【正文】 (2)水環(huán)境質(zhì)量要求，達(dá)到 GHZBl1999《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》相應(yīng)功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)； (3)聲環(huán)境質(zhì)量要求 GB3096— 93《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》相應(yīng)功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)； － 27－ 第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 表 81 一期工程項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 進(jìn)度 工作計(jì)劃 2021 年度 2021 年度 2021 年度 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 項(xiàng)目論證及審批 土地征用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 入口景門和管理房 廣場 溫泉山莊 溫泉游泳館 溫泉水上娛樂中心 配套工程 設(shè)備購置安裝 人員招收和培訓(xùn) 天師觀 項(xiàng)目運(yùn)行 － 28－ 第九章 投資估算與資金籌措 說明 本次可行性報(bào)告只測算度假村的一期工程投資和收益，按照項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排，在 2021 年 12 月份將完成度假村一期工程的主要項(xiàng)目，并開始營業(yè)， 2021 年期間邊營業(yè)邊建設(shè)，至 2021 年 12 月底完成一期工程的全部建設(shè)。本項(xiàng)目總投資 9778 萬元。 基礎(chǔ)單價 (1)人工預(yù)算單價： 45 元／工日 (2)施工用電、用水單價： 電價： 元／度 水價：根據(jù)《細(xì)則》計(jì)算公式得 元／ m2。 (4)設(shè)備材料價格： 參考國內(nèi)市場報(bào)價及同類設(shè)備的價格，材料設(shè)備主要是賓館設(shè)備、游泳池設(shè)備、水上娛樂設(shè)備、后勤管理設(shè)備、車輛等。 － 29－ 固定資產(chǎn)總投資估算 序號 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數(shù)量 1 一、土地征用 平方米 148000 2 二、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 3 三、游賞招待設(shè)施 4 四、一至三部分合計(jì) 5 五、不可預(yù)計(jì)費(fèi) 6 六、建設(shè)期利息 7 七、前期經(jīng)費(fèi)和宣傳費(fèi)用 8 八、工程總投資 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資估算表 表 9—2 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資估算表 序號 項(xiàng) 目 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數(shù)量 一 土地整理 1 一、土建直接費(fèi) 平方米 148000 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、合計(jì) － 30－ 序號 項(xiàng) 目 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數(shù)量 二 景區(qū)入口至 316 國道相接公路 1 一、土建直接費(fèi) 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購置費(fèi) (路燈等 ) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、小計(jì) 三 圍墻、綠化及地下管渠道 平方米 106680 1 一、土建直接費(fèi) 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi)、 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、合計(jì) 四 區(qū)內(nèi)場館之道路 1 一、土建直接費(fèi) 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤 － 31－ 序號 項(xiàng) 目 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數(shù)量 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、合計(jì) 五 停車場 1 一、土建直接費(fèi) 平方米 4500 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、合計(jì) 六 電力設(shè)施 1 一、土建直接費(fèi) 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤 11 十一、稅金 － 32－ 序號 項(xiàng) 目 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數(shù)量 12 十二、合計(jì) 七 供排水設(shè)施 (含生化池設(shè)施 ) 1 一、土建直接費(fèi) 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、合計(jì) 八 消防設(shè)施 1 一、土建直接費(fèi) 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤 6 六 、稅金 7 七、設(shè)備購置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、小計(jì) 九 電信寬帶設(shè)施 1 一、土建直接費(fèi) 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) － 33－ 序號 項(xiàng) 目 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數(shù)量 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購置費(fèi) 8 八、 設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、小計(jì) 十 河道環(huán)境整治 1 一、土建直接費(fèi) 米 8560 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、小計(jì) 十 一 森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道 (含山體加固 ) 米 8000 1 一、土建直接費(fèi) 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤 － 34－ 序號 項(xiàng) 目 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數(shù)量 11 十一、稅金 12 十二、小計(jì) 十 二 生態(tài)公廁 1 一、土建直接費(fèi) 米 700 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 0。 資金來源與籌措 本項(xiàng)目一期總投資 10208 萬元。 資金償還期測算 還款資金來源如下： (1)還款期內(nèi)利潤總額除部分用于新增流動資金占用外，其余全部用于還貸。 根據(jù)上述還貸資金來源，本項(xiàng)目銀行貸款資金最短償還期為 4 年 (含建設(shè)期 年 )， 本項(xiàng)目資金償還期測算詳見附表 附表 8。 財(cái)務(wù)評價依據(jù) (1)本項(xiàng)目評價期 10 年，其中建設(shè)期 年，經(jīng)營期 9 年，參照周邊地區(qū)現(xiàn)有成熟景區(qū)的旅游招待統(tǒng)計(jì)資料，結(jié)合 度假村的總體建設(shè)目標(biāo)，度假村正常經(jīng)營后，年招待人數(shù)將在 20 萬人左右，并能實(shí)現(xiàn)每年 6％的平均增長幅度，由于項(xiàng)目存在邊經(jīng)營邊建設(shè)的過程，經(jīng)營期第一年為預(yù)計(jì)收入水平的 50％，第二年為預(yù)計(jì)收入水平的 70％，第三年為預(yù)計(jì)收入水平的 90％，第四年開始正常經(jīng)營，同時考慮到度假村的建設(shè)規(guī)模和接待能力，度假村的年最高接待人數(shù)定為 50 萬。 (3)工資按勞動定員中不同崗位進(jìn)行估算，普通員工平均工資定為 1000元／月，中級管理人員和技術(shù)人員平均工資定為 1600 元／月，高級管理人員平均工資定為 2500 元／月，附加費(fèi)按工資額的 ％計(jì)取，主要用于社會保險費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi)、職工困難補(bǔ)助和其他福利性開支。在計(jì)算工資及福利支出時，已經(jīng)考慮了每年的工資增長因素。機(jī)器設(shè)備和環(huán)境小品等平均折舊年限為 10 年，殘值 － 43－ 率取 5％，年折舊率為 ％； (5)修理費(fèi)用：設(shè)備按 2％預(yù)計(jì) (修理費(fèi)用中包含了修理用的配件 )，其它按 1％預(yù)計(jì)。企業(yè)自籌資金不計(jì)利息。 (8)其他費(fèi)用含管理費(fèi)用及其他不可見費(fèi)用，按銷售收入的 5％計(jì)算。 營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算 預(yù)期營業(yè)收入明細(xì)表見下表 (8－ 1)： 表 預(yù)期營業(yè)收入明細(xì)表 單位：人民幣萬元 項(xiàng) 目 數(shù)量 說明 預(yù)計(jì)度假村 2021 年接待旅游人數(shù) 10 萬人 預(yù)計(jì)營業(yè)收入 其中：洗浴門票收入 1200 120 元／票 餐飲收入 600 人均消費(fèi) 60 元 溫泉山莊客房收入 1080 總住宿招待能力 400 人／天，入住率約40％ (隨游客人數(shù)增長而增長，最高定為 80%)，平均房價 元／間 貴賓樓客房收入 140 總住宿招待能力 50 人／天，入住率約25％ (隨游客人 數(shù)增長而增長，最高定為 60%)，平均房價 800 元／間 娛樂及購物收入 560 年接待人次按總?cè)藬?shù)的 70％計(jì)算，人均消費(fèi) 80 元 香火一條街租賃收入 從 2021 年開始計(jì)算，初始租金暫定 1萬元／間 所得稅、公積金和公益金 按年利潤總額 (扣除以前年度虧損后數(shù) )的 25％計(jì)算所得稅。 總成本及經(jīng)營成本估算 本項(xiàng)目產(chǎn)品各年總成本費(fèi)用估算見附表 5。 財(cái)務(wù)效益分析 盈利能力分析 經(jīng)測算，本項(xiàng)目的投資利潤率為： ％，計(jì)算公式：投資利潤率 =年平均利潤總額 247。 (年平均利潤 總額指標(biāo)詳見附表 6)；靜態(tài)投資回收期為 年 (含項(xiàng)目建設(shè)期 年 )，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ％ (稅后 )，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 5248 萬元 (稅后 )。 (上述指標(biāo)詳見附表 附表 9) 不確定性分析 敏感性分析：如圖所示，最敏感因素是預(yù)期獲取的收入。 如本項(xiàng)目投資后所獲取的收入低于 5970 萬元，將會出現(xiàn)凈現(xiàn)金流量負(fù)數(shù)。 項(xiàng)目的建設(shè)由度假村開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)，為了項(xiàng)目的順利實(shí)施，開發(fā)公司擬聘請縣旅游、交通、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等部門的有關(guān)技術(shù)人員作為項(xiàng)目顧問，共同領(lǐng)導(dǎo)本項(xiàng)目的實(shí)施。 管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和職能劃分 度假村有限公司內(nèi)設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部 、客戶部、餐飲部、住宿部、保安部，定員 100 人。落實(shí)管護(hù)人員，開展上崗培訓(xùn)，提高管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)；同時建立健全各項(xiàng)運(yùn)行管護(hù)規(guī)章制度，認(rèn)真貫徹實(shí)施。 (2)度假村的日常經(jīng)營管理將由聘請的酒店專業(yè)管理人員進(jìn)行。 (4)落實(shí) 安 全管理措施，加強(qiáng)游客安全管理，完善安全工作預(yù)案，杜絕重大安全責(zé)任事故。 (6)落實(shí)環(huán)境衛(wèi)生管理措施，加大衛(wèi)生管理投入，保證游客飲食衛(wèi)生。 勞動保護(hù)與安全 景區(qū)內(nèi)