【正文】 在張家界國際養(yǎng)老園，老年人將深切體會到“居家”的快樂和“社會化服務(wù)”的周到。當(dāng)很多老年人還在為休養(yǎng)與康復(fù)發(fā)愁時，張家界國際養(yǎng)老園的老人們已能隨時在“ 老年人休養(yǎng)康復(fù)中心”接受專家關(guān)于休養(yǎng)與康復(fù)的指導(dǎo)和幫助。屆時，在南國清晨的陽光下，在沐浴海風(fēng)的清爽中，老人們或在郊外公園晨練，或步入老年大學(xué)感受與時代接觸的快樂。0 國際養(yǎng)老園與居家養(yǎng)老社會化 第三章 項目背景和特點 一、公共關(guān)系、土地資源與體制優(yōu)勢 公共關(guān)系 土地資源 體制優(yōu)勢 二、獨特的自然資源與地理位置 得天獨厚的養(yǎng)老勝地 本項目建立后，不僅將為老年人提供一個養(yǎng)老與休養(yǎng)的環(huán)境。color:white。分別承包給各大賓館和醫(yī)院，培訓(xùn)專業(yè)的服務(wù)隊伍，以自有品牌入園服務(wù)。backgroundcolor:99009939。 ?B style=39。0⑶完善支助性與綜合性的服務(wù)。color:white。backgroundcolor:99009939。 ?B style=39。0 老年公寓還根據(jù)老年人不同的年齡階段的生理特征和生活需要分為三大種類：居家式公寓、宿舍式公寓、醫(yī)護(hù)式公寓。color:white。無障礙化設(shè)計是非常專業(yè)和細(xì)致的，本文就不再多談。所以針對老年人的特點，在發(fā)達(dá)國家老年公寓都要進(jìn)行全方位的無障礙化設(shè)計。老年公寓與普通公寓是很不相同的。backgroundcolor:99009939。0 ?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。 ?B style=39。請專業(yè)機構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，立足長遠(yuǎn)，制定短、中長期滾動開發(fā)計劃；整個園區(qū)既風(fēng)格多樣又協(xié)調(diào)統(tǒng)一，各種檔次住宅小區(qū)相互結(jié)合；要專門配套建設(shè)老年人生活需要的公園、草地、市場、圖書館、醫(yī)院、郵局、老年大學(xué)等等；要建設(shè)標(biāo)志性的街道和建筑，讓園區(qū)既是一個獨立的老年人生活區(qū) ,又是一個有著獨特風(fēng)格的游覽休閑區(qū)；讓園區(qū)與整個銀灘風(fēng)景區(qū)融為一體，相互映照。0⑴規(guī)劃建設(shè)專門的養(yǎng)老園區(qū)。color:white。 從養(yǎng)老的方式來看，老年人是在自己家中養(yǎng)老，而不是去福利院、老年公寓等養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老；從養(yǎng)老資源提供的主體看，居家養(yǎng)老除了需要家庭照料外，還需要來自社會的幫助，尤其是強調(diào)社區(qū)照顧在社會化居家養(yǎng)老中的作用，即這種養(yǎng)老方式是以家庭為核心，以社區(qū)為依托，以老年人日常照料、生活護(hù)理、家政服務(wù)和精神慰藉為主要內(nèi)容，以上門服務(wù)和社區(qū)日托為主要形式，并引入養(yǎng)老機構(gòu)專業(yè)化服務(wù)方式的居家養(yǎng)老服務(wù)體系。backgroundcolor:99009939。 ?B style=39。 2=50(萬戶 )，如果這些空巢家庭有十分之一可能遷居張家界，那么僅房地產(chǎn)一項就會有（ +50）萬戶 10% 15萬元 =(億元 )的巨大市場。到 2020 年，北京空巢家庭約有 34% (1+%2247。backgroundcolor:99009939。0?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。 ?B style=39。再反過來算，在張家界兩個老人月生活費用1000 元就可以過得很不錯，那么來張家界定居養(yǎng)老只要有 150000+1000 120=27（萬元）就可以了，這樣京滬兩地?fù)碛蟹慨a(chǎn)的老人基本上都可以滿足這個條件。一戶擁有百萬房產(chǎn)的老人將房產(chǎn)賣掉，來張家界 15 萬元可以買一套很好的房子，這樣就多出 85 萬元，他們每個月就會多出 850000247。backgroundcolor:99009939。0?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0?B style=39。color:white。而本市平均房價 1500 元／平方米。 2020 全國房價平均每平方米 元，京滬房價最高。在北京，良好地段的房價每平方在 10000 元以上，因此，許多普通市民僅僅靠擁有一套房產(chǎn)就能有百萬身家。 居家養(yǎng)老社會化與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)蘊藏巨大商機。也就是說，“居家養(yǎng)老社會化”必須以老年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為核心和基礎(chǔ)，并借此帶動整個“養(yǎng)老社會化”服務(wù)鏈條的產(chǎn)生與發(fā)展。 “居家養(yǎng)老社會化”將中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老文化和現(xiàn)代的養(yǎng)老思路結(jié)合在一起，讓“養(yǎng)老”不僅成為一種文化更成為一種全新的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)， 以此促進(jìn)中國養(yǎng)老事業(yè)的更好發(fā)展。 2020 年 9 月 7 日，中國國務(wù)院新聞辦公室發(fā)表《中國的社會保障狀況和政策》白皮書，明確提出了建立“以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)的老年人社會服務(wù)體系”。 經(jīng)濟的發(fā)展也同樣使老年人獲得了獨立支撐自己養(yǎng)老生活的能力。 經(jīng)濟的發(fā)展與人口的快速流動，使中國家庭結(jié)構(gòu)開始分化，家庭日益向小型化、單一化的模式發(fā)展，“空巢”老人越來越多，更多的老人沒有子女在身邊照料，三代同堂、四世同堂的家庭已經(jīng)越來越少。 老年人的養(yǎng)老方式及養(yǎng)老生活的質(zhì)量，由此成為了當(dāng)前中國社會最為重大的、最不可忽視的社會問題之一。 改革開放后，隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，中國老年人口也開始呈現(xiàn)爆炸式的增長。這些養(yǎng)老方式因與中國傳統(tǒng)文化格格不入而很難成為社會所接受的主流養(yǎng)老方式。數(shù)千年來，中國老年人的養(yǎng)老方式無一例外都是“居家養(yǎng)老”?！?—— 《壽經(jīng)》 “夫孝，置之而塞乎天地，溥之而橫于四海，施諸后世而無朝文” —— 《禮記》 中華民族是有著數(shù)千年敬老愛老傳統(tǒng)的民族。發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)帶動老人消費市場，以造福于老年人，造福于整個社會。目前，中國老齡商品主要以老年保健營養(yǎng)品為主，其他老年人休閑、養(yǎng)老事業(yè)開發(fā)得很少 ，無論是老年服務(wù)和老年產(chǎn)品，還是養(yǎng)老機構(gòu)和老年服務(wù)設(shè)施，都有待于產(chǎn)業(yè)化、市場化。養(yǎng)老院的建設(shè)有著巨大的發(fā)展空間。即使上述目標(biāo)能夠達(dá)到，也只能解決 300萬名老年人的養(yǎng)老院需求。中國６０歲以上的老年人已達(dá) 億，約有 20％的老年人有入住養(yǎng)老院的愿望，而實際入住率只有％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老年人的入住需求。 目前國內(nèi)老年設(shè)施的形式 目前有大型的退休社區(qū) —— 北京東方太陽城、廣州頤年園； 酒店式服務(wù)的老年公寓 —— 浦東老年公寓、上海假日老年公寓（籌劃中）； 按照星級賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的“賓館型”養(yǎng)老院 —— 上海松江社會福利院； 各地均出現(xiàn)一些私人性質(zhì)的、盈利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。 東方太陽城的產(chǎn)品構(gòu)成為低層的老年公寓（四層以上帶電梯）、聯(lián)排別墅，一期銷售均價為 3200 元每平方米，已經(jīng)售罄。而從規(guī)模上來說，純粹作為老年住宅來發(fā)展的樓盤國內(nèi)有兩個，一個是廣州的頤年園 —— 中國第一個規(guī)模最大的長者社區(qū)，另外一個是北京的東方太陽城 —— 目前國內(nèi)最大 的退休社區(qū)。居住在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，僅有 %的戶租住公有住房或經(jīng)濟適用房。 C、租房居住 這是住宅消費者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權(quán)的一種住房消費形式。 2020 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占 %其中市、鎮(zhèn)自建住房的占 %和 %，而縣自建住房高 %。 B、自行建房居住 個人建房有自籌自建 、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式?？h購買商品房、經(jīng)濟適用房和原公有住房的戶總共不超過 %。 當(dāng)前國內(nèi)老年設(shè)施狀況 項目 居住對象 自理程度 護(hù)理方式 功能組成 老年 公寓 在一定幫助下能獨立生活的健康老人 自理 最低幫助 管理、醫(yī)護(hù)、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務(wù)用房 福利院 無親戚、子女贍養(yǎng)及無生活來源的老人 自理或 辦自理 最低幫助半護(hù)理 管理、醫(yī)護(hù)、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務(wù)用房、醫(yī)療保健 托老所 白天家中無人照顧，而生活又不能自理的老人 半自理或不能自理 半護(hù)理 居住單元（臥室、活動室、衛(wèi)生間、盥洗室）、醫(yī)護(hù)、餐廳、管理、接待、活動及服務(wù)用房 護(hù)理院 生活不能自理、需要半護(hù)理或全護(hù)理的老人 半自理或不能自理 半護(hù)理 全護(hù)理 護(hù)理單元（老人居室、衛(wèi)生間、走廊、活動空間、標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)集中廚房）、醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)、管理以及服務(wù)用房等 老年設(shè)施綜合體 各種類型均包括 綜合 國 內(nèi)老年人的居住模式 A、購買房屋居住 2020 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占 %，購買經(jīng)濟適用房的占 %，購買原公有住房的占 %。 表二： 中國人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測 (%) 年 份 1953 1964 1982 1990 2020 2020 2040 2050 014 歲 1559 歲 ≥ 60 歲 國內(nèi)老年住宅的現(xiàn)狀 國內(nèi)老年建筑的現(xiàn)狀 據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過 億的 60 歲以上的老年人相比較，我國只有 42020 多所的養(yǎng)老機構(gòu)，所擁有的床位還不到 100 萬張，只能為1%（ 億）的老 年人解決住房問題。 第三個階段：高峰階段 2025 年 — 2055 年 60 歲以上的老年人口由 億增長到 ，比重由 ％增長到 30％，比 2020 年翻了兩番。 第二階段：發(fā)展階段 2020 — 2025 年 60 歲以上老年人口由 億增長到 億，比重由％增長到 ％。 2020 年比 1982 年老年人口幾乎翻了一番。中國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。 20 世紀(jì) 80 年代以來， 60 歲以上的老年人口平均每年以 3%的速度持續(xù)增長， 更為突出的是， 80 歲以上高齡老人已高達(dá) 1100萬，并以年均 5%的速度遞增。這與現(xiàn)有的不同層次老年人的需求已經(jīng)不相適應(yīng)，如果沒有新的舉措，仍采取對現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款條件：自有 30%項目資金、貸款周期 3 年，養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)不可能現(xiàn)代化、成規(guī)模和持續(xù)的發(fā)展，那么在未來的 510 年中，養(yǎng)老設(shè)施供需的矛盾會隨著老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。 據(jù)統(tǒng)計， 1995 年我國共有家庭 32208 萬戶，其中 60 歲以上老年人口的戶數(shù)為 9051 萬戶。目前社會福利社會化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c放在原有社會福利機構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。其中，世界經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)的老人總數(shù)將由目前的 億人增加到 億人，占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?20%增加到 33%，經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)地區(qū)將由目前的 億人猛增到 億人，占總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?8%增加到 19%，屆時人口老齡化問題最嚴(yán)重的 3 個國家是西班牙、意大利和日本。 根據(jù)聯(lián)合國提供的最新統(tǒng)計數(shù)字， 2020 年全世界 60 歲以上的老人為 億，占世界人口總數(shù)的 10%。 第二章 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展 一、世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展 據(jù)世界衛(wèi)生組織發(fā)布的一份最新報告，在世界各國中， 60 歲以上老年人在總?cè)丝谥兴急壤砸獯罄麨樽罡撸_(dá) 23%，其次為希臘的 %和日本的 22%，再次是德國的 %和瑞典的 %。而對于市場方面，如何將信息有效的傳達(dá)到客戶群中，才是市場運作中最大的風(fēng)險 。因此，僅土地增加的價值這一項，就可以規(guī)避所有的投資風(fēng)險。另外，由于政府支持的原因，征地費用相對較低，目前評估價為每畝 15萬元。 在 3 年的項目一期建設(shè)與銷售中，酒店式老年公寓和公寓住宅 —— 玫瑰園小區(qū)部分的合計建筑開發(fā)面積為 萬平方米，按最低銷售均價計算，每平方米銷售均價為 2760元，銷售收入為 37250 萬，稅前利潤為 17950萬。資金使用范圍為海南國際老年城一期項目， 建設(shè)內(nèi)容主要為前期基礎(chǔ)工程及房地產(chǎn)項目的酒店式老年公寓和公寓住宅的一部分（玫瑰園小區(qū)），一期項目建設(shè)與銷售期為 3 年。主要采用債權(quán)融資。村民以其土地、林權(quán)作價入股，村民和員工持股總額在 30%左右。 在宣傳上，我們主要采用與各地電視臺合作的方式，利用綜藝類、文化類、旅游類節(jié)目，以擴大影響，同時用免費或少花費的手段吸引一些老年人前來短期休養(yǎng)等。以上分區(qū)的推廣工作，主要聘用本地具有豐富人脈與推廣經(jīng)驗的人員或機構(gòu)來負(fù)責(zé)。在分區(qū)的設(shè)立上，將緯度偏北且有著相同的人種與文化源頭，同時又為老年化問題困擾的日本和韓國作為一個分區(qū)。 在推廣上，本公司將采用分區(qū)負(fù)責(zé)，分區(qū)管理模式。因此，在可預(yù)見的將來，中國內(nèi)地基本不會產(chǎn)生有威脅的競爭對手。 由于本項目規(guī)模極大，占地面積達(dá) 15000 畝，在現(xiàn)階段中國嚴(yán)格的土地政策下，其它潛在或現(xiàn)實的競爭對手已經(jīng)沒有可能獲得如此規(guī)模的征地許可。 此項目將“居家環(huán)境”與“社會化的保障體系 ”、“產(chǎn)業(yè)化的服務(wù)體系”等有機的組合在一起，使養(yǎng)老服務(wù)在養(yǎng)老地產(chǎn)的基礎(chǔ)上