【正文】 張家界國(guó)際養(yǎng)老園項(xiàng)目策劃綱要 目 錄 前言 第一章 概論 第二章 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展 一、世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展 二、中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展 三、居家養(yǎng)老社會(huì)化的意義與發(fā)展趨勢(shì) 什么是居家養(yǎng)老社會(huì)化？ 居家養(yǎng)老社會(huì)化與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系 居家養(yǎng)老社會(huì)化的發(fā)展趨勢(shì) 國(guó)際養(yǎng)老園與居家養(yǎng)老社會(huì)化 第三章 項(xiàng)目背景和特點(diǎn) 一、公共關(guān)系、土地資源與體制優(yōu)勢(shì) 公共關(guān)系 土地資源 體制優(yōu)勢(shì) 二、獨(dú)特的自然資源與地理位置 得天獨(dú)厚的養(yǎng)老勝地 國(guó)際養(yǎng)老園的定址環(huán)境 三、項(xiàng)目的特點(diǎn) 起點(diǎn)高、規(guī)模大 功能齊全，相互依托，相互支撐 完善的獲利模式與長(zhǎng)期穩(wěn)定的獲利來(lái)源 自成景觀，形成了具有獨(dú)特魅力的旅游資源 特有的人文價(jià)值與人文吸引力 第四章 項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容 一、項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì) 二、項(xiàng)目的分區(qū)與關(guān)系 三、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容一覽表 國(guó)際養(yǎng)老園項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容總表 世界民居文化村項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表 國(guó)際老年人休養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表 文化長(zhǎng)廊項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表 戶外運(yùn)動(dòng)基地建設(shè)明細(xì)表 輔助功能項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表 四、項(xiàng)目建設(shè)一期說(shuō)明 第五章 項(xiàng)目的技術(shù)與保障體系 一、小區(qū)智能化 IC卡管理制度 全區(qū)監(jiān)控系統(tǒng) 公共設(shè)施的智能管理 二、醫(yī)療社區(qū)化 社區(qū)醫(yī)療登記制度 定期常規(guī)身體檢查制度 三、服務(wù)家庭化 個(gè)性化家政服務(wù) 服務(wù)人員的專業(yè)化 四、保障系統(tǒng)化 醫(yī)療保障系統(tǒng)化 安全保障系統(tǒng)化 第六章 管理與經(jīng)營(yíng) 一、管理結(jié)構(gòu)與管理團(tuán)隊(duì) 管理結(jié)構(gòu) 管理團(tuán)隊(duì) 二、組織與人員保障 組織機(jī)構(gòu)的保障 人員保障 三、管理制度 分級(jí)負(fù)責(zé)，集中管理 財(cái)務(wù)分片審查，集中簽批 四、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新 村民持股計(jì)劃 經(jīng)營(yíng)分區(qū)，效益考核 小區(qū)居民的自主管理與老年城的統(tǒng)一管理 第七章 行業(yè)與市場(chǎng)分析 一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史機(jī)遇 中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，造就了巨大的民間資本 傳統(tǒng)道德開(kāi)始回歸，“孝”仍然是社會(huì)道德的重要基礎(chǔ) 中國(guó)傳統(tǒng)家庭結(jié)構(gòu)開(kāi)始解體，空巢老人越來(lái)越多 老年人獲得了經(jīng)濟(jì)的獨(dú)立，有能力與意愿追求符合自身特點(diǎn)的養(yǎng)老生活 老年人群中積累了龐大的消費(fèi)能力 政府對(duì)老年類項(xiàng)目大力支持 二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性分析 現(xiàn)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式與競(jìng)爭(zhēng)性 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與競(jìng)爭(zhēng)模式 本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 三、合作與關(guān) 聯(lián)行業(yè) 張家界旅游業(yè)的發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目的帶動(dòng) 本地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目的作用 第八章 市場(chǎng)營(yíng)銷策略 一、目標(biāo)客戶分析 主要客戶人群 主要客戶來(lái)源地 主要客戶狀況描述 二、營(yíng)銷制度與辦法 設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，進(jìn)行分區(qū)管理 辦事機(jī)構(gòu)人員組成 獎(jiǎng)勵(lì)與處罰 過(guò)程管理與效益管理 三、營(yíng)銷推廣計(jì)劃 四、定向開(kāi)發(fā)與委托開(kāi)發(fā) 定向開(kāi)發(fā)與委托開(kāi)發(fā)說(shuō)明 定向開(kāi)發(fā)與委托開(kāi)發(fā)條件 定向開(kāi)發(fā)與委托開(kāi)發(fā)的優(yōu)惠辦法 第九章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 一、房地產(chǎn)銷售收入 二、服務(wù)與租賃收入 三、 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值 四、成本分析 建設(shè)與開(kāi)發(fā)成本 融資成本 機(jī)會(huì)成本 管理成本 營(yíng)銷成本 五、效益評(píng)估 第十章 融資計(jì)劃 一、融資數(shù)額及方式 二、融資投向 三、資金退出機(jī)制及回報(bào)辦法 資金退出機(jī)制 融資回報(bào)辦法 四、資金監(jiān)管及投資方權(quán)限 資金監(jiān)管方式 投資方權(quán)限 第十一章 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) 一、酒店式公寓財(cái)務(wù)銷售計(jì)劃表 二、公寓小區(qū) —— 玫瑰園小區(qū)財(cái)務(wù)銷售計(jì)劃表 三、稅后利潤(rùn)表 四、現(xiàn)金流量表 五、盈虧平衡表 六、動(dòng)態(tài)投資回收期 第十二章 風(fēng)險(xiǎn)控制 一、政策風(fēng)險(xiǎn) 二、土地 價(jià)值 三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 四、資金使用風(fēng)險(xiǎn) 第十三章 結(jié)論 第十四章 附件清單 前言 人口老齡化是世界上許多國(guó)家正在面臨或即將面臨的一個(gè)突出的社會(huì)問(wèn)題。我國(guó)是世界上人口最多的國(guó)家，由于社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化科學(xué)事業(yè)的發(fā)展，計(jì)劃生育工作的推進(jìn)，人口出生率和死亡率不斷下降，老年人在總?cè)丝谥械臄?shù)量和比例不斷增加。根據(jù)聯(lián)合國(guó)將“ 69/a0歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到 10%，或 65 歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到 7%”作為判斷一個(gè)國(guó)家是否進(jìn)入老齡社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，我國(guó)將在 2020 年正式邁入老齡化社會(huì)。 當(dāng)前，我國(guó)所面臨的老齡化問(wèn)題勢(shì)必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的改變，老年人對(duì)經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長(zhǎng)，將直接導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施的“有效需求”遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)“有效供給”。 如何滿足市場(chǎng)上的“有效需求”，如何為企業(yè)開(kāi)創(chuàng)新的利潤(rùn)獲取模式，是我們進(jìn)行“張家界國(guó)際養(yǎng)老園”這個(gè)項(xiàng)目研究的最終目的。 第一章 概論 我國(guó)在 80年代末就已經(jīng)步入老齡化社會(huì)， 90 年代以來(lái)，人口老齡化程度不斷加劇，人口老化形勢(shì)日益嚴(yán)峻，老年人口無(wú)論是在數(shù)量上還是在總?cè)丝谥械谋戎囟荚诓粩嗵岣摺ＸS縣常駐人口 110 萬(wàn)人， 60歲以上的老齡人口占 36%以上，且老齡人口每年繼續(xù)以 3%的速度增長(zhǎng)。隨著人口老齡化程度的加劇，老齡問(wèn)題即老年人的需求問(wèn)題和人口老齡化所帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題日益突出，對(duì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了不容忽視的影響。因此，面對(duì)老齡化發(fā)展的趨勢(shì)和老年人口的增多，必須未雨綢繆，關(guān)注老年人，關(guān)心老年人的生活質(zhì)量，真正實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂(lè)”。 目前老年人提及最多的問(wèn)題是“生活有人照料”和“看病就醫(yī)方便”。尊老敬老自古以來(lái)就是中華民族的一個(gè)傳統(tǒng)美德，弘揚(yáng)為老助老的時(shí)代風(fēng)尚，本著敬老愛(ài)老的精神 ，以愛(ài)心照顧長(zhǎng)老，誠(chéng)意為長(zhǎng)者提供一個(gè)舒適、寧?kù)o、受敬重而溫馨的樂(lè)園。建立一個(gè)老年居住、交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。老年公寓建成后，可以讓老人們?cè)谶@里享受到充足的護(hù)理、醫(yī)療、膳宿及康體的群體生活。定期為老年人進(jìn)行身體健康檢查，各種營(yíng)養(yǎng)套餐搭配科學(xué)合理。在這里生活的老年人無(wú)病可以休養(yǎng)，有病可以得到醫(yī)治，休閑時(shí)可以?shī)蕵?lè)，康復(fù)時(shí)可以運(yùn)動(dòng)、游玩。老年公寓建成后既遠(yuǎn)離喧嘩的市區(qū)，又不遠(yuǎn)離城市中心。每逢節(jié)假日，兒女們可以到公寓陪伴老人，和老人一起交流感情，讓老人的余生在這里得到真正的幸福和歡樂(lè)，在生活上和精神 上得到安慰。 2020 年 4 月，全國(guó)社會(huì)保障基金理事會(huì)理事長(zhǎng)項(xiàng)懷誠(chéng)在香港表示，中國(guó)養(yǎng)老體系正面臨人口老齡化速度加快以及基本養(yǎng)老保險(xiǎn)不健全的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，預(yù)計(jì)到 2030 年全國(guó)老年人口將占總?cè)丝诘?243/a.5%。而與此相對(duì)應(yīng)的是，中國(guó)的養(yǎng)老制度極不完善，養(yǎng)老保險(xiǎn)、養(yǎng)老準(zhǔn)備金缺口很大，僅靠財(cái)政支持難以為繼。同時(shí)，社會(huì)保障體系與社會(huì)養(yǎng)老體系還沒(méi)有真正建立，適合中國(guó)國(guó)情的養(yǎng)老模式與養(yǎng)老體系還在不斷探索中。在即將面臨空前的養(yǎng)老壓力面前，中國(guó)政府將對(duì)養(yǎng)老項(xiàng)目、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行大量投入，凡涉及養(yǎng)老的項(xiàng)目，政府都將予以大力扶持 。 ?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0 而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的快速流動(dòng)也使“養(yǎng)老”或老年經(jīng)濟(jì)開(kāi)始成為了有著巨大經(jīng)濟(jì)效益與經(jīng)濟(jì)回報(bào)的新型產(chǎn)業(yè)。 2020 年，中國(guó)老年經(jīng)濟(jì)潛力就已經(jīng)達(dá)到了一萬(wàn)億元人民幣，而全國(guó) 2400 萬(wàn)空巢（無(wú)子女陪伴）老年人口更是養(yǎng)老產(chǎn) 業(yè) 的 巨 大 支 撐 力 量 。 ?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0 以上種種，使中國(guó)社會(huì)出現(xiàn)了對(duì)具有完整保障與護(hù)理體系，且將科學(xué)化與人性化緊密結(jié)合的新型養(yǎng)老模式的巨大需求。 ?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0 而目前，國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護(hù)理人員，且資金來(lái)源不能保障，只能供應(yīng)老年人一些簡(jiǎn)單的生活需求。同時(shí)，在九十年代末和本世紀(jì)初，中國(guó)還出現(xiàn)了一些以營(yíng)利為目的的老年公寓。從環(huán)境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功 能與護(hù)理手段有了提高。但規(guī)模一般較小，且缺乏系統(tǒng)的針對(duì)老年人生活、心理、生理的保障體系。 ?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0 巨大的現(xiàn)實(shí)需求與長(zhǎng)期的未來(lái)需求和極度缺乏的市場(chǎng)供給之間產(chǎn)生的矛盾，使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成為了目前中國(guó)最具投資機(jī)會(huì)和市場(chǎng)潛力的項(xiàng)目。 ?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0 同時(shí)，除中國(guó)外，東亞各國(guó)也面臨著人口老齡化壓力（日本計(jì)劃輸出 300 萬(wàn)老年人口），而人種相同、文化相近、地域相鄰的中國(guó)無(wú)疑也是東亞各國(guó)老年人養(yǎng)老的首選地之一。而隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，眾多東南亞、港澳臺(tái)及海外華人華僑希望葉 落歸根回國(guó)養(yǎng)老。這些無(wú)疑都擴(kuò)大了中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)與老年經(jīng)濟(jì)的龐大總量。 張家界國(guó)際養(yǎng)老園項(xiàng)目就是在這個(gè)背景下，由張家界市交通投資有限責(zé)任公司發(fā)起籌備的，以中老年人為目標(biāo)市場(chǎng)，具備完整養(yǎng)老意義的，集住宅與服務(wù)，生活與娛樂(lè)，醫(yī)療與保健于一體的大型建筑群。 張家界國(guó)際養(yǎng)老園項(xiàng)目選址于張家界市城郊天門(mén)山麓桿子坪村，臨近張家界荷花機(jī)場(chǎng)、張羅公路、張家界火車(chē)站、張家界中心汽車(chē)站，自然條件及交通條件極為優(yōu)越。整個(gè)項(xiàng)目由世界民居文化村（房地產(chǎn)與商業(yè)部份）、國(guó)際老年公寓、文化體育長(zhǎng)廊、鬼谷峽戶外運(yùn)動(dòng)基地、輔助功能 區(qū)域等組成。項(xiàng)目占地共 15000 畝，規(guī)劃建設(shè)面積 20 萬(wàn) m2，項(xiàng)目總投資 5 億元。 項(xiàng)目共分五個(gè)部分，一是世界民居文化村（房地產(chǎn)、老年大學(xué)、國(guó)際護(hù)理學(xué)院等），二是國(guó)際老年休養(yǎng)中心（醫(yī)療、體檢、康復(fù)、體育館、高爾夫練習(xí)場(chǎng)等），三是文化長(zhǎng)廊（畫(huà)家村、作家村等），四是戶外運(yùn)動(dòng)基地（鬼谷峽），五是基礎(chǔ)設(shè)施與輔助設(shè)施。 張家界國(guó)際養(yǎng)老園集養(yǎng)老、療養(yǎng)、康復(fù)、休閑、住宅、娛樂(lè)等綜合功能與配套服務(wù)為一體，是以達(dá)到使老年人健康長(zhǎng)壽、頤養(yǎng)天年為目的的綜合性衛(wèi)星城建設(shè)項(xiàng)目。 此項(xiàng)目將“居家環(huán)境”與“社會(huì)化的保障體系 ”、“產(chǎn)業(yè)化的服務(wù)體系”等有機(jī)的組合在一起，使養(yǎng)老服務(wù)在養(yǎng)老地產(chǎn)的基礎(chǔ)上形成了完整的保障與護(hù)理體系，在形成規(guī)?；耐瑫r(shí)，實(shí)現(xiàn)了老年經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)化與養(yǎng)老保障的社會(huì)化。使投資者在獲得巨大經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也獲得了極大的社會(huì)效益。 由于本項(xiàng)目規(guī)模極大，占地面積達(dá) 15000 畝，在現(xiàn)階段中國(guó)嚴(yán)格的土地政策下，其它潛在或現(xiàn)實(shí)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)沒(méi)有可能獲得如此規(guī)模的征地許可。而沒(méi)有了規(guī)模，建筑檔次就很難提升，完善的保障系統(tǒng)更難以建立，文化與體育設(shè)施就更無(wú)從談起。因此，在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，中國(guó)內(nèi)地基本不會(huì)產(chǎn)生有威脅的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 在營(yíng)銷與管理上，本公司參照國(guó)際通行慣例與基本準(zhǔn)則，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，來(lái)設(shè)立企業(yè)運(yùn)行與管理模式。 在推廣上，本公司將采用分區(qū)負(fù)責(zé)，分區(qū)管理模式。每一分區(qū)設(shè)立一個(gè)辦事機(jī)構(gòu)，單獨(dú)核算，單獨(dú)管理，業(yè)績(jī)與收入掛鉤。在分區(qū)的設(shè)立上，將緯度偏北且有著相同的人種與文化源頭，同時(shí)又為老年化問(wèn)題困擾的日本和韓國(guó)作為一個(gè)分區(qū)。港澳臺(tái)及東南亞華人社會(huì)作為另一個(gè)分區(qū)，而北美與歐洲作為第三個(gè)分區(qū)。以上分區(qū)的推廣工作，主要聘用本地具有豐富人脈與推廣經(jīng)驗(yàn)的人員或機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)。在國(guó)內(nèi)，我們把推廣重點(diǎn)放在北方，成立北方分 區(qū)，尤其是北方一些大型國(guó)有企業(yè)、軍工單位、國(guó)家部委等作為我們推廣的重點(diǎn)對(duì)象。 在宣傳上，我們主要采用與各地電視臺(tái)合作的方式，利用綜藝類、文化類、旅游類節(jié)目，以擴(kuò)大影響，同時(shí)用免費(fèi)或少花費(fèi)的手段吸引一些老年人前來(lái)短期休養(yǎng)等。 在管理上，針對(duì)村民和一些優(yōu)秀的核心村民員工，本公司將推行村民及員工持股計(jì)劃。村民以其土地、林權(quán)作價(jià)入股，村民和員工持股總額在 30%左右。 本項(xiàng)目計(jì)劃融資總額為 3 億元人民幣。主要采用債權(quán)融資。融資期限為 3 年，擔(dān)保形式為項(xiàng)目擔(dān)保。資金使用范圍為海南國(guó)際老年城一期項(xiàng)目， 建設(shè)內(nèi)容主要為前期基礎(chǔ)工程及房地產(chǎn)項(xiàng)目的酒店式老年公寓和公寓住宅的一部分（玫瑰園小區(qū)），一期項(xiàng)目建設(shè)與銷售期為 3 年。資方可以在此期限內(nèi)債轉(zhuǎn)股或融資到期后，項(xiàng)目方以利潤(rùn)或銷售收入返還投資方。