【正文】 在目標城市設(shè)立促銷的移民服務(wù)公司。0?B style=39。backgroundcolor:99009939。color:white。 ?B style=39。color:white。0?B style=39。backgroundcolor:99009939。color:white。成立專門的機構(gòu)定點在北京、上海等目標城市進行推廣促銷。 進行細致的營銷 ?B style=39。 2)提高產(chǎn)品的品質(zhì)。0 第八章 市場營銷策略 一、目標客戶分析 主要客戶人群 該項目按中老年人不同狀態(tài)與需求，依據(jù)嚴格的市場劃分原則，將社區(qū)細分為四類人群，即： 亞健康度假康復(fù)人群； 中老年休閑養(yǎng)老人群； 中老年度假養(yǎng)老人群； 老年產(chǎn)業(yè)投資性人群。所以，張家界發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，與當前城市的發(fā)展政策相吻合，而且依靠自己城市的力量就可以實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的起步，不依賴于外部投資，也不用靠國 家 撥 款 ， 完 全 不 用 擔 心 外 部 條 件 的 沖 突 和 制 約 。color:white。而且這幾年外地人來購房也已經(jīng)成為張家界房地產(chǎn)業(yè)的一大亮點， 2020 年外地人購房交易額達 萬元，占交易總額的 %。 有關(guān)人士認為，桿子坪養(yǎng)老的環(huán)境非常之好，是“旅游式養(yǎng)老”的理想地；桿子坪發(fā)展“異地養(yǎng)老”、“旅游式養(yǎng)老”的潛力很大。 從旅游消費看，游客的旅游消費呈現(xiàn)出兩個較明顯的特征：其一，旅 游消費層次提升，因為隨著居民消費能力的提高，過去那種單純的觀光旅游已不能滿足游客的要求，對于新開發(fā)景區(qū)而言，景區(qū)項目的可娛樂性、可參與性等日益受到游客的青睞。它們的經(jīng)營成效受運營模式中的市場定位、銷售 方式、服務(wù)體系的直接影響。老年公寓市場上已經(jīng)針對不同類型消費群體的高端老年公寓、親情社區(qū)型老年公寓、福養(yǎng)老機構(gòu)、利性設(shè)計獨特的小戶型房等多種產(chǎn)品。且不論條件如何，單從數(shù)量上也遠遠不能滿足老人們的實際需要。 所謂老年公寓是供老年人集中居住的專用住宅，是居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)的結(jié)合，不僅需要在樓層、醫(yī)院、交通、服務(wù)設(shè)施等方面符合老人的身體特點，更要在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機構(gòu)，管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護理人員，且資金來源不能保障，只能供應(yīng)老年人一些簡單的生活需求。 從目前老年人居住情況來看， ％居住在城鎮(zhèn)，％居住在鄉(xiāng)村。但是，由于居住地點、居住環(huán)境的限定，往往是老人一方做出犧牲和讓步。這種家庭模式更適應(yīng)現(xiàn)代生活方式，相互間干擾少，使家庭關(guān)系簡單化；對有生活自理能力的老年夫婦和承擔社會家庭雙重壓力 的已婚子女都比較理想。合居家庭模式的存在有諸多因素：如子女住房困難、父母年邁有病、第三代需要老人看護、傳統(tǒng)家庭觀念的影響等。力爭養(yǎng)老服務(wù)增加值年均增長 20%以上。為促進養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，意見指出要建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)準入制度，積極支持以公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務(wù)等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，興建適宜老年人集中居住、生活、學(xué)習(xí)、娛樂、健身的老年公寓、養(yǎng)老院、敬老院。這將使有穩(wěn)定養(yǎng)老金收入的老年人口，從國有企業(yè)事業(yè)擴展到各種所有制形式的企業(yè)，從城市擴展到農(nóng)村，從而大大提高我國老年 人口的總體購買力水平。 首先， 1997年國務(wù)院發(fā)文規(guī)定，離退休養(yǎng)老金一般每年七月一日調(diào)整一次，調(diào)整幅度為當?shù)芈毠ど弦荒甓绕骄べY的 40— 60％，各地已實行養(yǎng)老保險統(tǒng)籌的亦按此辦理。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。 在武漢市的調(diào)查 當中，老年人的居住方式以與子女同住為主占 ％。 中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升?！翱梢灶A(yù)料，‘空巢家庭’將是 21 世紀我國城市甚至許多農(nóng)村地區(qū)老年人家庭的主要模式?！敝袊淆g科學(xué)研究中心研究員徐勤表示，在現(xiàn)代化建設(shè)過程中，工作變動日益頻繁，人口流動和遷移加速，促使大家庭結(jié)構(gòu)向小家庭轉(zhuǎn)變。 2020 年，北京市空巢家庭的比例為 34％，上海市為 ％，廣州市為 30％，天津市為 ％。瑞典獨居老年人達到 40％，即每 10 個老年人中就有 4 人獨居。 中國傳統(tǒng)家庭結(jié)構(gòu)開始解體，空巢 老人越來越多 “空巢家庭”是指無子女共處，只剩下老年人獨自生活的家庭。無論是自營或是外營，都應(yīng)該依據(jù)社區(qū)的實際需求設(shè)置，并且對服務(wù)質(zhì)量和顧客的滿意度實施有效的監(jiān)控，這一點對于引進的服務(wù)單位尤是，以維護物業(yè)管理單位的形象。老人生活中往往需要通過咨詢服務(wù)來解決老人遇到的各種問題，諸如個人和家庭矛盾、退休、財政、生活安排、購物消費指導(dǎo)等各種問題，通過社區(qū)咨詢服務(wù)，提高老年人晚年的生活質(zhì)量，從而使老人的個人權(quán)益得到最好的 尊重和保護。如果有的老人不能在家獨立居住，但又不愿意去養(yǎng)老設(shè)施，去日托中心是個解決問題的好辦法。社區(qū)服務(wù)中心為老人開展法律服務(wù)，通過老年中心的律師或律師事務(wù)所的專職律師，他們可以為老人困惑的問題提供法律咨詢，為低收入的老人進行義務(wù)法律幫助。 9)法律服務(wù)。除了營養(yǎng)餐以外，包括消費導(dǎo)向、健康和營養(yǎng)信息、咨詢、藝術(shù)和手工等等。有的社區(qū)提供陪老人外出服務(wù)，以保證老人的安全。有條件的社區(qū)可以為老人提供門到門、靈活交通工具的服務(wù)，老人們可以選擇小轎車、小客車、大客車等車型。 7)?B style=39。當鈕扣一被按下，“生活在線”中心就會自動接收電話。電話確認服務(wù)可以監(jiān)督老人的健康狀況，提供連續(xù)的與老人的接觸，使老人們感到有人在關(guān)心他們。很多獨居的老人害怕自己在家病了或傷了沒有人知道。一般來說探望者事先得到專業(yè)人員的培訓(xùn)和輔導(dǎo)，使他們懂得老人的需求并且愿意作為一個好的傾聽者。 4)定期探望。這種服務(wù)提供一頓午餐給住在家里的老人或不能買菜做飯以及需要此類幫助的高齡老人。在有些社區(qū)，家務(wù)和保健服務(wù)結(jié)合在一起。工作時間可以是每天幾個小時，每周幾次，或一周七天每天 24 小時。社區(qū)服務(wù)中心可以定期派遣服務(wù)人員前往老年人的住所， 幫助他們做瑣碎的家庭雜事。本項目東面 800 米外是枝柳鐵路，但因有小山包阻隔，亦無噪音之害。從本項目立項開始，張家界將不僅作為中國最佳的養(yǎng)老勝地而知名，還 將以創(chuàng)造一個全新的養(yǎng)老經(jīng)濟與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式而知名。當很多老年人為找不到知已，找不到同齡人而郁悶和孤獨時，張家界國際養(yǎng)老園的老人們已擁有了眾多的知已與同好，京劇票友會、圍棋學(xué)會、花鳥協(xié)會、書畫小組、釣魚俱樂部等興趣小組將會相繼建立。更為重要的是，讓入住的老年人享受到黃金般退休生活。 ?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。color:white。backgroundcolor:99009939。例如，房門、樓道、樓梯都要加寬，便于輪椅通過；老人經(jīng)過的地方都要安裝扶手；開關(guān)、門鈴和門窗把手等設(shè)施的位置也適當降低；廚房和衛(wèi)生間的面積適當加大，便于坐凳或坐輪椅使用；地面和浴池底部都要防滑；房間的照明度要提高，但還不能有眩光；煤氣等各種開關(guān)上的字要很大，以利老人辨識；老人容易失禁，廁所都靠近臥室，并設(shè)長明燈；廁所用推拉門，不用平開門；所有的樓層平臺、通道地面，都不能使用黑色和深色面料，因為黑色在視覺上屬退 后色，會令老人產(chǎn)生如臨深淵之感，不敢投足；在適當?shù)牡胤竭€要有報警和應(yīng)急裝置。0⑵建設(shè)真正的老年公寓。backgroundcolor:99009939。color:white。0 ?B style=39。然后將其分包給 房 地產(chǎn) 開 發(fā)商 進行 建設(shè) 。backgroundcolor:99009939。0 居家養(yǎng)老社會化的發(fā)展趨勢 社會化居家養(yǎng)老是社區(qū)特色服務(wù)的一種載體，它既不同于機構(gòu)養(yǎng)老，也有別于傳統(tǒng)的家庭自然養(yǎng)老。這還僅僅是京滬兩地的空巢家庭，如果放眼全國，甚至世界，這個市場不可限量。0 另外，我們再算。backgroundcolor:99009939。color:white。0 ?B style=39。如果金融業(yè)再發(fā)達一點，保險公司能提供這項業(yè)務(wù)，老年人將房產(chǎn)抵押給保險公司，每年從保險公司領(lǐng)取養(yǎng)老年金，老人百年之后，房產(chǎn)歸保險公司所有，那么養(yǎng)老移民的門檻將會變得更低。0 通過對比，可以發(fā)現(xiàn)，如果京滬兩市的老年人賣掉房產(chǎn)，到張家界定居將是非常劃算的事。backgroundcolor:99009939。color:white。 ?B style=39。但是這些‘百萬富翁’依然要精打細算度日，因為他們的資產(chǎn)都是帳面上的，他們一般一家只有一套房，房子再貴，也不過是帳面資產(chǎn)的增加而已，對生活并沒有直接的好處。只有發(fā)展了老年房地產(chǎn)營造了“居家”環(huán)境，才能真正實現(xiàn)“居家養(yǎng)老社會化” ,并最終以“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化”來推動“養(yǎng)老社會化”的發(fā)展。 也就是建立一種讓老年人在“居家”環(huán)境中接受社會化養(yǎng)老服務(wù)的體系。以家庭養(yǎng)老、養(yǎng)兒防老為核心的傳統(tǒng)“居家養(yǎng)老”模式已經(jīng)開始解體。至上世紀末，中國 60 歲以上的老年人已經(jīng)超過了 億，在國民經(jīng)濟還沒有準備充分的前提下，在整個社會還充滿迷茫與困惑 時，歷史第一次讓中國進入了老齡化時代。 上世紀下半葉，各類新的養(yǎng)老方式開始在中國出現(xiàn)，如福利院、敬老院等。 三、居家養(yǎng)老社會化的意義與發(fā)展趨勢 什么是居家養(yǎng)老社會化？ “夫孝，天之經(jīng)也，地之義也，民之行也。 在市場需求方面， 2020 年老年市場需求為 6000 億元， 2020 年將達到 1 萬億，但我國每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足 500 億元。 根據(jù)《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》，“十一五”期間（ 2020－ 2020 年），要求新增城鎮(zhèn)孤老集中供養(yǎng)床位 80萬張，以緩解城鎮(zhèn)孤老安置床位緊張局面。 一個最新的對成都高收入老年人的調(diào)查資料顯示，大多數(shù)能夠承受單價格為 1000— 2020 元／平方米，總價為10— 15 萬的商品房。 目前國內(nèi)老人住宅的銷售情況 老人住宅的開發(fā)現(xiàn)在才剛剛開始，雖然市場上有一些樓盤中隱隱約約有老年住宅的影子，但從住宅設(shè)計的本質(zhì)上來說，能夠稱得上是老年建筑的可謂鳳毛麟角。說明自建住房是目前我國居民尤其是農(nóng)民家庭住房來源的主要途徑?？梢钥闯觯壳拔覈擎?zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。據(jù)估計，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費大約有 4000 億元，借鑒發(fā)達國家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的 4%— 5%的數(shù)據(jù)，全國要為 560 萬到 700 萬的老人修建老年住宅，投資總額在 160 億到 200 億元。從 1982 到 2025 年的 43 年中，老年人口凈增了二億多，翻了兩番半多。 從老齡化的過程來看，發(fā)達國家是自然老齡化，而我國則是政策性老齡化，人口老齡化發(fā)展大體上分為三個階段： 第一階段：過渡階段 1982 年 — 2020 年 60 歲以上老年人口由 7664 萬增長到 ，占總?cè)丝诘谋戎赜?％增長到 ％。 我國老年人口的發(fā)展狀況 我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一， 1999 年成為老年型的國家。由于民政系統(tǒng)財力的限制、加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。到 2050 年，老人人數(shù)將猛增到 億人，占世界總?cè)丝诘?21%，平均每年增長 9000 萬。為此，我們將積極尋求同國際國內(nèi)有實力的傳播公司合作，尤其加強同媒體的合作，力爭將此類風(fēng)險降到最低。 3 年后，土地的價值就將增加到約 億元人民幣。資方可以在此期限內(nèi)債轉(zhuǎn)股或融資到期后，項目方以利潤或銷售收入返還投資方。 本項目計劃融資總額為 3 億元人民幣。在國內(nèi)，我們把推廣重點放在北方，成立北方分 區(qū)，尤其是北方一些大型國有企業(yè)、軍工單位、國家部委等作為我們推廣的重點對象。每一分區(qū)設(shè)立一個辦事機構(gòu)，單獨核算，單獨管理，業(yè)績與收入掛鉤。而沒有了規(guī)模，建筑檔次就很難提升，完善的保障系統(tǒng)更難以建立，文化與體育設(shè)施就更無從談起。 張家界國際養(yǎng)老園集養(yǎng)老、療養(yǎng)、康復(fù)、休閑、住宅、娛樂等綜合功能與配套服務(wù)為一體，是以達到使老年人健康長壽、頤養(yǎng)天年為目的的綜合性衛(wèi)星城建設(shè)項目。 張家界國際養(yǎng)老園項目選址于張家界市城郊天門山麓桿子坪村，臨近張家界荷花機場、張羅公路、張家界火車站、張家界中心汽車站，自然條件及交通條件極為優(yōu)越。0 同時，除中國外，東亞各國也面臨著人口老齡化壓力（日本計劃輸出 300 萬老年人口），而人種相同、文化相近、地域相鄰的中國無疑也是東亞各國老年人養(yǎng)老的首選地之一。backgroundcolor:99009939。color:white。color:white。0?B style=39。但規(guī)模一般較小，且缺乏系統(tǒng)的針對老年人生活、心理、生理的保障體系。0 而目前，國內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形勢的發(fā)展。backgroundcolor:99009939。color:white。color:white。0?B style=39。 2020 年，中國老年經(jīng)濟潛力就已經(jīng)達到了一萬億元人民幣，而全國 2400 萬空巢（無子女陪伴）老年人口更是養(yǎng)老產(chǎn) 業(yè) 的 巨 大 支 撐 力 量 。0?B style=39。backgroundcolor:99009939。同時，社會保障體系與社會養(yǎng)老體系還沒有真正建立，適合中國國