【正文】 情的養(yǎng)老模式與養(yǎng)老體系還在不斷探索中。老年公寓建成后既遠(yuǎn)離喧嘩的市區(qū)，又不遠(yuǎn)離城市中心。建立一個(gè)老年居住、交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。隨著人口老齡化程度的加劇，老齡問(wèn)題即老年人的需求問(wèn)題和人口老齡化所帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題日益突出，對(duì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了不容忽視的影響。 當(dāng)前，我國(guó)所面臨的老齡化問(wèn)題勢(shì)必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的改變，老年人對(duì)經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長(zhǎng)，將直接導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施的“有效需求”遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)“有效供給”。張家界國(guó)際養(yǎng)老園項(xiàng)目策劃綱要 目 錄 前言 第一章 概論 第二章 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展 一、世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展 二、中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展 三、居家養(yǎng)老社會(huì)化的意義與發(fā)展趨勢(shì) 什么是居家養(yǎng)老社會(huì)化？ 居家養(yǎng)老社會(huì)化與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系 居家養(yǎng)老社會(huì)化的發(fā)展趨勢(shì) 國(guó)際養(yǎng)老園與居家養(yǎng)老社會(huì)化 第三章 項(xiàng)目背景和特點(diǎn) 一、公共關(guān)系、土地資源與體制優(yōu)勢(shì) 公共關(guān)系 土地資源 體制優(yōu)勢(shì) 二、獨(dú)特的自然資源與地理位置 得天獨(dú)厚的養(yǎng)老勝地 國(guó)際養(yǎng)老園的定址環(huán)境 三、項(xiàng)目的特點(diǎn) 起點(diǎn)高、規(guī)模大 功能齊全，相互依托，相互支撐 完善的獲利模式與長(zhǎng)期穩(wěn)定的獲利來(lái)源 自成景觀，形成了具有獨(dú)特魅力的旅游資源 特有的人文價(jià)值與人文吸引力 第四章 項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容 一、項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì) 二、項(xiàng)目的分區(qū)與關(guān)系 三、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容一覽表 國(guó)際養(yǎng)老園項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容總表 世界民居文化村項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表 國(guó)際老年人休養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表 文化長(zhǎng)廊項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表 戶(hù)外運(yùn)動(dòng)基地建設(shè)明細(xì)表 輔助功能項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表 四、項(xiàng)目建設(shè)一期說(shuō)明 第五章 項(xiàng)目的技術(shù)與保障體系 一、小區(qū)智能化 IC卡管理制度 全區(qū)監(jiān)控系統(tǒng) 公共設(shè)施的智能管理 二、醫(yī)療社區(qū)化 社區(qū)醫(yī)療登記制度 定期常規(guī)身體檢查制度 三、服務(wù)家庭化 個(gè)性化家政服務(wù) 服務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)化 四、保障系統(tǒng)化 醫(yī)療保障系統(tǒng)化 安全保障系統(tǒng)化 第六章 管理與經(jīng)營(yíng) 一、管理結(jié)構(gòu)與管理團(tuán)隊(duì) 管理結(jié)構(gòu) 管理團(tuán)隊(duì) 二、組織與人員保障 組織機(jī)構(gòu)的保障 人員保障 三、管理制度 分級(jí)負(fù)責(zé)，集中管理 財(cái)務(wù)分片審查，集中簽批 四、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新 村民持股計(jì)劃 經(jīng)營(yíng)分區(qū)，效益考核 小區(qū)居民的自主管理與老年城的統(tǒng)一管理 第七章 行業(yè)與市場(chǎng)分析 一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史機(jī)遇 中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，造就了巨大的民間資本 傳統(tǒng)道德開(kāi)始回歸，“孝”仍然是社會(huì)道德的重要基礎(chǔ) 中國(guó)傳統(tǒng)家庭結(jié)構(gòu)開(kāi)始解體，空巢老人越來(lái)越多 老年人獲得了經(jīng)濟(jì)的獨(dú)立，有能力與意愿追求符合自身特點(diǎn)的養(yǎng)老生活 老年人群中積累了龐大的消費(fèi)能力 政府對(duì)老年類(lèi)項(xiàng)目大力支持 二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性分析 現(xiàn)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式與競(jìng)爭(zhēng)性 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與競(jìng)爭(zhēng)模式 本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 三、合作與關(guān) 聯(lián)行業(yè) 張家界旅游業(yè)的發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目的帶動(dòng) 本地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目的作用 第八章 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略 一、目標(biāo)客戶(hù)分析 主要客戶(hù)人群 主要客戶(hù)來(lái)源地 主要客戶(hù)狀況描述 二、營(yíng)銷(xiāo)制度與辦法 設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，進(jìn)行分區(qū)管理 辦事機(jī)構(gòu)人員組成 獎(jiǎng)勵(lì)與處罰 過(guò)程管理與效益管理 三、營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃 四、定向開(kāi)發(fā)與委托開(kāi)發(fā) 定向開(kāi)發(fā)與委托開(kāi)發(fā)說(shuō)明 定向開(kāi)發(fā)與委托開(kāi)發(fā)條件 定向開(kāi)發(fā)與委托開(kāi)發(fā)的優(yōu)惠辦法 第九章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 一、房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入 二、服務(wù)與租賃收入 三、 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值 四、成本分析 建設(shè)與開(kāi)發(fā)成本 融資成本 機(jī)會(huì)成本 管理成本 營(yíng)銷(xiāo)成本 五、效益評(píng)估 第十章 融資計(jì)劃 一、融資數(shù)額及方式 二、融資投向 三、資金退出機(jī)制及回報(bào)辦法 資金退出機(jī)制 融資回報(bào)辦法 四、資金監(jiān)管及投資方權(quán)限 資金監(jiān)管方式 投資方權(quán)限 第十一章 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) 一、酒店式公寓財(cái)務(wù)銷(xiāo)售計(jì)劃表 二、公寓小區(qū) —— 玫瑰園小區(qū)財(cái)務(wù)銷(xiāo)售計(jì)劃表 三、稅后利潤(rùn)表 四、現(xiàn)金流量表 五、盈虧平衡表 六、動(dòng)態(tài)投資回收期 第十二章 風(fēng)險(xiǎn)控制 一、政策風(fēng)險(xiǎn) 二、土地 價(jià)值 三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 四、資金使用風(fēng)險(xiǎn) 第十三章 結(jié)論 第十四章 附件清單 前言 人口老齡化是世界上許多國(guó)家正在面臨或即將面臨的一個(gè)突出的社會(huì)問(wèn)題。 如何滿(mǎn)足市場(chǎng)上的“有效需求”，如何為企業(yè)開(kāi)創(chuàng)新的利潤(rùn)獲取模式，是我們進(jìn)行“張家界國(guó)際養(yǎng)老園”這個(gè)項(xiàng)目研究的最終目的。因此，面對(duì)老齡化發(fā)展的趨勢(shì)和老年人口的增多，必須未雨綢繆，關(guān)注老年人，關(guān)心老年人的生活質(zhì)量，真正實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂(lè)”。老年公寓建成后，可以讓老人們?cè)谶@里享受到充足的護(hù)理、醫(yī)療、膳宿及康體的群體生活。每逢節(jié)假日，兒女們可以到公寓陪伴老人，和老人一起交流感情，讓老人的余生在這里得到真正的幸福和歡樂(lè)，在生活上和精神 上得到安慰。在即將面臨空前的養(yǎng)老壓力面前，中國(guó)政府將對(duì)養(yǎng)老項(xiàng)目、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行大量投入，凡涉及養(yǎng)老的項(xiàng)目，政府都將予以大力扶持 。0?B style=39。color:white。 ?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。backgroundcolor:99009939。0?B style=39。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專(zhuān)業(yè)護(hù)理人員，且資金來(lái)源不能保障，只能供應(yīng)老年人一些簡(jiǎn)單的生活需求。 ?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。backgroundcolor:99009939。0?B style=39。而隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，眾多東南亞、港澳臺(tái)及海外華人華僑希望葉 落歸根回國(guó)養(yǎng)老。整個(gè)項(xiàng)目由世界民居文化村（房地產(chǎn)與商業(yè)部份）、國(guó)際老年公寓、文化體育長(zhǎng)廊、鬼谷峽戶(hù)外運(yùn)動(dòng)基地、輔助功能 區(qū)域等組成。 此項(xiàng)目將“居家環(huán)境”與“社會(huì)化的保障體系 ”、“產(chǎn)業(yè)化的服務(wù)體系”等有機(jī)的組合在一起，使養(yǎng)老服務(wù)在養(yǎng)老地產(chǎn)的基礎(chǔ)上形成了完整的保障與護(hù)理體系，在形成規(guī)?；耐瑫r(shí)，實(shí)現(xiàn)了老年經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)化與養(yǎng)老保障的社會(huì)化。因此，在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，中國(guó)內(nèi)地基本不會(huì)產(chǎn)生有威脅的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。在分區(qū)的設(shè)立上，將緯度偏北且有著相同的人種與文化源頭，同時(shí)又為老年化問(wèn)題困擾的日本和韓國(guó)作為一個(gè)分區(qū)。 在宣傳上，我們主要采用與各地電視臺(tái)合作的方式，利用綜藝類(lèi)、文化類(lèi)、旅游類(lèi)節(jié)目，以擴(kuò)大影響，同時(shí)用免費(fèi)或少花費(fèi)的手段吸引一些老年人前來(lái)短期休養(yǎng)等。主要采用債權(quán)融資。 在 3 年的項(xiàng)目一期建設(shè)與銷(xiāo)售中，酒店式老年公寓和公寓住宅 —— 玫瑰園小區(qū)部分的合計(jì)建筑開(kāi)發(fā)面積為 萬(wàn)平方米，按最低銷(xiāo)售均價(jià)計(jì)算，每平方米銷(xiāo)售均價(jià)為 2760元，銷(xiāo)售收入為 37250 萬(wàn)，稅前利潤(rùn)為 17950萬(wàn)。因此，僅土地增加的價(jià)值這一項(xiàng)，就可以規(guī)避所有的投資風(fēng)險(xiǎn)。 第二章 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展 一、世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展 據(jù)世界衛(wèi)生組織發(fā)布的一份最新報(bào)告，在世界各國(guó)中， 60 歲以上老年人在總?cè)丝谥兴急壤砸獯罄麨樽罡?，達(dá) 23%，其次為希臘的 %和日本的 22%，再次是德國(guó)的 %和瑞典的 %。其中，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的老人總數(shù)將由目前的 億人增加到 億人，占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?20%增加到 33%，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)將由目前的 億人猛增到 億人，占總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?8%增加到 19%，屆時(shí)人口老齡化問(wèn)題最嚴(yán)重的 3 個(gè)國(guó)家是西班牙、意大利和日本。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 1995 年我國(guó)共有家庭 32208 萬(wàn)戶(hù)，其中 60 歲以上老年人口的戶(hù)數(shù)為 9051 萬(wàn)戶(hù)。 20 世紀(jì) 80 年代以來(lái)， 60 歲以上的老年人口平均每年以 3%的速度持續(xù)增長(zhǎng)， 更為突出的是， 80 歲以上高齡老人已高達(dá) 1100萬(wàn)，并以年均 5%的速度遞增。 2020 年比 1982 年老年人口幾乎翻了一番。 第三個(gè)階段：高峰階段 2025 年 — 2055 年 60 歲以上的老年人口由 億增長(zhǎng)到 ，比重由 ％增長(zhǎng)到 30％，比 2020 年翻了兩番。 當(dāng)前國(guó)內(nèi)老年設(shè)施狀況 項(xiàng)目 居住對(duì)象 自理程度 護(hù)理方式 功能組成 老年 公寓 在一定幫助下能獨(dú)立生活的健康老人 自理 最低幫助 管理、醫(yī)護(hù)、公共空間（門(mén)廳、餐廳、娛樂(lè)、健身）服務(wù)用房 福利院 無(wú)親戚、子女贍養(yǎng)及無(wú)生活來(lái)源的老人 自理或 辦自理 最低幫助半護(hù)理 管理、醫(yī)護(hù)、公共空間（門(mén)廳、餐廳、娛樂(lè)、健身）服務(wù)用房、醫(yī)療保健 托老所 白天家中無(wú)人照顧，而生活又不能自理的老人 半自理或不能自理 半護(hù)理 居住單元（臥室、活動(dòng)室、衛(wèi)生間、盥洗室）、醫(yī)護(hù)、餐廳、管理、接待、活動(dòng)及服務(wù)用房 護(hù)理院 生活不能自理、需要半護(hù)理或全護(hù)理的老人 半自理或不能自理 半護(hù)理 全護(hù)理 護(hù)理單元（老人居室、衛(wèi)生間、走廊、活動(dòng)空間、標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)集中廚房）、醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)、管理以及服務(wù)用房等 老年設(shè)施綜合體 各種類(lèi)型均包括 綜合 國(guó) 內(nèi)老年人的居住模式 A、購(gòu)買(mǎi)房屋居住 2020 年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶(hù)中，購(gòu)買(mǎi)商品房的占 %，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的占 %，購(gòu)買(mǎi)原公有住房的占 %。 B、自行建房居住 個(gè)人建房有自籌自建 、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。 C、租房居住 這是住宅消費(fèi)者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權(quán)的一種住房消費(fèi)形式。而從規(guī)模上來(lái)說(shuō)，純粹作為老年住宅來(lái)發(fā)展的樓盤(pán)國(guó)內(nèi)有兩個(gè)，一個(gè)是廣州的頤年園 —— 中國(guó)第一個(gè)規(guī)模最大的長(zhǎng)者社區(qū)，另外一個(gè)是北京的東方太陽(yáng)城 —— 目前國(guó)內(nèi)最大 的退休社區(qū)。 目前國(guó)內(nèi)老年設(shè)施的形式 目前有大型的退休社區(qū) —— 北京東方太陽(yáng)城、廣州頤年園； 酒店式服務(wù)的老年公寓 —— 浦東老年公寓、上海假日老年公寓（籌劃中）； 按照星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的“賓館型”養(yǎng)老院 —— 上海松江社會(huì)福利院； 各地均出現(xiàn)一些私人性質(zhì)的、盈利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。即使上述目標(biāo)能夠達(dá)到，也只能解決 300萬(wàn)名老年人的養(yǎng)老院需求。目前，中國(guó)老齡商品主要以老年保健營(yíng)養(yǎng)品為主，其他老年人休閑、養(yǎng)老事業(yè)開(kāi)發(fā)得很少 ，無(wú)論是老年服務(wù)和老年產(chǎn)品，還是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和老年服務(wù)設(shè)施，都有待于產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化?！?—— 《壽經(jīng)》 “夫孝，置之而塞乎天地，溥之而橫于四海，施諸后世而無(wú)朝文” —— 《禮記》 中華民族是有著數(shù)千年敬老愛(ài)老傳統(tǒng)的民族。這些養(yǎng)老方式因與中國(guó)傳統(tǒng)文化格格不入而很難成為社會(huì)所接受的主流養(yǎng)老方式。 老年人的養(yǎng)老方式及養(yǎng)老生活的質(zhì)量，由此成為了當(dāng)前中國(guó)社會(huì)最為重大的、最不可忽視的社會(huì)問(wèn)題之一。 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也同樣使老年人獲得了獨(dú)立支撐自己養(yǎng)老生活的能力。 “居家養(yǎng)老社會(huì)化”將中國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老文化和現(xiàn)代的養(yǎng)老思路結(jié)合在一起，讓“養(yǎng)老”不僅成為一種文化更成為一種全新的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)， 以此促進(jìn)中國(guó)養(yǎng)老事業(yè)的更好發(fā)展。 居家養(yǎng)老社會(huì)化與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)蘊(yùn)藏巨大商機(jī)。 2020 全國(guó)房?jī)r(jià)平均每平方米 元，京滬房?jī)r(jià)最高。color:white。backgroundcolor:99009939。0?B style=39。一戶(hù)擁有百萬(wàn)房產(chǎn)的老人將房產(chǎn)賣(mài)掉，來(lái)張家界 15 萬(wàn)元可以買(mǎi)一套很好的房子，這樣就多出 85 萬(wàn)元，他們每個(gè)月就會(huì)多出 850000247。 ?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0?B style=39。到 2020 年，北京空巢家庭約有 34% (1+%2247。 ?B style=39。 從養(yǎng)老的方式來(lái)看，老年人是在自己家中養(yǎng)老，而不是去福利院、老年公寓等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老；從養(yǎng)老資源提供的主體看，居家養(yǎng)老除了需要家庭照料外，還需要來(lái)自社會(huì)的幫助，尤其是強(qiáng)調(diào)社區(qū)照顧在社會(huì)化居家養(yǎng)老中的作用，即這種養(yǎng)老方式是以家庭為核心，以社區(qū)為依托，以老年人日常照料、生活護(hù)理、家政服務(wù)和精神慰藉為主要內(nèi)容，以上門(mén)服務(wù)和社區(qū)日托為主要形式，并引入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)化服務(wù)方式的居家養(yǎng)老服務(wù)體系。0⑴規(guī)劃建設(shè)專(zhuān)門(mén)的養(yǎng)老園區(qū)。 ?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0 ?B style=39。老年公寓與普通公寓是很不相同的。無(wú)障礙化設(shè)計(jì)是非常專(zhuān)業(yè)和細(xì)致的，本文就不再多談。0 老年公寓還根據(jù)老年人不同的年齡階段的生理特征和生活需要分為三大種類(lèi)：居家式公寓、宿舍式公寓、醫(yī)護(hù)式公寓。backgroundcolor:99009939。0⑶完善支助性與綜合性的服務(wù)。backgroundcolor:99009939。color:white。屆時(shí)，在南國(guó)清晨的陽(yáng)光下，在沐浴海風(fēng)的清爽中，老人們或在郊外公園晨練，或步入老年大學(xué)感受與時(shí)代接觸的快樂(lè)。 在張家界國(guó)際養(yǎng)老園，老年人將深切體會(huì)到“居家”的快樂(lè)和“社會(huì)化服務(wù)”的周到。 國(guó)際養(yǎng)老園的定址環(huán)境 國(guó)際養(yǎng)老園定址張家界市永定區(qū)官黎坪街