【導(dǎo)讀】要基礎(chǔ)3、中國(guó)傳統(tǒng)家庭結(jié)構(gòu)開(kāi)始解體，空巢老人越來(lái)越多4、老年人獲得了經(jīng)濟(jì)的獨(dú)立，和死亡率不斷下降，老年人在總?cè)丝谥械臄?shù)量和比例不斷增加。一個(gè)國(guó)家是否進(jìn)入老齡社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，我國(guó)將在2020年正式邁入老齡化社會(huì)。效需求”遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)“有效供給”。人口110萬(wàn)人，60歲以上的老齡人口占36%以上，且老齡人口每年繼續(xù)以3%的速度增長(zhǎng)。日益突出，對(duì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了不容忽視的影響。目前老年人提及最多的問(wèn)題是“生活有人照料”和“看病就醫(yī)方便”。定期為老年人進(jìn)行身體健康檢查，各種營(yíng)養(yǎng)套餐搭配。而與此相對(duì)應(yīng)的是，中國(guó)的養(yǎng)老制度極不完善，養(yǎng)老保險(xiǎn)、養(yǎng)老準(zhǔn)。備金缺口很大，僅靠財(cái)政支持難以為繼。同時(shí)，社會(huì)保障體系與社會(huì)養(yǎng)老體系還沒(méi)有真正建。立，適合中國(guó)國(guó)情的養(yǎng)老模式與養(yǎng)老體系還在不斷探索中。在即將面臨空前的養(yǎng)老壓力面前，style='color:white;background-color:#990099'>0而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的快速流動(dòng)也使“養(yǎng)老”

　　

【正文】 ，目前的老年設(shè)施仍存在較多問(wèn)題。 從目前老年人居住情況來(lái)看， ％居住在城鎮(zhèn)，％居住在鄉(xiāng)村。在有老年人居住的家庭中， 60～ 64 歲老年人有 ％的人還作為家庭戶主， 65 歲以上老年人戶主率下降到 ％。在 65 歲以上老年人戶中，有 ％的戶是老年人與其子女或親屬一起居住，成為主要生活方式，但是不能忽視的是，只有一對(duì)老年夫婦生活的戶占 11％，單獨(dú)老人戶占 ％，與 未成年親屬一起生活的戶占 ％，也就是說(shuō) 23％的老年人戶沒(méi)有與成年子女和親屬一起居住。 老年公寓市場(chǎng)有需求空間，但市場(chǎng)供給仍較為緊缺 國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護(hù)理人員，且資金來(lái)源不能保障，只能供應(yīng)老年人一些簡(jiǎn)單的生活需求。同時(shí)，在九十年代末和本世紀(jì)初，中國(guó)還出現(xiàn)了一些以營(yíng)利為目的的老年公寓。從環(huán)境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能與護(hù)理手段有了提高。但規(guī)模一般較小，且缺乏系統(tǒng)的針對(duì)老年 人生活、心理、生理的保障體系。 所謂老年公寓是供老年人集中居住的專用住宅，是居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)的結(jié)合，不僅需要在樓層、醫(yī)院、交通、服務(wù)設(shè)施等方面符合老人的身體特點(diǎn)，更要在娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。但在中國(guó)目前的這些老人服務(wù)機(jī)構(gòu)中，好多名為老年公寓、養(yǎng)老院的場(chǎng)所，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡(jiǎn)陋，服務(wù)功能單調(diào)，且可供活動(dòng)的綠地較少，并不具備完善的建筑設(shè)施和服務(wù)條件，不能夠全方位地為老年人提供良好的服務(wù)。有些更是只把老人當(dāng)作病人看待，并不關(guān)心老人們情感或心理需要。 就 中國(guó)而言，現(xiàn)有 42020 多所養(yǎng)老院，加上社會(huì)興辦的老年機(jī)構(gòu)，現(xiàn)收養(yǎng)老人不足 100 萬(wàn)人，還不到目前中國(guó) 億老年人的 1％。且不論條件如何，單從數(shù)量上也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老人們的實(shí)際需要。從總體上講，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡(jiǎn)陋，服務(wù)功能較差，無(wú)法適應(yīng)老年人日常生活的特殊需要。另外，可供老年人室外活動(dòng)的綠地較少。 老年公寓的供給呈現(xiàn)多元化特征，但仍缺乏對(duì)客戶的準(zhǔn)確定位 隨著社會(huì)發(fā)展，我國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)逐步走向小型化，老年人的住宅消費(fèi)觀念也隨之發(fā)生變化，從基本的住宅消費(fèi)逐步發(fā)展到提高住宅消費(fèi) 品質(zhì)上來(lái)，老年人的需求呈現(xiàn)出多元化的特征。老年公寓市場(chǎng)上已經(jīng)針對(duì)不同類型消費(fèi)群體的高端老年公寓、親情社區(qū)型老年公寓、福養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、利性設(shè)計(jì)獨(dú)特的小戶型房等多種產(chǎn)品。 目前許多老年住宅未做好客戶定位，其價(jià)格沒(méi)有根據(jù)各經(jīng)濟(jì)層次的老年人做出合理定位，使老年公寓市場(chǎng)的供求之間存在一定的落差，致使部分福利性及贏利性老年公寓的經(jīng)營(yíng)較為困難。 截至 2020 年，市場(chǎng)上的老年住宅項(xiàng)目多以公寓為主要物業(yè)形態(tài)。北京、上海、廣州、重慶、青島、濟(jì)南、威海等很多地方均已出現(xiàn)一定數(shù)量的老年公寓。它們的經(jīng)營(yíng)成效受運(yùn)營(yíng)模式中的市場(chǎng)定位、銷售 方式、服務(wù)體系的直接影響。老年公寓的設(shè)計(jì)、服務(wù)等方面并不符合入住老人的需求，致使部分老年公寓在盈虧點(diǎn)間經(jīng)營(yíng)。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與競(jìng)爭(zhēng)模式 本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 三、合作與關(guān)聯(lián)行業(yè) 張家界旅游業(yè)的發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目的帶動(dòng) 近年來(lái)，隨著居民消費(fèi)水平的提高，旅游消費(fèi)日漸走進(jìn)大眾生活，成為人們?nèi)粘Ｉ钜粋€(gè)重要的組成部分。從市場(chǎng)增長(zhǎng)率來(lái)看，全國(guó)旅游市場(chǎng)年增長(zhǎng)率在 13%，張家界旅游市場(chǎng)增長(zhǎng)率約高于全國(guó)市場(chǎng)增長(zhǎng)率 12 個(gè)百分點(diǎn)，保持在 25%左右。 從旅游消費(fèi)看，游客的旅游消費(fèi)呈現(xiàn)出兩個(gè)較明顯的特征：其一，旅 游消費(fèi)層次提升，因?yàn)殡S著居民消費(fèi)能力的提高，過(guò)去那種單純的觀光旅游已不能滿足游客的要求，對(duì)于新開(kāi)發(fā)景區(qū)而言，景區(qū)項(xiàng)目的可娛樂(lè)性、可參與性等日益受到游客的青睞。其二，旅游消費(fèi)從總體來(lái)看，與一般消費(fèi)品消費(fèi)不同的特點(diǎn)在于重復(fù)消費(fèi)性低，這意味著，旅游景區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)盡管激烈，但與一般消費(fèi)品之間的競(jìng)爭(zhēng)有不同的特點(diǎn)。 桿子坪鬼谷峽旅游景區(qū)位于張家界市著名的旅游勝地天門山麓，總開(kāi)發(fā)面積約 20 平方公里，自然環(huán)境、生態(tài)資源優(yōu)越。在張家界地區(qū)范圍內(nèi)，鬼谷峽具有“峽谷道路最險(xiǎn)、植被保護(hù)最好、瀑布景觀最佳、峽谷內(nèi)居住人口最少和距市區(qū)距 離最近”的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，是張家界乃至全國(guó)不可多得的集山、水、林、崖、瀑、草地、農(nóng)莊、旅游地產(chǎn)于一體的優(yōu)秀旅游景區(qū)。 有關(guān)人士認(rèn)為，桿子坪養(yǎng)老的環(huán)境非常之好，是“旅游式養(yǎng)老”的理想地；桿子坪發(fā)展“異地養(yǎng)老”、“旅游式養(yǎng)老”的潛力很大。桿子坪完全可以利用目前相對(duì)充裕的養(yǎng)老資源，為全國(guó)的老年人提供一些服務(wù)，同時(shí)也可同內(nèi)地其他城市實(shí)現(xiàn)“聯(lián)網(wǎng)”。 本地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目的作用 張家界氣候溫暖濕潤(rùn)，空氣清新，有“中國(guó)最大的天然氧吧”之稱，“張家界空氣能治病”、“ 張家界非常適合養(yǎng)老”這些觀念已廣為人們所接 受。張家界作為中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，擁有眾多國(guó)家 3A 級(jí)、 4A 級(jí)、 5A 級(jí)的景區(qū)，在全世界都有較高的知名度，經(jīng)過(guò)前些年的發(fā)展，生活基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)齊備，交通也很便利，這對(duì)外地人來(lái)張家界定居是有吸引力的。而且這幾年外地人來(lái)購(gòu)房也已經(jīng)成為張家界房地產(chǎn)業(yè)的一大亮點(diǎn)， 2020 年外地人購(gòu)房交易額達(dá) 萬(wàn)元，占交易總額的 %。這已經(jīng)說(shuō)明，張家界針對(duì)移民開(kāi)發(fā)養(yǎng)老業(yè)還是有基礎(chǔ)的、是可行的。張家界市政府充分認(rèn)識(shí)到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所蘊(yùn)藏的巨大潛力，正在考慮將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為張家界的支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)行發(fā)展。 ?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0 開(kāi)發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)就在養(yǎng)老園的建設(shè)，張家界本地?fù)碛斜姸嘤袑?shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)，因此，發(fā)展房地產(chǎn)對(duì)張家界來(lái)說(shuō)，應(yīng)該說(shuō)是駕輕就熟。張家界的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路，重中之重就是旅游和城市建設(shè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正好與之相適應(yīng)。所以，張家界發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，與當(dāng)前城市的發(fā)展政策相吻合，而且依靠自己城市的力量就可以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的起步，不依賴于外部投資，也不用靠國(guó) 家 撥 款 ， 完 全 不 用 擔(dān) 心 外 部 條 件 的 沖 突 和 制 約 。 ?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0 第八章 市場(chǎng)營(yíng)銷策略 一、目標(biāo)客戶分析 主要客戶人群 該項(xiàng)目按中老年人不同狀態(tài)與需求，依據(jù)嚴(yán)格的市場(chǎng)劃分原則，將社區(qū)細(xì)分為四類人群，即： 亞健康度假康復(fù)人群； 中老年休閑養(yǎng)老人群； 中老年度假養(yǎng)老人群； 老年產(chǎn)業(yè)投資性人群。 主要客戶來(lái)源地 主要客戶狀況描述 亞健康度假康復(fù)人群： 中老年休閑養(yǎng)老人群： 中老年度假養(yǎng)老人群： 老年產(chǎn)業(yè)投資性人群： 二、營(yíng)銷制度與辦法 設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，進(jìn)行分區(qū)管理 1)營(yíng)銷方式的轉(zhuǎn)變。由于老年消費(fèi)是一種自 主性消費(fèi)，老人的消費(fèi)觀念既成熟又相保守，許多老人對(duì)新型的產(chǎn)品會(huì)感到陌生，認(rèn)同接受也會(huì)有一個(gè)過(guò)程，在對(duì)老年住宅進(jìn)行營(yíng)銷推廣的時(shí)候就應(yīng)該充分考慮到這一點(diǎn)：在營(yíng)銷手法上，避免使用概念營(yíng)銷，轉(zhuǎn)為說(shuō)服力更大、更容易讓老年人理解的體驗(yàn)式營(yíng)銷；在銷售風(fēng)格上，避免浮夸，樓書和賣場(chǎng)設(shè)計(jì)都應(yīng)保持踏實(shí)、簡(jiǎn)練、穩(wěn)重的風(fēng)格；在銷售人員的配備上，使用年紀(jì)稍大、社會(huì)經(jīng)驗(yàn)足的銷售人員，實(shí)施耐心的引導(dǎo)式銷售。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)多發(fā)展、多變化的時(shí)代，受時(shí)代特點(diǎn)的影響，未來(lái)的老年人比起今天的老年人，對(duì)新消費(fèi)觀的接受質(zhì)量要快得多，也容易得 多。 2)提高產(chǎn)品的品質(zhì)。針對(duì)老年消費(fèi)的質(zhì)量特征，老年商品的質(zhì)量和“銀發(fā)市場(chǎng)”的服務(wù)質(zhì)量都必須提高。老年人是一個(gè)特殊的社會(huì)人口群體，在飲食、起居、衣著、旅游、醫(yī)療保健、文化娛樂(lè)等各方面都有著這一年齡段的特點(diǎn)，對(duì)商品的質(zhì)量要求尤其高，通常是商品的質(zhì)量不好不買，價(jià)格太貴不買，不實(shí)用不買，不安全不買，太復(fù)雜不買，只要產(chǎn)品不對(duì)路，質(zhì)量不過(guò)關(guān)，在老齡消費(fèi)中就不會(huì)有市場(chǎng)，也就不會(huì)有長(zhǎng)久的效益。 3)針對(duì)老年消費(fèi)中休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大的特點(diǎn)，以悠閑生活和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為賣點(diǎn)，為項(xiàng)目打下長(zhǎng)遠(yuǎn)的附加價(jià)值 。 進(jìn)行細(xì)致的營(yíng)銷 ?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0 ⑴直接銷售。成立專門的機(jī)構(gòu)定點(diǎn)在北京、上海等目標(biāo)城市進(jìn)行推廣促銷。由于異地銷售最重要的是信譽(yù)問(wèn)題，所以一定要以養(yǎng)老園為品牌，由市政府的發(fā)展戰(zhàn)略作后盾，必要時(shí)可以請(qǐng)專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)做出完整的營(yíng)銷計(jì)劃。銷售方式也可以靈活多樣，可以是產(chǎn)權(quán)銷售，也可以是中短期租賃，讓那些有興趣但又下不了移民決心的人，到這里先試住一段時(shí)間，體驗(yàn)一下生 活 ， 然 后 再 做 決 定 。 ?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0 ?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0⑵觀光促銷。組織各種“夕陽(yáng)紅”旅游團(tuán)來(lái)張家界旅游時(shí)，帶他們到養(yǎng)老園 進(jìn)行參觀，讓園區(qū)美好的環(huán)境，細(xì)致的服務(wù)吸引他們留下來(lái)。 ?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0 ?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。0⑶以服務(wù)促銷售。在目標(biāo)城市設(shè)立促銷的移民服務(wù)公司。只要老人們草簽移民合同，后續(xù)的一切事務(wù)，如舊房的出售或出租，搬家，旅途安排，新居的設(shè)置，定居后的金融和保險(xiǎn)服務(wù)，社會(huì)保障關(guān)系的轉(zhuǎn)移等等，全部由服務(wù)公司一條龍包干到底，讓人們只要簽個(gè)字后，拎個(gè)手包就可以輕松移民。 辦事機(jī)構(gòu)人員組成 獎(jiǎng)勵(lì)與處罰 過(guò)程管理與效益管理 三、營(yíng)銷推廣計(jì)劃 四、定向開(kāi)發(fā)與委托開(kāi)發(fā) 定向開(kāi)發(fā)與委托開(kāi)發(fā)說(shuō)明 定向開(kāi)發(fā)與委托開(kāi)發(fā)條件 定向開(kāi)發(fā)與委托開(kāi)發(fā)的優(yōu)惠辦法 第九章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 一、房地產(chǎn)銷售收入 銷售收入預(yù)計(jì) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算過(guò)程 金額 別墅 2 萬(wàn)平方米＊ 8800 元 /平方米 1. 76 老人公寓 10 萬(wàn)平方米 *3500 元 = 億元 度假公寓 3萬(wàn)平方米 *3800 元＝ 億元 合計(jì) 億元 銷售毛利潤(rùn)為 = 億元 二、服務(wù)與租賃收入 每年出租收入預(yù)計(jì) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算過(guò)程 金額 別墅 200 平方米＊ 800 棟＊ 25 元 /平方米＊ 10個(gè)月 400 萬(wàn)元 老人公寓 40 平方米＊ 5 萬(wàn)平方米 *10 個(gè)月＊ 20 元 1000 萬(wàn)元 度假公寓 2 萬(wàn)平方米 *200 元 400 萬(wàn)元 合計(jì) 1800 萬(wàn)元 三、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值 四、成本分析 建設(shè)與開(kāi)發(fā)成本 項(xiàng)目投資估算 項(xiàng)目名稱 計(jì)算過(guò)程 合計(jì) 別墅 萬(wàn)平方米 *4000元 /平方米 = 建筑部分 5000平方米＊ 2020元 /平方米 1000 萬(wàn)元 水療健康設(shè)備 1000 萬(wàn)元 花卉與綠化投資 500 萬(wàn)元 網(wǎng)球場(chǎng)等 500 萬(wàn)元 老人醫(yī)院 500 萬(wàn)元 其它養(yǎng)生服務(wù)內(nèi)容 1000 萬(wàn)元 老年公寓 15 萬(wàn)平方米＊ 2020 元每平方米 3 億元 度假公寓 5 萬(wàn)元＊ 2200 元每平方米 億元 土地以及其他費(fèi)用