【正文】 在 3 年的項目一期建設(shè)與銷售中，酒店式老年公寓和公寓住宅 —— 玫瑰園小區(qū)部分的合計建筑開發(fā)面積為 萬平方米，按最低銷售均價計算，每平方米銷售均價為 2760元，銷售收入為 37250 萬，稅前利潤為 17950萬。 在風險方面，由于老年人問題已經(jīng)成為了中國迫切需要解決的現(xiàn)實問題，同時，此項目還會為海南形象的提升 ，海南經(jīng)濟的增長提供助力，因此，無論中央政府還是地方政府都將會大力扶持，可以預見，政策方面的風險基本為零。另外，由于政府支持的原因，征地費用相對較低，目前評估價為每畝 15萬元。 3 年后，土地的價值就將增加到約 億元人民幣。因此，僅土地增加的價值這一項，就可以規(guī)避所有的投資風險。同時，在資金使用方面，我們將嚴格控制融資資金的使用范圍， 91%的融資資金都使用于固定設(shè)施或不動產(chǎn)建設(shè)，僅從使用方面來看，資金的安全性、有效性、增值性是有保證的。而對于市場方面，如何將信息有效的傳達到客戶群中，才是市場運作中最大的風險 。為此，我們將積極尋求同國際國內(nèi)有實力的傳播公司合作，尤其加強同媒體的合作，力爭將此類風險降到最低。 第二章 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展 一、世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展 據(jù)世界衛(wèi)生組織發(fā)布的一份最新報告，在世界各國中， 60 歲以上老年人在總?cè)丝谥兴急壤砸獯罄麨樽罡?，達 23%，其次為希臘的 %和日本的 22%，再次是德國的 %和瑞典的 %。不過該組織預測，盡管以老人在全國總?cè)丝谥兴急壤秊闃藴式y(tǒng)計出的幾個“老人大國”都是發(fā)達國家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在發(fā)展中國家。 根據(jù)聯(lián)合國提供的最新統(tǒng)計數(shù)字， 2020 年全世界 60 歲以上的老人為 億，占世界人口總數(shù)的 10%。到 2050 年，老人人數(shù)將猛增到 億人，占世界總?cè)丝诘?21%，平均每年增長 9000 萬。其中，世界經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的老人總數(shù)將由目前的 億人增加到 億人，占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?20%增加到 33%，經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)將由目前的 億人猛增到 億人，占總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?8%增加到 19%，屆時人口老齡化問題最嚴重的 3 個國家是西班牙、意大利和日本。 表一 世界 60 歲以上人口占 總?cè)丝诘谋嚷试鲩L情況 年 份 1950 1960 1970 1980 1990 2020 2020 全世界 發(fā)達地區(qū) 發(fā)展中國家 中 國 資料來源：中國老齡科學研究中心 二 、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展 國內(nèi)老年住宅市場的現(xiàn)狀分析 中國的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機構(gòu)社會福利的一部分，最初以為三無老人服務的社會救濟為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。目前社會福利社會化的改革，相當?shù)闹攸c放在原有社會福利機構(gòu)走向自負盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財力的限制、加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。 據(jù)統(tǒng)計， 1995 年我國共有家庭 32208 萬戶，其中 60 歲以上老年人口的戶數(shù)為 9051 萬戶。民政部等 14 個部委提出，到本世紀末社區(qū)服 務設(shè)施要發(fā)展到 26 萬個， 85%的街道都要有一所老年公寓。這與現(xiàn)有的不同層次老年人的需求已經(jīng)不相適應，如果沒有新的舉措，仍采取對現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款條件：自有 30%項目資金、貸款周期 3 年，養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)不可能現(xiàn)代化、成規(guī)模和持續(xù)的發(fā)展，那么在未來的 510 年中，養(yǎng)老設(shè)施供需的矛盾會隨著老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。 我國老年人口的發(fā)展狀況 我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一， 1999 年成為老年型的國家。 20 世紀 80 年代以來， 60 歲以上的老年人口平均每年以 3%的速度持續(xù)增長， 更為突出的是， 80 歲以上高齡老人已高達 1100萬，并以年均 5%的速度遞增。本世紀中葉， 60 歲以上的老年人口將達到 億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的 36%，占世界老年人口總數(shù)的 %。中國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。 從老齡化的過程來看，發(fā)達國家是自然老齡化，而我國則是政策性老齡化，人口老齡化發(fā)展大體上分為三個階段： 第一階段：過渡階段 1982 年 — 2020 年 60 歲以上老年人口由 7664 萬增長到 ，占總?cè)丝诘谋戎赜?％增長到 ％。 2020 年比 1982 年老年人口幾乎翻了一番。這期間，老年人口以 ％的速度遞增，大大快于總?cè)丝谀昃鲩L ％的速度。 第二階段：發(fā)展階段 2020 — 2025 年 60 歲以上老年人口由 億增長到 億，比重由％增長到 ％。從 1982 到 2025 年的 43 年中，老年人口凈增了二億多，翻了兩番半多。 第三個階段：高峰階段 2025 年 — 2055 年 60 歲以上的老年人口由 億增長到 ，比重由 ％增長到 30％，比 2020 年翻了兩番。 從區(qū)域來看，我國目前已有三分之一的省市區(qū)人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣西、四川等省市區(qū) 65 歲以上的老年人口已超過其總?cè)丝诘?7%，遼寧、河南、安徽、福建等省 65 歲以上的人口接近 7%。 表二： 中國人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預測 (%) 年 份 1953 1964 1982 1990 2020 2020 2040 2050 014 歲 1559 歲 ≥ 60 歲 國內(nèi)老年住宅的現(xiàn)狀 國內(nèi)老年建筑的現(xiàn)狀 據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過 億的 60 歲以上的老年人相比較，我國只有 42020 多所的養(yǎng)老機構(gòu)，所擁有的床位還不到 100 萬張，只能為1%（ 億）的老 年人解決住房問題。據(jù)估計，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費大約有 4000 億元，借鑒發(fā)達國家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的 4%— 5%的數(shù)據(jù)，全國要為 560 萬到 700 萬的老人修建老年住宅，投資總額在 160 億到 200 億元。 當前國內(nèi)老年設(shè)施狀況 項目 居住對象 自理程度 護理方式 功能組成 老年 公寓 在一定幫助下能獨立生活的健康老人 自理 最低幫助 管理、醫(yī)護、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務用房 福利院 無親戚、子女贍養(yǎng)及無生活來源的老人 自理或 辦自理 最低幫助半護理 管理、醫(yī)護、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務用房、醫(yī)療保健 托老所 白天家中無人照顧，而生活又不能自理的老人 半自理或不能自理 半護理 居住單元（臥室、活動室、衛(wèi)生間、盥洗室）、醫(yī)護、餐廳、管理、接待、活動及服務用房 護理院 生活不能自理、需要半護理或全護理的老人 半自理或不能自理 半護理 全護理 護理單元（老人居室、衛(wèi)生間、走廊、活動空間、標準層設(shè)集中廚房）、醫(yī)療、護理、康復、管理以及服務用房等 老年設(shè)施綜合體 各種類型均包括 綜合 國 內(nèi)老年人的居住模式 A、購買房屋居住 2020 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占 %，購買經(jīng)濟適用房的占 %，購買原公有住房的占 %。其中，市、鎮(zhèn)購買商品房的家庭占 %和 %，購買經(jīng)濟適用房 %和 %,購買原公有住房的戶分別為 %和 %。縣購買商品房、經(jīng)濟適用房和原公有住房的戶總共不超過 %。可以看出，目前我國城鎮(zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。 B、自行建房居住 個人建房有自籌自建 、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。個人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。 2020 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占 %其中市、鎮(zhèn)自建住房的占 %和 %，而縣自建住房高 %。說明自建住房是目前我國居民尤其是農(nóng)民家庭住房來源的主要途徑。 C、租房居住 這是住宅消費者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權(quán)的一種住房消費形式。 2020 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占 %，其中，租用公有住房的為 %，租用商品房的占 %,如果分 城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有 %和 %的家庭租用公有住房，租用商品房的均為 %。居住在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，僅有 %的戶租住公有住房或經(jīng)濟適用房。 目前國內(nèi)老人住宅的銷售情況 老人住宅的開發(fā)現(xiàn)在才剛剛開始，雖然市場上有一些樓盤中隱隱約約有老年住宅的影子，但從住宅設(shè)計的本質(zhì)上來說，能夠稱得上是老年建筑的可謂鳳毛麟角。而從規(guī)模上來說，純粹作為老年住宅來發(fā)展的樓盤國內(nèi)有兩個，一個是廣州的頤年園 —— 中國第一個規(guī)模最大的長者社區(qū)，另外一個是北京的東方太陽城 —— 目前國內(nèi)最大 的退休社區(qū)。 頤年園的產(chǎn)品有別墅、多層洋房（不帶電梯）、帶電梯的小高層，銷售價格在 2500— 5000 元 /平方米，到 2020 年 6約一期銷售率達到%，到 2020年一期基本售罄。 東方太陽城的產(chǎn)品構(gòu)成為低層的老年公寓（四層以上帶電梯）、聯(lián)排別墅，一期銷售均價為 3200 元每平方米，已經(jīng)售罄。 一個最新的對成都高收入老年人的調(diào)查資料顯示，大多數(shù)能夠承受單價格為 1000— 2020 元／平方米，總價為10— 15 萬的商品房。 目前國內(nèi)老年設(shè)施的形式 目前有大型的退休社區(qū) —— 北京東方太陽城、廣州頤年園； 酒店式服務的老年公寓 —— 浦東老年公寓、上海假日老年公寓（籌劃中）； 按照星級賓館標準設(shè)計的“賓館型”養(yǎng)老院 —— 上海松江社會福利院； 各地均出現(xiàn)一些私人性質(zhì)的、盈利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。 2020年發(fā)布的《中國老齡事業(yè)的發(fā)展》白皮書顯示，全國城鄉(xiāng)有社會福利院、敬老院、養(yǎng)老院、老年公寓和老年護理院等養(yǎng)老服務機構(gòu)約四萬個，總床位約 150 萬張。中國６０歲以上的老年人已達 億，約有 20％的老年人有入住養(yǎng)老院的愿望，而實際入住率只有％，遠遠不能滿足老年人的入住需求。 根據(jù)《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》，“十一五”期間（ 2020－ 2020 年），要求新增城鎮(zhèn)孤老集中供養(yǎng)床位 80萬張，以緩解城鎮(zhèn)孤老安置床位緊張局面。即使上述目標能夠達到，也只能解決 300萬名老年人的養(yǎng)老院需求。而要滿足全國５％的老年人入住養(yǎng)老院的愿望，需要 720 萬張床位。養(yǎng)老院的建設(shè)有著巨大的發(fā)展空間。 在市場需求方面， 2020 年老年市場需求為 6000 億元， 2020 年將達到 1 萬億，但我國每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足 500 億元。目前，中國老齡商品主要以老年保健營養(yǎng)品為主，其他老年人休閑、養(yǎng)老事業(yè)開發(fā)得很少 ，無論是老年服務和老年產(chǎn)品，還是養(yǎng)老機構(gòu)和老年服務設(shè)施，都有待于產(chǎn)業(yè)化、市場化。老年人的消費能力在不斷加強，關(guān)鍵是沒有開發(fā)出滿足老人實際消費需要的產(chǎn)品，以及為老年人服務的軟、硬件設(shè)施。發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)帶動老人消費市場，以造福于老年人，造福于整個社會。 三、居家養(yǎng)老社會化的意義與發(fā)展趨勢 什么是居家養(yǎng)老社會化？ “夫孝，天之經(jīng)也，地之義也，民之行也?！?—— 《壽經(jīng)》 “夫孝，置之而塞乎天地，溥之而橫于四海，施諸后世而無朝文” —— 《禮記》 中華民族是有著數(shù)千年敬老愛老傳統(tǒng)的民族。從遠古開始，社會文化就把 “孝”作為理論依據(jù)和精神力量，使“家庭”成為了中國社會養(yǎng)老的核心力量和唯一承擔者。數(shù)千年來，中國老年人的養(yǎng)老方式無一例外都是“居家養(yǎng)老”。 上世紀下半葉，各類新的養(yǎng)老方式開始在中國出現(xiàn)，如福利院、敬老院等。這些養(yǎng)老方式因與中國傳統(tǒng)文化格格不入而很難成為社會所接受的主流養(yǎng)老方式。居家養(yǎng)老仍然是中國社會所能接受的普遍養(yǎng)老方式。 改革開放后，隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，中國老年人口也開始呈現(xiàn)爆炸式的增長。至上世紀末，中國 60 歲以上的老年人已經(jīng)超過了 億，在國民經(jīng)濟還沒有準備充分的前提下，在整個社會還充滿迷茫與困惑 時，歷史第一次讓中國進入了老齡化時代。 老年人的養(yǎng)老方式及養(yǎng)老生活的質(zhì)量，由此成為了當前中國社會最為重大的、最不可忽視的社會問題之一。 而伴隨著老齡化時代一起來到的，是中國傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老方式開始解體。 經(jīng)濟的發(fā)展與人口的快速流動，使中國家庭結(jié)構(gòu)開始分化，家庭日益向小型化、單一化的模式發(fā)展，“空巢”老人越來越多，更多的老人沒有子女在身邊照料，三代同堂、四世同堂的家庭已經(jīng)越來越少。以家庭養(yǎng)老、養(yǎng)兒防老為核心的傳統(tǒng)“居家養(yǎng)老”模式已經(jīng)開始解體。 經(jīng)濟的發(fā)展也同樣使老年人獲得了獨立支撐自己養(yǎng)老生活的能力?！?獨立”了的老年人在迷戀傳統(tǒng)