【正文】 、管理結(jié)構(gòu)與管理團(tuán)隊(duì) 管理結(jié)構(gòu) 管理團(tuán)隊(duì) 二、組織與人員保障 組織機(jī)構(gòu)的保障 人員保障 三、管理制度 分級負(fù)責(zé)，集中管理 財(cái)務(wù)分片審查，集中簽批 四、經(jīng)營創(chuàng)新 村民持股計(jì)劃 經(jīng)營分區(qū)，效益考核 小區(qū)居民的自主管理與老年城的統(tǒng)一管理 第七章 行業(yè)與市場分析 一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史機(jī)遇 中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，造就了巨大的民間資本 傳統(tǒng)道德開始回歸，“孝”仍然是社會道德的重要基礎(chǔ) 中國傳統(tǒng)家庭結(jié)構(gòu)開始解體，空巢老人越來越多 老年人獲得了經(jīng)濟(jì)的獨(dú)立，有能力與意愿追求符合自身特點(diǎn)的養(yǎng)老生活 老年人群中積累了龐大的消費(fèi)能力 政府對老年類項(xiàng)目大力支持 二、市場競爭性分析 現(xiàn)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式與競爭性 競爭對手與競爭模式 本項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢 三、合作與關(guān) 聯(lián)行業(yè) 張家界旅游業(yè)的發(fā)展對本項(xiàng)目的帶動 本地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對本項(xiàng)目的作用 第八章 市場營銷策略 一、目標(biāo)客戶分析 主要客戶人群 主要客戶來源地 主要客戶狀況描述 二、營銷制度與辦法 設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，進(jìn)行分區(qū)管理 辦事機(jī)構(gòu)人員組成 獎勵與處罰 過程管理與效益管理 三、營銷推廣計(jì)劃 四、定向開發(fā)與委托開發(fā) 定向開發(fā)與委托開發(fā)說明 定向開發(fā)與委托開發(fā)條件 定向開發(fā)與委托開發(fā)的優(yōu)惠辦法 第九章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 一、房地產(chǎn)銷售收入 二、服務(wù)與租賃收入 三、 不動產(chǎn)價值 四、成本分析 建設(shè)與開發(fā)成本 融資成本 機(jī)會成本 管理成本 營銷成本 五、效益評估 第十章 融資計(jì)劃 一、融資數(shù)額及方式 二、融資投向 三、資金退出機(jī)制及回報(bào)辦法 資金退出機(jī)制 融資回報(bào)辦法 四、資金監(jiān)管及投資方權(quán)限 資金監(jiān)管方式 投資方權(quán)限 第十一章 財(cái)務(wù)預(yù)測 一、酒店式公寓財(cái)務(wù)銷售計(jì)劃表 二、公寓小區(qū) —— 玫瑰園小區(qū)財(cái)務(wù)銷售計(jì)劃表 三、稅后利潤表 四、現(xiàn)金流量表 五、盈虧平衡表 六、動態(tài)投資回收期 第十二章 風(fēng)險控制 一、政策風(fēng)險 二、土地 價值 三、市場風(fēng)險 四、資金使用風(fēng)險 第十三章 結(jié)論 第十四章 附件清單 前言 人口老齡化是世界上許多國家正在面臨或即將面臨的一個突出的社會問題。老年公寓建成后既遠(yuǎn)離喧嘩的市區(qū)，又不遠(yuǎn)離城市中心。 2020 年，中國老年經(jīng)濟(jì)潛力就已經(jīng)達(dá)到了一萬億元人民幣，而全國 2400 萬空巢（無子女陪伴）老年人口更是養(yǎng)老產(chǎn) 業(yè) 的 巨 大 支 撐 力 量 。backgroundcolor:99009939。color:white。 張家界國際養(yǎng)老園項(xiàng)目選址于張家界市城郊天門山麓桿子坪村，臨近張家界荷花機(jī)場、張羅公路、張家界火車站、張家界中心汽車站，自然條件及交通條件極為優(yōu)越。在國內(nèi)，我們把推廣重點(diǎn)放在北方，成立北方分 區(qū)，尤其是北方一些大型國有企業(yè)、軍工單位、國家部委等作為我們推廣的重點(diǎn)對象。為此，我們將積極尋求同國際國內(nèi)有實(shí)力的傳播公司合作，尤其加強(qiáng)同媒體的合作，力爭將此類風(fēng)險降到最低。 從老齡化的過程來看，發(fā)達(dá)國家是自然老齡化，而我國則是政策性老齡化，人口老齡化發(fā)展大體上分為三個階段： 第一階段：過渡階段 1982 年 — 2020 年 60 歲以上老年人口由 7664 萬增長到 ，占總?cè)丝诘谋戎赜?％增長到 ％。說明自建住房是目前我國居民尤其是農(nóng)民家庭住房來源的主要途徑。 在市場需求方面， 2020 年老年市場需求為 6000 億元， 2020 年將達(dá)到 1 萬億，但我國每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足 500 億元。以家庭養(yǎng)老、養(yǎng)兒防老為核心的傳統(tǒng)“居家養(yǎng)老”模式已經(jīng)開始解體。 ?B style=39。如果金融業(yè)再發(fā)達(dá)一點(diǎn)，保險公司能提供這項(xiàng)業(yè)務(wù)，老年人將房產(chǎn)抵押給保險公司，每年從保險公司領(lǐng)取養(yǎng)老年金，老人百年之后，房產(chǎn)歸保險公司所有，那么養(yǎng)老移民的門檻將會變得更低。0 另外，我們再算。然后將其分包給 房 地產(chǎn) 開 發(fā)商 進(jìn)行 建設(shè) 。0⑵建設(shè)真正的老年公寓。backgroundcolor:99009939。當(dāng)很多老年人為找不到知已，找不到同齡人而郁悶和孤獨(dú)時，張家界國際養(yǎng)老園的老人們已擁有了眾多的知已與同好，京劇票友會、圍棋學(xué)會、花鳥協(xié)會、書畫小組、釣魚俱樂部等興趣小組將會相繼建立。工作時間可以是每天幾個小時，每周幾次，或一周七天每天 24 小時。一般來說探望者事先得到專業(yè)人員的培訓(xùn)和輔導(dǎo)，使他們懂得老人的需求并且愿意作為一個好的傾聽者。 7)?B style=39。 9)法律服務(wù)。無論是自營或是外營，都應(yīng)該依據(jù)社區(qū)的實(shí)際需求設(shè)置，并且對服務(wù)質(zhì)量和顧客的滿意度實(shí)施有效的監(jiān)控，這一點(diǎn)對于引進(jìn)的服務(wù)單位尤是，以維護(hù)物業(yè)管理單位的形象?！敝袊淆g科學(xué)研究中心研究員徐勤表示，在現(xiàn)代化建設(shè)過程中，工作變動日益頻繁，人口流動和遷移加速，促使大家庭結(jié)構(gòu)向小家庭轉(zhuǎn)變。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。力爭養(yǎng)老服務(wù)增加值年均增長 20%以上。 從目前老年人居住情況來看， ％居住在城鎮(zhèn)，％居住在鄉(xiāng)村。老年公寓市場上已經(jīng)針對不同類型消費(fèi)群體的高端老年公寓、親情社區(qū)型老年公寓、福養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、利性設(shè)計(jì)獨(dú)特的小戶型房等多種產(chǎn)品。而且這幾年外地人來購房也已經(jīng)成為張家界房地產(chǎn)業(yè)的一大亮點(diǎn)， 2020 年外地人購房交易額達(dá) 萬元，占交易總額的 %。 2)提高產(chǎn)品的品質(zhì)。backgroundcolor:99009939。color:white。在目標(biāo)城市設(shè)立促銷的移民服務(wù)公司。 ?B style=39。color:white。0 第八章 市場營銷策略 一、目標(biāo)客戶分析 主要客戶人群 該項(xiàng)目按中老年人不同狀態(tài)與需求，依據(jù)嚴(yán)格的市場劃分原則，將社區(qū)細(xì)分為四類人群，即： 亞健康度假康復(fù)人群； 中老年休閑養(yǎng)老人群； 中老年度假養(yǎng)老人群； 老年產(chǎn)業(yè)投資性人群。 有關(guān)人士認(rèn)為，桿子坪養(yǎng)老的環(huán)境非常之好，是“旅游式養(yǎng)老”的理想地；桿子坪發(fā)展“異地養(yǎng)老”、“旅游式養(yǎng)老”的潛力很大。且不論條件如何，單從數(shù)量上也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老人們的實(shí)際需要。但是，由于居住地點(diǎn)、居住環(huán)境的限定，往往是老人一方做出犧牲和讓步。為促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，意見指出要建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)準(zhǔn)入制度，積極支持以公建民營、民辦公助、政府補(bǔ)貼、購買服務(wù)等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，鼓勵社會資金以獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，興建適宜老年人集中居住、生活、學(xué)習(xí)、娛樂、健身的老年公寓、養(yǎng)老院、敬老院。 在武漢市的調(diào)查 當(dāng)中，老年人的居住方式以與子女同住為主占 ％。 2020 年，北京市空巢家庭的比例為 34％，上海市為 ％，廣州市為 30％，天津市為 ％。老人生活中往往需要通過咨詢服務(wù)來解決老人遇到的各種問題，諸如個人和家庭矛盾、退休、財(cái)政、生活安排、購物消費(fèi)指導(dǎo)等各種問題，通過社區(qū)咨詢服務(wù)，提高老年人晚年的生活質(zhì)量，從而使老人的個人權(quán)益得到最好的 尊重和保護(hù)。除了營養(yǎng)餐以外，包括消費(fèi)導(dǎo)向、健康和營養(yǎng)信息、咨詢、藝術(shù)和手工等等。當(dāng)鈕扣一被按下，“生活在線”中心就會自動接收電話。 4)定期探望。社區(qū)服務(wù)中心可以定期派遣服務(wù)人員前往老年人的住所， 幫助他們做瑣碎的家庭雜事。更為重要的是，讓入住的老年人享受到黃金般退休生活。color:white。backgroundcolor:99009939。backgroundcolor:99009939。backgroundcolor:99009939。0 通過對比，可以發(fā)現(xiàn)，如果京滬兩市的老年人賣掉房產(chǎn)，到張家界定居將是非常劃算的事。但是這些‘百萬富翁’依然要精打細(xì)算度日，因?yàn)樗麄兊馁Y產(chǎn)都是帳面上的，他們一般一家只有一套房，房子再貴，也不過是帳面資產(chǎn)的增加而已，對生活并沒有直接的好處。至上世紀(jì)末，中國 60 歲以上的老年人已經(jīng)超過了 億，在國民經(jīng)濟(jì)還沒有準(zhǔn)備充分的前提下，在整個社會還充滿迷茫與困惑 時，歷史第一次讓中國進(jìn)入了老齡化時代。 根據(jù)《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》，“十一五”期間（ 2020－ 2020 年），要求新增城鎮(zhèn)孤老集中供養(yǎng)床位 80萬張，以緩解城鎮(zhèn)孤老安置床位緊張局面?？梢钥闯?，目前我國城鎮(zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。 我國老年人口的發(fā)展?fàn)顩r 我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一， 1999 年成為老年型的國家。 3 年后，土地的價值就將增加到約 億元人民幣。每一分區(qū)設(shè)立一個辦事機(jī)構(gòu)，單獨(dú)核算，單獨(dú)管理，業(yè)績與收入掛鉤。0 同時，除中國外，東亞各國也面臨著人口老齡化壓力（日本計(jì)劃輸出 300 萬老年人口），而人種相同、文化相近、地域相鄰的中國無疑也是東亞各國老年人養(yǎng)老的首選地之一。0?B style=39。color:white。0?B style=39。建立一個老年居住、交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。 如何滿足市場上的“有效需求”，如何為企業(yè)開創(chuàng)新的利潤獲取模式，是我們進(jìn)行“張家界國際養(yǎng)老園”這個項(xiàng)目研究的最終目的。在即將面臨空前的養(yǎng)老壓力面前，中國政府將對養(yǎng)老項(xiàng)目、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行大量投入，凡涉及養(yǎng)老的項(xiàng)目，政府都將予以大力扶持 。color:white。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護(hù)理人員，且資金來源不能保障，只能供應(yīng)老年人一些簡單的生活需求。backgroundcolor:99009939。 此項(xiàng)目將“居家環(huán)境”與“社會化的保障體系 ”、“產(chǎn)業(yè)化的服務(wù)體系”等有機(jī)的組合在一起，使養(yǎng)老服務(wù)在養(yǎng)老地產(chǎn)的基礎(chǔ)上形成了完整的保障與護(hù)理體系，在形成規(guī)?；耐瑫r，實(shí)現(xiàn)了老年經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)化與養(yǎng)老保障的社會化。主要采用債權(quán)融資。其中，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的老人總數(shù)將由目前的 億人增加到 億人，占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?20%增加到 33%，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)將由目前的 億人猛增到 億人，占總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?8%增加到 19%，屆時人口老齡化問題最嚴(yán)重的 3 個國家是西班牙、意大利和日本。 第三個階段：高峰階段 2025 年 — 2055 年 60 歲以上的老年人口由 億增長到 ，比重由 ％增長到 30％，比 2020 年翻了兩番。而從規(guī)模上來說，純粹作為老年住宅來發(fā)展的樓盤國內(nèi)有兩個，一個是廣州的頤年園 —— 中國第一個規(guī)模最大的長者社區(qū)，另外一個是北京的東方太陽城 —— 目前國內(nèi)最大 的退休社區(qū)。” —— 《壽經(jīng)》 “夫孝，置之而塞乎天地，溥之而橫于四海，施諸后世而無朝文” —— 《禮記》 中華民族是有著數(shù)千年敬老愛老傳統(tǒng)的民族。 “居家養(yǎng)老社會化”將中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老文化和現(xiàn)代的養(yǎng)老思路結(jié)合在一起，讓“養(yǎng)老”不僅成為一種文化更成為一種全新的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)， 以此促進(jìn)中國養(yǎng)老事業(yè)的更好發(fā)展。backgroundcolor:99009939。color:white。 ?B style=39。color:white。無障礙化設(shè)計(jì)是非常專業(yè)和細(xì)致的，本文就不再多談。backgroundcolor:99009939。 國際養(yǎng)老園的定址環(huán)境 國際養(yǎng)老園定址張家界市永定區(qū)官黎坪街道辦事處桿子坪村，距張家界市區(qū)僅十幾分鐘車程，距荷花機(jī)場、張家界火車站、中心汽車站均只有五 — 七公里。服務(wù)人員可以一身兼兩職。通過每天確定的時間打電話給獨(dú)居在家的老人，確認(rèn)老人安然無恙，從而幫助減輕老人 們的焦慮和及時發(fā)現(xiàn)問題。這種服務(wù)有時稱為撥電話搭車。 10)再就業(yè)服務(wù)社區(qū)服務(wù)中心、老年人才交流中心開設(shè)專門幫助那些希望再就業(yè)的老人職業(yè)或工作介紹的服務(wù)項(xiàng)目，這些工作可以是全日制和半日制的。據(jù)了解，在發(fā)達(dá)國家“空巢家庭”出現(xiàn)較早，現(xiàn)在十分普遍，老年人與子女同住的只占 10％至 30％，除了日本，大多數(shù)老年人均與子女分居?！? 老年人獲得了經(jīng)濟(jì)的獨(dú)立，有能力與意愿追求符合自身特點(diǎn)的養(yǎng)老生活 截至 2020年底，全國基本養(yǎng)老保險參保人數(shù)達(dá) 億人，其中 4300多萬離退休人員享受養(yǎng)老保險待遇。因此，作為老年人經(jīng)濟(jì)收入的主要來源的養(yǎng)老保險金將會大幅增加。這種居住模式對社會、家庭和老人都有很多優(yōu)越性，并仍將延續(xù)。同時，在九十年代末和本世紀(jì)初，中國還出現(xiàn)了一些以營利為目的的老年公寓。老年公寓的設(shè)計(jì)、服務(wù)等方面并不符合入住老人的需求，致使部分老年公寓在盈虧點(diǎn)間經(jīng)營。backgroundcolor:99009939。color:white。color:white。0?B style=39。backgroundcolor:99009939。0?B style=39。0 ⑴直接銷售。張家界的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路，重中之重就是旅游和城市建設(shè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正好與之相適應(yīng)。從市場增長率來看，全國旅游市場年增長率在 13%，張家界旅游市場增長率約高于全國市場增長率 12 個百分點(diǎn)，保持在 25%左右。但規(guī)模一般較小，且缺乏系統(tǒng)的針對老年 人生活、心理、生理的保障體系?，F(xiàn)代都市生活方式的影響和城市住房的日趨寬松，越來越多的老年夫婦開始選擇和已婚子女分居的方式，純老人家庭不斷增加。 其次，近年來，我國加快了社會養(yǎng)老保險制度改革的步伐，將建立起一套適合城鄉(xiāng)各類企業(yè)職工和個體勞動者的，資金來源多渠道，保障方式多層次的養(yǎng)老保險體系。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 老年人的收入將