【正文】 城市居住社區(qū)老年服務(wù)設(shè)施的迅速發(fā)展，由于制度、管理以及設(shè)計(jì)等方面的因素，目前的老年設(shè)施仍存在較多問題。但規(guī)模一般較小，且缺乏系統(tǒng)的針對老年 人生活、心理、生理的保障體系。 老年公寓的供給呈現(xiàn)多元化特征，但仍缺乏對客戶的準(zhǔn)確定位 隨著社會發(fā)展，我國的家庭結(jié)構(gòu)逐步走向小型化，老年人的住宅消費(fèi)觀念也隨之發(fā)生變化，從基本的住宅消費(fèi)逐步發(fā)展到提高住宅消費(fèi) 品質(zhì)上來，老年人的需求呈現(xiàn)出多元化的特征。從市場增長率來看，全國旅游市場年增長率在 13%，張家界旅游市場增長率約高于全國市場增長率 12 個(gè)百分點(diǎn)，保持在 25%左右。張家界作為中國優(yōu)秀旅游城市，擁有眾多國家 3A 級、 4A 級、 5A 級的景區(qū)，在全世界都有較高的知名度，經(jīng)過前些年的發(fā)展，生活基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)齊備，交通也很便利，這對外地人來張家界定居是有吸引力的。張家界的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路，重中之重就是旅游和城市建設(shè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正好與之相適應(yīng)。從長遠(yuǎn)來看，市場經(jīng)濟(jì)是一個(gè)多發(fā)展、多變化的時(shí)代，受時(shí)代特點(diǎn)的影響，未來的老年人比起今天的老年人，對新消費(fèi)觀的接受質(zhì)量要快得多，也容易得 多。0 ⑴直接銷售。color:white。0?B style=39。0 ?B style=39。backgroundcolor:99009939。只要老人們草簽移民合同，后續(xù)的一切事務(wù)，如舊房的出售或出租，搬家，旅途安排，新居的設(shè)置，定居后的金融和保險(xiǎn)服務(wù)，社會保障關(guān)系的轉(zhuǎn)移等等，全部由服務(wù)公司一條龍包干到底，讓人們只要簽個(gè)字后，拎個(gè)手包就可以輕松移民。0?B style=39。color:white。color:white。backgroundcolor:99009939。color:white。 主要客戶來源地 主要客戶狀況描述 亞健康度假康復(fù)人群： 中老年休閑養(yǎng)老人群： 中老年度假養(yǎng)老人群： 老年產(chǎn)業(yè)投資性人群： 二、營銷制度與辦法 設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，進(jìn)行分區(qū)管理 1)營銷方式的轉(zhuǎn)變。backgroundcolor:99009939。桿子坪完全可以利用目前相對充裕的養(yǎng)老資源，為全國的老年人提供一些服務(wù)，同時(shí)也可同內(nèi)地其他城市實(shí)現(xiàn)“聯(lián)網(wǎng)”。老年公寓的設(shè)計(jì)、服務(wù)等方面并不符合入住老人的需求，致使部分老年公寓在盈虧點(diǎn)間經(jīng)營。從總體上講，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡陋，服務(wù)功能較差，無法適應(yīng)老年人日常生活的特殊需要。同時(shí)，在九十年代末和本世紀(jì)初，中國還出現(xiàn)了一些以營利為目的的老年公寓。 敬老院模式 在老年服務(wù)設(shè)施安度晚年。這種居住模式對社會、家庭和老人都有很多優(yōu)越性，并仍將延續(xù)。鼓勵(lì)社會資本投資興辦以老年人為對象的老年生活照 顧、家政服務(wù)、心理咨詢、康復(fù)服務(wù)、緊急救援等業(yè)務(wù)，向居家老年人提供養(yǎng)老服務(wù)。因此，作為老年人經(jīng)濟(jì)收入的主要來源的養(yǎng)老保險(xiǎn)金將會大幅增加。有 47％的老人希望與子女共同生活， ％的老人希望與子女分開居住；現(xiàn)與子女同住的老人中，有 ％認(rèn)為這種方式很理想，而有 ％的老人則希望能分開?。滑F(xiàn)與子女分開住的老人中，有 ％仍愿與子女分開住，有 ％的則希望與子女同住。” 老年人獲得了經(jīng)濟(jì)的獨(dú)立，有能力與意愿追求符合自身特點(diǎn)的養(yǎng)老生活 截至 2020年底，全國基本養(yǎng)老保險(xiǎn)參保人數(shù)達(dá) 億人，其中 4300多萬離退休人員享受養(yǎng)老保險(xiǎn)待遇。尤其值得注意的是，單身獨(dú)居老人在老年人口中的比例，由 1999年的 ％上升到 2020 年的 11％，即增加了兩倍。據(jù)了解，在發(fā)達(dá)國家“空巢家庭”出現(xiàn)較早，現(xiàn)在十分普遍，老年人與子女同住的只占 10％至 30％，除了日本，大多數(shù)老年人均與子女分居。保護(hù)（庇護(hù)）服務(wù)這一服務(wù)通常是由法律服務(wù)中心或公共機(jī)構(gòu)來提供，用來保證老人的合法權(quán)益。 10)再就業(yè)服務(wù)社區(qū)服務(wù)中心、老年人才交流中心開設(shè)專門幫助那些希望再就業(yè)的老人職業(yè)或工作介紹的服務(wù)項(xiàng)目，這些工作可以是全日制和半日制的。老年食堂不僅滿足老人營養(yǎng)的需要，也為老人提供了聚會、交流、交朋友的場所。這種服務(wù)有時(shí)稱為撥電話搭車。當(dāng)收到電話后，“生活在線 ”的工作人員就會打電話給老人家里。通過每天確定的時(shí)間打電話給獨(dú)居在家的老人，確認(rèn)老人安然無恙，從而幫助減輕老人 們的焦慮和及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題。也可以稱作組織起來的鄰居線。服務(wù)人員可以一身兼兩職。服務(wù)人員通常是由受過訓(xùn)練的下崗女職工來做的。 國際養(yǎng)老園的定址環(huán)境 國際養(yǎng)老園定址張家界市永定區(qū)官黎坪街道辦事處桿子坪村，距張家界市區(qū)僅十幾分鐘車程，距荷花機(jī)場、張家界火車站、中心汽車站均只有五 — 七公里。屆時(shí)，在南國清晨的陽光下，在沐浴海風(fēng)的清爽中，老人們或在郊外公園晨練，或步入老年大學(xué)感受與時(shí)代接觸的快樂。backgroundcolor:99009939。backgroundcolor:99009939。無障礙化設(shè)計(jì)是非常專業(yè)和細(xì)致的，本文就不再多談。0 ?B style=39。color:white。0⑴規(guī)劃建設(shè)專門的養(yǎng)老園區(qū)。 ?B style=39。0?B style=39。color:white。一戶擁有百萬房產(chǎn)的老人將房產(chǎn)賣掉，來張家界 15 萬元可以買一套很好的房子，這樣就多出 85 萬元，他們每個(gè)月就會多出 850000247。backgroundcolor:99009939。 2020 全國房價(jià)平均每平方米 元，京滬房價(jià)最高。 “居家養(yǎng)老社會化”將中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老文化和現(xiàn)代的養(yǎng)老思路結(jié)合在一起，讓“養(yǎng)老”不僅成為一種文化更成為一種全新的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)， 以此促進(jìn)中國養(yǎng)老事業(yè)的更好發(fā)展。 老年人的養(yǎng)老方式及養(yǎng)老生活的質(zhì)量，由此成為了當(dāng)前中國社會最為重大的、最不可忽視的社會問題之一?！?—— 《壽經(jīng)》 “夫孝，置之而塞乎天地，溥之而橫于四海，施諸后世而無朝文” —— 《禮記》 中華民族是有著數(shù)千年敬老愛老傳統(tǒng)的民族。即使上述目標(biāo)能夠達(dá)到，也只能解決 300萬名老年人的養(yǎng)老院需求。而從規(guī)模上來說，純粹作為老年住宅來發(fā)展的樓盤國內(nèi)有兩個(gè)，一個(gè)是廣州的頤年園 —— 中國第一個(gè)規(guī)模最大的長者社區(qū)，另外一個(gè)是北京的東方太陽城 —— 目前國內(nèi)最大 的退休社區(qū)。 B、自行建房居住 個(gè)人建房有自籌自建 、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。 第三個(gè)階段：高峰階段 2025 年 — 2055 年 60 歲以上的老年人口由 億增長到 ，比重由 ％增長到 30％，比 2020 年翻了兩番。 20 世紀(jì) 80 年代以來， 60 歲以上的老年人口平均每年以 3%的速度持續(xù)增長， 更為突出的是， 80 歲以上高齡老人已高達(dá) 1100萬，并以年均 5%的速度遞增。其中，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的老人總數(shù)將由目前的 億人增加到 億人，占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?20%增加到 33%，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)將由目前的 億人猛增到 億人，占總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?8%增加到 19%，屆時(shí)人口老齡化問題最嚴(yán)重的 3 個(gè)國家是西班牙、意大利和日本。因此，僅土地增加的價(jià)值這一項(xiàng)，就可以規(guī)避所有的投資風(fēng)險(xiǎn)。主要采用債權(quán)融資。在分區(qū)的設(shè)立上，將緯度偏北且有著相同的人種與文化源頭，同時(shí)又為老年化問題困擾的日本和韓國作為一個(gè)分區(qū)。 此項(xiàng)目將“居家環(huán)境”與“社會化的保障體系 ”、“產(chǎn)業(yè)化的服務(wù)體系”等有機(jī)的組合在一起，使養(yǎng)老服務(wù)在養(yǎng)老地產(chǎn)的基礎(chǔ)上形成了完整的保障與護(hù)理體系，在形成規(guī)?；耐瑫r(shí)，實(shí)現(xiàn)了老年經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)化與養(yǎng)老保障的社會化。而隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，眾多東南亞、港澳臺及海外華人華僑希望葉 落歸根回國養(yǎng)老。backgroundcolor:99009939。color:white。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護(hù)理人員，且資金來源不能保障，只能供應(yīng)老年人一些簡單的生活需求。backgroundcolor:99009939。color:white。color:white。在即將面臨空前的養(yǎng)老壓力面前，中國政府將對養(yǎng)老項(xiàng)目、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行大量投入，凡涉及養(yǎng)老的項(xiàng)目，政府都將予以大力扶持 。老年公寓建成后，可以讓老人們在這里享受到充足的護(hù)理、醫(yī)療、膳宿及康體的群體生活。 如何滿足市場上的“有效需求”，如何為企業(yè)開創(chuàng)新的利潤獲取模式，是我們進(jìn)行“張家界國際養(yǎng)老園”這個(gè)項(xiàng)目研究的最終目的。 當(dāng)前，我國所面臨的老齡化問題勢必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的改變，老年人對經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長，將直接導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施的“有效需求”遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“有效供給”。建立一個(gè)老年居住、交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。同時(shí)，社會保障體系與社會養(yǎng)老體系還沒有真正建立，適合中國國情的養(yǎng)老模式與養(yǎng)老體系還在不斷探索中。0?B style=39。0?B style=39。color:white。0 而目前，國內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形勢的發(fā)展。0?B style=39。color:white。0 同時(shí)，除中國外，東亞各國也面臨著人口老齡化壓力（日本計(jì)劃輸出 300 萬老年人口），而人種相同、文化相近、地域相鄰的中國無疑也是東亞各國老年人養(yǎng)老的首選地之一。 張家界國際養(yǎng)老園集養(yǎng)老、療養(yǎng)、康復(fù)、休閑、住宅、娛樂等綜合功能與配套服務(wù)為一體，是以達(dá)到使老年人健康長壽、頤養(yǎng)天年為目的的綜合性衛(wèi)星城建設(shè)項(xiàng)目。每一分區(qū)設(shè)立一個(gè)辦事機(jī)構(gòu)，單獨(dú)核算，單獨(dú)管理，業(yè)績與收入掛鉤。 本項(xiàng)目計(jì)劃融資總額為 3 億元人民幣。 3 年后，土地的價(jià)值就將增加到約 億元人民幣。到 2050 年，老人人數(shù)將猛增到 億人，占世界總?cè)丝诘?21%，平均每年增長 9000 萬。 我國老年人口的發(fā)展?fàn)顩r 我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一， 1999 年成為老年型的國家。從 1982 到 2025 年的 43 年中，老年人口凈增了二億多，翻了兩番半多?？梢钥闯觯壳拔覈擎?zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。 目前國內(nèi)老人住宅的銷售情況 老人住宅的開發(fā)現(xiàn)在才剛剛開始，雖然市場上有一些樓盤中隱隱約約有老年住宅的影子，但從住宅設(shè)計(jì)的本質(zhì)上來說，能夠稱得上是老年建筑的可謂鳳毛麟角。 根據(jù)《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》，“十一五”期間（ 2020－ 2020 年），要求新增城鎮(zhèn)孤老集中供養(yǎng)床位 80萬張，以緩解城鎮(zhèn)孤老安置床位緊張局面。 三、居家養(yǎng)老社會化的意義與發(fā)展趨勢 什么是居家養(yǎng)老社會化？ “夫孝，天之經(jīng)也，地之義也，民之行也。至上世紀(jì)末，中國 60 歲以上的老年人已經(jīng)超過了 億，在國民經(jīng)濟(jì)還沒有準(zhǔn)備充分的前提下，在整個(gè)社會還充滿迷茫與困惑 時(shí)，歷史第一次讓中國進(jìn)入了老齡化時(shí)代。 也就是建立一種讓老年人在“居家”環(huán)境中接受社會化養(yǎng)老服務(wù)的體系。但是這些‘百萬富翁’依然要精打細(xì)算度日，因?yàn)樗麄兊馁Y產(chǎn)都是帳面上的，他們一般一家只有一套房，房子再貴，也不過是帳面資產(chǎn)的增加而已，對生活并沒有直接的好處。color:white。0 通過對比，可以發(fā)現(xiàn)，如果京滬兩市的老年人賣掉房產(chǎn)，到張家界定居將是非常劃算的事。0 ?B style=39。backgroundcolor:99009939。這還僅僅是京滬兩地的空巢家庭，如果放眼全國，甚至世界，這個(gè)市場不可限量。backgroundcolor:99009939。0 ?B style=39。backgroundcolor:99009939。例如，房門、樓道、樓梯都要加寬，便于輪椅通過；老人經(jīng)過的地方都要安裝扶手；開關(guān)、門鈴和門窗把手等設(shè)施的位置也適當(dāng)降低；廚房和衛(wèi)生間的面積適當(dāng)加大，便于坐凳或坐輪椅使用；地面和浴池底部都要防滑；房間的照明度要提高，但還不能有眩光；煤氣等各種開關(guān)上的字要很大，以利老人辨識；老人容易失禁，廁所都靠近臥室，并設(shè)長明燈；廁所用推拉門，不用平開門；所有的樓層平臺、通道地面，都不能使用黑色和深色面料，因?yàn)楹谏谝曈X上屬退 后色，會令老人產(chǎn)生如臨深淵之感，不敢投足；在適當(dāng)?shù)牡胤竭€要有報(bào)警和應(yīng)急裝置。color:white。color:white。更為重要的是，讓入住的老年人享受到黃金般退休生活。從本項(xiàng)目立項(xiàng)開始，張家界將不僅作為中國最佳的養(yǎng)老勝地而知名，還 將以創(chuàng)造一個(gè)全新的養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式而知名。社區(qū)服務(wù)中心可以定期派遣服務(wù)人員前往老年人的住所， 幫助他們做瑣碎的家庭雜事。在有些社區(qū)，家務(wù)和保健服務(wù)結(jié)合在一起。 4)定期探望。很多獨(dú)居的老人害怕自己在家病了或傷了沒有人知道。當(dāng)鈕扣一被按下，“生活在線”中心就會自動接收電話。有條件的社區(qū)可以為老人提供門到門、靈活交通工具的服務(wù)，老人們可以選擇小轎車、小客車、大客車等車型。除了營養(yǎng)餐以外，包括消費(fèi)導(dǎo)向、健康和營養(yǎng)信息、咨詢、藝術(shù)和手工等等。社區(qū)服務(wù)中心為老人開展法律服務(wù)，通過老年中心的律師或律師事務(wù)所的專職律師，他們可以為老人困惑的問題提供法律咨詢，為低收入的老人進(jìn)行義務(wù)法律幫助。老人生活中往往需要通過咨詢服務(wù)來解決老人遇到的各種問題，諸如個(gè)人和家庭矛盾、退休、財(cái)政、生活安排、購物消費(fèi)指導(dǎo)等各種問題，通過社區(qū)咨詢服務(wù)，提高老年人晚年的生活質(zhì)量，從而使老人的個(gè)人權(quán)益得到最好的 尊重和保護(hù)。 中國傳統(tǒng)家庭結(jié)構(gòu)開始解體，空巢 老人越來越多 “空巢家庭”是指無子女共處，只剩下老年人獨(dú)自生活的家庭。 2020 年，北京市空巢家庭的比例為 34％，上海市為 ％，廣州市為 30％，天津市為 ％?！翱梢灶A(yù)料