【正文】 道辦事處桿子坪村，距張家界市區(qū)僅十幾分鐘車(chē)程，距荷花機(jī)場(chǎng)、張家界火車(chē)站、中心汽車(chē)站均只有五 — 七公里。車(chē)行 10 余分鐘可達(dá)市中心， 5 分鐘到達(dá)機(jī)場(chǎng)、火車(chē)站、汽車(chē)站。服務(wù)人員通常是由受過(guò)訓(xùn)練的下崗女職工來(lái)做的。 2)家庭保健服務(wù)。服務(wù)人員可以一身兼兩職。老人們不僅可以享用每周五天營(yíng)養(yǎng)配餐，而且志愿送飯的人也可以借機(jī)登門(mén)看望老人。也可以稱(chēng)作組織起來(lái)的鄰居線。對(duì)于沒(méi)有親人和朋友在身邊的老人，探望者對(duì)老人就顯得更加重要。通過(guò)每天確定的時(shí)間打電話給獨(dú)居在家的老人，確認(rèn)老人安然無(wú)恙，從而幫助減輕老人 們的焦慮和及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。 6) “生活在線”服務(wù)。當(dāng)收到電話后，“生活在線 ”的工作人員就會(huì)打電話給老人家里。color:white。這種服務(wù)有時(shí)稱(chēng)為撥電話搭車(chē)。 8)老年食堂。老年食堂不僅滿足老人營(yíng)養(yǎng)的需要，也為老人提供了聚會(huì)、交流、交朋友的場(chǎng)所。老年人所需求的房屋 出租、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)、準(zhǔn)備遺囑、財(cái)產(chǎn)糾紛等法律服務(wù)與日俱增。 10)再就業(yè)服務(wù)社區(qū)服務(wù)中心、老年人才交流中心開(kāi)設(shè)專(zhuān)門(mén)幫助那些希望再就業(yè)的老人職業(yè)或工作介紹的服務(wù)項(xiàng)目，這些工作可以是全日制和半日制的。日托中心可以滿足比如老人的社交、心理和康復(fù)服務(wù)、體育鍛煉、娛樂(lè)活動(dòng)等各種需要。保護(hù)（庇護(hù)）服務(wù)這一服務(wù)通常是由法律服務(wù)中心或公共機(jī)構(gòu)來(lái)提供，用來(lái)保證老人的合法權(quán)益。 小區(qū)居民的自主管理與國(guó)際養(yǎng)老園的統(tǒng)一管理 第七章 行業(yè)與市場(chǎng)分析 一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史機(jī)遇 中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，造就了巨大的民間資本 傳統(tǒng)道德開(kāi)始回歸，“孝”仍然是社會(huì)道德的重要基礎(chǔ) 中國(guó)傳統(tǒng)中素有“老有所居、安度晚年”的提法，從心理學(xué)的角度上分析，這恰恰證明了人年老之后對(duì)安全和生活質(zhì)量的需求增加的假設(shè)。據(jù)了解，在發(fā)達(dá)國(guó)家“空巢家庭”出現(xiàn)較早，現(xiàn)在十分普遍，老年人與子女同住的只占 10％至 30％，除了日本，大多數(shù)老年人均與子女分居。 在我國(guó)，據(jù)有關(guān)部門(mén)提供的資料，最近 10 年來(lái)我國(guó)空巢家庭一直呈 上升之勢(shì)。尤其值得注意的是，單身獨(dú)居老人在老年人口中的比例，由 1999年的 ％上升到 2020 年的 11％，即增加了兩倍。隨著社會(huì)轉(zhuǎn)型加快，代溝越來(lái)越突出?！? 老年人獲得了經(jīng)濟(jì)的獨(dú)立，有能力與意愿追求符合自身特點(diǎn)的養(yǎng)老生活 截至 2020年底，全國(guó)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)參保人數(shù)達(dá) 億人，其中 4300多萬(wàn)離退休人員享受養(yǎng)老保險(xiǎn)待遇。而且由于計(jì)劃生育政策的實(shí)施，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。有 47％的老人希望與子女共同生活， ％的老人希望與子女分開(kāi)居??；現(xiàn)與子女同住的老人中，有 ％認(rèn)為這種方式很理想，而有 ％的老人則希望能分開(kāi)?。滑F(xiàn)與子女分開(kāi)住的老人中，有 ％仍愿與子女分開(kāi)住，有 ％的則希望與子女同住。 由此可見(jiàn)，隨著觀念的變化，對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的需求是加快增長(zhǎng)的。因此，作為老年人經(jīng)濟(jì)收入的主要來(lái)源的養(yǎng)老保險(xiǎn)金將會(huì)大幅增加。 政府對(duì)老年類(lèi)項(xiàng)目大力支持 早在 2020 年 10 月，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局就提出對(duì)政府部門(mén)和企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及個(gè)人等社會(huì)力量投資興辦的福利性、非營(yíng)利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅，以及免除老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)、土地、車(chē)船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車(chē)船使用稅。鼓勵(lì)社會(huì)資本投資興辦以老年人為對(duì)象的老年生活照 顧、家政服務(wù)、心理咨詢、康復(fù)服務(wù)、緊急救援等業(yè)務(wù)，向居家老年人提供養(yǎng)老服務(wù)?！保ā稄埣医缡小叭暧懈挠^五年大變樣”建設(shè)綱要》）。這種居住模式對(duì)社會(huì)、家庭和老人都有很多優(yōu)越性，并仍將延續(xù)。但是，當(dāng)老年人年齡增大、自理能力減弱、子女忙碌少于探望時(shí)，老人的寂寞孤獨(dú)和生活的不便就突出反映出來(lái)。 敬老院模式 在老年服務(wù)設(shè)施安度晚年。在有老年人居住的家庭中， 60～ 64 歲老年人有 ％的人還作為家庭戶主， 65 歲以上老年人戶主率下降到 ％。同時(shí)，在九十年代末和本世紀(jì)初，中國(guó)還出現(xiàn)了一些以營(yíng)利為目的的老年公寓。但在中國(guó)目前的這些老人服務(wù)機(jī)構(gòu)中，好多名為老年公寓、養(yǎng)老院的場(chǎng)所，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡(jiǎn)陋，服務(wù)功能單調(diào)，且可供活動(dòng)的綠地較少，并不具備完善的建筑設(shè)施和服務(wù)條件，不能夠全方位地為老年人提供良好的服務(wù)。從總體上講，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡(jiǎn)陋，服務(wù)功能較差，無(wú)法適應(yīng)老年人日常生活的特殊需要。 目前許多老年住宅未做好客戶定位，其價(jià)格沒(méi)有根據(jù)各經(jīng)濟(jì)層次的老年人做出合理定位，使老年公寓市場(chǎng)的供求之間存在一定的落差，致使部分福利性及贏利性老年公寓的經(jīng)營(yíng)較為困難。老年公寓的設(shè)計(jì)、服務(wù)等方面并不符合入住老人的需求，致使部分老年公寓在盈虧點(diǎn)間經(jīng)營(yíng)。其二，旅游消費(fèi)從總體來(lái)看，與一般消費(fèi)品消費(fèi)不同的特點(diǎn)在于重復(fù)消費(fèi)性低，這意味著，旅游景區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)盡管激烈，但與一般消費(fèi)品之間的競(jìng)爭(zhēng)有不同的特點(diǎn)。桿子坪完全可以利用目前相對(duì)充裕的養(yǎng)老資源，為全國(guó)的老年人提供一些服務(wù)，同時(shí)也可同內(nèi)地其他城市實(shí)現(xiàn)“聯(lián)網(wǎng)”。這已經(jīng)說(shuō)明，張家界針對(duì)移民開(kāi)發(fā)養(yǎng)老業(yè)還是有基礎(chǔ)的、是可行的。backgroundcolor:99009939。 ?B style=39。 主要客戶來(lái)源地 主要客戶狀況描述 亞健康度假康復(fù)人群： 中老年休閑養(yǎng)老人群： 中老年度假養(yǎng)老人群： 老年產(chǎn)業(yè)投資性人群： 二、營(yíng)銷(xiāo)制度與辦法 設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，進(jìn)行分區(qū)管理 1)營(yíng)銷(xiāo)方式的轉(zhuǎn)變。針對(duì)老年消費(fèi)的質(zhì)量特征，老年商品的質(zhì)量和“銀發(fā)市場(chǎng)”的服務(wù)質(zhì)量都必須提高。color:white。由于異地銷(xiāo)售最重要的是信譽(yù)問(wèn)題，所以一定要以養(yǎng)老園為品牌，由市政府的發(fā)展戰(zhàn)略作后盾，必要時(shí)可以請(qǐng)專(zhuān)業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)做出完整的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。backgroundcolor:99009939。0?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。color:white。backgroundcolor:99009939。0?B style=39。color:white。只要老人們草簽移民合同，后續(xù)的一切事務(wù)，如舊房的出售或出租，搬家，旅途安排，新居的設(shè)置，定居后的金融和保險(xiǎn)服務(wù)，社會(huì)保障關(guān)系的轉(zhuǎn)移等等，全部由服務(wù)公司一條龍包干到底，讓人們只要簽個(gè)字后，拎個(gè)手包就可以輕松移民。0⑶以服務(wù)促銷(xiāo)售。backgroundcolor:99009939。color:white。0 ?B style=39。組織各種“夕陽(yáng)紅”旅游團(tuán)來(lái)張家界旅游時(shí)，帶他們到養(yǎng)老園 進(jìn)行參觀，讓園區(qū)美好的環(huán)境，細(xì)致的服務(wù)吸引他們留下來(lái)。0?B style=39。backgroundcolor:99009939。color:white。 ?B style=39。0 ⑴直接銷(xiāo)售。 3)針對(duì)老年消費(fèi)中休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大的特點(diǎn)，以悠閑生活和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為賣(mài)點(diǎn)，為項(xiàng)目打下長(zhǎng)遠(yuǎn)的附加價(jià)值 。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)多發(fā)展、多變化的時(shí)代，受時(shí)代特點(diǎn)的影響，未來(lái)的老年人比起今天的老年人，對(duì)新消費(fèi)觀的接受質(zhì)量要快得多，也容易得 多。backgroundcolor:99009939。張家界的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路，重中之重就是旅游和城市建設(shè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正好與之相適應(yīng)。 ?B style=39。張家界作為中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，擁有眾多國(guó)家 3A 級(jí)、 4A 級(jí)、 5A 級(jí)的景區(qū)，在全世界都有較高的知名度，經(jīng)過(guò)前些年的發(fā)展，生活基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)齊備，交通也很便利，這對(duì)外地人來(lái)張家界定居是有吸引力的。在張家界地區(qū)范圍內(nèi)，鬼谷峽具有“峽谷道路最險(xiǎn)、植被保護(hù)最好、瀑布景觀最佳、峽谷內(nèi)居住人口最少和距市區(qū)距 離最近”的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，是張家界乃至全國(guó)不可多得的集山、水、林、崖、瀑、草地、農(nóng)莊、旅游地產(chǎn)于一體的優(yōu)秀旅游景區(qū)。從市場(chǎng)增長(zhǎng)率來(lái)看，全國(guó)旅游市場(chǎng)年增長(zhǎng)率在 13%，張家界旅游市場(chǎng)增長(zhǎng)率約高于全國(guó)市場(chǎng)增長(zhǎng)率 12 個(gè)百分點(diǎn)，保持在 25%左右。北京、上海、廣州、重慶、青島、濟(jì)南、威海等很多地方均已出現(xiàn)一定數(shù)量的老年公寓。 老年公寓的供給呈現(xiàn)多元化特征，但仍缺乏對(duì)客戶的準(zhǔn)確定位 隨著社會(huì)發(fā)展，我國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)逐步走向小型化，老年人的住宅消費(fèi)觀念也隨之發(fā)生變化，從基本的住宅消費(fèi)逐步發(fā)展到提高住宅消費(fèi) 品質(zhì)上來(lái)，老年人的需求呈現(xiàn)出多元化的特征。 就 中國(guó)而言，現(xiàn)有 42020 多所養(yǎng)老院，加上社會(huì)興辦的老年機(jī)構(gòu)，現(xiàn)收養(yǎng)老人不足 100 萬(wàn)人，還不到目前中國(guó) 億老年人的 1％。但規(guī)模一般較小，且缺乏系統(tǒng)的針對(duì)老年 人生活、心理、生理的保障體系。 老年公寓市場(chǎng)有需求空間，但市場(chǎng)供給仍較為緊缺 國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展。但隨著傳統(tǒng)的養(yǎng)老責(zé)任向社會(huì)轉(zhuǎn)化，為減輕子女和家庭的負(fù)擔(dān)，越來(lái) 越多的老人走向老年公寓或養(yǎng)老院，從而促進(jìn)了城市居住社區(qū)老年服務(wù)設(shè)施的迅速發(fā)展，由于制度、管理以及設(shè)計(jì)等方面的因素，目前的老年設(shè)施仍存在較多問(wèn)題。這種模式介于前兩種居住模式之間，是城市中普遍受到歡迎的居住模式?，F(xiàn)代都市生活方式的影響和城市住房的日趨寬松，越來(lái)越多的老年夫婦開(kāi)始選擇和已婚子女分居的方式，純老人家庭不斷增加。 合居模式 老人與子女同住一套住房。以永定養(yǎng)老頤樂(lè)園、福泰等項(xiàng)目建設(shè)為突破口，培育發(fā)展我市的養(yǎng)老企業(yè)。 2020 年 2 月 20 日，全國(guó)老齡委辦公室、發(fā)展改革委、教育部、 民政部等 10 個(gè)部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見(jiàn)》指出要逐步建立以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的養(yǎng)老服務(wù)體系，并指出了今后發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的六項(xiàng)重點(diǎn)工作。 其次，近年來(lái)，我國(guó)加快了社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革的步伐，將建立起一套適合城鄉(xiāng)各類(lèi)企業(yè)職工和個(gè)體勞動(dòng)者的，資金來(lái)源多渠道，保障方式多層次的養(yǎng)老保險(xiǎn)體系。雖然這些來(lái)源的比重隨時(shí)間的推延會(huì)有所變動(dòng)，但就總體水平而言，將會(huì)隨著整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而不斷提高，從而使我國(guó)的老年市場(chǎng)成為新興的，潛力巨大的市場(chǎng)。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。據(jù)中國(guó)老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市 50 歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進(jìn)老年公寓和將來(lái)愿意入住的分別為 萬(wàn)和 萬(wàn)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 老年人的收入將呈不斷增長(zhǎng)之勢(shì)。專(zhuān)家們認(rèn)為，我國(guó)實(shí)行計(jì)劃生育政策已 20 多年，二三十年后，隨著獨(dú)生子女逐漸進(jìn)入中年，他們的父母進(jìn)入老年，“空 巢家庭”將越來(lái)越多。 “我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提高從主觀和客觀兩方面促成了‘空巢家庭’的迅速發(fā)展。在一些大城市，空巢家庭問(wèn)題更為突出。在比利時(shí)、丹麥、法國(guó)和英國(guó)，上個(gè)世紀(jì) 80 年代初，全部家庭戶中 65 歲以上獨(dú)居者占 11％。 中國(guó)傳統(tǒng)文化將“孝敬父母”列為“善”之首，贍養(yǎng)父母，為父母創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，讓他們可以安度晚年則成為了老年住宅產(chǎn)品消費(fèi)的外在因素。 對(duì)于盈利性服務(wù)，則又分為自主經(jīng)營(yíng)和引入經(jīng)營(yíng)，自營(yíng)或外營(yíng)的比例則應(yīng)依據(jù)社區(qū)對(duì)服務(wù)的需求和物業(yè)管理公司自身的力量來(lái)確定。 12)咨詢服務(wù)。 11)老人日托中心。他們有的覺(jué)得打官司太累，而且律師費(fèi)用太貴，有的害怕同律師打交道，有的并不意識(shí)自己的法律權(quán)力。老人們?cè)谶@里慶祝自己的生日，度過(guò)假期，甚至找到伴侶，舉行婚禮。老年食堂應(yīng)該設(shè)在一個(gè)社區(qū)的中心地帶，為老人提供一頓午餐。司機(jī)把老人從家里 接出來(lái)送去看醫(yī)生、上診所、上銀行、上商店等等。0 交通和陪伴服務(wù)。監(jiān)護(hù)人發(fā)現(xiàn)情況異常后會(huì)打電話給中心尋求進(jìn)一步幫助?！吧钤诰€”服務(wù)的定購(gòu)者可以在手腕上或脖子上帶一個(gè)鈕扣。如果在確認(rèn)的時(shí)間老人家里的電話沒(méi)有應(yīng)答，而且老人也并未事先打招呼，則立即會(huì)有人到老人家去檢查。 5)電話服務(wù)。探望者與老 人一起可以做些老人們喜歡或需要的事情，如一起玩牌或下棋，一起看電視，聊天或一起做手工業(yè)等等。送飯上門(mén)使得很多需要養(yǎng)老設(shè)施照料的老人能夠選擇生活在家里，實(shí)現(xiàn)“居家養(yǎng)老”。是人們經(jīng)常說(shuō)的“輪子上的飯菜”。他們負(fù)責(zé)分配和監(jiān)督用藥、換衣、康復(fù)理療、提供個(gè)人衛(wèi)生服務(wù)。專(zhuān)門(mén)為沒(méi)有子女照顧的老年人提供各種綜合性服務(wù)。 三、項(xiàng)目的特點(diǎn) 起點(diǎn)高、規(guī)模大 功能齊全，相互依托，相互支撐 完善的獲利模式與長(zhǎng)期穩(wěn)定的獲利來(lái)源 自成景觀，形成了具有獨(dú)特魅力的旅游資源 特有的人文價(jià)值與人文吸引力 第四章 項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容 一、項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì) 二、項(xiàng)目的分區(qū)與關(guān)系 三、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容一覽表 國(guó)際養(yǎng)老園項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容總 表 世界民居文化村項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表 國(guó)際老年人休養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表 文化長(zhǎng)廊項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表 戶外運(yùn)動(dòng)基地建設(shè)明細(xì)表 輔助功能項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表 四、項(xiàng)目建設(shè)一期說(shuō)明 第五章 項(xiàng)目的技術(shù)與保障體系 一、小區(qū)智能化 IC 卡管理制度 全區(qū)監(jiān)控系統(tǒng) 公共設(shè)施的智能管理 二、醫(yī)療社區(qū)化 社區(qū)醫(yī)療登記制度 定期常規(guī)身體檢查制度 三、服務(wù)家庭化 個(gè)性化家政服務(wù) 1)家務(wù)服務(wù)。 本項(xiàng)目地塊雖然距機(jī)場(chǎng)較近，但上空不屬航線范圍，沒(méi)有飛機(jī)產(chǎn)生的噪音。 張家界國(guó)際養(yǎng)老園的建立，將為中國(guó)社會(huì)的老年問(wèn)題提供一個(gè)非政府的、市場(chǎng)化的解決模式。當(dāng)很多老年人還在為休養(yǎng)與康復(fù)發(fā)愁時(shí)，張家界國(guó)際養(yǎng)老園的老人們已能隨時(shí)在“ 老年人休