【正文】 鎮(zhèn) 藍田鎮(zhèn) 人數(shù) 15 1 8 9 百分比 46% 3% 24% 27% 46%3%24%27%市內(nèi)六畝塘石馬山鎮(zhèn)藍田鎮(zhèn) 分析： 從上圖市場區(qū)域選擇分布看，漣源市內(nèi)仍是首選，占總調(diào)查對象的 46%，其次是藍田鎮(zhèn)和石馬山鎮(zhèn)，分別為 27%和 24%，六畝塘僅占 3%。 2） 、調(diào)查對象的性別構(gòu)成 男性 女性 18 15 % % 調(diào)研報告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 30 55%45%男性女性 分析： 消費者的性別構(gòu)成比例相當，符合當今男女各半邊天的社會特征，也表明女性在購買房地產(chǎn)等家庭重要支出方面起著舉足輕重的影響。 1） 、調(diào)查對象 的年齡構(gòu)成狀況 年齡 2530 歲 3140 歲 4150 歲 50 以上 人數(shù) 14 13 5 1 百分比 43% 39% 15% 3% 43%39%15%3%2530歲3140歲4150歲50以上 分析： 根據(jù)商業(yè)門面消費者的習慣和特征，以及我司在其他樓盤客戶資料的分析整理，我們將調(diào)查對象鎖定在 2550 歲。月，人民東路沿線， 3050 元 /㎡ 人民東路農(nóng)機批發(fā)店， 開間 米，進深 7 米，層高 米，租金 2 萬多 /年 人民東路口拐角店，經(jīng)營潤滑油， 3040 ㎡，租金 3 萬多 /年 審計局旁一小賣部，開間 米，進深 8 米，面積 32 ㎡，租金 萬 /年 紅豆紅百貨斜對面 ㎡，租金 10 萬 /年 物 業(yè) 內(nèi) 部 規(guī) 劃 布 局 定約時間 年 月 日 出租期限 裝修標準 簡單裝修或無 采光通風狀況 一般 總建筑面積 平方米 總占地面積 平方米 樓層數(shù) 3 層 房屋已使用年限 510 年 總鋪數(shù) 118 個（含車行、修配等 30 個） 空置率 交通路無空置，人民東路10% 出租方式 一年租 車位數(shù) 主導面積 3040 ㎡ 鋪位分割面積 售價 月租金 80100 元 /㎡ 發(fā)售時間 入伙時間 付款方式 調(diào)研報告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 29 樓面地價 元 地面地價 元 鋪位租售價格（包括均價） 交通北路及南路五馬廣場附近市場成熟，租金較高，在 80 元 100 元 /㎡ 二、 典型礦山機電小市場物業(yè)調(diào)查 礦山機電市場 基本情況 物 業(yè) 基 本 情 況 物業(yè)名稱 礦 山機電市場 地理位置 交通北路、人民東路 經(jīng)營規(guī)模 較大，較集中 交通情況 汽車站附近，交通便利 裝修標準 低檔或無裝修 商場定位 以建材為主 人流量 1520 人 /分鐘 經(jīng)營模式 自營、出租 經(jīng)營效果 不佳 經(jīng)營范圍 （樣點描述） 臨街鋪面，人流量較大，租賃費用較高，已經(jīng)形成較為成熟的礦山機電市場。 可以預期，在未來的幾年內(nèi)，漣源房地產(chǎn)市場，將不斷涌現(xiàn)出中高端物業(yè)產(chǎn)品，人們住房消費理念大幅提高，中高端市場逐步活躍，并開始放量。住宅類型也開始向小高層和多層發(fā)展，大部分住宅都以小區(qū)的形式進入市場。 隨著市場發(fā)展環(huán)境的逐步成熟，開發(fā)商開發(fā)理念的進一步提升， 從調(diào)研報告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 27 注重地段與產(chǎn)品價格，向產(chǎn)品質(zhì)量，景觀，物業(yè)及社區(qū)文化等方面靠攏。醉在書香里 本卷總結(jié) ： 大盤出現(xiàn)，隨著優(yōu)秀的營銷推廣運作的出現(xiàn)，人們的消費理念也不斷提高與完善。水榭花都 售樓電話 07384498666， 7100777 區(qū)域地段 漣源市原酒廠內(nèi) 發(fā)展商 麥迪生電子（香港）有限 公司 發(fā)展商 漣源市大華房地產(chǎn)有限公 司 銷售代理 長沙方遠房屋代理有限 公司 全程策劃 長沙巨蟹廣告有限公司 占地面積 19300 ㎡ 建筑面積 50000 ㎡ 調(diào)研報告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 26 項目定位 住宅 建筑風格 現(xiàn)代中式 棟數(shù) 10 棟 朝向 南北 總套數(shù) 300 多戶 綠化率 35% 建筑覆蓋 率 % 主力戶型 三房兩廳、 四房兩廳 面積 130 多㎡ 物業(yè)費用 元 /月 劣勢：規(guī)模小，區(qū)內(nèi)配套簡單 促銷策略 推出頂層特價房 媒體宣傳 無 定位：花園小 區(qū) 大華 媒體宣傳 戶外、車體、道旗全面展開，宣傳攻勢強，二期開工腰鼓隊等游街示眾； DM 單頁 宣傳語：把家安在花園里 定位：漣園首個大規(guī)模高尚居住區(qū) 世紀花園 樓盤名稱 世紀花園 售樓電話 07384985888 區(qū)域地段 一中附近 調(diào)研報告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 25 發(fā)展商 發(fā)展商 銷售代理 自銷 全程策劃 無 占地面積 建筑面積 120xx ㎡ 項目定位 住宅 建筑風格 現(xiàn)代中式 棟數(shù) 4 棟 朝向 南北 總套數(shù) 80 戶 綠化率 30% 建筑覆蓋 率 主力戶型 三房兩廳、四 房兩廳 面積 130 多㎡ 物業(yè)費用 元 /月㎡ 面積范圍 100310 ㎡ 建筑結(jié)構(gòu) 磚混 銷售方式 期房 銷售率 銷售價格 三樓 1288 元 /㎡，商鋪單價 6000 多元 付款方式 一次性 折 銀行按揭 折 交房時間 一期已交 房，二期 4 月 22 日動工 戶 型 三房、四房、二房、五房、別墅 區(qū)內(nèi)配套設施 健身公園、水岸、丁香園、郎琴廣場、水仙園、紫薇園、預香園、羅馬廣場、漣心塔、玫瑰園、百合園、萊茵大道、漣水路、酒店、網(wǎng)球場、羅馬廊柱、會所、幼兒園、商業(yè)配套 周邊配套 一中、六畝塘中學，教育配套完善 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： 26 萬平米的體量，規(guī)模大，小區(qū)配套齊全 小區(qū)綠化、內(nèi)部環(huán)境，內(nèi)部設施的營造為婁底首屈一指 戶型設計布局方正合理，通風采光俱佳 宣傳力度大，形象塑造成功，合作團隊實力強 劣勢：周邊環(huán)境嘈雜，配套不完善，靠近 高速公路，噪聲污染嚴重 促銷策略 二期前 20 名認購客戶 20xx 元抵 10000 元， 2150 名 20xx 元抵 5000元。 隨著政府對區(qū)域市場配套的完善、婁漣公路的拉通及新市政府的遷入，整個板塊日趨成熟，但區(qū)域生活配套不足 ,人氣欠佳也是我們項目的最大障礙。 十一 、 板塊項目個案研究 (暫無 ) 本卷總結(jié) ： 區(qū)內(nèi)交通發(fā)達，為區(qū)域未來高速發(fā)展提供美好前景。 八 、 板塊內(nèi)整體銷售周期研究 在價格導向高于 價值導向的 三 線城市 成長階段 ， 項目銷售周期與其銷售價格關聯(lián)緊密， 什么樣的價位銷售，就會出現(xiàn)什么樣的銷售速度 ；但隨著消費者房地產(chǎn)消費理念的不斷成熟 ， 影響未來房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售周期的主要因素將不僅僅局限于價格與地段。 目前 漣源 房地產(chǎn)市場還處于成長型階段， 房地產(chǎn)業(yè)在成長型階段，充滿調(diào)研報告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 21 著較多的機遇，同時也伴隨較大的風險 ，如何在項目的開發(fā)中抓住盲點，把握 機會 ，尋找市場盲點與地塊特點之間的結(jié)合點，以市場為導向，引導市場，超越市場，這是 今后 房地產(chǎn) 業(yè) 在 漣源 市場取得 成功的關鍵 思路 。 四 、 市場開發(fā)形式 市府版塊位于 漣源 市城區(qū)的 東 部，隨著市政府的 東遷 ，交通等配套設施的逐步完善，“ 北擴東延 ” 的趨勢已日漸明朗，由此給地產(chǎn)開發(fā)也帶來了巨大的商機，許多開發(fā)商在此 圈地 扎寨，可以預見 東 城是 本市未來 最具開發(fā)潛力和價值的一個區(qū)域。區(qū)內(nèi)有 11 萬伏、 22 萬伏變電站，日產(chǎn) 5 萬噸的水廠，各項配套設施齊全 。 二 、區(qū)域市場發(fā)展現(xiàn)狀 區(qū)內(nèi)擁有湖南三一集團、回春藥業(yè)、嘉鑫冶煉、遠楊煤機等規(guī)模較大的企業(yè)。 207 國道、調(diào)研報告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 20 雙連公路、婁漣高等級公路穿越本 境。 第三 章 ：項目區(qū)域市場分析 一、 區(qū)域市場形成歷史 石馬山鎮(zhèn)位于漣 源城區(qū)東部， 1992 年成立，屬省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，全區(qū)總規(guī)劃面積為 平方公里。 調(diào)研報告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 19 充足的市場供應量， 及有限的有效消費力，必然會造成市場一定時間內(nèi)的供求結(jié)構(gòu)失 衡。 調(diào)查人 ：肖勇 陳娟 調(diào)查時間： 本卷總結(jié) ： 漣源 市區(qū) 中小型 商業(yè)地產(chǎn) 開發(fā)量較大。月，菜場附近，環(huán)境差，租金較低 ， 1225 元 /㎡ 物 業(yè) 內(nèi) 部 規(guī) 劃 布 局 定約時間 年 月 日 出租期限 35 年 裝修標準 普通裝修，地面磚，吊頂 采光通風狀況 一般 總建筑面積 平方米 總占地面積 平方米 樓層數(shù) 3 層 房屋已使用年限 510 年 總鋪數(shù) 空置率 5% 出租方式 一年租 車位數(shù) 主導面積 3040 ㎡ 鋪位分割面積 售價 月租金 發(fā)售時間 入伙時間 付款方式 樓面地價 元 地面地價 元 鋪位租售價格（包括均價） 文藝路口五馬廣場附近由北向南， 6090 元 /㎡天，簽約五年， 20xx 年到期 交通路西側(cè)，服裝店 5060 ㎡， 56 萬 /年。 中國移動手機店，靠廣場，開間 米，面積 42 ㎡，3 萬多 /年。 靠菜場（三角坪）附近手機店，開間 米，面積4050 ㎡，租金 10000 元 /月。㎡，東面步行街租金在 280元 /月 物 業(yè) 內(nèi) 部 規(guī) 劃 布 局 定約時間 年 月 日 出租期限 裝修標準 中低檔 采光通風狀況 一般 總建筑面積 平方米 總占地面積 平方米 樓層數(shù) 3 層 房屋已使用年限 510 年 總鋪數(shù) 空置率 5% 出租方式 一年租 車位數(shù) 主導面積 3040 ㎡ 鋪位分割面積 售價 月租金 發(fā)售時間 入伙時間 付款方式 先租后買，拍賣所得，一次性付款 樓面地價 元 地面地價 元 鋪位租售價格（包括均價） 文藝路口向南北租金 8060 元 /月 文藝北路板材店， 5060 ㎡， 5 萬多 /年。 文藝北路潔具店， 20 ㎡， 2 萬 /年。 油漆店，十幾平方， 8000 元 /年。 ㎡ 文藝路建材大市場 物 業(yè) 基 本 情 況 物業(yè)名稱 文藝路建材大市場 地理位置 人民西路與文藝路交匯處 經(jīng)營規(guī)模 不大，較散 交通情況 便利 裝修標準 普通裝修，品牌店裝修較好 商場定位 以建材為主 人流量 20 人 /分鐘 經(jīng)營模式 自營、出租 經(jīng)營效果 不佳 調(diào)研報告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 17 經(jīng)營范圍 （樣點描述） 臨街鋪面，租賃費用較高，以文藝橋為界，過文藝橋至餐飲處，較便宜，且多為文藝南路遷過來的租戶。 ㎡ ， 2 樓 12 元 /月月 左邊第 9 家，經(jīng)營燈具， 50 ㎡， 4000 元 /年，約 元 /㎡ 主入口靠左邊門面（經(jīng)營風扇、消毒柜等）， 6070 ㎡，8000 元 /年，約 10 元 /㎡ 月 發(fā)售時間 入伙時間 付款方式 樓面地價 元 地面地價 元 鋪位租售價格（包括均價） 100120 元 /㎡ 文藝路口附近餐飲店， 5060 ㎡，帶地下室半間，租金 3 萬 /年 服裝店（靠五馬廣場）， 5060 ㎡，租 金 8 萬 /年 新一佳斜對面威威嬰兒用品，開間 米，進深 20米，樓上半間，租金 萬元 /年，轉(zhuǎn)讓費 6000 元 新華書店斜對面建材店， 3040 ㎡， 1 萬元 /年 繁華度以新一佳、五馬廣場一帶最高，其余有東向西漸減。月，售價 100 萬。月