【正文】 性價比大戰(zhàn)已在所難免。 從去年至今，以廣渠門、雙井為代表的京城東南區(qū)域樓市競爭態(tài)勢日趨激烈。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 價格分析 價格分析表 房屋總價統(tǒng)計表 戶型 一居室 二居室 三居室 四居室 復(fù)式 總價（萬元） 44— 52 66— 88 88— 103 125— 140 161 萬以上 0202040006000800010000均價 7300 7000 7300 7300 8000 6180 6900 7480新裕家園 NOLITA 花市棗苑 富貴園 華城 麗水灣畔 遠(yuǎn)洋德邑 富力城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、 最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。并且在 NOLITA 的 6＃樓，設(shè)計了自由組合的戶型，南北兩側(cè)分開即是兩套 65 平米和 72 平米獨立的一居室，當(dāng)兩套一居室打通后可成 為一套 137 平面的三居室，并且沒有浪費面積的現(xiàn)象。通過建造景觀提升了北側(cè)兩居室的價格，但是在北方地區(qū)，購房者始終認(rèn)為充足的陽光是最有 價值的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。各居室由南到北的布局，是從客戶的需求出發(fā)，結(jié)合客戶的支付能力而決定的。在東北、西北兩側(cè)安排了兩居室，雖然不能采到正向陽光，但能夠采到東、西側(cè)的陽光，并且沒有遮擋。 戶型設(shè)計分類分析 第一類：塔樓 塔樓項目設(shè)計的難點是：在考慮建筑面積最大化的同時，要照顧各種戶型的采光與通風(fēng)，在 4 個塔樓項目中， NOLITA 和富力城的戶型設(shè)計比較合理、基本做到了采光良好、浪費 面積少、使用功能強。關(guān)鍵是能否建造出高性價比的產(chǎn)品以及建造的產(chǎn)品的實用性如何。 c. 大面積戶型的使用功能不全，例如：沒有傭人房；沒有獨立的洗衣間和晾衣間等。 存在的 市場空白點： a. 躍層產(chǎn) 品少。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。為戶內(nèi)充足的采光和實用的戶型設(shè)計提供了有力的保障。 在這些項目中富貴園無論從外立面的色彩、外型上，還是從樓體外觀的局部處理上，都在眾多項目中脫穎而出。 NOLITA 設(shè)計了二梯 6 戶的小面積樓座，降低了在一層內(nèi)布置不同戶型的難度，注意了不同客戶對戶型的需求，也使戶型的設(shè)計更為合理。 麗水灣畔和花市棗苑的樓型比較陳舊，由其是花市棗苑存在著部分居室采光較差、樓座面積較大，樓體設(shè)計蠢、笨、粗的現(xiàn)象。 建筑形式分析 廣渠門地區(qū)早期規(guī)劃以塔樓為主，而近一兩年新建項目，在激烈的市場競爭中，為了提高項目的性價比紛紛規(guī)劃設(shè)計高層板樓，填補了這一地區(qū)同類型產(chǎn)品的消費空白，并且在項目容積率、房屋使用率和房屋總價等方面控制的相當(dāng)出色，建造了在眾多的高層板樓產(chǎn)品中比 較優(yōu)秀的，高品質(zhì)的板樓產(chǎn)品。 d. 停車位：項目全部實現(xiàn)了人車分流，主要依靠地下停車位滿足停車需求，配比比例為 1： 1 以上，充足的車位已成為高檔項目為業(yè)主提供的必不可少的生活服務(wù)設(shè)施。 較大，其中 NOLITA 和華城將定位為 “時尚風(fēng)情商業(yè)街” 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 c. 商鋪：除麗水灣畔和花市棗苑外，其余社區(qū)均規(guī)劃有底層商鋪，并且面積均 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、 最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。在一百二十個不同的國家里， YMCA 本著國際服務(wù)的精神，透過教育、文化、技藝、體育、露營、社團服務(wù)等有關(guān)事工的推行，培養(yǎng)青少年德、智、體、群、美的均衡發(fā)展；同時透過世界各地青年的交流活動，擴展國際友誼的領(lǐng)域，以促進世界人類的和平。除麗水灣畔、遠(yuǎn)洋德邑兩個占地較小的項目外，其余項目均規(guī)劃建有會所，而且大多非常豪華，其中較有特色的會所是NOLITA 和富力城。 ? 富力城，投資 1 億多元做園林，綠化率達(dá)到 40％以上， 18 萬平方米綠化面積光樹種就有 80 多種，貫穿小區(qū)東西全程的半坡水景、歐式廣場、特色園林（如桃花塢、櫻花半島等），實現(xiàn)“每個樓座都在園林中”的效果。 ? 富貴園，建有亞熱帶四季陽光植物園，將以亞熱帶植物為主的旖旎風(fēng)光，穿插流動的涓涓溪流，融入小區(qū)綠化建設(shè)。（富力城在客廳、主臥、次臥、主衛(wèi)均設(shè)電話插孔） 注：（ ）內(nèi)為獨特配置 配套設(shè)施分析： 配套設(shè)施主要包括以下幾項： a. 園林規(guī)劃：建有 風(fēng)格各異的園林景觀 成為該區(qū)域項目共有的一大特點，在各式主題園林中，均有水景或噴泉。（華城提供家庭式中央空調(diào)） 電視：有線電視系統(tǒng)，部分項目設(shè)置衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，客廳、主臥設(shè)插孔。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 安防：智能化中央安防監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)周邊聯(lián)動報警系統(tǒng)，緊急救助按鈕，煤氣泄露報警系統(tǒng)。（華城提供風(fēng)機盤管式散熱器） 熱水：市政熱水 ，收費 8— 12 元／噸不等。 供氣：天然氣管道。 供水：變頻供水，部分項目另外提供中水、直飲水。 配套設(shè)備、設(shè)施分析 配套設(shè)備分析： 各項目社區(qū)設(shè)備基本相同，歸納如下： 項目配套設(shè)備統(tǒng)計表 智能化：社區(qū)局域網(wǎng)， 10 兆帶寬入戶，客廳設(shè)插孔。社區(qū)建筑規(guī)模大雖然可以將社區(qū)園林設(shè)計的更加精美別致，可以將社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)的更加完善，但同時也存在分期施工擾民、項目規(guī)劃不確定因素多、建設(shè)周期長，受整體經(jīng)濟影響大、居住 人員成份復(fù)雜、社區(qū)吵鬧等弊端。 四 . 區(qū)域項目分析 社區(qū)規(guī)模分析 社區(qū)規(guī)模統(tǒng)計表 項目名稱 建筑總規(guī)模（萬 ㎡ ） 占地總面積（萬 ㎡ ） 總棟數(shù) 容積率 開發(fā)分期情況 Nolita 36 13 3 期