【正文】 ．項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議客房規(guī)模綜合考慮擬建項(xiàng)目地理位置、預(yù)期的需求增長和潛在的新酒店項(xiàng)目，我們認(rèn)為擬建酒店適合在規(guī)劃建造客房數(shù)量為350—400間（套）左右，其理由如下：● 此規(guī)模有利于酒店有效管理和平衡客源市場，不至于依賴較低受益的客源市場，此類客源將影響酒店的整體形象及其平均房價(jià)；● 此規(guī)模的酒店也能夠同時(shí)保證經(jīng)營的效率和運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)性；● 此規(guī)模的客房數(shù)量已達(dá)到柳州地區(qū)最多客房酒店；● 此規(guī)模客房數(shù)也參考廣西及香格里拉酒店集團(tuán)在各城市的房間數(shù)量規(guī)劃（附表如下）。另一方面，基于擬建酒店的市場定位，其成功開發(fā)的關(guān)鍵是有效控制其開發(fā)成本，使總投入成本與酒店將來可能獲得的平均房價(jià)水平相符。超五星商務(wù)會(huì)議酒店區(qū)分于其他酒店的最主要特征：● 整體的大氣感● 辦公和通訊設(shè)施齊備；● 舒適的個(gè)人空間；● 體面的會(huì)客區(qū)域；● 優(yōu)雅的餐飲配套；● 完善的商務(wù)、秘書服務(wù)；● 周到的向?qū)Х?wù)。擬建酒店適合于定位為一座高品質(zhì)、現(xiàn)代、時(shí)尚的商務(wù)會(huì)議型酒店。挑戰(zhàn)● 該地尚未規(guī)劃好，配套的基礎(chǔ)設(shè)施還不夠完善；● 柳州市的高端商務(wù)政務(wù)客人相對(duì)流動(dòng)較少，商務(wù)活動(dòng)缺乏主題； ● 酒店業(yè)的綜合經(jīng)營利潤較低；● 未來將會(huì)有新酒店增加，房價(jià)競爭愈加激烈。劣勢(shì)● 離柳州市老城區(qū)及市政中心有一定的距離，目前的地理位置人氣略顯不足；● 柳州市的旅游業(yè)尚處初級(jí)發(fā)展階段，旅游的發(fā)展滯后于酒店業(yè)的發(fā)展；● 新開業(yè)的酒店銷售渠道尚未形成；● 管理機(jī)制及酒店建設(shè)需要磨合。本酒店項(xiàng)目借助于整體項(xiàng)目的高端性，首先在品牌氣勢(shì)上將獲得一定的支持；其次在一定程度上也更方便聚集高端的商務(wù)、政務(wù)客人，如果能在建造定位時(shí)，考慮到酒店的地理位置因素；在經(jīng)營項(xiàng)目設(shè)置時(shí)，將重點(diǎn)放在商務(wù)會(huì)議的客源市場，提供的產(chǎn)品在硬件、軟件及服務(wù)附加值方面均達(dá)到超五星級(jí)酒店的水準(zhǔn)；在價(jià)格方面，充分考慮酒店引領(lǐng)消費(fèi)的定價(jià)原理，獲得差異化的競爭優(yōu)勢(shì)是有可能的。項(xiàng)目形象定位柳州市臨江超五星商務(wù)會(huì)議酒店，桂中地區(qū)最佳商務(wù)酒店。發(fā)揮本項(xiàng)目在臨江的優(yōu)勢(shì)，使部分客房擁有獨(dú)立的室外小陽臺(tái)，營造住店如在家的感覺，不但能體現(xiàn)個(gè)性化，相信更能迎合消費(fèi)者和市場的需求，在柳州獨(dú)具一格。產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色● 長包房設(shè)計(jì)（帶簡易廚柜）部分樓層設(shè)計(jì)適合長住客人需求的房間，設(shè)計(jì)有簡易廚柜，使房間的功能更人性化、居家型以吸引部分長包房客人（據(jù)調(diào)查部分外資企業(yè)駐柳高管及技術(shù)人員都在酒店住，以四星的麗晶酒店最為受歡迎）。她是集商務(wù)住宿、餐飲、休閑娛樂為一體的多功能大酒店。商務(wù)會(huì)議酒店定位的特征：● 商務(wù)客人停留的時(shí)間長，單次消費(fèi)高；● 房價(jià)相對(duì)穩(wěn)定；● 利于培養(yǎng)感情，吸引回頭客；● 位于寫字樓或商業(yè)區(qū)，潛在客源較多；● 客人素質(zhì)較高，利于樹立酒店形象；● 有利于設(shè)施的維護(hù)，較低的保養(yǎng)成本。商務(wù)酒店定位細(xì)分商務(wù)會(huì)議型酒店的目標(biāo)客戶群，不言而喻是商務(wù)客人和會(huì)議客人。本項(xiàng)目擬建酒店臨江，地處高新技術(shù)開發(fā)區(qū)優(yōu)越位置，將酒店定位在超五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)高端市場，在酒店的經(jīng)營布局上更具特色，在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上更具現(xiàn)代感，更富人性化，并引進(jìn)經(jīng)驗(yàn)豐富的核心管理人員，以占居本地行業(yè)的制高點(diǎn)，引領(lǐng)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)理念，提升整體消費(fèi)水平，成為酒店行業(yè)的領(lǐng)頭羊，推進(jìn)柳州酒店行業(yè)升級(jí)。2．2．3柳州市酒店的整體發(fā)展趨勢(shì)趨勢(shì)預(yù)測目前柳州酒店業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)正處于發(fā)展中，酒店管理水平較低，高星級(jí)酒店依然是原有的國營體制，仍有較大的潛力，尤其是設(shè)施設(shè)備新的高星級(jí)酒店，作為廣西第二大城市，僅有一家設(shè)施陳舊的五星酒店，是無法適應(yīng)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的。國際小丑藝術(shù)節(jié)”，異域風(fēng)情文化及豐富的節(jié)目吸引了近15萬國內(nèi)外游客入園游玩，同比07年大幅度增長。從柳州市酒店業(yè)的整體市場來看，08年與07年相比，四、五星級(jí)酒店的出租率提高，平均房價(jià)略有提升，酒店更新硬件提價(jià)所致。%, 高出柳州市酒店年平均出租率65%，高出南寧市59%的出租率12個(gè)百分點(diǎn)，更高出桂林市、北海市約50%的出租率20個(gè)百分點(diǎn)。星級(jí)飯店接待國內(nèi)外旅游者情況（2009年4月30日官方公布數(shù)據(jù)）序號(hào)單位名稱入境旅游者國內(nèi)旅游者人數(shù)（人次）人天數(shù)人數(shù)（人次）人天數(shù)1麗晶大酒店2838706319812322042柳州飯店2733789265414836023三江飯店1625212131507403114柳州賓館10503085747611220535南疆賓館76981476615861716屏山賓館533233530248512507京都賓館34976557129797018澤豐大酒店31648736090457459延安大酒店280832467646514410中交大廈233235203042104411融水大酒店169181379694133612瑞通大酒店145147169632059413東方大酒店94322146312012214南天大酒店77138361024829515融水金林大廈34504319923202216天龍大酒店1112202953767417鑫源大酒店1111405795773418鹿寨鹿州賓館66215282567619華錫大廈00737028843720五菱賓館00356563565621核工大酒店00274172845822老樹賓館00210062206923融安九重天大酒店0086358635我們調(diào)研的酒店柳州市截止目前（2009年11月）五星酒店1家，四星酒店4家（有兩家為今年評(píng)定），在建五星酒店1家，項(xiàng)目計(jì)劃內(nèi)五星級(jí)酒店1家。2008年，全市旅游星級(jí)飯店接待國內(nèi)外游客1，523，265人次，%。旅游星級(jí)飯店規(guī)模（2009年4月30日官方公布數(shù)據(jù)）2008年，本市擁有旅游星級(jí)飯店24家，客房3296間，平均客房出租率65%。旅游星級(jí)飯店24家，其中五星級(jí)1家，四星級(jí)2家，三星級(jí)13家，二星級(jí)8家。2．2．2柳州市旅游及酒店行業(yè)概況旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模（2009年4月30日官方公布數(shù)據(jù)）柳州市共有旅行社39家，較2007年增長8%。去年柳江河在廣西河流水體水質(zhì)評(píng)價(jià)中位居第一，%。 柳州也是聯(lián)合國開發(fā)計(jì)劃署確定的中國“21世紀(jì)城市規(guī)劃、管理和發(fā)展”試點(diǎn)城市。柳州是歌仙劉三姐的傳歌勝地。柳宗元詩中“嶺樹重遮千里目，江流曲似九回腸”，徐霞客筆下“千峰環(huán)野立，一水抱城流”，便是柳州城市風(fēng)貌最為形象的寫照。柳宗元曾任柳州刺史，柳州是其最后居留地，柳侯祠、柳侯衣冠冢及歷代碑文石刻迄今