【正文】 域： 五馬廣場(chǎng)商圈、火車(chē)站商圈、新一佳商圈 ； 以人民路為核心的商業(yè)圈服務(wù)功能進(jìn)一步健全，購(gòu)物環(huán)境逐步優(yōu)化，特別是新一佳步行街規(guī)劃建設(shè)檔次較高，成為全市商圈打造的一個(gè)亮點(diǎn) 。 在石馬山鎮(zhèn)規(guī)劃 為漣源未來(lái)城市行政中心、文體中心、倉(cāng)儲(chǔ)物流中心 。 調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 11 典型項(xiàng)目調(diào)查： 在售 項(xiàng)目： 安居百年 樓盤(pán)名稱(chēng) 安居百年 售樓電話(huà) 07384878666， 4878666 區(qū)域地段 芙蓉廣場(chǎng)，芙蓉路與人民路交 匯處 發(fā)展商 漣源市房產(chǎn)投資開(kāi)發(fā) 有限公司 代理商 置嘉地產(chǎn)顧問(wèn) 占地面積 10 多畝 建筑面積 近 1 萬(wàn)㎡ 項(xiàng)目定位 商業(yè)、住宅 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 棟數(shù) 1 棟 朝向 東南 總套數(shù) 14 個(gè)獨(dú)立門(mén)面， 58 套住房，其余為內(nèi)門(mén)面 主力戶(hù)型 住房三房、四房 面積 130150 ㎡ 分?jǐn)偮? 住宅 15%，門(mén)面 4% 面積范圍 門(mén)面 30 多㎡，可自由分割 建筑結(jié)構(gòu) 框架 門(mén)面開(kāi)間 進(jìn)深 12m 層高 銷(xiāo)售方式 準(zhǔn)現(xiàn)房 銷(xiāo)售率 銷(xiāo)售價(jià)格 一樓獨(dú)立門(mén)面起價(jià) 9388 元 /㎡，均價(jià) 10000 元 /㎡，最高價(jià) 12888 元 /㎡ 內(nèi)門(mén)面： 1 樓 5000 元 /㎡， 2 樓 3000 元 /㎡， 3 樓 1800 元 /㎡ 住宅： 7 樓起價(jià) 878 元 /㎡，均價(jià) 978 元 /㎡ 付款方式 一次性 折 銀行按揭 折 交房時(shí)間 交房， 7 月開(kāi)業(yè) 經(jīng)營(yíng)定位 1 樓：地板地面、木業(yè)板材、油漆涂料、工程材料 2 樓：燈飾照明、陶瓷衛(wèi)浴、管材管件、五金機(jī)電、門(mén)窗鎖具、玻璃制品 3 樓：家私家具、布藝家紡、家居飾品 區(qū)內(nèi)配套設(shè)施 商業(yè)配套，四樓空中花園 調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 12 周邊配套 芙蓉廣場(chǎng)、建材市場(chǎng)、生活超市、中心醫(yī)院、漣邵總醫(yī)院、漣源二中、 福 榮學(xué)校、市政機(jī)構(gòu) 優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)：地段優(yōu)越，位居漣源三大核心商圈之一的芙蓉廣場(chǎng)，人民路芙蓉路交匯地。率先引入一站式家居建材消費(fèi)模式。周邊市場(chǎng)已經(jīng)成型，人氣較旺。政府強(qiáng)力支持，規(guī)?；?jīng)營(yíng)，功能齊全，分區(qū)明晰。 劣勢(shì)：價(jià)位較高，項(xiàng)目以西人流量少。包租實(shí)際上對(duì)投資戶(hù)來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)很大 促銷(xiāo)策略 現(xiàn)鋪六年包租，年回報(bào) 8%，總收益 48%，這是針對(duì) 23 樓銷(xiāo)售困難單位限量推出的，其余基本都以 1 年包租為主，即首付抵扣 1 年的租金。 媒體宣傳 戶(hù)外、營(yíng)銷(xiāo)中心、展板、折頁(yè)、 DM 單頁(yè) 三角坪商業(yè)廣場(chǎng) 樓盤(pán)名稱(chēng) 三角坪商 業(yè)廣場(chǎng) 售樓電話(huà) 07384439888， 4439999 區(qū)域地段 交通路與中山路交匯處 發(fā)展商 代理商 占地面積 10 多畝 建筑面積 1 萬(wàn)㎡ 項(xiàng)目定位 商業(yè) 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 棟數(shù) 1 棟 朝向 東北 總套數(shù) 7080 個(gè) 主力戶(hù)型 面積 40 ㎡ 分?jǐn)偮? 住宅 15%，門(mén)面 4% 面積范圍 門(mén)面 30 多㎡，可自由分割 建筑結(jié)構(gòu) 框架 門(mén)面開(kāi)間 進(jìn)深 12m 層高 銷(xiāo)售方式 準(zhǔn)現(xiàn)房 銷(xiāo)售率 80% 銷(xiāo)售價(jià)格 起價(jià)： 6388 元 /㎡，最高價(jià) 10000 多元 /㎡ 付款方式 一次性 折 銀行按揭 折 調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 13 交房時(shí)間 20xx 年 9 月 15 日交房， 10 月 1 日開(kāi)業(yè) 經(jīng)營(yíng)定位 1 樓門(mén)面，小商品市場(chǎng)； 24 樓心連心超市，負(fù) 1 樓干貨市場(chǎng) 區(qū)內(nèi)配套設(shè)施 車(chē)庫(kù)，少量綠化 周邊配套 電信、移動(dòng)、超市、銀行、郵政、菜市場(chǎng)、市委黨校、民主小學(xué)、火車(chē)站、人民醫(yī)院、婦幼保健院、鴻一賓館 優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)：交通路與中山路交匯處，地理位置優(yōu)越。 成熟商圈，人流量大，周邊配套設(shè)施齊全。 成功引進(jìn)品牌連鎖超市，有力帶旺人氣，促進(jìn)銷(xiāo)售 劣勢(shì)：周邊環(huán)境臟、亂、差，影響項(xiàng)目形象 業(yè)態(tài)多，但并 沒(méi)有形成專(zhuān)業(yè)的消費(fèi)市場(chǎng) 促銷(xiāo)策略 最低可打 折，價(jià)格促銷(xiāo) 媒體宣傳 戶(hù)外、營(yíng)銷(xiāo)中心，無(wú)基本宣傳資料 已售項(xiàng)目： 金地帶時(shí)尚廣場(chǎng) 物 業(yè) 基 本 情 況 物業(yè)名稱(chēng) 金地帶時(shí)尚廣場(chǎng) 地理位置 人民西路新一佳斜對(duì)面 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 13 層 交通情況 交通便捷 裝修標(biāo)準(zhǔn) 普通裝修，統(tǒng)一外裝修 商場(chǎng)定位 綜合物業(yè) 人流量 10 人 /分鐘 經(jīng)營(yíng)模式 自營(yíng)、出租 經(jīng)營(yíng)效果 較差 經(jīng)營(yíng)范圍 （分層描述） 1F：男女服裝、童裝、運(yùn)動(dòng)服、鞋類(lèi)、皮具、內(nèi)衣 、 床上用品 2F：窗簾 、毛線(xiàn)、床上用品、飾品、拉丁舞培訓(xùn)、玉器珠寶、手機(jī)、美容美體美發(fā) 3F：電腦總匯、桌椅、電器、數(shù)碼、錄影錄像、健身、培訓(xùn)、律師事務(wù) 物 定約時(shí)間 年 月 日 出租期限 調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 14 業(yè) 內(nèi) 部 規(guī) 劃 布 局 裝修標(biāo)準(zhǔn) 中檔，地板磚、吊頂 采光通風(fēng)狀況 一般 總建筑面積 平方米 總占地面積 平方米 樓層數(shù) 3 層 房屋已使用年限 35 年 總鋪數(shù) 空置率 1 樓 10%， 3 樓40% 111212111311111101101110bgc 發(fā)500005050%，3 550%， 出租方式 一 年租 車(chē)位數(shù) 主導(dǎo)面積 5060 ㎡ 鋪位分割面積 售價(jià) 月租金 發(fā)售時(shí)間 入伙時(shí)間 付款方式 樓面地價(jià) 元 地面地價(jià) 元 鋪位租售價(jià)格（包括均價(jià)） 租金 1 樓 55元 /㎡ 月， 2 樓 12 元 /㎡ 月， 3 樓 8 元 /㎡ 月 五馬廣場(chǎng)商圈 物 業(yè) 基 本 情 況 物業(yè)名稱(chēng) 五馬廣場(chǎng)商圈 地理位置 人民路五馬廣場(chǎng)至芙蓉廣場(chǎng)路段 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 臨街店鋪集中 交通情況 人民路主干道，交通便捷 裝修標(biāo)準(zhǔn) 品牌服裝、鞋店裝修高檔，其他一般中等裝修 商場(chǎng)定位 以 建材為主 人流量 3050 人 /分鐘 經(jīng)營(yíng)模式 招商、自營(yíng)營(yíng)、出租 經(jīng)營(yíng)效果 較好 調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 15 經(jīng)營(yíng)范圍 （樣點(diǎn)描述） 為臨街鋪面，大多數(shù)經(jīng)營(yíng)品牌服裝、鞋類(lèi)為主，飾品、文體用品、餐飲、銀行、賓館等為輔。 文具店（靠五馬廣場(chǎng)），面積 5060 ㎡，開(kāi)間 ，進(jìn)深 15m,層高 45 米，租金 8000 元 /年， 123 元 /㎡月，售價(jià) 100 萬(wàn)。 南側(cè)臨街雙門(mén)面（靠五馬廣場(chǎng)）， 100 ㎡， 18 萬(wàn) /年，待租。 文藝路口附近餐飲店， 5060 ㎡，帶地下室半間，租金 3 萬(wàn) /年 服裝店（靠五馬廣場(chǎng)）， 5060 ㎡，租 金 8 萬(wàn) /年 新一佳斜對(duì)面威威嬰兒用品，開(kāi)間 米，進(jìn)深 20米，樓上半間，租金 萬(wàn)元 /年，轉(zhuǎn)讓費(fèi) 6000 元 新華書(shū)店斜對(duì)面建材店， 3040 ㎡， 1 萬(wàn)元 /年 繁華度以新一佳、五馬廣場(chǎng)一帶最高，其余有東向西漸減。 物 業(yè) 內(nèi) 部 規(guī) 劃 布 局 定約時(shí)間 年 月 日 出租期限 裝修標(biāo)準(zhǔn) 中高檔 采光通風(fēng)狀況 好 總建筑面積 平方米 總占地面積 平方米 樓層數(shù) 3 層 房屋已使用年限 510 年 總鋪數(shù) 空置率 5% 出租方式 一年租 車(chē) 位數(shù) 無(wú) 主導(dǎo)面積 5060 ㎡ 鋪位分割面積 售價(jià) 月租金 100120 元 /㎡ 月 發(fā)售時(shí)間 入伙時(shí)間 付款方式 樓面地價(jià) 元 地面地價(jià) 元 鋪位租售價(jià)格（包括均價(jià)） 100120 元 /㎡ 月，售價(jià) 15000 元左右 /㎡ 漣源市建材大市場(chǎng) 物 業(yè) 基 本 情 況 物業(yè)名稱(chēng) 漣源市建材大市場(chǎng) 地理位置 芙蓉路與人民西路交匯處 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 不大，較散 交通情況 位于芙蓉商圈，交通便捷 裝修標(biāo)準(zhǔn) 普通裝修，品牌店裝修較好 商場(chǎng)定位 以建材為主 人流量 10 人 /分鐘 調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 16 經(jīng)營(yíng)模式 自營(yíng)、出租 經(jīng)營(yíng)效果 不佳 經(jīng)營(yíng)范圍 （樣點(diǎn)描述） 為臨街鋪面，大多數(shù)商鋪經(jīng)營(yíng)不善，已有很多其他行業(yè)進(jìn)駐，如美發(fā)、網(wǎng)吧、茶樓等，沒(méi)什么人氣，客流量很小。 主入口靠左邊門(mén)面（經(jīng)營(yíng)風(fēng)扇、消毒柜等）， 6070 ㎡，8000 元 /年，約 10 元 /㎡月 靠左邊第六家店，經(jīng)營(yíng)油漆， 60 ㎡左右，轉(zhuǎn)讓費(fèi) 1 萬(wàn)元（含 9 個(gè)月房租） 6000 元 /年，約 8 元 /㎡月 左邊第 9 家，經(jīng)營(yíng)燈具， 50 ㎡， 4000 元 /年，約 元 /㎡月 物 業(yè) 內(nèi) 部 規(guī) 劃 布 局 定約時(shí)間 年 月 日 出租期限 裝修標(biāo)準(zhǔn) 普通，中低檔 采光通風(fēng)狀況 一般 總建筑面積 平方米 總占地面積 平方米 樓層數(shù) 3 層 房屋已使用年限 510 年 總鋪數(shù) 空置率 10% 550%， 出租方式 一年租 車(chē)位數(shù) 主導(dǎo)面積 6070 ㎡ 鋪位分割面積 售價(jià) 月租金 發(fā)售時(shí)間 入伙時(shí)間 付款方式 樓面地價(jià) 元 地面地價(jià) 元 鋪位租售價(jià)格（包括均價(jià)） 租金 1 樓 55元 /月 ㎡ ， 2 樓 12 元 /月 ㎡ ， 3 樓 8 元 /月 ㎡ 文藝路建材大市場(chǎng) 物 業(yè) 基 本 情 況 物業(yè)名稱(chēng) 文藝路建材大市場(chǎng) 地理位置 人民西路與文藝路交匯處 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 不大，較散 交通情況 便利 裝修標(biāo)準(zhǔn) 普通裝修，品牌店裝修較好 商場(chǎng)定位 以建材為主 人流量 20 人 /分鐘 經(jīng)營(yíng)模式 自營(yíng)、出租 經(jīng)營(yíng)效果 不佳 調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 17 經(jīng)營(yíng)范圍 （樣點(diǎn)描述） 臨街鋪面，租賃費(fèi)用較高，以文藝橋?yàn)榻?，過(guò)文藝橋至餐飲處，較便宜，且多為文藝南路遷過(guò)來(lái)的租戶(hù)。 文藝南路口四月天花店， 3040 ㎡，原租賃經(jīng)營(yíng) 67年，后拍賣(mài)買(mǎi)下，價(jià)格為 60 多萬(wàn)元。 油漆店，十幾平方， 8000 元 /年。 對(duì)面潔具店， 35 ㎡， 2 萬(wàn) /年。 文藝北路潔具店， 20 ㎡， 2 萬(wàn) /年。 文藝北路油漆店 2030 ㎡， 1 萬(wàn)多 /年。 文藝北路板材店， 5060 ㎡， 5 萬(wàn)多 /年。 附近步行街，服裝店， 7080 ㎡，轉(zhuǎn)讓費(fèi) 12800 元，租金 23580 元 /年。 物 業(yè) 內(nèi) 部 規(guī) 劃 布 局 定約時(shí)間 年 月 日 出租期限 裝修標(biāo)準(zhǔn) 中低檔 采光通風(fēng)狀況 一般 總建筑面積 平方米 總占地面積 平方米 樓層數(shù) 3 層 房屋已使用年限 510 年 總鋪數(shù) 空置率 5% 出租方式 一年租 車(chē)位數(shù) 主導(dǎo)面積 3040 ㎡ 鋪位分割面積 售價(jià) 月租金 發(fā)售時(shí)間 入伙時(shí)間 付款方式 先租后買(mǎi)，拍賣(mài)所得，一次性付款 樓面地價(jià) 元 地面地價(jià) 元 鋪位租售價(jià)格（包括均價(jià)） 文藝路口向南北租金 8060 元 /月 ㎡ ，逐漸遞減，再往內(nèi)，租金更低， 3050 元 /月㎡，東面步行街租金在 280元 /月㎡左右 交通路手機(jī)市場(chǎng)（街） 物 業(yè) 基 本 情 況 物業(yè)名稱(chēng) 交通路手機(jī)市場(chǎng)（街） 地理位置 交通南路至三角坪 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 不大，較集中 交通情況 便利 裝修標(biāo)準(zhǔn) 普通裝修，品牌店裝修較好 商場(chǎng)定位 以建材為主 人流量 30 人 /分鐘 經(jīng)營(yíng)模式 自營(yíng)、出租 經(jīng)營(yíng)效果 不佳 調(diào)研報(bào)告 — 漣源華劍 — NO： 01 20xx— 5— 15 18 經(jīng)營(yíng)范圍 （樣點(diǎn)描述） 臨街鋪面，人流量較大，租賃費(fèi)用較高，周邊有電信大樓，郵政局，已形成成熟的手機(jī)市場(chǎng)，同時(shí)有其他的商業(yè)配套，如服裝鞋類(lèi)、銀行等