【正文】 食街交匯出 建筑面積：近 10 萬㎡；經(jīng)營品種： 12 萬個(gè) 新一佳超市 張店區(qū)太平路27 號(hào) 營業(yè)面積： 14000 ㎡；經(jīng)營品種： 20xx0 多種 schindler 手扶電梯、中央空調(diào) 閉路電視、監(jiān)控系統(tǒng)、防火自動(dòng)噴淋設(shè)施 愛客家超市 張店區(qū)中心路140 號(hào) 建筑面積： 10700m2 雙扶電梯 2 部，日本三菱，裝修 標(biāo)準(zhǔn)：大理石地面、刮瓷墻面、照明燈、休息長椅 自動(dòng)噴淋防火系統(tǒng)、防火通道 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁 共 33 頁 三、全市商業(yè)分析 1．全市經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ? GDP 持續(xù)增長 淄博市 20xx 年完成 億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長 %，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨于好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)的增長對(duì)淄博商業(yè)有極大的促進(jìn)作用。 愛客家超市 地下一層生鮮食品、各種蔬菜、家庭用品 地上一層男女服飾、日化用品、電器 深圳、北京、濟(jì)南、青 島 中低檔收入者 開架購物方式、統(tǒng)一收銀、營業(yè)員商場(chǎng)統(tǒng)一著裝，押金300 元 人氣很旺 管 理 每層 分 工 明確，超市以“愛客如家每一天”的經(jīng)營宗旨，主要針對(duì)中低檔收入者。 人流量大，生意紅火。有部分淄博品牌。 新一佳超市 一樓：化妝品、鐘表、服裝、箱包、皮具、工藝禮品、珠寶等；二樓：食品；三樓；日用百貨、文體用品、玩具、鞋帽、家電、圖書音像。 交通不通暢，商業(yè)中心往柳泉 路的新開發(fā)的商城靠攏，自身的配套逐漸落后，如停車場(chǎng)、交通問題等。 廠家放貨 中層收入者 及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)中高層收入者。 中層收入者及單身白領(lǐng) 以零售為主，無統(tǒng)一收銀。 王府井廣場(chǎng) 街鋪 自營為主 鋪位面積大 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁 共 33 頁 廣場(chǎng)式商業(yè)布局 金帝購物廣場(chǎng) 一樓：化妝品、日 用百貨、皮具、不銹鋼制品、玻璃器皿、塑料制品、鐘表眼鏡、珠寶、家用小電器、小五金等；二樓：男裝、女裝；三樓：鞋類、針織用品、休閑服飾、床上用品、婦女用品等；四樓：兒童用品、家電。 管理每層分工明確，租賃率達(dá)90%以上。 張店區(qū)商業(yè)情況 張店區(qū)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查總表 1（經(jīng)營） 項(xiàng)目名稱 經(jīng)營主題 進(jìn)貨渠道 客戶 類型 經(jīng)營形式 現(xiàn)狀 現(xiàn)存問題 備注 美達(dá)賽特 一樓：化妝品、皮具、珠寶、鐘表眼鏡；二樓：女裝；三樓：男裝、咖啡店；四樓：休閑系列服裝；五樓；特賣場(chǎng) 香港、深圳、珠海、北京、重慶等知名品牌。月 不出售 無 新建一路及 廣播電視局附近 電腦市場(chǎng) 以 30~60 平米為主 30~50元 /平米月 不出售 10%以下 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 13 頁 共 33 頁 大觀園 陶瓷、琉璃工藝品等 以 20~40 平米為主 15~25元 /平米而且多以租賃沿街房經(jīng)營為主，個(gè)人置業(yè)經(jīng)營的比例較?。s為 20%左右），一樓空置率很低，二樓以上利用率不高，主要原因有：建筑物內(nèi)部布局設(shè)計(jì)不合理；不利于展示商品；消費(fèi)者習(xí)慣上不愿意到二樓以上的商鋪購物等。 30~50元/m2月 不出售 空置率很低 區(qū)政府、 新建一路一帶 除電腦、通訊市場(chǎng)外，主要以餐飲、生活用品為主，此區(qū)域無大型商場(chǎng)與超市。 10~30 平米占 50%；30~50 平米的占 30%；50 平米以上占 20%。 百貨大樓、 新建四路附近 以沿街房為主，百貨大樓是博山區(qū)最大的綜合商場(chǎng)，面積較大，裝修檔次中等偏低。月 不出售 一樓基本無空置，且供應(yīng)緊張；二、三樓空置率 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 33 頁 以服裝、日用百貨為多，機(jī)電、家具、通訊其次 占 30%。 在淄川除服裝城生 意紅火，還有新星集團(tuán)下屬的新亞商城三層，一樓食品日用洗化，二層服裝，三層鞋帽，名煙名酒超市，營業(yè)面積不大一層生意不錯(cuò)，客流量大，聚中，新星集團(tuán)下層的還有摩托車專賣，生意也不錯(cuò)，還有松齡路超市一層，日用洗化為主。 華洋街以批發(fā)日用洗化為主，假貨居多。 香港路以手機(jī)，藥店、飯店為主。 座落在張博路旁邊的服裝城已成為淄博及至周邊城市的服裝批發(fā)集散地，每年上交稅收 1 個(gè)億，有 普通大眾化的服裝廳，有 4 號(hào)高檔服裝廳，還有 6 號(hào)名牌服裝廳，幾呼囊括全國各大名牌服飾，各大名牌服飾在服裝城設(shè)有辦事處。與觀山對(duì)著的有金城、金橋商廈、兩個(gè)商場(chǎng)互通一樓鞋、二樓服裝、鞋帽、釷紡織品、襯衣真皮制衣、三樓暫停、 還有沿街商鋪的服裝、服飾為主 周村的北方絲綢城以批發(fā)為主，零售為鋪 張店的商家在周村開的超市有綠島、政通、商廈電器超市、經(jīng)營面積千米，規(guī)模不大，自有的超市宗春電器商廈一層，千米，生意一般 分析：周村做為紡織為主的城區(qū)，隨全國紡織效益下滑，城區(qū)居民購買力不強(qiáng)，商業(yè)鋪位雖集中，但購買力決定，經(jīng)營情況一般。 桓臺(tái)縣政府在索鎮(zhèn)距張店 30分鐘路程，居民購買大的商品來張店，小的日用品、食品、在百貨大樓、桓臺(tái)商廈足以滿足。 ? 各種精品小屋主要集中在桓公路兩側(cè)，交通便利，郵電局在那，小屋面積 10平左右至 20 平左右不等， 10 平小屋一年租金 2 萬 —— 3 萬。 ? 三利超市在臨淄有 6 家，隸屬石化公司，規(guī)模不大，經(jīng)營面積千余平方米，但經(jīng)狀況不錯(cuò)效益不錯(cuò)。 二、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查 本次市場(chǎng)調(diào)查范圍覆蓋淄博五區(qū)一縣：張店、臨淄、周村、淄川、博山、桓臺(tái)。 分析 ： 從淄博市城建、交通、規(guī)劃發(fā)展規(guī)劃來看，淄博城市將不斷改造和擴(kuò)大，人口將大大增多，房地產(chǎn)業(yè)也將持續(xù)健康發(fā)展。 ? 交通： 搞好柳泉路、人民路西延、魏北路等 38 條城市道路的建設(shè)和改造。城區(qū)重心西移。 （ 3）相關(guān)的動(dòng)態(tài)與影響 ? 城建： 規(guī)劃淄博新區(qū)。福利性實(shí)物分房結(jié)束，個(gè)人消費(fèi)者成為淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)主導(dǎo)消費(fèi)群體 ③ 銀行按揭貸款 : 建行、農(nóng)行、工行為準(zhǔn)，中行、商業(yè)銀行業(yè)務(wù)量較少。 分析 ： 城市規(guī)劃的變遷，住房政策的改革，監(jiān)管力度的不斷加大，使淄博市房地產(chǎn)業(yè)遵循著城市發(fā)展的整體思路，在政策的刺激下，將進(jìn)一步規(guī)范化、市場(chǎng)化。 ? 取消福利分房，鼓勵(lì)個(gè)人購房。 ② 房產(chǎn)政策： ? 從 20xx 年開始，淄博市政府確定了將房地產(chǎn)作為支柱性產(chǎn)業(yè)培育的發(fā)展思路，與之相伴的是，一大批規(guī)劃設(shè)計(jì)較好的住宅小區(qū)如世紀(jì)花園、建業(yè)城市花園等陸續(xù)建成。 ? 爭(zhēng)取在 20xx 年底以前完成全市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的更新、調(diào)整工作。 ? 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制力度，凡屬改變土地用途、容積率的，必須依法辦理審批手續(xù)。 ? 從目前來看，市場(chǎng)化配置國土資源的比重還很小，淄博市爭(zhēng)取用三年的時(shí)間使新的土地出讓政策形成制度化。 ? 實(shí)行新的土地政策預(yù)計(jì)將為整個(gè)淄博市帶來土地收益 10 億元，而去年 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁 共 33 頁 淄博全市從土地出讓獲取的收益僅為 億元。 由于城市發(fā)展的要求，淄博中心區(qū)西移已提到日程上，同時(shí)這也帶動(dòng)了新一輪房地產(chǎn)熱潮的興起，以建業(yè) 城市花園、世紀(jì)花園、紫荊園等為代表的大中型規(guī)模社區(qū)業(yè)已啟動(dòng)。商品房銷售率達(dá) 95%，銷售額 億元，商品房空置率低于 3%，全年實(shí)現(xiàn)商品房交易面積 萬平方米，比上年增長 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁 共 33 頁 %。 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況 （ 1）房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況 淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)自 1993 年開始起步，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)， 20xx 年全年開工住宅面積為 250 萬平方米，比上一年增加 %，在建工程面積 362 平方米，總投資 億元，占全市固定資產(chǎn)總投資的 %。多種行業(yè)的不斷進(jìn)入，外資的不斷涌入，既帶來了競(jìng)爭(zhēng)，也帶來了消費(fèi)群。在當(dāng)前股票市場(chǎng)形勢(shì)尚未明朗化，市場(chǎng)前景暗淡的情況下，投資股票已經(jīng)成為風(fēng)險(xiǎn)極大的一種投資方式。 經(jīng)濟(jì)體制和發(fā)展政策 加快企業(yè)改革步伐，調(diào)整優(yōu)化國有經(jīng)濟(jì)布局 ， 十五 末，除化工、醫(yī)藥等支柱產(chǎn)業(yè)中的重點(diǎn)企業(yè)由國有控股或參股外，其余國有資產(chǎn)全部退出 ； 大力發(fā)展非公有制經(jīng)濟(jì)積極發(fā)展各類市場(chǎng)，形成統(tǒng)一開放、競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)體系 。按照各城區(qū)功能互補(bǔ)、資源共享、分工合理、特色鮮明的原則，重點(diǎn)完善城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，增強(qiáng)城區(qū)功能，突出城區(qū)特色建 設(shè)。 十五 期間，中心城區(qū)駐地人口達(dá)到 50 萬人左右，把張店建成代表淄博形象的標(biāo)志性城區(qū)，輻射全市及周邊地區(qū)的開放型、多功能的現(xiàn)代化城市中心。加快舊城改造、西城開發(fā)和市開發(fā)區(qū)建設(shè)，形成工業(yè)區(qū)、中心商務(wù)區(qū)、政務(wù)區(qū)、文化娛樂區(qū)、教育科研區(qū)、居住區(qū)等布局合理的功能小區(qū)。 ? 城市發(fā)展布局 張店中心城區(qū)建設(shè)。形成雄厚的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力和發(fā)達(dá)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，形成完善的市場(chǎng)機(jī)制和高度國際化的開放格局，形成和諧協(xié)調(diào)的生態(tài)環(huán)境和社會(huì)發(fā)展體系。 20xx 年遠(yuǎn)景目標(biāo) ： 在全面完成 十五 時(shí)期任務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)上，再經(jīng)過十年的努力，力爭(zhēng)國內(nèi)生產(chǎn)總值突破 20xx 億元，比 20xx 年再翻一番，年均增長 7%。 人口自然增長率控制在 6‰ 以內(nèi)。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入力爭(zhēng)分別突破 9000 元和 5000 元。外貿(mào)出口總額達(dá)到 億美元（按外經(jīng)委口徑數(shù)），年均增長15%。 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資五年累計(jì) 1000 億元。三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為 6： 54： 40。 （ 4）人口狀況及政策 全市人口 4184750 人，其中城市人口約 180 萬人，其中張店區(qū)人口 712318 人， 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁 共 33 頁 城市人口近 45 萬。 （資料出自《 20xx 年淄博市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》） 房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的不同發(fā)展階段 啟動(dòng)期 緩慢發(fā)展期 快速增長期 發(fā)展速度放緩直至停滯不前 1000 3000 4000 8000 人均 GDP（美元） 目前淄博的人均 GDP 已達(dá) 1860 美元，依上圖所示，淄博的房地產(chǎn)市 場(chǎng)現(xiàn)已處于啟動(dòng)期 。 （資料出自淄博市第五次人口普查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室《關(guān)于第五次人口普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》） （ 2）國際通行的房地產(chǎn)發(fā) 展階段與人均 GDP 的關(guān)系 淄博市 20xx 年完成 億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長 %。淄博下轄五區(qū) 張店區(qū)、淄川區(qū)、博山區(qū)、臨淄區(qū)、周村區(qū)；三縣 桓臺(tái)縣、高青縣、沂源縣。全市國土總面積 5938 平