【正文】 ，對于做大做好社區(qū)商業(yè)配套有一定的作用。 （ 3）具有整體優(yōu)勢，易于規(guī)劃： 珠江路 A 地塊一個相對獨立的大型區(qū)域地塊，在規(guī)劃整體性上易于統(tǒng)一。就水體而言，地塊上方有一處小型水庫，中間有一處積水池塘，在景觀造型和綠化取水上也較為方便。 （ 2）自然環(huán)境較好： 該地塊周邊自然生態(tài)所受到的破壞程度較小，東面植被較好，北面稍差，但四周山體上均有綠色覆蓋，且以較為密集的松林為多。樂街小區(qū)幼兒園 長江路 華烽廠辦、柴油機廠辦、樂街小 區(qū)社區(qū)幼兒園 7 菜市場 23個，規(guī)模不大，零星分布 華烽廠和高強度螺栓廠之間、長江路 轉(zhuǎn)盤附近 8 銀行 2個 位于長江路， 距項目較遠，大概 2公里左右 9 公交車 1 1 42 走長江路到瑞和家園、中興世家 終點站在華烽廠和高強度螺栓廠 之間，距地塊附近較遠 10 便利店 沿長江路有紅玉超市、紅華超市便利 店、糖煙酒雜貨鋪等零星分布 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） （五） 項目建設大型住宅區(qū)的 SWOT 分析： 優(yōu)勢： （ 1）未來區(qū)位優(yōu)勢明顯： 珠江路 A 地塊位于正在規(guī)劃中的珠江路一側(cè)，是貴陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)未來規(guī)劃開發(fā)的重點之一，它可通過珠江路連接南明區(qū)，如果珠江路能在規(guī)劃時間內(nèi)開通，則它離貴陽市兩城區(qū)比小河區(qū)的任何一塊區(qū)域都近 ，是未來連接南明區(qū)的交通要道。 珠江路高強度螺栓廠對面 3 黔江子校 距珠江路 A地塊 800米左右，可對外招生。知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 市政配套項目 序號 項目 基本情況 位置 備注 1 二十五中 完中，有學生 700人左右，主要面向小河區(qū)招生。從總體地貌看，地貌呈方塊狀，而非貴陽多有的條狀谷地，且有一定的水體資源，有利于展示項目形象和總體規(guī)劃，而適度的坡地為山地建筑的建造創(chuàng)造了條件，是項目的優(yōu)勢之一。 （二） 地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃： （三）交通： 目前項目沒有與外相連的城 市道路，而規(guī)劃中的珠江路開通時間很難確定，如果安計劃開通 C 標段，也只能連通小河區(qū)內(nèi)的長江路或建設中的黔江路，進入項目的道路形象不佳是一個很難改變的現(xiàn)實，短期內(nèi)公共交通資源不足，交通資源不足。 品牌資源： 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 借助于貴陽房地產(chǎn)企業(yè)名企和中國明盤興隆城市花園的品牌知名 度和一定的市場美譽度，珠江灣畔項目得已站在一個較高的起點和有利的市場形勢?？茖W的實施和安排與項目進程、形象相符的配套需要重點研究。 環(huán)境規(guī)劃： 借助項目用地周邊自然植被，通過項目內(nèi) 的大景觀長軸線，以水景為展示形象的親水、親地型的環(huán)境規(guī)劃，從目前的規(guī)劃思路，項目可以創(chuàng)造出貴陽少有的大型親水住宅，對住宅市場的景觀建設帶來新意，形成較大的市場沖擊力。創(chuàng)新的建筑形態(tài)也是項目的優(yōu)勢資源之一。從市場上看，目前競爭項目已經(jīng)開始著手項目的文化建設，但多數(shù)情況與項目類似，文化資源需要在開發(fā)中通過人為塑造、宣傳，形成自己的一方人文高地。 人文條件： 該項目用地原主要為農(nóng)民聚居地、農(nóng)業(yè)耕地、水池、魚塘、墳地等，缺乏人文積淀，而周遍多為三線建設時搬遷的廠礦區(qū)，沒有可以挖掘的人文資源。從發(fā)展趨勢看，隨著城市區(qū)域的不 斷發(fā)展，該地段將會成為城市中心南區(qū)的組成部分，有發(fā)展?jié)摿?。但目前市場上的大盤為數(shù)不少，此種優(yōu)勢已經(jīng)并非一家獨有，且大盤長周期開發(fā)帶來市場不可預測風險。 預計全年有約 50 萬平方米的項目開工。黃河路北端，黔江路的改造工程，“中海城市花園”二、三期的啟動以及“云凱黃河路以東，熱銷項目數(shù)量較 2020 年略有下降，目前較有規(guī)模、環(huán)境且銷售情況較好的項目以“中興世家”為首。也就是說，小河的房地產(chǎn)開發(fā)將不再向南部移動。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)供應量： 小河區(qū)人民政府 2020 年的發(fā)展重點將放在工業(yè)園的建設和珠江路、黔江路的改建工程。加上黃河路以西開發(fā)用地越來越少，珠江路區(qū)域的規(guī)劃已成為未來小河區(qū)開發(fā)的重心。 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 珠江路 A 地塊周邊的樓市一直以來就是小河區(qū)的一個大板塊，在小河區(qū)樓市中占有很大的比重。但我們不能忽視的是隨著經(jīng)過幾年的開發(fā)建設，小河區(qū)的可開發(fā)用地日益減少，開發(fā)項目日益萎縮，市場熱度、區(qū)域版塊聲勢在削弱，不利于版塊的追捧效應。 （二） 現(xiàn)狀與規(guī)劃： 小河作為貴陽的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，第三個中心城區(qū)，經(jīng)過近 幾年的開發(fā)建設，逐步奠定了貴陽次中心區(qū)和貴陽市居住生活區(qū)域的地位。規(guī)劃城市建設用地約 平方公里，規(guī)劃人口 萬人。片知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 區(qū)公共服務設施用地沿黃河路兩側(cè)布置，三江口以北和花溪大道以東以居住用地為主，三江口以南黃河路以西為工業(yè)用 地，規(guī)劃礦山機械廠東南部為倉儲用地和鐵路貨場，火車西站建成鐵路集裝箱貨物運輸和物質(zhì)、糧食倉儲區(qū)，甘蔭塘建設糧食期貨交易中心；在馬鞍新村建設污染水處理廠。完善基礎設施配套建設。各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。 城市建設目標：加快城市建設現(xiàn)代化進程，優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，合理進行城市功能布局，為各項事業(yè)發(fā)展提供良好的物質(zhì)空間；建立多層次布局均衡的商業(yè)、文化、醫(yī)療、游憩、娛樂設施體系；建設安全高效便捷的城市交通體系；加快市政基礎設施建設，完善城市綜合防災體系；提高居住水平和居住環(huán)境質(zhì)量，加強環(huán)境保護，改善城市生態(tài)，把貴陽市建設成文明、繁榮、優(yōu)美、具有高原特色的現(xiàn)代化城市。加速農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地建設。著力培育生物制藥、電子信息產(chǎn)品制造、新型材料等新技術產(chǎn)業(yè)和建材、建筑、旅游等新的支柱產(chǎn)業(yè)，使貴陽成為在西南和華南部分省區(qū)經(jīng) 濟協(xié)作區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)特色突出的重要工業(yè)基地。 第二產(chǎn)業(yè)要立足現(xiàn)有基礎和優(yōu)勢。保持經(jīng)濟持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā) 展，到 2020 年，國內(nèi)生產(chǎn)總值比 1996 年翻 翻。 （二）貴陽城市發(fā)展戰(zhàn)略目標： 到 2020 年，把貴陽市建設成為經(jīng)濟繁榮、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、科學技術先進、服務體系完善、社會文明、城鎮(zhèn)布局合理、環(huán)境與生態(tài)良好、產(chǎn)通便捷的現(xiàn)代化城市，力爭 2020 年城市經(jīng)濟社會和科技綜合實力達到全國省會城市中等水平。 其中各城區(qū)的規(guī)劃布局編制如下： 城區(qū)由中心區(qū)、小河 (含中曹、甘蔭塘 )、白云、金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨九個片區(qū)組成，規(guī)劃城區(qū)總用地495 平方公里，其中，城市市建設用地約 157 平方公里，規(guī)劃人口 174萬人。同時隨著法律法規(guī)的完善，在銷售中保護企業(yè)的合理利益，避免糾紛，為品品牌建設服務，是一個需要高度重視的問題。 2020 年相繼傳出或報道的中國房地產(chǎn)擬在適當時機開征物業(yè)稅、商品房的保修責任明確有房開商負責、包括貴陽在內(nèi)的 26 個城市暫停審批建設用地等消息 ，無不反應出中國的房地產(chǎn)行業(yè)正在向規(guī)范、成熟的方向發(fā)展。 （六）項目開發(fā)宏觀環(huán)境評價： 2020 年國家相關部門先后下發(fā)了： （１） 《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理通知》 121 文件； （２） 《關 于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 18 號文件；（３） 建設部頒布的《物業(yè)管理條例》； （４） 國土資源部下發(fā)的《關于加強土地供應管理促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》； （５） 建設部修訂的《商品房預售管理辦法》； 等以上政策，地方房地產(chǎn)銷售預售資金的監(jiān)管帳戶的設立。 在如此大的新開工面積和以往的在建面積雙重壓力下，各地產(chǎn)公司乃至各板塊樓盤營銷工作的方向，向進一步細分市場、實施產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略、走板塊聯(lián)合道路的方面發(fā)展。小河板塊由于興隆等大盤的支撐，加上近 10 個中小項目的開發(fā)建設，預計全年有約 50 萬平方米的項目開工。 烏當根據(jù)去年的土地出讓情況，預計在年內(nèi)將有約 80 平方米的項目開工上市。 （五）貴陽新興住宅區(qū)域的分布分析： 近一二年，城市中心區(qū)將保持約 100 萬平方米相對平穩(wěn)的開發(fā)量。 （９） 消費者對金陽評價好壞各半，市場對云巖、南明喜愛高溫不降，小河居家備選地位穩(wěn)定確立，烏當形勢不明，白云、三橋受到冷遇。地理位置和價格、配套資源是消費者購房時最注重的 3 個因素，消費者對物業(yè)管理要求呈上升局面。 （６） 明亮、清爽的外墻顏色和簡潔、明快的建筑立面受到市場歡迎，毛坯房仍然是消費者樂于接受的主要交付標準，廚知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 衛(wèi)初裝修和裝修套餐有一定的市場機會。建筑公共空間講求樸實、經(jīng)濟，住宅室內(nèi)應避免異型空間的出現(xiàn)。 （３） 多層住宅類型和錯層結(jié)構(gòu)單位獲得市場持續(xù)認可，小高層認同度呈上升趨勢；入戶花園和建筑朝向?qū)ψ》肯M有較大的 影響力。 ３、住宅市場需求情況分析： （１） 改善居住條件，多次置業(yè)成為房地產(chǎn)消費主流； （２） 6080 平米的精巧二房和 91100 平米的 舒適二房， 90100平米的小三房和 111130 平米的舒適三房 是最受到消費者喜愛的戶型和面積。言房價 上漲的原因主要是基于幾個綜合因素影響的判斷。房價數(shù)據(jù)上的降低，更多的是反應出 2020 年貴陽房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，房價相對較低的產(chǎn)品交易量上升所致，降價只是一種表面現(xiàn)象而已。 從數(shù)值上看，貴陽的房地產(chǎn)價格下降了，但在仔細分析各區(qū)域的銷售價格，貴陽的房價不但沒有降低，反而在穩(wěn)步上漲。 2020 年貴陽全市的房地產(chǎn)銷售均價為 1991 元 /平方米，其中住宅預售均價為 1730 元 /平方米。另一塊土地位于金陽中心商務區(qū)內(nèi)背面，金陽大道與迎賓大道交叉西南側(cè)，總用地面積約 130 畝（記者：耿敬濤）。 金陽 麗水茗苑 永茂房開 純別墅區(qū)，一期基本竣工，二期在建 據(jù)悉，市場反映較好，二期內(nèi)部認購 據(jù)《貴陽晚報》 040930 第 6 版報道：金陽兩塊土地要拍賣 —— 據(jù)悉從今年 10 月至明年上半年，金陽新區(qū)將陸續(xù)掛牌招標拍賣 6 塊土地。 知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 二、在售及即將上市大型房地產(chǎn)項目列表： 區(qū)域 項目名稱 開發(fā)商 總開發(fā)量（萬 M2） 目前狀況 備 注 小河 興隆城市花園 鐵五建房開 60 一期已基本竣工，二期處于前期規(guī)劃、拆遷中 興隆珠江灣畔 56 前期規(guī)劃、拆遷中 瑞和家園 利爾房開 17 一期銷售態(tài)勢較好，二期尚未開盤 經(jīng)濟實用房 綠園 50 四方 河植物園附近，沿未動工 經(jīng)濟實用房 中興世家 大興房開 除別墅外已基本完工 別墅部分將于年底發(fā)售 中海城市花園 白云中海房開 11 二期部分建筑已封頂 二期已于 04 年 9 月 17 日正式發(fā)售， 05 年 5 月交房 南明區(qū) 山水黔城 宏立城房開 93 一期全部封頂 一期交房時間一再推遲，具體時間未定 美佳馨苑 宏安房開 10 在售， 宏安房開同時開發(fā)位于中華北路的“美佳大廈” 云巖區(qū) 中天花園 世紀中天房開 110 小區(qū)普通住宅部分已基本入住，目前主推月亮湖別墅區(qū) 入市時間早、社區(qū)成熟、市場 知名度較大 中天世紀新城 世紀中天房開 100 一期聯(lián)排別墅、回遷戶已基本入住，二期正在建設中 “ Townhouse”在市場上知名度較廣 暫未定名 嘉信天和房開 50 拆遷中 地段優(yōu)越，拆遷量較大，定位高檔 暫未定名 亨特房開 30 拆遷中 地段優(yōu)越，拆遷量較大，定位高檔 小石城 泰聯(lián)房開 37 一期基本竣工，二期在建 銷售情況不錯 金獅小區(qū) 省經(jīng)濟 38 一期已基本竣工 經(jīng)濟實用房 三橋 楓丹白露 天緯房開 38 會所、一期部分樓棟已動工 預計明年春季可上市 圣泉流云 集成房開 48 會所已動工 周邊原居民居住較分散，拆遷難度大 貝地這些數(shù)據(jù)顯示在宏觀經(jīng)濟增長的同時，市民的個人經(jīng)濟收入也在不斷的增長，按照國際標準劃分， 1000 美元的收入水平，意味著 高消費時代的來臨，這一切無疑為市民購房、改善居住條件提供了堅實的消費基礎。 二手房日趨活躍、梯級消費結(jié)構(gòu)初現(xiàn)，有利促進商品房的品質(zhì)提高。金陽知識水壩（網(wǎng) pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 新區(qū)經(jīng) 過幾年來的強力開發(fā)，在市政府的全力支持下，從路網(wǎng)、行政中心到市民廣場、城市公園、教育、公交等配套設施逐步實現(xiàn)，碧海花園的陸續(xù)完工交房，以金陽的行政 地位和一流的配套規(guī)劃、優(yōu)秀的自然環(huán)境，較低的房價，同樣也會成為樓市中的有力競爭者。 2020 年和 2020 年的市場上，三橋、金陽、烏當將會成為樓市中的新亮 點和樓市銷售的有力競爭者。市場競爭日趨激烈。預計商品房的施工總量和新開工面積都將會超過 2020 年。具備較強資金實力和運作能力的公司增多、增強。市場宏觀經(jīng)濟的良性走勢、各種經(jīng)濟實體的多元化發(fā)展、一些非老牌的地產(chǎn)公司進入市場，共同來發(fā)展和分享貴陽的樓市蛋糕，如中鐵五局旗下的鐵五建房開、民營的麒龍房開等。而且大盤的開發(fā)啟動主要集中在 2020 年和 2020 年。大盤規(guī)模化開發(fā)經(jīng)營成為樓市的開發(fā)的趨勢。形成具有一定規(guī)模、各具特色、功能互補、配套齊全