【文章內容簡介】 暫未定名 上海投資商 未定 前期規(guī)劃中 烏當二中周圍，屬招商引資項目，總投資額達 10 億。 金陽 麗水茗苑 永茂房開 純別墅區(qū)，一期基本竣工，二期在建 據(jù)悉，市場反映較好，二期內部認購 據(jù)《貴陽晚報》 040930 第 6 版報道：金陽兩塊土地要拍賣 —— 據(jù)悉從今年 10 月至明年上半年，金陽新區(qū)將陸續(xù)掛牌招標拍賣 6 塊土地。其中“十一”之后位于金陽大道與金朱路叉口東南面，市級行政中心北側，面積約 200 畝，建筑容積率為 ，建筑密度 30%。另一塊土地位于金陽中心商務區(qū)內背面，金陽大道與迎賓大道交叉西南側，總用地面積約 130 畝（記者：耿敬濤）。 知識水壩（網 @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） ２、銷售價格環(huán)境綜合因素影響、房價穩(wěn)中有升。 2020 年貴陽全市的房地產銷售均價為 1991 元 /平方米，其中住宅預售均價為 1730 元 /平方米。房地產的整體預 售價格較去年同期下降 %，住宅部分的預售價格同比上漲 %，辦公用房預售均價達到 3157 元 /平方米，同比 上漲 %；商業(yè)用房預售均價為 4570 元 /平方米，同比下降了%。 從數(shù)值上看，貴陽的房地產價格下降了，但在仔細分析各區(qū)域的銷售價格，貴陽的房價不但沒有降低，反而在穩(wěn)步上漲。 2020 年兩城區(qū)商品住宅銷售均價達 2369 元 /平方米，同比上漲了 6%；小河區(qū)商品住宅銷售均價 1561 元 /平方米，同比上漲 8%；其他各區(qū)的房價同樣在逐年上漲。房價數(shù)據(jù)上的降低，更多的是反應出 2020 年貴陽房地產產品的供應結構發(fā)生變化，房價相對較低的產品交易量上升所致，降價只是一種表面現(xiàn)象而已。 2020 年貴陽的房地產市場競爭進一步增強，樓市面臨競爭是否會降價呢？ 房價將不降反漲。言房價 上漲的原因主要是基于幾個綜合因素影響的判斷。步入 2020 年房地產市場的競爭更加激烈，為了在競爭中勝出，開發(fā)商們將會在開發(fā)建設過程中提高產品技術含量、產品創(chuàng)新、通過環(huán)境建設、配套建設等手段來提高產品含金量，提升市場空間，這一切都以成本為支撐；從 2020 年起土地的協(xié)議出讓時代已經結束，在貴陽這個土地本就緊缺的山地城市，有限的土地資源在眾多競爭者知識水壩（網 @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 的爭奪，土地成本勢必增加；金融政策的調整，收緊，對需要大量資金在較長時間運作的地產行業(yè)來講，房地產的資金成本、財務成本必定會增多；再加上旺盛的市場需求、持續(xù)增長的宏觀經濟 、建筑原材料上漲等因素， 2020 年房地產的成本必定上漲，房價向上漲的日子可以預測也就不遠了，不漲價是不太可能的，只是漲多少罷了。 ３、住宅市場需求情況分析： （１） 改善居住條件，多次置業(yè)成為房地產消費主流； （２） 6080 平米的精巧二房和 91100 平米的 舒適二房， 90100平米的小三房和 111130 平米的舒適三房 是最受到消費者喜愛的戶型和面積。 4 房為希望購買大面積單位， 160平米是復式單位的一個主要指標。 （３） 多層住宅類型和錯層結構單位獲得市場持續(xù)認可，小高層認同度呈上升趨勢；入戶花園和建筑朝向對住房消費有較大的 影響力。 （４） 入戶花園和陽臺面積并非越大越好，每套住宅兩個陽臺、鋼化玻璃陽臺欄桿是市場的主要選擇。建筑公共空間講求樸實、經濟，住宅室內應避免異型空間的出現(xiàn)。 （５） 消費者對小區(qū)交通和停車要求較高，項目設計需要考慮適度超前，但市場有挖掘成本機會。 （６） 明亮、清爽的外墻顏色和簡潔、明快的建筑立面受到市場歡迎，毛坯房仍然是消費者樂于接受的主要交付標準，廚知識水壩（網 @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 衛(wèi)初裝修和裝修套餐有一定的市場機會。 （７） 消費者對小區(qū)及周邊配套需求完善實用，配套設置應該與項目客戶定位統(tǒng)籌考慮，并非大而全就等于好。地理位置和價格、配套資源是消費者購房時最注重的 3 個因素，消費者對物業(yè)管理要求呈上升局面。 （８） 市場 7 成客戶接受 15002500 元 /平方米單價，消費者對1530 萬一套的住宅有較強的購買能力， 20 萬和 30 萬是購房者的兩個心理關口，住房消費對房地產金融的依賴性強。 （９） 消費者對金陽評價好壞各半，市場對云巖、南明喜愛高溫不降，小河居家備選地位穩(wěn)定確立，烏當形勢不明，白云、三橋受到冷遇。 （１０） 市場成熟程度整體不高，缺乏絕對的品牌項目和開發(fā)公司；樓盤宣傳推廣、消費者信息獲知渠道相對傳統(tǒng)，信息面較窄。 （五）貴陽新興住宅區(qū)域的分布分析： 近一二年，城市中心區(qū)將保持約 100 萬平方米相對平穩(wěn)的開發(fā)量。另外，三橋、烏當、金陽幾個區(qū)域將集中較大的開發(fā)量，這三個區(qū)域將陸續(xù)推出的總量預計達到 550 萬平方米，其中三橋區(qū)域定點項目約 20 個，年內陸續(xù)推出的開發(fā)量將達 250 萬平方米。 烏當根據(jù)去年的土地出讓情況，預計在年內將有約 80 平方米的項目開工上市。知識水壩（網 @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 金陽新區(qū)除碧?；▓@的待上市部分外，市政府規(guī)劃 200 萬平方米的森活林城也將在今年新鮮推出 ,如果進展順利全年預計有近 220 萬平方米項目開發(fā)。小河板塊由于興隆等大盤的支撐，加上近 10 個中小項目的開發(fā)建設，預計全年有約 50 萬平方米的項目開工。 即使不包括 白云和花溪兩個板塊，結合各個項目的開發(fā)周期和每年新增加的新項目，初步估計貴陽房地產市場在未來三年內的商品房新開工量將達到 1000 萬平方米以上，超過原來幾年的的開工記錄，成就又一歷史新高。 在如此大的新開工面積和以往的在建面積雙重壓力下，各地產公司乃至各板塊樓盤營銷工作的方向，向進一步細分市場、實施產品差異化戰(zhàn)略、走板塊聯(lián)合道路的方面發(fā)展。產品創(chuàng)新成為很多公司的選擇。 （六）項目開發(fā)宏觀環(huán)境評價： 2020 年國家相關部門先后下發(fā)了： （１） 《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理通知》 121 文件； （２） 《關 于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 18 號文件；（３） 建設部頒布的《物業(yè)管理條例》； （４） 國土資源部下發(fā)的《關于加強土地供應管理促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》； （５） 建設部修訂的《商品房預售管理辦法》； 等以上政策，地方房地產銷售預售資金的監(jiān)管帳戶的設立。在房 知識水壩（網 @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 地產行業(yè)，國家及相關部門在土地出讓、金融政策、開發(fā)后服務的各個方面為房地產業(yè)定下了行業(yè)發(fā)展的宏觀方向。 2020 年相繼傳出或報道的中國房地產擬在適當時機開征物業(yè)稅、商品房的保修責任明確有房開商負責、包括貴陽在內的 26 個城市暫停審批建設用地等消息 ，無不反應出中國的房地產行業(yè)正在向規(guī)范、成熟的方向發(fā)展。 房地產的行業(yè)門檻在提高，誠實守信、用心經營、實力發(fā)展、專業(yè)開發(fā)成為房地產企業(yè)的基本方向。同時隨著法律法規(guī)的完善，在銷售中保護企業(yè)的合理利益，避免糾紛，為品品牌建設服務，是一個需要高度重視的問題。 知識水壩（網 @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 三、貴陽城市總體規(guī)劃描述： （一）貴陽市 2020 年總體城市規(guī)劃： 《貴陽市城市總體規(guī)劃》是貴陽市政府于 2020 年在 1986 年國務院批準《貴陽市城市總體規(guī)劃》的基礎上調整、修訂的，規(guī)劃確定了19962020 年間貴陽 15 年的中長期規(guī)劃方案 ，從社會、城市發(fā)展 的各個方面明確了貴陽未來發(fā)展的指導性方向。 其中各城區(qū)的規(guī)劃布局編制如下： 城區(qū)由中心區(qū)、小河 (含中曹、甘蔭塘 )、白云、金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨九個片區(qū)組成，規(guī)劃城區(qū)總用地495 平方公里，其中，城市市建設用地約 157 平方公里，規(guī)劃人口 174萬人。 城區(qū)是省、市黨政機關所在地，突出金融、信息、交通、通信、文化藝術、科技、商貿和旅游服務中心的功能，優(yōu)化城市用地結構，調整城市發(fā)展方向和規(guī)模，加強新區(qū)開發(fā)和舊城改造，開拓城市發(fā)展空間；嚴格控制中心區(qū)人口規(guī)模，提高城市基礎設施水平，改善城市環(huán)境質量 。 （二）貴陽城市發(fā)展戰(zhàn)略目標： 到 2020 年，把貴陽市建設成為經濟繁榮、產業(yè)結構合理、科學技術先進、服務體系完善、社會文明、城鎮(zhèn)布局合理、環(huán)境與生態(tài)良好、產通便捷的現(xiàn)代化城市，力爭 2020 年城市經濟社會和科技綜合實力達到全國省會城市中等水平。 （三）總體發(fā)展戰(zhàn)略： 知識水壩（網 @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 經濟發(fā)展目標：實施開發(fā)帶動、科技興市和可持續(xù)發(fā)展三大戰(zhàn)略，建立和完善社會主義市場經濟體制，優(yōu)化產業(yè)結構，培植支柱產業(yè)，發(fā)展特色經濟，形成以高新技術為先導，第三產業(yè)發(fā)達，優(yōu)勢產業(yè)突出，農業(yè)產業(yè)化程度較高的現(xiàn)代經濟結構。保持經濟持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā) 展，到 2020 年，國內生產總值比 1996 年翻 翻。 高起點快速發(fā)展金融、保險、通信、商貿、旅游、房地產、信息咨詢、文化、教育、科技事業(yè)，建立功通齊全、行業(yè)配套、結構布局合理，高度產業(yè)化、社會化的第三產業(yè)體系。 第二產業(yè)要立足現(xiàn)有基礎和優(yōu)勢。發(fā)展壯大以優(yōu)質鋁為代理的冶金工業(yè)；以橡膠、磷化工、媒化工為代表的化學工業(yè)；以汽車配件和磨具磨料為代表的機械工業(yè)；以卷煙為代表的食品工業(yè)等支柱產業(yè)。著力培育生物制藥、電子信息產品制造、新型材料等新技術產業(yè)和建材、建筑、旅游等新的支柱產業(yè)，使貴陽成為在西南和華南部分省區(qū)經 濟協(xié)作區(qū)內產業(yè)特色突出的重要工業(yè)基地。 第一產業(yè)要堅持城郊型、外向型、現(xiàn)代化的方向，全力發(fā)展蔬菜、糧食、優(yōu)質烤煙、干鮮果、奶牛、禽蛋、豬牛羊、花卉、水產養(yǎng)殖、觀光農業(yè)，形成生產基地，劃定基本農田保護區(qū)。加速農業(yè)產業(yè)化和優(yōu)質農產品生產基地建設。 社會發(fā)展目標：嚴格控制人口增長，人口增長率控制在 10%以下，提高全市人民的科學文化素質，普及九年制義務教育，大力發(fā)展職業(yè)教育和成人教育，加強貴陽作為全省高等教育基地的建設；加大科技成果的開發(fā)與推廣力度，提高國民生產總值增長中的科技貢獻率，進知識水壩（網 @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 一步繁榮和發(fā)展文化、體育、衛(wèi) 生、廣播電視、新聞出版事業(yè)，逐步建立和形成設施齊全、配套完善的社會服務體系，提高精神文明建設水平，滿足全市人民不斷增長的精神文化生活需要。 城市建設目標：加快城市建設現(xiàn)代化進程，優(yōu)化城市用地結構，合理進行城市功能布局，為各項事業(yè)發(fā)展提供良好的物質空間；建立多層次布局均衡的商業(yè)、文化、醫(yī)療、游憩、娛樂設施體系；建設安全高效便捷的城市交通體系；加快市政基礎設施建設，完善城市綜合防災體系；提高居住水平和居住環(huán)境質量，加強環(huán)境保護，改善城市生態(tài)，把貴陽市建設成文明、繁榮、優(yōu)美、具有高原特色的現(xiàn)代化城市。 （四） 項目開發(fā) 規(guī)劃環(huán)境評價： 四、項目區(qū)域環(huán)境分析： （一） 區(qū)域定義： 根據(jù) 2020 年《貴陽市城市總體規(guī)劃 19962020》， 2020 年，形成以中心區(qū)為市級中心，小河、白云為市級次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結構。各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。 其中，小河片區(qū)（含中曹甘蔭塘）規(guī)劃總用地約 平方公里。完善基礎設施配套建設。工業(yè)以機械、電子、航空、新材料為主。片知識水壩（網 @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 區(qū)公共服務設施用地沿黃河路兩側布置，三江口以北和花溪大道以東以居住用地為主，三江口以南黃河路以西為工業(yè)用 地，規(guī)劃礦山機械廠東南部為倉儲用地和鐵路貨場，火車西站建成鐵路集裝箱貨物運輸和物質、糧食倉儲區(qū)，甘蔭塘建設糧食期貨交易中心；在馬鞍新村建設污染水處理廠。金竹發(fā)展無污染工業(yè)，防止對阿哈水庫的污染，規(guī)劃期內搬遷貴州水泥廠。規(guī)劃城市建設用地約 平方公里，規(guī)劃人口 萬人。形成具有一定規(guī)模、各具特色、功能互補、配套齊全的城市次中心，分擔市級中心對外輻射、對內服務的功能，并通過次中心的配套建設，完善城市基礎設施，為疏解中心區(qū)人口創(chuàng)造條件。 （二） 現(xiàn)狀與規(guī)劃： 小河作為貴陽的經濟技術開發(fā)區(qū)，第三個中心城區(qū)，經過近 幾年的開發(fā)建設，逐步奠定了貴陽次中心區(qū)和貴陽市居住生活區(qū)域的地位?？v使除開南明、云巖區(qū)的貴陽其他區(qū)域的房地產開發(fā)也取得了長足的發(fā)展，但無論從樓盤質素、社區(qū)氛圍、居住環(huán)境、人文環(huán)境、樓盤定位、價格水平等各方面的指標來看，都無法與小河的發(fā)展水平相比，小河區(qū)的開發(fā)環(huán)境仍占有舉足輕重的地位，仍然是市民購房的主要選擇區(qū)域。但我們不能忽視的是隨著經過幾年的開發(fā)建設，小河區(qū)的可開發(fā)用地日益減少，開發(fā)項目日益萎縮，市場熱度、區(qū)域版塊聲勢在削弱，不利于版塊的追捧效應。未來區(qū)域內面臨主要由本公司兩個項目同時放量供應的局面，在宣 傳造勢、產品差異化、客戶分流等等環(huán)節(jié)上的壓力。 知識水壩（網 @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 珠江路 A 地塊周邊的樓市一直以來就是小河區(qū)的一個大板塊，在小河區(qū)樓市中占有很大的比重。目前只有樂街小區(qū)經過多年的開發(fā)已形成一個成熟的小區(qū)，但現(xiàn)在又有了瑞和家園、華榕商廈、中興世家等樓盤正在開發(fā)。加上黃河路以西開發(fā)用地越來越少，珠江路區(qū)域的規(guī)劃已成為未來小河區(qū)開發(fā)的重心。 A、 B、 C 地塊面積相對比較大，將會成為小河區(qū)房地產市場的一個新熱點。