【導(dǎo)讀】珠江路A地塊位于小河區(qū)東北面，緊鄰南明區(qū)后巢鄉(xiāng)。接規(guī)劃中的珠江路,與樂街小區(qū)相對；北面為山麓。珠江路A地塊項目占地47公頃。規(guī)劃范圍內(nèi)大部份為小山丘陵。地貌，地塊中央有一凹地積成水塘。地塊中適宜建筑地段多為農(nóng)民莊。稼地，大多種有農(nóng)作物。東面山地上植被以松樹為主，較為茂盛；東。有230戶左右，拆遷面積4萬2千多方，該區(qū)域中部是洛解村小學(xué)，目前小學(xué)新址已確定，但仍位于洛解村內(nèi)。洛解村有巷道與小河區(qū)長。江路居住區(qū)聯(lián)接。地形、道路規(guī)劃雜亂，折遷量較大。的珠江路相接，現(xiàn)在是一條便道，便道一另一面是樂街小區(qū)與之相接，現(xiàn)樂街小區(qū)的建設(shè)已接近此處。產(chǎn)總值達10962元，比上年增長%。全年非公有制經(jīng)濟實現(xiàn)增加值億。價格總體水平有所上揚。品及維修服務(wù)等四大類價格分別下降%、%、%、%。勞動就業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴大。年末全市在崗職工萬人，在崗職。全年有萬下崗失業(yè)人員實現(xiàn)了再就業(yè)。經(jīng)濟和社會發(fā)展中存在的主要問題是：電力供需矛盾仍較突出，

　　

【正文】 地塊熟地成本提高。 六、項目開發(fā)競爭對手分析： （一） 區(qū)域內(nèi)競爭對手及競爭性樓盤分析： 項目名稱 云凱熙園 地理位置 /售樓電話 貴陽小河中心轉(zhuǎn)盤 /383577 3831555 項目名稱 山水黔城 位置 /售樓電話 貴陽南明區(qū)四方河 /5111111 開發(fā)商 貴州宏立城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃設(shè)計單位 規(guī)劃：新加坡雅科本公司；建筑設(shè)計：澳大利亞柏濤公司 /貴州省建筑設(shè)計院 園林設(shè)計單位 貝爾高林公司 策劃代理單位 策劃：前期深圳國際；中期：深圳中原；推廣：深圳同路 物業(yè)管理單位 第一太平戴維斯公司 項目定位 大型山水生態(tài)城池，別墅社區(qū)。國際化生活王國。 推廣用語 城市上游生活。引領(lǐng)貴陽人居 潮流。勝者之譽、居者之幸。 經(jīng)濟指標 總用地面積 1500 畝（含 600 畝山林公園），可用地面積 880 畝（土地使用年限 70 年）?？偨ㄖ娣e約 93 萬㎡?？傄?guī)劃居住戶數(shù) 5100 戶，總?cè)丝诩s 17000人。其中一期 855 戶（環(huán)型電梯房 502 戶、 18 層精品小戶型 225 戶、別墅 125 戶）。綠化率 52%，容積率 ，車位比例 1： 2。 住宅產(chǎn)品構(gòu)成 一期風(fēng)臨半島： 727 戶環(huán)型電梯住宅， 125 戶退臺、連排、獨立別墅；二期城市綠洲：規(guī)劃主力產(chǎn)品為別墅，少量一梯一或二戶全景觀電梯住宅； 三期故鄉(xiāng)國際：規(guī)劃為小高層和高層電梯 住宅； 產(chǎn)品特點 /比重 一期風(fēng)臨半島： 別 墅：半山退臺別墅、豪華別墅，面積 212— 513㎡，主力面積 225265㎡；半島連排別墅、豪華別墅，面積 21 24 797㎡，豪華別墅少量； 環(huán)型電梯房：面積 108— 187㎡（三房 五房，錯層設(shè)計）；主力面積 142— 148㎡（三、四房），其中三房占 56%，四房占 38%，五房占 5%。 小戶型電梯房： 93— 106㎡（兩房 — 三房）。 建筑風(fēng)格 交付標準 現(xiàn)代風(fēng)格的建筑設(shè)計，配以明亮、歡快的外墻漆或飾面磚，追求立面效果。 毛胚房交付，設(shè)子母防盜門、塑鋼窗、可視對 講門禁、紅外和火災(zāi)報警裝置；緊急求助和煤氣泄露報警由業(yè)主選配。 配套 設(shè)施 小區(qū)配套 規(guī)劃 600 畝山林公園、五大休閑健身廣場、一個高爾夫推桿練習(xí)場、一個醫(yī)療保健中心、一座五星級產(chǎn)權(quán)渡假酒店、一座品牌商業(yè)城、五條商業(yè)步行街，游泳池、網(wǎng)球場，幼兒園和中、小學(xué)。 市政配套 地處小河、南明交界，周邊配套主要有：飲食一條街，醫(yī)療、金融設(shè)施相對完善，但購物、生活目前還多有不便。 銷售情況 /價格 銷售情況較好。在售半山別墅銷售率約 60%，售價 3820— 5300 元 /㎡，均價約 4500 元 /㎡。環(huán)型電梯住宅 銷售率約 60%，售價 17652556 元 /㎡，均價約2200元 /㎡。 小戶型電梯房已預(yù)定 70%，價格未定。 物業(yè)費（暫定）：電梯房 元 /㎡，別墅 /㎡。 發(fā)展現(xiàn)狀 /趨勢 經(jīng)過 3 年的開發(fā)，該項目一期中的部分半山別墅、半島連排別墅已經(jīng)基本竣工，但具體交房時間未定。環(huán)型電梯住宅進入外裝飾階段，目前正在做沿河景觀綠化帶的工程，并取得了一定的效果，通往項目地 2 號橋已經(jīng)可以通車。精品小戶型電梯房目前在平整場地，預(yù)計 05 年初竣工。估計整個一期工程住宅部分將在 05 年內(nèi)完工，同時游泳池、網(wǎng)球場，幼兒園將投入使用，小學(xué)建 成待用，五條商業(yè)步行街中的一條將以便利店或超市的形式開張營業(yè)。 如果一期工程能如期完成，預(yù)計在 05 年同時啟動二期建設(shè)，整個工期約需一年半時間，除住宅部分外，二期工程還包含部分大型配套，如：產(chǎn)權(quán)式渡假酒店、五大休閑健身廣場和品牌商業(yè)城等。 項目情況點評 該項目定位為國際化的生活王國，擁有山、水、林、谷等獨特的自然環(huán)境、龐大的規(guī)模優(yōu)勢和超前的規(guī)劃設(shè)計、完善的配套設(shè)施， 00— 01 年間一直處于難產(chǎn)狀態(tài)， 02 年開始項目逐步進入較良性的開發(fā)時期，從目前的現(xiàn)場建設(shè)情況看，項目一期的建成，將給消費者新鮮的感受，促進二 期的開發(fā)工作。近兩年的幾次房交會展示，受到市民關(guān)注，是市場上中高端產(chǎn)品的強有力競爭者。 知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 開發(fā)商 貴陽云凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃代理商 貴陽宏廈房地產(chǎn)交易有限公司 建筑設(shè)計 重慶輕工業(yè)設(shè)計學(xué)院 占地面積 /建筑面積 5198 平方 / 平方 容積率 /綠化率 %/ 規(guī)模（總套數(shù)） 274 套 戶型（種類及面積） 二房 平方；三房 、 、 平方 。 戶型特點 各種戶型面積偏小 車位 127 個 交通 2 1 1 4 4 4 85 路 配套 內(nèi)部配套 電梯入口設(shè)防盜門，每戶配有可視對講門禁系統(tǒng) 外部配套 醫(yī)院：四十四醫(yī)院、黔江骨科醫(yī)院；教育：二十五中、開發(fā)區(qū)二小、貴航高級技工學(xué)校；金融：漢唐證券、建行、工行、郵政。 商業(yè) 未售，據(jù)稱面積為 40120 平方，價格大致為 800010000 元 /平方 裝修 清水房 工程進度 一棟 12 層，其余 45 樓 公攤率 電梯 15%（一梯 34 戶），多層 17%（一梯 2 戶） 目標客戶 市區(qū) 、小河及周邊工薪階層 價格 起價 /平均價 /最高價 1835/元 1875 元 /2063 元。目前已漲過二次價格 付款方式 按揭 99 折、一次性 98 折、建筑分期無折扣 物業(yè)管理公司 /費用 重慶云凱物管 /高層 6 角、多層 4 角 銷售方式 尚未取得預(yù)售許可證，現(xiàn)為內(nèi)部認購（據(jù)稱將于 041020 左右取得預(yù)售許可證） 銷售狀況 訂金為壹萬元，已預(yù)訂 90%，其余 10%房開商進行銷控 售樓地點 /售樓處特點 售樓部位于小河轉(zhuǎn)盤，公交車站旁為單體臨時建筑，面積約 100 平方 經(jīng)驗及不足 售樓部位置選擇得很好，非常搶眼， 起到了很好的宣傳作用。 內(nèi)部認購期間價格調(diào)整令消費者有非常搶手的感覺，雖然沒有投入大量的宣傳，但銷售態(tài)勢較好。 售樓人員較專業(yè)。 項目名稱 中海城市花園（二期） 位置 貴陽市小河區(qū)黔江路 7 號 售樓電話 340016 3400266 投資商 賢成集團有限公司 開發(fā)商 貴州白云中海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 承建商 省建工集團第八建筑工程公司 占地面積 /建筑面積 萬方 /2 萬方 容積率 規(guī)模（總套數(shù)） 270 余套 戶型（種類及面積） 二室： 、 平方；三室： 、 、 平方；復(fù)式： 、 、 、 、 、 平方 . 交通 4 42 配套 內(nèi)部配套 游泳池、網(wǎng)球場、會所 外部配套 醫(yī)院：四十四醫(yī)院、黔江骨科醫(yī)院；教育：二十五中、開發(fā)區(qū)二小、貴航高級技工學(xué)校；金融：漢唐證券、建行、工行、郵政 會所 一樓為售樓部，樓上為棋牌室、乒乓球室 裝修 清水房 工程進度 二期約有一半已封頂，靠黔江路部分已到 5 層， 2020 年 5 月交房 公攤率 15% 目標客戶 市區(qū)工薪階層、周邊中等收入群（個體業(yè) 主、公務(wù)員） 價格 起價 /平均價 /最高價 1680 元 /1780 元 /1980 元 付款方式 一次性付款 99 折，按揭無折扣 物業(yè)管理公司 /費用 中海物管 /5 角每平方 知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 營銷定位 廣告媒體 /廣告主題 貴陽晚報 /“隆重開盤”“ \忘情山水、繽紛生活”、“關(guān)愛一生情定中?！? 廣告時間 040917（半版彩色）、 040924（半版彩色）、 040929（半版彩色） 銷售狀況 三房銷售態(tài)勢較好 銷售率 據(jù)悉已售 60%，其中 116 平方三房已售完， 97 平方三房僅余 4 套左右 售樓地點及售樓處特點 風(fēng)格簡 潔。售樓人員素質(zhì)較好。 經(jīng)驗及不足 由于該樓盤一期已形成小河區(qū)域口碑較好的成熟社區(qū)，客戶認同度較高。 但由于黔江路的改造造成宣傳及交通的不便利，對目前吸引來自其它區(qū)域的新客戶有一定的影響。 項目名稱 中興世家 位置 /售樓電話 小河浦江路 190 號 /383535 3835255 開發(fā)商 貴陽大興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃代理商 容文毅工作室 建筑設(shè)計 中國市政工程、西南設(shè)計研究院 占地面積 /建筑面積 68180 萬平方 / 萬平方 容積率 /綠化率 規(guī)模（總套數(shù)） 800 多 套 戶型（種類及面積） 二房： 8 70、 67 平方；三房 、 、 平方； 36 套別墅 戶型特點 一梯 23 戶設(shè)計，各種朝向都有，通風(fēng)、采光相對較好 交通 1 4 42 路 配套 室外健身中心、山頂公園、會所、游泳池、網(wǎng)球場、圖書館、幼兒園、醫(yī)療中心 會所 棋牌室、乒乓球、桌球室、健身房、會議室、歌舞休閑娛樂中心 裝修 清水房 工程進度 除別墅外基本竣工， 公攤率 14% 目標客戶 普通住宅主要面對市內(nèi)、周邊工薪階層；別墅面向全省高收入者 價格 起價 /平均價 /最高 價 1580 元 /1800 元 /2020 元（復(fù)、躍式 1950 起價） 付款方式 一次性付款、按揭無折扣 物業(yè)管理公司 /費用 貴陽大興物業(yè)管理有限公司 /普通住宅 元 /平方 智能化程度 遠程抄表、電子保安巡更 /可視對講門禁 營銷 定位 廣告媒體 路牌廣告 銷售狀況 普通住宅部分尚余二房、三房帶私家花園一樓、中間層復(fù)式、頂層復(fù)式；別墅目前處于前期預(yù)熱階段將于年底正式發(fā)售 售樓地點及售樓處特點 售樓處中興世家會所、中檔裝修，室內(nèi)布置較凌亂、戶型模型與沙盤模型擺放搭配不太合理 商業(yè)部分 沿街一層門面 全部售完，單價 30008000 元 /平方 經(jīng)驗及不足 該小區(qū)背面有大松樹林，進小區(qū)位景觀較好由于環(huán)境不錯價位適中 ,銷售情況較好 樓盤名稱 格林博邸 位置 /售樓電話 四方河路（原搪瓷廠） /371556 3715577 開發(fā)商 宏翔房開 策劃代理商 成都同利行 占地面積 /建筑面積 萬平方 /約 10 萬平方 容積率 /綠化率 規(guī)模（總套數(shù)） 約 900 套， 2020 年 5 月前交房 戶型（種類及面積） 二房 86 平方；三房 112 平方 知識水壩（網(wǎng) @pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除） 戶型特點 大部分為南北向 交通 4 4 150（面的） 裝修 清水房 工程進度 大多已封頂 公攤率 不超過 10% 目標客戶 周邊工薪階層，中等偏低收入人群 價格 起價 /平均價 /最高價 1680 元 /1750 元 /1900 元 付款方式 一次性付款 98 折，按揭無折扣 物管費用 35 角 廣告媒體投放 噴水池、四方河路口路牌廣告、公交車體廣告 經(jīng)驗及不足 小區(qū)周邊環(huán)境較嘈雜，前期銷售態(tài)勢不很理想 （二） 其 它區(qū)域競爭對手及競爭性樓盤分析： 項目名稱 中天世紀新城 項目地址電話 貴陽市城區(qū)東部水口寺 /563038 5630399 開發(fā)商 世紀中天投資股份有限公司（世紀新城經(jīng)營分公司） 規(guī)劃設(shè)計單位 同濟大學(xué)建筑設(shè)計研究院、法國歐博建筑與規(guī)劃設(shè)計院 園林設(shè)計單位 香港雅克設(shè)計顧問有限公司 策劃代理單位 貴陽弘展營銷策劃有限公司 物業(yè)管理單位 中天物業(yè)管理公司 項目定位 貴陽首席高尚生活特區(qū) —— 締造國內(nèi)首個“怡生社區(qū)” 推廣用語 “世紀生態(tài)新城、演繹國際經(jīng)典”，“生活在 TOWNHOUSE，感受別樣人生”、“懂生活，懂 TOWNHOUSE”，“品自然、品時尚” 經(jīng)濟指標 小區(qū)總占地面積 ㎡，總建筑面積 100萬㎡，容積率 ，小區(qū)綠化率為 45%，共分為 12個組團，總戶數(shù) 6000余戶，規(guī)劃居住總?cè)丝?2萬余人。其中一期別墅區(qū)占地面積 ㎡，建筑面積 ㎡，容積率 ，共 229戶。二期總戶數(shù)約 700戶，建筑面積約 10萬㎡。 住宅產(chǎn)品構(gòu)成 一期：第一組團為 TOWNHOUSE別墅區(qū)，全部由三層聯(lián)排別墅組成。二組團為多層高密度回遷房。 二期有十一組團：全部為多層住宅，沿街設(shè)置商業(yè)配套用房。 產(chǎn)品特點 /比重 一期聯(lián)排別墅：戶型面積為 200㎡ 250㎡之間，花園面積 4070㎡；戶型結(jié)構(gòu)： 3層主體帶半地下車庫設(shè)計，以 4房 3廳為主力，建筑依地形建造，間架錯落，形成有機的街區(qū)間隔和鄰里氛圍。 二期產(chǎn)品：單位面積：約 79— 170㎡，戶型：二房 — 五房；主力單位為 90120㎡的小三房和大三房設(shè)計以平層為主，輔以錯層結(jié)構(gòu)，頂層均安排為 6躍7的躍式結(jié)構(gòu)。 建筑風(fēng)格 /交付標準 一期別墅區(qū)主要采用法蘭西現(xiàn)代風(fēng)格，沿襲部分傳統(tǒng)的坡屋面、老虎窗等設(shè)計元素，以簡潔的線條和裝飾構(gòu)件、運用色彩搭配來表現(xiàn)浪漫的法蘭西風(fēng)格。 交房為毛坯房，配入戶防盜門，窗為鋁合金雙層中空幕墻玻璃窗 ，天窗為鋼化中空玻璃防水窗，車庫大門為自動整體升降門。戶內(nèi)設(shè)可視對講系統(tǒng)和緊急求助按鈕，信息寬帶網(wǎng)和電話線、有線電視線路進戶。 配套 設(shè)施 小區(qū)配套 項目擬修建一個 10000㎡的社區(qū)幼兒園和中、小學(xué)