【正文】 設(shè)計(jì)和前期費(fèi)　　　8937　　　　　交通管理費(fèi)　　　32　　參考，　　　圖紙審查費(fèi)　　　48　　參考，按建面　　　地質(zhì)勘察費(fèi)　　　167　　　　　　建筑設(shè)計(jì)費(fèi)　　　1800　　　　　　市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套　　　1133　　　　　　測(cè)繪放線費(fèi)　　　67　　　　　　建筑工程招投標(biāo)費(fèi)　　　216　　％計(jì)提　　　監(jiān)理費(fèi)　　　616　　　　　　安全質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)　　　625　?。ビ?jì)提　　　質(zhì)檢費(fèi)　　　150　?。ビ?jì)提　　　散裝水泥保證金　　　80　　參考，2元/M2，按建面　　　白蟻預(yù)防費(fèi)　　　93　　參考，按建面　　　三通一平費(fèi)　　　2400　　參考，60元/M2　　　自來水管網(wǎng)建設(shè)工程費(fèi)　　　1520　　商業(yè)38元/M2　　　3三、建筑工程造價(jià)　　　100000　　參考，2500元/M2　　　jjf間接費(fèi)　　　42400　　　　　4物管維修基金　　　24600　　　　　　5管理銷售財(cái)務(wù)費(fèi)用　　　14800　　　　　開辦和管理費(fèi)　　　5000　　工程總價(jià)5％計(jì)提　　　銷售代理費(fèi)　　　6000　?。ァ　　′N售推廣費(fèi)　　　3600　　成交總價(jià)1％　　　前期物業(yè)管理費(fèi)　　　200　?。ビ?jì)提　　　　6不可預(yù)見費(fèi)用　　　3000　　工程總價(jià)3％計(jì)提　　　 項(xiàng)目銷售稅金及附加測(cè)算銷售稅金及附加一覽表 序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)交納金額（萬元）1營(yíng)業(yè)稅197802城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅*7%3教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅*3%4教育專項(xiàng)基金營(yíng)業(yè)稅*4%5防洪工程維護(hù)費(fèi)銷售收入*1％6印花稅銷售收入*％合計(jì)　　 項(xiàng)目土地增值稅測(cè)算土地增值稅測(cè)算序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)交納金額（萬元）1銷售收入3577402扣除項(xiàng)目金額255349開發(fā)成本及相關(guān)費(fèi)用190937銷售稅金及附加26225其它扣除項(xiàng)目?。ǎ╉?xiàng)20％381873增值額1023914增值率（3）/ (2)40%5增值稅率30%（存在避稅）6速算扣除率同上07土地增值稅（3）*（5）（2）*（6）30717amp。藍(lán)博灣數(shù)碼陳銷售總價(jià)測(cè)算表分類可售面積（萬平方米）建議銷售單價(jià)銷售收（萬元）住宅 7000元/平方米175140商業(yè)用房（1層）30000元/平方米45000商業(yè)用房（2層）18000元/平方米27600商業(yè)用房(3層)12000元/平方米18000酒店式公寓、寫字樓109000元/平方米90000總銷額355740amp。 項(xiàng)目建議銷售價(jià)格測(cè)算就本項(xiàng)目而言，最終拿利潤(rùn)率同預(yù)計(jì)項(xiàng)目銷售均價(jià)存在密切聯(lián)系，本項(xiàng)目建筑主體物業(yè)預(yù)計(jì)包含平層商住樓、酒店式公寓、裙樓商業(yè)部分，商住樓及酒店式公寓方面保守預(yù)計(jì)銷售均價(jià)7000元/平方米。 第五章A．低密度、高綠化； 規(guī)劃賣點(diǎn) B．城市、商業(yè)、環(huán)境商業(yè)與環(huán)境結(jié)合之典范。本項(xiàng)目的營(yíng)銷定位，主要是通過整合與項(xiàng)目開發(fā)、營(yíng)銷有關(guān)的各種要素，進(jìn)行立體整合營(yíng)銷。 第二節(jié)品牌附加值：對(duì)一個(gè)開發(fā)商而言，以往業(yè)績(jī)的好壞產(chǎn)生的品牌知名度、美譽(yù)度，都會(huì)直接影響物業(yè)的售價(jià)。品牌信任度：消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品，除對(duì)產(chǎn)品的喜好之外，更關(guān)注開發(fā)商的品牌，因此而產(chǎn)生信任度。運(yùn)用品牌戰(zhàn)略思想開發(fā)項(xiàng)目，最終獲取的不單是本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，而是通過項(xiàng)目開發(fā)、銷售的商業(yè)行為過程，獲取更多的無形資產(chǎn)品牌形象。品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 未來的市場(chǎng)營(yíng)銷是品牌戰(zhàn)爭(zhēng) 第四章 (7)設(shè)備選型 、通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備、辦公設(shè)備等，合理資源配置，減低能源消耗。 (5) 戶內(nèi)采暖系統(tǒng)采用下分式水平雙管系統(tǒng)，每個(gè)散熱器均設(shè)恒溫控制器，達(dá)到分室溫控。 (3)建筑設(shè)計(jì)符合設(shè)計(jì)規(guī)范和節(jié)能技術(shù)規(guī)定與要求。 (1)在建筑設(shè)計(jì)中采取先進(jìn)的節(jié)能技術(shù)，包括吊頂、隔墻、屋面、門窗構(gòu)件均選用安全、節(jié)能型產(chǎn)品。 2．能源配置與能耗分析 (1)本工程使用的主要能源為電、水等，其中： ：22100KVA（裝機(jī)容量）； (2)耗能設(shè)備 ： 本工程主要用電為住宅用電、住宅配套設(shè)備用電、地下室通風(fēng)設(shè)備用電、物管和小學(xué)及凈菜市場(chǎng)辦公設(shè)備和照明系統(tǒng)等。 (5)12層以下住宅設(shè)置太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)。(3)結(jié)合造型，減小窗墻比，外窗設(shè)裝飾性外遮陽(yáng)構(gòu)件。 (1)總平面布置采用南北向，采用點(diǎn)式、短板，有利于夏季自然迎風(fēng)，有效阻擋了冬季冷空氣。 (4)建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)規(guī)定等。 (2)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。統(tǒng)一管理，提高廢物資源化率。 （4）泔腳等委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位進(jìn)行集中處理與利用。 （2）各層采用袋裝垃圾及集中箱方便清掃。 （3)不能直接通風(fēng)部位，均設(shè)機(jī)械通風(fēng)。 (1)地下室不設(shè)生活水池，由無負(fù)壓設(shè)備加壓供水。 (4)所有住宅衛(wèi)生間及廚房的排風(fēng)（油煙）均經(jīng)專用管井至屋頂排放。 (3)為減少噪聲和振動(dòng)，大部分設(shè)備機(jī)房設(shè)在地下室，水泵采用減振措施。 (2)污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)。 (1)室內(nèi)排水廢污分流，最高日排水量約為2780m179。小區(qū)在上部向外部敞開，吸納陽(yáng)光、水景，基座則通過沿街商業(yè)房、綠化隔離帶而封閉、隔離城市街道的噪音、廢氣及視覺污染。 第三節(jié)　環(huán)保專篇 設(shè)計(jì)依據(jù) （1）、《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》
（2）、《室內(nèi)給排水和熱水供應(yīng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 小區(qū)建筑使用性質(zhì)為居住，同時(shí)爭(zhēng)創(chuàng)環(huán)保節(jié)能型住宅區(qū)，減少對(duì)周邊環(huán)境產(chǎn)生不利影響。 (五)、配套公建設(shè)計(jì)在小區(qū)住宅組團(tuán)內(nèi)設(shè)一個(gè)集中會(huì)所，包括公共用房、配套商業(yè)用房、公廁、物業(yè)用房等，在入口處設(shè)置門衛(wèi)值班室。陽(yáng)臺(tái)欄桿及空調(diào)百葉均采用鑄鐵制，與窗框同色油漆?；捎蒙钌◢弾r。外墻主體采用石材、涂料與面磚相結(jié)合。屋面采用平頂為主，結(jié)合造型，巧妙隱藏太陽(yáng)能熱水器位置，避免了傳統(tǒng)小區(qū)凌亂的第五立面，創(chuàng)造和諧統(tǒng)一的立面形象。設(shè)計(jì)本著以人為本的原則，強(qiáng)調(diào)健康的居住觀念，通風(fēng)采光以及景觀均加以仔細(xì)推敲，從各個(gè)細(xì)節(jié)上做到真正的以人為本。立面設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)的造型在延續(xù)休閑風(fēng)格的基礎(chǔ)上，加以深化創(chuàng)造，層次豐富、造型優(yōu)美。建筑順應(yīng)體形關(guān)系設(shè)計(jì)，起伏有致，有效利用土地資源。 立面設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)的造型在古典元素基礎(chǔ)上注入了山川意境與園林精神，汲取中式園林建筑輕靈、空透的意境，以豎向線條，橫向欄板線條穿插構(gòu)成，以古典三段式構(gòu)圖，卻處處寓含現(xiàn)代中式意境，簡(jiǎn)捷明快的風(fēng)格與精巧細(xì)致的細(xì)部，擺脫了歐式凝重的壓抑感，保留其中典雅雋永的韻味，體現(xiàn)了自然情懷與新世紀(jì)住宅的大趨勢(shì)。所有戶型均遵循如下原則：空間平直、方正、交通面積最小化、觀景大陽(yáng)臺(tái)，與戶型總面積相匹配的開間、進(jìn)深、房間面積。 （三）、高層單體建筑設(shè)計(jì) 平面設(shè)計(jì)十一層采用一梯兩戶型，既控制了面積(80、90、120三種面積梯度)，又提高了得房率。 第二節(jié) 建筑設(shè)計(jì)（一）、設(shè)計(jì)目標(biāo) 建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格要使建筑溶于城市空間、自然環(huán)境中，既要與城市形象協(xié)調(diào)呼應(yīng)，又要追求創(chuàng)新與新時(shí)代特征、追求別致、新穎、大方的藝術(shù)品位，而提升該區(qū)域的城市空間景觀質(zhì)量，提升地緣價(jià)值。 (七)、平面定位 坐標(biāo)采用大地坐標(biāo)，黃海高程。建筑布置兼顧綠景、山景和陽(yáng)光，使引入景觀容量最大化。紅線外行道樹和綠化由市園林部門負(fù)責(zé)統(tǒng)一配置植栽。 在公共空間，綠化風(fēng)格趨向硬質(zhì)、高大、開闊。根據(jù)徐州的自然條件，爭(zhēng)取做到二級(jí)綠化，即四季常青，每月有花。通過喬木，亞喬木林及灌木綠籬、花卉草坪的綜合布置，力爭(zhēng)將自然與人工相融合，營(yíng)造開放及半開放空間領(lǐng)域。無論是中央水景廣場(chǎng)亦或區(qū)塊小景，景觀設(shè)計(jì)無一不體現(xiàn)閑適的主題，使人心情舒暢，悠閑而自得。小區(qū)和城市主干道連通處設(shè)門衛(wèi)管理，實(shí)現(xiàn)相對(duì)的封閉管理；次入口再設(shè)第二道門衛(wèi)管理。交通體系注意消防要求的滿足。小區(qū)干道人車公用，但注意車行系統(tǒng)的引導(dǎo)，盡量減少對(duì)人行系統(tǒng)的干擾；主干道寬8米，其中車行道為7米。環(huán)藝設(shè)計(jì)更是追求精致、親人。 人性尺度的豐富結(jié)構(gòu) 在整體體形簡(jiǎn)潔的基礎(chǔ)上，小區(qū)的內(nèi)部空間環(huán)境、建筑細(xì)部、室內(nèi)空間設(shè)計(jì)等各方面力求豐富、多變、柔和而更具親和力。簡(jiǎn)潔的點(diǎn)線型結(jié)構(gòu)小區(qū)的建筑布置力圖簡(jiǎn)潔、合理、有效，爭(zhēng)取最大的日照、景觀條件，同時(shí)使用方便。規(guī)劃力圖通過建設(shè)活動(dòng)使基址發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 合理有效原則，規(guī)劃避免不合實(shí)際的泛泛而談，而以基址的現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，綜合各方的因素，提出一個(gè)對(duì)城市空間網(wǎng)絡(luò)及城市生活都行之有效的具有前瞻性的規(guī)劃方案。在空間脈絡(luò)、建筑風(fēng)格等多個(gè)方面延續(xù)新古典風(fēng)格，同時(shí)在各項(xiàng)品質(zhì)上有所提升，力爭(zhēng)使本區(qū)成為徐州現(xiàn)代人居的典范之作。“世界主題旅游休閑業(yè)設(shè)計(jì)高手”、曾參與策劃和設(shè)計(jì)過多個(gè)世界著名Mall的美國(guó)HHCP國(guó)際設(shè)計(jì)有限公司總裁LarryW．Ziebarth先生曾指出：“商業(yè)廣場(chǎng)的主題規(guī)劃是關(guān)鍵。 總體規(guī)劃關(guān)系藍(lán)博灣數(shù)碼城成敗，沒有認(rèn)真規(guī)劃論證的商業(yè)項(xiàng)目大都缺少顧客人流，商戶無法贏利，最后走向關(guān)閉。項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路我們?cè)谡麄€(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中，本著經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的理念，物業(yè)的具體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目交給行業(yè)專家去做，打破徐州開發(fā)行業(yè)自己開發(fā)自己經(jīng)營(yíng)的模式，使具體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目專業(yè)化、系統(tǒng)化，同時(shí)也減少了開發(fā)商的成本投入。消費(fèi)者心理價(jià)值取向：該區(qū)域位置的物業(yè)在消費(fèi)者心里的“功能價(jià)格比”。 基本成本加開發(fā)商利潤(rùn)構(gòu)成基本價(jià)，一般市場(chǎng)定價(jià)原則由三個(gè)價(jià)值取向構(gòu)成。約7000元/約8000元/m212000元/m250000元/　位：以徐州市場(chǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格為依據(jù)，通過比較分析，本地段預(yù)計(jì)得出定價(jià)格定位 造什么產(chǎn)品？ 第六節(jié) 四、銅山區(qū)域經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)極 銅山區(qū)作為徐州南部綜合性新城區(qū)，重要科研產(chǎn)業(yè)、文教和高檔生活居住區(qū)，2009年經(jīng)濟(jì)總量位居全國(guó)縣市第71位，GDP達(dá)