【正文】 b、小區(qū)內(nèi)用水量詳見下表： 名稱 用水量標(biāo)準(zhǔn) 用戶人數(shù)（人） 使用時間 （ h） 小時變化系數(shù)（ k） 最大日用 水量m3 最大小時用水量 m3 居民生活 250L/人 .日 2048 24 512 50 商業(yè)用水 15L/m2 4334m2 12 56 車庫用水 2L/m2 12948m2 未預(yù)見水量 按日水量10%計 綠化用水 按日水量 10%計 總量用水 c、供水管網(wǎng)： 建筑正面朝千路下有一根市政主供水干管，管徑 DN500。/戶 躍層 % — m178。 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 24頁 共 52 頁 ?戶型配置： 2 房 2 廳單衛(wèi) % m178。 四、戶型配比 基地提供了良好的江景房條件，建筑呈蝶形向嘉陵江暢開，除后部兩室兩廳戶型不能看到江景外，其余各戶型均為江景房。 系統(tǒng)功能 A、可視對講 B、報警求助 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 23頁 共 52 頁 C、通訊聯(lián)網(wǎng) D、一卡通智能管理系統(tǒng) E、寬帶網(wǎng)系統(tǒng)等。 智能化設(shè)計 智能化系統(tǒng)組成 智能化系統(tǒng)是由管理中心、室外主機、室內(nèi)分機三個主要部分組成。 垂直交通： 住宅部分， A、 B 座塔樓分別有三部電梯和兩座疏散樓梯。基地南邊的朝千路因此成為人、車流進入小區(qū)的主要道路。本區(qū)綠化主要是對項目的立體綠化，努力營造樓盤的公共綠化和住戶綠化的 有機結(jié)合，形成立體綠化，使項目達到生態(tài)環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)。 B 座下部，環(huán)境設(shè)施同 A 座，但文化氛圍則著重體現(xiàn)重慶的火鍋文化。 A、 B 座之間廣場，設(shè)座椅、觀景平臺、小樹林，并通過川江號子詞曲碑和火鍋九宮格體現(xiàn)地域文化。 架空層 架空層是社區(qū)的中心及視覺焦點。 環(huán)境設(shè)計 . 底部臨江地面 除 米寬的濱江游覽道外，其余均處理為綠化用地，種植大片草坪，本花灌木。 ? 第五立面的處理，建筑地處嘉陵江邊，雖然高達 100 米，實際上相對于渝中半島頂部的建筑來說，其高度相對低的多。 立面設(shè)計 ? 建筑造型除滿足現(xiàn)代居室的基本要求外（大陽臺、弧形轉(zhuǎn)角窗），通過吊角樓剪影的出現(xiàn)而凸顯出設(shè)計者對歷 史與地域文化的重視，架空層的處理手法也隱隱約約能看到吊角樓的影子。 詳細資料見 《東和江景工程 A、 B 座初步設(shè)計說明書》。從城市環(huán)境景觀上來看，雖然本方案有五層裙房，但因其處在城市主干道以下人眼較少觸及，大大減弱了裙樓東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 21頁 共 52 頁 對江景的影響。依據(jù)地形，塔樓分 A、 B 兩座平行排列，面向嘉陵江。人流、車流完全分開，互不干擾。另外，沿朝千路在不同的路面標(biāo)高處，用棧橋連接方式，自西向東設(shè)有殘疾人入口、商場入口、架空景觀層入口。一層為架空景觀層，設(shè)計標(biāo)高177。 ? 工程裙房為一字形，沿朝千路縱向展開，于屋面與朝千路持平，作為架空景觀房。 設(shè)計依據(jù) 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 20頁 共 52 頁 見中煤國際工程集團重慶設(shè)計研究院的《東和江景工程 A、 B 座初步設(shè)計說明書》中之“設(shè)計依據(jù)”。 設(shè)計原則： 充分挖掘江景資源，最大限度的體現(xiàn)江景的景觀優(yōu)勢； 避免項目的雷同性，在體現(xiàn)現(xiàn)代建筑風(fēng)格的同時，展現(xiàn)巴渝文化的特色； 人性化的 戶型 設(shè)計指導(dǎo)思想， “ 以人為本 ” 注重滿足舒適、安全、方便、私密等方面的 戶型 要求 ； 尋找適合 江景景觀 形 態(tài) 的規(guī)劃設(shè)計方法，解決好住宅單元面 江 的景觀要求。/戶； ? 每套價格： 78— 105 萬元 ? 均價： 3100 元 / m178。/戶； ? 每套價格： — 萬元 ? 32 層 — 33 層為躍層，面積為 m178。 ? A、 B 座戶型配置： ? 231 層為住宅標(biāo)準(zhǔn)層，每層 8 戶，均為 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 ? 面積為 m178。另一方面，重慶直轄后，部分有商業(yè)往來的外來人員和其他縣、區(qū)的外來置業(yè)者會在重慶置業(yè)，渝中區(qū)朝天門一帶會是他們的首選。 來渝人士 由于經(jīng)商和工作的需要，朝天門就會成為外來人士的重要聚居地。特別是景觀（江景）樓房是他們最優(yōu)的選擇。對于這一類群體，他們的收入相對較高，而且一般都有購買居所安家的愿望。解放碑區(qū)域是白領(lǐng)階層較為集中的區(qū)域。這類人士基本上都有單位的福利分房，但因所分房屋缺乏檔次及環(huán)境的舒適性，因而他們往往不滿足于現(xiàn)有居住條件，具有換房欲望， 又不愿離開渝中區(qū)。 機關(guān)公務(wù)員 渝中區(qū)又是過去和現(xiàn)在的政治中心，政府機關(guān)公務(wù)員和醫(yī)療、文化單位較為集中。 中小企業(yè)主（商人） 由于渝中區(qū)的解放碑和朝天門是多功能的綜合性商業(yè)、文化區(qū)， 吸引了不少重慶市內(nèi)外包括酒樓、商場、商鋪、貿(mào)易等經(jīng)營為主的個體戶（朝天門服裝批發(fā)商）和中小企業(yè)主，這一階層的人員結(jié)構(gòu)雖然復(fù)雜，但財力較為豐盈。這些居民一般來說都不會墨守成規(guī)，只要推出適合他們內(nèi)在的心理需求和價位的新式居所（如江景住宅），往往能激發(fā)他們潛在的換房愿望。 ?主力客戶群特點： 1. 1 收入較高、有一定的財富積累； 1. 2 因舊城改造有“渝中情結(jié)”的家庭； 1. 3 高收入的機關(guān)工作人員； 1. 4 在解放碑和朝天門的經(jīng)商者。 ????? 見《東和江景工程市場調(diào)研報告》。 三、競爭樓盤分析 在本區(qū)域（解放碑一帶）內(nèi)，比較有知名度和現(xiàn) 代感的樓盤如時代天驕、御景江山、江都怡園、云鼎國際公寓、華庭嘉園、巴渝世家等規(guī)模小的準(zhǔn)小區(qū)住宅或單體樓。 ?各級政府都加大了對新開發(fā)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，完善住宅小區(qū)外的配套設(shè)施，方便新開發(fā)區(qū)居住者的生活。 ?建立完善房地產(chǎn)交易市場，實行“一站式”服務(wù)。 ?加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的方案審查和設(shè)計審查。 ?拓寬空置商品住宅的消化渠道。 ?加大信貸支持力度，提高住房消費。 城市自然環(huán)境（略） 社會政治環(huán)境（略） 政策環(huán)境 重慶房地產(chǎn)開發(fā)的主要政策措施 ?加大住房制度改革，進一步完善住房公積金制度。到 2021 年全 市城鎮(zhèn)居民收入將增長 7%。根據(jù)重慶市計委報告， 2021 年全市 GDP 預(yù)計增長 %，固定資產(chǎn)投資增長 18%，外資出口增長 6%，地方預(yù)算內(nèi)財政收入增長東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 15頁 共 52 頁 10%。 二、投資環(huán)境 人口環(huán)境： 2021 年末，重慶市總?cè)丝谶_到 萬人，比上年增長 %，渝中 區(qū) 2021 年末總?cè)丝跒? 萬人，較上年增長 %。此外，本地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)如給水、排水、電力、電訊、天然氣等部門也加強了投資力度，為本地區(qū)的發(fā)展建設(shè)提供了很好的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和發(fā)展前景。位于解放碑商業(yè)中心和朝天門商業(yè)中心的要沖之地，可以盡享兩大商業(yè)中心帶來的方便。因此，本項目的住宅市場前景看好。加之解放碑、朝天門歷屬重慶的老城，人口密集，可開發(fā)土地有限，因此，居民有需求的精品住宅樓盤在解放碑朝天門一帶就比較少。 住宅市場前景 根據(jù)市統(tǒng)計資料顯示，渝中區(qū)的住宅需求在逐年增大，由于沒有適合居?xùn)|和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 14頁 共 52 頁 住者新需求的樓盤，因此，渝中 區(qū)特別是解放碑朝天門一帶的居民只好在外區(qū)購房。在重慶，靠江的房子和不靠江的房子房價要高出500800 元 / m178。 本項目市場預(yù)測 江景市場前景 重慶市是一個山水景觀城市，江景對重慶人來說，更有過多的偏好。也就是說，在今后的 10 年里，渝中區(qū)將會有每年的名義住宅需求量 萬 m178。根據(jù)城市功能規(guī)劃，市政府把解放碑規(guī)劃為重慶的商業(yè)、金融、貿(mào)易中心。由于特 殊的地理位置和歷史原因，該區(qū)是重慶市的人口最密集區(qū)域，其市場潛力相當(dāng)可觀。 從以上數(shù)據(jù)分析，可以看出，重慶的房地產(chǎn)市場從總體上來說，是呈漸進式向前發(fā)展的趨勢。即到 2021 年人均增加?xùn)|和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 13頁 共 52 頁 居住面積 m178。 2021 年末重慶市人口 萬人， 2021 年人均居住面積為 m178。據(jù) 2021 年重慶市國土房管局在房交會期間一次調(diào)查， 1999 年末，重慶市人均居住面積為 178。 2021 年 110 月重慶市 GDP 實現(xiàn) 億元，增長 %，消費增長 %；城市居民人均可支配收入 5661 元，增長 %。 消費增長 。根據(jù)統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售表現(xiàn)出“量增價升”的總體態(tài)勢。同年 110 月，全市累計完成土地開發(fā)面積 萬平方米，同比下降 %累計發(fā)生土地購置費 億元，同比下降%；商品房竣工 萬平方米，同比下降 %； 110 月商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 %。 重慶市房地產(chǎn)市場 投資增加。隨著重慶經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，居民生活水品的日益提高，追求住宅的舒適性、享受性已東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 12頁 共 52 頁 經(jīng)成為一部分高收入人群購房的主要動機。 1995 年至 2021 年 5 年重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資的年均增長率超過 20％，保持了較高 的增長速度，而同期國內(nèi)生產(chǎn)總值的年均增幅約為 10％左右。 建國以來重慶的綜合經(jīng)濟實力迅速增強， 1949 年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值不足 14 億元， 1998 年上升到 1429 億元，按可比價格計算，國內(nèi)生產(chǎn)總值年平均增長速度為 %，其中 1980— 1998 年高達 %，高于全國同期水平。 東和江景工程項目 可行性研究報告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 11頁 共 52 頁 第三章 市場分析與定位 一、市場前景 重慶市位于長江上游，地處我國中西部結(jié)合地，為巴渝文化的發(fā)源地，有文字記載的歷史已達 3000 多年。 公司匯集了建筑設(shè)計、建筑施工、市場營銷、物業(yè)管理等各類人才，在規(guī)劃設(shè)計、建筑質(zhì)量、工程監(jiān)理、銷售管理、物業(yè)管理等方面都連取得了令人矚目的成績。尤其是近年成功開發(fā)的皇冠東和花園高檔住宅小區(qū)，項目總投資達 億元人民幣，獲得 2021 年“重慶市十佳住宅小區(qū)”第二名稱號以及“重慶市首屆消費者滿意樓盤? 百花獎”，同時也是重慶目前唯一一家被中國質(zhì)量檢驗協(xié)會授予“中國美好家園”稱號的小區(qū)。目前正在開發(fā)的項目有皇冠東和花園已經(jīng)成功銷售了 85%。）、皇冠東和花園（ 19 萬 m178。公司始終堅持“務(wù)實、誠信、卓越、創(chuàng)新”的企業(yè)理念，理性開發(fā)，穩(wěn)步發(fā)展，先后成功開發(fā)了西郊大廈（ 30， 000m178。 土地來源 重慶市城市規(guī)劃之朝天門市政規(guī)劃景觀住宅建設(shè)用地。 金融：華夏證券、浦發(fā)銀行、工商銀行、民生銀行、招商銀行等金融機構(gòu)均分布在項目周圍。 學(xué)校： 29 中學(xué)、實驗小學(xué)、大同路小學(xué)、新華路小學(xué)、八一路小學(xué)東和江景工程項目