【正文】 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵問(wèn)題。綜合而言，珠江路 A 地塊的社區(qū)配套相對(duì)較為成熟，對(duì)于今后的社區(qū)配套困難有一定的緩解作用。在教育上，該地塊距二十五中，黔江子校都比較近，大可解決社區(qū)開(kāi)發(fā)后業(yè)主 子女入學(xué)就讀的問(wèn)題。 （ 4）社區(qū)配套日趨成熟： 雖然珠江路 A 地塊的區(qū)域位置相對(duì)獨(dú)立，但其社區(qū)配套相對(duì)成熟。在商業(yè)上，規(guī)模大盤(pán)更有創(chuàng)造商機(jī)的空間，對(duì)于做大做好社區(qū)商業(yè)配套有一定的作用。 （ 3）具有整體優(yōu)勢(shì)，易于規(guī)劃： 珠江路 A 地塊一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的大型區(qū)域地塊，在規(guī)劃整體性上易于統(tǒng)一。就水體而言，地塊上方有一處小型水庫(kù)，中間有一處積水池塘，在景觀造型和綠化取水上也較為方便。 （ 2）自然環(huán)境較好： 該地塊周邊自然生態(tài)所受到的破壞程度較小，東面植被較好，北面稍差，但四周山體上均有綠色覆蓋，且以較為密集的松林為多。樂(lè)街小區(qū)幼兒園 長(zhǎng)江路 華烽廠辦、柴油機(jī)廠辦、樂(lè)街小 區(qū)社區(qū)幼兒園 7 菜市場(chǎng) 23個(gè)，規(guī)模不大，零星分布 華烽廠和高強(qiáng)度螺栓廠之間、長(zhǎng)江路 轉(zhuǎn)盤(pán)附近 8 銀行 2個(gè) 位于長(zhǎng)江路， 距項(xiàng)目較遠(yuǎn)，大概 2公里左右 9 公交車(chē) 1 1 42 走長(zhǎng)江路到瑞和家園、中興世家 終點(diǎn)站在華烽廠和高強(qiáng)度螺栓廠 之間，距地塊附近較遠(yuǎn) 10 便利店 沿長(zhǎng)江路有紅玉超市、紅華超市便利 店、糖煙酒雜貨鋪等零星分布 （五） 項(xiàng)目建設(shè)大型住宅區(qū)的 SWOT 分析： 優(yōu)勢(shì)： （ 1）未來(lái)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯： 珠江路 A 地塊位于正在規(guī)劃中的珠江路一側(cè)，是貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)規(guī)劃開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)之一，它可通過(guò)珠江路連接南明區(qū)，如果珠江路能在規(guī)劃時(shí)間內(nèi)開(kāi)通，則它離貴陽(yáng)市兩城區(qū)比小河區(qū)的任何一塊區(qū)域都近，是未來(lái)連接南明區(qū)的交通要道。 珠江路高強(qiáng)度螺栓 廠對(duì)面 3 黔江子校 距珠江路 A地塊 800米左右，可對(duì)外招生。 市政配套項(xiàng)目 序號(hào) 項(xiàng)目 基本情況 位置 備注 1 二十五中 完中，有學(xué)生 700人左右，主要面向小河區(qū)招生。從總體地貌看，地貌呈方塊狀，而非貴陽(yáng)多有的條狀谷地，且有一定的水體資源，有利于展示項(xiàng)目形象和總體規(guī)劃，而 適度的坡地為山地建筑的建造創(chuàng)造了條件，是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)之一。 （二） 地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃： （三）交通： 目前項(xiàng)目沒(méi)有與外相連的城市道路，而規(guī)劃中的珠江路開(kāi)通時(shí)間很難確定，如果安計(jì)劃開(kāi)通 C 標(biāo)段，也只能連通小河區(qū)內(nèi)的長(zhǎng)江路或建設(shè)中的黔江路，進(jìn)入項(xiàng)目的道路形象不佳是一個(gè)很難改變的現(xiàn)實(shí)，短期內(nèi)公共交通資源不足，交通資源不足。 品牌資源： 借助于貴陽(yáng)房地產(chǎn)企業(yè)名企和中國(guó)明盤(pán)興隆城市花園的品牌知名度和一定的市場(chǎng)美譽(yù)度， 珠江灣畔項(xiàng)目得已站在一個(gè)較高的起點(diǎn)和有利的市場(chǎng)形勢(shì)?？茖W(xué)的實(shí)施和安排與項(xiàng)目進(jìn)程、形象相符的配套需要重點(diǎn)研究。 環(huán)境規(guī)劃： 借助項(xiàng)目用地周邊自然植被，通過(guò)項(xiàng)目?jī)?nèi)的大景觀長(zhǎng)軸線(xiàn)，以水景 為展示形象的親水、親地型的環(huán)境規(guī)劃，從目前的規(guī)劃思路，項(xiàng)目可以創(chuàng)造出貴陽(yáng)少有的大型親水住宅，對(duì)住宅市場(chǎng)的景觀建設(shè)帶來(lái)新意，形成較大的市場(chǎng)沖擊力。創(chuàng)新的建筑形態(tài)也是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)資源之一。從市場(chǎng)上看，目前競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始著手項(xiàng)目的文化建設(shè)，但多數(shù)情況與項(xiàng)目類(lèi)似，文化資源需要在開(kāi)發(fā)中通過(guò)人為塑造、宣傳，形成自己的一方人文高地。 人文條件： 該項(xiàng)目用地原主要為農(nóng)民聚居地、農(nóng)業(yè)耕地、水池、魚(yú)塘、墳地等，缺乏人文積淀，而周遍多為三線(xiàn)建設(shè)時(shí)搬遷的廠礦區(qū)，沒(méi)有可以挖掘的人文資源。從發(fā)展趨勢(shì)看，隨著城市區(qū)域的不斷發(fā)展，該地段將會(huì)成為 城市中心南區(qū)的組成部分，有發(fā)展?jié)摿Α５壳笆袌?chǎng)上的大盤(pán)為數(shù)不少，此種優(yōu)勢(shì)已經(jīng)并非一家獨(dú)有，且大盤(pán)長(zhǎng)周期開(kāi)發(fā)帶來(lái)市場(chǎng)不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。 預(yù)計(jì)全年有約 50 萬(wàn)平方米的項(xiàng)目開(kāi)工。黃河路北端，黔江路的改造工程，“中海城市花園”二、三期的啟動(dòng)以及“云凱黃河路以東，熱銷(xiāo)項(xiàng)目數(shù)量較 2020 年略有下降，目前較有規(guī)模、環(huán)境且銷(xiāo)售情況較好的項(xiàng)目以“中興世家”為首。也就是說(shuō)，小河的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將不再向南部移動(dòng)。 （三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供應(yīng)量： 小河區(qū)人民政府 2020 年的發(fā)展重點(diǎn)將放在工業(yè)園的建設(shè)和珠江路、黔江路的改建工程。加上黃河路以西開(kāi)發(fā)用地越來(lái)越少，珠江路區(qū)域的規(guī)劃已成為未來(lái)小河區(qū)開(kāi)發(fā)的重心。 珠江路 A 地塊周邊的樓市一直以來(lái)就是小河區(qū)的一個(gè)大板塊，在小河區(qū)樓市中占有很大的比重。但我們不能忽視的是隨著經(jīng)過(guò)幾年的 開(kāi)發(fā)建設(shè)，小河區(qū)的可開(kāi)發(fā)用地日益減少，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目日益萎縮，市場(chǎng)熱度、區(qū)域版塊聲勢(shì)在削弱，不利于版塊的追捧效應(yīng)。 （二） 現(xiàn)狀與規(guī)劃： 小河作為貴陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，第三個(gè)中心城區(qū)，經(jīng)過(guò)近幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，逐步 奠定了貴陽(yáng)次中心區(qū)和貴陽(yáng)市居住生活區(qū)域的地位。規(guī)劃城市建設(shè)用地約 平方公里，規(guī)劃人口 萬(wàn)人。片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地沿黃河路兩側(cè)布置，三江口以北和花溪大道以東以居住用地為主，三江口以南黃河路以西為工業(yè)用地，規(guī)劃礦山機(jī)械廠東 南部為倉(cāng)儲(chǔ)用地和鐵路貨場(chǎng)，火車(chē)西站建成鐵路集裝箱貨物運(yùn)輸和物質(zhì)、糧食倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，甘蔭塘建設(shè)糧食期貨交易中心；在馬鞍新村建設(shè)污染水處理廠。完善基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。 城市建設(shè)目標(biāo)：加快城市建設(shè)現(xiàn)代化進(jìn)程，優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，合理進(jìn)行城市功能布局，為各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展提供良好的物質(zhì)空間；建立多層次布局均衡的商業(yè)、文化、醫(yī)療、游憩、娛樂(lè)設(shè)施體系；建設(shè)安全高效便捷的城市交通體系；加快市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市綜合防災(zāi)體系；提高居住水平和居住環(huán)境質(zhì)量，加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)，改善城市生態(tài)，把貴陽(yáng)市建設(shè)成文明、繁榮、優(yōu)美、具有高原特色的現(xiàn)代化城市。加速農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地建設(shè)。著力培育生物制藥、電子信息產(chǎn)品制造、新型材料等新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和建材、建筑、旅游等新的支柱產(chǎn)業(yè)，使貴陽(yáng)成為在西南和華南部分省區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)特色突 出的重要工業(yè)基地。 第二產(chǎn)業(yè)要立足現(xiàn)有基礎(chǔ)和優(yōu)勢(shì)。保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展，到 2020 年，國(guó) 內(nèi)生產(chǎn)總值比 1996 年翻 翻。 （二）貴陽(yáng)城市 發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)： 到 2020 年，把貴陽(yáng)市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、科學(xué)技術(shù)先進(jìn)、服務(wù)體系完善、社會(huì)文明、城鎮(zhèn)布局合理、環(huán)境與生態(tài)良好、產(chǎn)通便捷的現(xiàn)代化城市，力爭(zhēng) 2020 年城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)和科技綜合實(shí)力達(dá)到全國(guó)省會(huì)城市中等水平。 其中各城區(qū)的規(guī)劃布局編制如下： 城區(qū)由中心區(qū)、小河 (含中曹、甘蔭塘 )、白云、金陽(yáng)、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨九個(gè)片區(qū)組成，規(guī)劃城區(qū)總用地 495 平方公里，其中，城市市建設(shè)用地約 157 平方公里，規(guī)劃人口 174 萬(wàn)人。同時(shí)隨著法律法規(guī)的完善，在銷(xiāo)售中保護(hù)企業(yè)的合理利益，避免糾紛，為品品牌建設(shè)服務(wù)，是一個(gè)需要高度重視的問(wèn)題。 2020 年相繼傳出或報(bào)道的中國(guó)房地產(chǎn)擬在適當(dāng)時(shí)機(jī)開(kāi)征物業(yè)稅、商品房的保修責(zé)任明確有房開(kāi)商負(fù)責(zé)、包括貴陽(yáng)在內(nèi)的 26 個(gè)城市暫停審批建設(shè)用地等消息，無(wú)不反應(yīng)出中國(guó)的 房地產(chǎn)行業(yè)正在向規(guī)范、成熟的方向發(fā)展。 （六）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏觀環(huán)境評(píng)價(jià)： 2020 年國(guó)家相關(guān)部門(mén)先后下發(fā)了： （１） 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理通知》 121 文件； （２） 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持 續(xù)健康發(fā)展的通知》 18 號(hào)文件； （３） 建設(shè)部頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》； （４） 國(guó)土資源部下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》； （５） 建設(shè)部修訂的《商品房預(yù)售管理辦法》； 等以上政策，地方房地產(chǎn)銷(xiāo)售預(yù)售資金的監(jiān)管帳戶(hù)的設(shè)立。 在如此大的新開(kāi)工面積和以往的在建面積雙重壓力下，各地產(chǎn)公司乃至各板塊樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)工作的方向，向進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)、實(shí)施產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略、走板塊聯(lián)合道路的方面發(fā)展。小河板塊由于興隆等大盤(pán)的支撐，加上近 10 個(gè)中小項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)全年有約 50萬(wàn)平方米的項(xiàng)目開(kāi)工。 烏當(dāng)根據(jù)去年的土地出讓情況，預(yù)計(jì)在年內(nèi)將有約 80 平方米的項(xiàng)目開(kāi)工上市。 （五）貴陽(yáng)新興住宅區(qū)域的分布分析： 近一二年，城市中心區(qū)將保持約 100 萬(wàn)平方米相對(duì)平穩(wěn)的 開(kāi)發(fā)量。 （９） 消費(fèi)者對(duì)金陽(yáng)評(píng)價(jià)好壞各半，市場(chǎng)對(duì)云巖、南明喜愛(ài)高溫不降，小河居家備選地位穩(wěn)定確立，烏當(dāng)形勢(shì)不明，白云、三橋受到冷遇。地理位置和價(jià)格、配套資源是消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)最注重的 3 個(gè)因素，消費(fèi)者對(duì) 物業(yè)管理要求呈上升局面。 （６） 明亮、清爽的外墻顏色和簡(jiǎn)潔、明快的建筑立面受到市場(chǎng)歡迎，毛坯房仍然是消費(fèi)者樂(lè)于接受的主要交付標(biāo)準(zhǔn)，廚衛(wèi)初裝修和裝修套餐有一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。建筑公共空間講求樸實(shí)、經(jīng)濟(jì)，住宅室內(nèi)應(yīng)避免異型空間的出現(xiàn)。 （３） 多層住宅類(lèi)型和錯(cuò)層結(jié)構(gòu)單位獲得市場(chǎng)持續(xù)認(rèn)可，小高層認(rèn)同度呈上升趨勢(shì)；入戶(hù)花園和建筑朝向?qū)ψ》肯M(fèi)有較大的影響力。 ３、住宅市場(chǎng)需求情況分析： （１） 改善居住條件，多次置業(yè)成為房地產(chǎn)消費(fèi)主流； （２） 6080 平米的精巧二房和 91100 平米的 舒適二房， 90100 平米的小三房和 111130 平米的舒適三房 是最受到消費(fèi)者喜愛(ài)的戶(hù)型和面積。言房?jī)r(jià)上漲的原因主要是基 于幾個(gè)綜合因素影響的判斷。房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)上的降低，更多的是反應(yīng)出 2020 年貴陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，房?jī)r(jià)相對(duì)較低的產(chǎn)品交易量上升所致，降價(jià)只是一種表面現(xiàn)象而已。 從數(shù)值上看 ，貴陽(yáng)的房地產(chǎn)價(jià)格下降了，但在仔細(xì)分析各區(qū)域的銷(xiāo)售價(jià)格，貴陽(yáng)的房?jī)r(jià)不但沒(méi)有降低，反而在 穩(wěn)步上漲。 2020 年貴陽(yáng)全市的房地產(chǎn)銷(xiāo)售均價(jià)為 1991 元 /平方米，其中住宅預(yù)售均價(jià)為 1730 元 /平方米。另一塊土地位于金陽(yáng)中心商務(wù)區(qū)內(nèi)背面，金陽(yáng)大道與迎賓大道交叉西南側(cè)，總用地面積約 130 畝（記者：耿敬濤）。 金陽(yáng) 麗水茗苑 永茂房開(kāi) 純別墅區(qū)，一期基本竣工，二期在建 據(jù)悉，市場(chǎng)反映較好，二期內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 據(jù)《貴陽(yáng)晚報(bào)》 040930 第 6 版報(bào)道：金陽(yáng)兩塊土地要拍賣(mài) —— 據(jù)悉從今年 10 月至明年上半年，金陽(yáng)新區(qū)將陸續(xù)掛牌招標(biāo)拍賣(mài) 6 塊土地。 二、在售及即將上市大型房地產(chǎn)項(xiàng)目列表： 區(qū)域 項(xiàng)目名稱(chēng) 開(kāi)發(fā)商 總開(kāi)發(fā)量（萬(wàn) M2） 目前狀況 備 注 小河 興隆城市花園 鐵五建房開(kāi) 60 一期已基本竣工，二期處于前期規(guī)劃、拆遷中 興隆珠江灣畔 56 前期規(guī)劃、拆遷中 瑞和家園 利爾房開(kāi) 17 一期銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)較好，二期尚未開(kāi)盤(pán) 經(jīng)濟(jì)實(shí)用房 綠園 50 四方河植物園附近，沿 未動(dòng)工 經(jīng)濟(jì)實(shí)用房 中興世家 大興房開(kāi) 除別墅外已基本完工 別墅部分將于年底發(fā)售 中海城市花園 白云中海房開(kāi) 11 二期部分建筑已封頂 二期已于 04 年 9 月 17 日正式發(fā)售， 05 年 5 月交房 南明區(qū) 山水黔城 宏立城房開(kāi) 93 一期全部封頂 一期交房時(shí)間一再推遲，具體時(shí)間未定 美佳馨苑 宏安房開(kāi) 10 在售， 宏安房開(kāi)同時(shí)開(kāi)發(fā)位于中華北路的“美佳大廈” 云巖 中天花園 世紀(jì)中天房開(kāi) 110 小區(qū)普通住宅部分已基本入住，目前主推月亮湖別墅區(qū) 入市時(shí)間早、社區(qū)成熟、市場(chǎng)知名度較大 區(qū) 中天世紀(jì)新城 世紀(jì)中天房開(kāi) 100 一期聯(lián)排別墅、回遷戶(hù)已基本入住，二期正在建設(shè)中 “ Townhouse”在市場(chǎng)上知名度較廣 暫未定名 嘉信天和房開(kāi) 50 拆遷中 地段優(yōu)越，拆遷量較大，定位高檔 暫未定名 亨特房開(kāi) 30 拆遷中 地段優(yōu)越，拆遷量較大，定位高檔 小石城 泰聯(lián)房開(kāi) 37 一期基本竣工，二期在建 銷(xiāo)售情況不錯(cuò) 金獅小區(qū) 省經(jīng)濟(jì) 38 一期已基本竣工 經(jīng)濟(jì)實(shí)用房 三橋 楓丹白露 天緯房開(kāi) 38 會(huì)所、一期部分樓棟已動(dòng)工 預(yù)計(jì)明年春季可上市 圣泉流云 集成房開(kāi) 48 會(huì)所已動(dòng)工 周邊原居民居住較分散，拆遷難度大 貝地這些數(shù)據(jù)顯示在宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，市民的個(gè)人經(jīng)濟(jì)收入也在不斷的增長(zhǎng)，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)劃分， 1000 美元的收入水平，意味著高消費(fèi)時(shí)代的來(lái)臨， 這一切無(wú)疑為市民購(gòu)房、改善居住條件提供了堅(jiān)實(shí)的消費(fèi)基礎(chǔ)。 二手房日趨活躍、梯級(jí)消費(fèi)結(jié)構(gòu)初現(xiàn)，有利促進(jìn)商品房的品質(zhì)提高。金陽(yáng)新區(qū)經(jīng) 過(guò)幾年來(lái)的強(qiáng)力開(kāi)發(fā)，在市政府的全力支持下，從路網(wǎng)、行政中心到市民廣場(chǎng)、城市公園、教育、公交等配套設(shè)施逐步實(shí)現(xiàn)，碧海花園的陸續(xù)完工交房，以金陽(yáng)的行政地位和一流的配套規(guī) 劃、優(yōu)秀的自然環(huán)境，較低的房?jī)r(jià)，同樣也會(huì)成為樓市中的有力競(jìng)爭(zhēng)者。 2020 年和 2020 年的市場(chǎng)上，三橋、金陽(yáng)、烏當(dāng)將會(huì)成為樓市中的新亮 點(diǎn)和樓市銷(xiāo)售的有力競(jìng)爭(zhēng)者。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。預(yù)計(jì)商品房的施工總量和新開(kāi)工面積都將會(huì)超過(guò) 2020 年。具備較強(qiáng)資 金實(shí)力和運(yùn)作能力的公司增多、增強(qiáng)。市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)的良性走勢(shì)、各種經(jīng)濟(jì)實(shí)體的多元化發(fā)展、一些非老牌的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場(chǎng)，共同來(lái)發(fā)展和分享貴陽(yáng)的樓市蛋糕，如中鐵五局旗下的鐵五建房開(kāi)、民營(yíng)的麒龍房開(kāi)等。而且大盤(pán)的開(kāi)發(fā)啟動(dòng)主要集中在 2020 年和 2020 年。大盤(pán)規(guī)?；_(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成為樓市的開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)。形成具有一定規(guī)模、各具特色、功能互補(bǔ)、配套齊全的城市次中心，分擔(dān) 市級(jí)中心對(duì)外輻射、對(duì)內(nèi)服務(wù)的功能，并通過(guò)次中心的配套建設(shè)，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，為疏解中心區(qū)人口創(chuàng)造條件。金竹發(fā)展無(wú)污染工業(yè)，防止對(duì)阿哈水庫(kù)的污染，規(guī)劃期內(nèi)搬遷貴州水泥廠。工業(yè)以機(jī)械、電子、航空、新材料為主。 其中，小