【正文】 。 表 31 大興路地區(qū)鞋類市場群經(jīng)營戶群搬遷部分統(tǒng)計(jì)表 市場名稱 經(jīng)營戶戶數(shù) 市場名稱 經(jīng)營戶戶數(shù) 大興路市場 201 大興鞋城 93 金興童鞋城 142 萬寶鞋城 167 鼎力鞋城 417 萬商鞋城 42 銀河鞋城 56613 層 合 計(jì) 1628 戶 ②大興路地區(qū)以外的鞋類、鞋料市場群入駐部分 華中鞋業(yè)商貿(mào)城項(xiàng)目的建設(shè)并不是僅限于大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場的拆遷改造工程 ,而是通過該項(xiàng)目的運(yùn)作 ,發(fā)揮市場的集聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng) ,吸引武漢及其周邊地區(qū)的鞋業(yè)鞋料經(jīng)營戶進(jìn)入市場 ,建立一個(gè)立足于武漢 ,輻射周邊華中地區(qū)的鞋業(yè)及鞋料批發(fā)、零售一級(jí)市場。從三個(gè)代表性的市場的經(jīng)營戶來看 ,其總數(shù)約為 2600 戶 ,考慮到大興路的改造搬遷以及新建市場對(duì)大興路以外市場經(jīng)營戶的吸引 ,其潛在客戶至少有 2020 戶 ,可見其市場容量是相當(dāng)可觀的。 2)市場容量分析 武漢市鞋業(yè)批發(fā)市場是華中地區(qū)最大的流轉(zhuǎn)型鞋業(yè)交易市場 ,大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場 ,現(xiàn)在營業(yè)面積 30000 平方米 ,經(jīng)營戶數(shù) 1628 戶 ,從業(yè)人員近萬人 ,2020 年實(shí)現(xiàn)市場成交額 15 億元人民幣 ,上繳稅金 3000 萬元 。 大興路以外的鞋類鞋料市場 經(jīng)營戶 。更進(jìn)一步提升了江漢區(qū)作為武漢商貿(mào)中心的地位。深厚的商業(yè) 文化底蘊(yùn)、獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢、巨大的消費(fèi)市場、良好的經(jīng)營氛圍 ,形成了江漢區(qū)在武漢乃至華中地區(qū)物流領(lǐng)域集聚與輻射的獨(dú)特優(yōu)勢。這里匯集有武商、武廣、中百、沃爾瑪?shù)葒鴥?nèi)國際知名的零售企業(yè)。 二、項(xiàng)目微 觀狀況分析 項(xiàng)目的區(qū)位特征 江漢區(qū)位于武漢市東北部 ,東鄰黃陂區(qū) ,南傍長江 ,與武昌區(qū)和青山區(qū)隔江相望 ,西接江岸區(qū) ,北與東西湖區(qū)接壤。 因此 ,本項(xiàng)目應(yīng)順應(yīng)新型批發(fā)市場的發(fā)展趨勢 ,通過對(duì)武漢現(xiàn)有鞋業(yè)批發(fā)市場的整合 ,改造、提升傳統(tǒng)市場 ,創(chuàng)新商業(yè)形態(tài) ,走規(guī)模化、集約化的新路。 鞋業(yè)市場的發(fā)展趨勢 通過對(duì)全國有名的小商品城 浙江義烏的考察研究 ,我們發(fā)現(xiàn)我國的批發(fā)市場發(fā)展正處于由平面擴(kuò)張為主轉(zhuǎn)向提升 內(nèi)涵為主的轉(zhuǎn)型時(shí)期 ,現(xiàn)代批發(fā)市場呈現(xiàn)出由小規(guī)模、分散化經(jīng)營向規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化經(jīng)營轉(zhuǎn)變的趨勢 ,市場規(guī)模呈現(xiàn)出由小到大 ,區(qū)位從城區(qū)中心到城區(qū)邊緣移動(dòng)的變化趨勢。在市場經(jīng)濟(jì)下 ,市場的集聚與發(fā)展 ,專業(yè)市場的創(chuàng)新整合 ,是市場發(fā)展的唯一出路。 基于上述諸多方面的矛盾與問題 ,加之中心區(qū)租金年年上漲 ,經(jīng)營成本增加 ,已嚴(yán)重制約了現(xiàn)在大興路鞋業(yè)批發(fā)市場的進(jìn)一步規(guī)范與發(fā)展。 5)配套服務(wù)設(shè)施不完善。 4)市場硬件設(shè)施差 ,市場安全隱患嚴(yán)重。因建成年代較早 ,受當(dāng)時(shí)各種條件限制 ,市場容量較小 ,經(jīng)營面積及倉儲(chǔ)面積較小 ,難以形成規(guī)模效應(yīng)。由于幾個(gè)市場均位于中心城區(qū) ,周邊居民高度集中、交通流量大 ,境外大型貨車進(jìn)入市區(qū)受到嚴(yán)格的交通管制 ,外地貨物無法及時(shí)進(jìn)入城區(qū) ,內(nèi)部貨物也不能及時(shí)輸出到周邊省市 ,市場交易已無法適應(yīng)現(xiàn)代專業(yè)批發(fā)市場流通速度的日益提高的要求、物流不暢。武漢市“兩江四岸”工程即將改造大興路以南的市場用地為商貿(mào) 城 (已掛牌出讓 ,正在拆遷 ),7 個(gè)市場中的 4 個(gè)市場拆遷在即 ,需要另覓經(jīng)營場所。經(jīng)過十余年的發(fā)展 ,已成為周邊地區(qū)鞋類商品的集散中心。第二章 項(xiàng)目市場研究一、武漢市鞋業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析 (宏觀 ) 武漢市鞋業(yè)市場現(xiàn)狀 武漢市鞋業(yè)批發(fā)市場主要分布在大興路及漢正街等地區(qū)。 但現(xiàn)代商業(yè)、物流業(yè)要求商品的交易市場同時(shí)具有商品展示、批發(fā)零售、專賣營銷、區(qū)域連鎖、倉儲(chǔ)配送、辦公服務(wù)、游購?qiáng)逝涮椎取捌呶灰惑w”的綜合服務(wù)功能 ,現(xiàn)有大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場以及武漢其他鞋業(yè)市場的經(jīng)條件均離此要求相差甚遠(yuǎn) ,市場環(huán)境和服務(wù)功能完全不能適應(yīng)今后武漢鞋業(yè)市場發(fā)展的需要。同時(shí) ,也成為武漢市重要的專業(yè)批發(fā)市場。這些市場立足于武漢 ,輻射湖北全省及周邊6 個(gè)省市 ,年銷售額約為 20 億元人民幣。并在此基礎(chǔ)上 ,吸引外國品牌進(jìn)入市場 ,將境外先進(jìn)的管理模式及資本與現(xiàn)代化的經(jīng)營場所和市場資源相結(jié)合 ,促使武漢市重整鞋業(yè)市場資源 ,拓展功能 ,提升品味 ,高位發(fā)展 ,吸引更多的企業(yè)特別是有實(shí)力的知名企業(yè)入市經(jīng)營 ,使武漢真正成為華中地區(qū)鞋類商品的集散地 ,進(jìn)一步鞏固和提高武漢在華中地區(qū)鞋業(yè)物流的龍頭地位 ,推動(dòng)整個(gè)武漢市鞋業(yè)市場的可持續(xù)發(fā)展。同時(shí) ,吸納大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群以外鞋類、鞋料經(jīng)營戶入駐。商貿(mào)業(yè)是江漢區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè) ,根據(jù)江漢區(qū)政府加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè) ,改造、提升傳統(tǒng)市場 ,創(chuàng)新商業(yè)形態(tài)的要求 ,項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施后 ,將顯著地改善招商引資的軟硬環(huán)境。老市場的搬遷與新商貿(mào)城的建成 ,將使兩地徹底告別污水橫流、垃圾遍地、空氣混濁的生活環(huán)境 ,有利于促進(jìn)城市區(qū)間協(xié)調(diào)發(fā)展 ,滿足城市管理和發(fā)展的需要 ,綜合效益明顯。 本項(xiàng)目建設(shè)擬選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部的姑嫂樹村內(nèi) ,該地區(qū)為市區(qū)城中村 ,按江漢區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃要求 ,是應(yīng)重點(diǎn)拆遷改造、建設(shè)成商業(yè) 區(qū) ,由于該區(qū)域民居密度高、拆遷量大 ,區(qū)域內(nèi)還有 12 家集體企業(yè) ,瀕臨破產(chǎn) ,缺乏資金進(jìn)行企業(yè)改革 ,增加了這一地區(qū)的改造費(fèi)用 ,一般項(xiàng)目無法承受其土地開發(fā)成本 ,致使這一地區(qū)的城市改造問題遲遲不能推行。該鞋業(yè)批發(fā)市場商品單一、附加值低、人流物流大 ,市場布局和經(jīng)營混亂 ,不僅自身生存發(fā)展受到嚴(yán)重制約 ,更不符合城市建設(shè)發(fā)展的大局。并獲得了武漢市及江漢區(qū)計(jì)委、城市規(guī)劃部門等對(duì)此項(xiàng)目的肯定 ,并就項(xiàng)目選址等提供了支持。 針對(duì)上述問題 ,2020 年 6 月 ,江漢區(qū)個(gè)協(xié)溫州鞋業(yè)協(xié)會(huì)經(jīng)過充分調(diào)研 ,形成興建“華中鞋業(yè)商貿(mào)城”的動(dòng)議。 、鞋料批發(fā)市場 通過對(duì)漢正街、清芬路為代表的武漢其他鞋類、鞋料市場經(jīng)營戶規(guī)模調(diào)查顯示 ,江漢區(qū)分布有其它十三個(gè)鞋類、鞋料批發(fā)市場 ,942 戶一級(jí)批發(fā)商 ,他們同樣面臨地處鬧市區(qū) ,物流不暢 ,經(jīng)營空間進(jìn)一步拓展困難等諸多問題 ,與大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場相比 ,規(guī)模更小 ,更加分散 ,現(xiàn)有經(jīng)營環(huán)境完全不能滿足現(xiàn)代商業(yè)及物流業(yè)發(fā)展的需要。 ,現(xiàn)在的市場將面臨消失 根據(jù)現(xiàn)行的城市發(fā)展規(guī)劃 ,該地區(qū)是武漢市“兩江四岸”規(guī)劃的重點(diǎn)拆遷區(qū)域之一 ,現(xiàn)有的市場群多數(shù)位于該規(guī)劃區(qū)域內(nèi) ,拆遷在即 ,現(xiàn)在的市場將面臨消失的危險(xiǎn)。 ,經(jīng)營效益受影響 老城區(qū)物業(yè)租賃成本高 ,一些店鋪年租達(dá) 15 萬元 ,相當(dāng)于購買本項(xiàng)目店鋪的首期付款 ,經(jīng)營成本較高 ,經(jīng)營效益受影響較大。 ,缺乏統(tǒng)一管理 現(xiàn)有市場各主辦單位各自為政 ,個(gè)別市場的主辦者 ,僅為了市場的經(jīng)濟(jì)效益 ,而缺乏相關(guān)的服務(wù) ,如保潔、保安工作等 ,疏于管理以致經(jīng)營者或消費(fèi)者利益受損害的事件時(shí)有發(fā)生 ,而得不到有效的保護(hù)。同時(shí)也帶來一系列社會(huì)問題 ,如計(jì)生管理、暫住人口管理等問題。由于物流渠道不暢 ,大宗批發(fā)業(yè)務(wù)受到極大影響 ,至使一些外省的經(jīng)銷商被迫轉(zhuǎn)往鄭州、合肥、南昌、長沙等地購貨 ,客源大量流失 ,這是近兩年大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群不能像以前那樣迅速發(fā)展的重要原因。 、物流業(yè)的空間 現(xiàn)在大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群的環(huán)境和空間顯然不能滿足現(xiàn)代商業(yè)、物流業(yè)要求。同時(shí) ,現(xiàn)有的市場經(jīng)營用房大多為磚混或磚木結(jié)構(gòu)老廠房改建而成 ,缺乏統(tǒng)一規(guī)劃 ,雜亂無章 ,耐火等級(jí)差 ,加之現(xiàn)有市場普遍存在人貨混居的現(xiàn)象 ,鞋類產(chǎn)品是易燃物品 ,一旦燃燒產(chǎn)生有毒氣體 ,對(duì)人身安全造成極大危害 ,這都給防火安全埋下了極大的隱患。主要表現(xiàn)在 : ,安全隱患嚴(yán)重 大興路地區(qū)位于武漢市城市中心 ,屬市民集居密度一類區(qū) ,人口密度大 ,城市道路交通本身就滿負(fù)荷。經(jīng)過十年來的發(fā)展 ,現(xiàn)在大興路地區(qū)有大小鞋類批發(fā)市場 7 個(gè) ,擁有經(jīng)營門面800 余間 ,經(jīng)營戶 1628 戶 ,經(jīng)營品種齊全 ,國內(nèi)外知名品牌如吉爾達(dá)、紅蜻蜓、老人頭等在此均設(shè)有總代理處 ,年銷售額達(dá) 15 億元 ,幅射湖北省周邊六個(gè)省市 ,已成為華中地區(qū)鞋類產(chǎn)品的銷售、集散中心。深厚的商業(yè)文化底蘊(yùn)、獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢、巨大的消費(fèi)市場、良好的經(jīng)營氛圍 ,形成了武漢在華中地區(qū)物流領(lǐng)域集聚與輻射的獨(dú)特優(yōu)勢。據(jù)統(tǒng)計(jì) ,2020 年武漢市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 770億元 ,居全國 15個(gè)省級(jí)城市第 2位 ,各類批發(fā)市場交易額達(dá) 700多億元。武漢在歷史上一直是我國內(nèi)地最繁華的內(nèi)外商賈云集的商埠 ,最大的商品集散中心。全市總面積 8467 平方公里 ,總?cè)丝?830 多萬 ,居民人口 660 多萬。我國是世界鞋業(yè)產(chǎn)銷第一大國 ,現(xiàn)有 7200 多個(gè)制鞋企業(yè) ,已形成廣東、福建、溫州、成都、重慶等五大鞋類生產(chǎn)集散地 ,在我們這個(gè)年產(chǎn) 60 億、年消費(fèi) 25 億雙鞋的國度里 ,鞋類交易平臺(tái)的 建設(shè)有著非常