【正文】 和力，遠(yuǎn)離噪聲和污染。③、因地制宜，以人為本，保證景觀設(shè)計(jì)的均好性，建造景色宜人的住宅小工。堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)。第五章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案規(guī)劃思想為了加速中心鎮(zhèn)的崛起，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的黃金效應(yīng)，體現(xiàn)以人為本的理念，提高城區(qū)居住水平，打造高檔的人文商貿(mào)相結(jié)合的居住社區(qū)，是本小區(qū)規(guī)劃的主要思想。高士鎮(zhèn)以紡織服裝、工業(yè)、商貿(mào)、生態(tài)四大集聚區(qū)區(qū)建設(shè)為平臺(tái)通過(guò)招商引資已初步發(fā)展成紡織服裝、農(nóng)產(chǎn)品加工、建材、旅游四大支柱產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，高士鎮(zhèn)黨委、政府堅(jiān)持貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，與時(shí)俱進(jìn)，開(kāi)拓創(chuàng)新，加大招商引資力度，使全鎮(zhèn)各項(xiàng)事業(yè)都取得了可喜的成績(jī)。高士鎮(zhèn)是省政府批準(zhǔn)為省級(jí)中心建制鎮(zhèn)，同時(shí)被確定為省新農(nóng)村建設(shè)“百鎮(zhèn)千村”示范鎮(zhèn)。（3）對(duì)項(xiàng)目造價(jià)的影響交通便利，建筑材料資源較為豐富，無(wú)需通過(guò)長(zhǎng)途運(yùn)輸有，水泥、砂石等主要材料來(lái)源充足，運(yùn)距較短，可大大降低工程造價(jià)。但水土流失較嚴(yán)重，因此，在方案設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)當(dāng)充分利用上述優(yōu)勢(shì)條件，克服不良影響，進(jìn)行多方案比較，做到安全、經(jīng)濟(jì)、適用、美觀。（3）地震地震烈度6級(jí)。地勢(shì)西高東低。 ℃，無(wú)霜期252天，是全省熱量資源最豐富的縣份之一。氣候：屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。鎮(zhèn)區(qū)離縣城20公里，距安慶市區(qū)僅45公里，三縱六橫的交通網(wǎng)絡(luò)凸現(xiàn)了無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和良好的發(fā)展環(huán)境。全鎮(zhèn)國(guó)土面積122平方公里，總?cè)丝?萬(wàn)余人，轄16個(gè)行政村。55′，縣城位于縣域的南部。26′，東經(jīng)116176。地跨北緯30176。第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件詳見(jiàn)市場(chǎng)分析中房地產(chǎn)政策分析。新建高層5棟5+1F的多層住宅。（其中地下車(chē)庫(kù)4166平方米）。 但是本項(xiàng)目也存在著很多的風(fēng)險(xiǎn)，面對(duì)國(guó)家的進(jìn)一步宏觀調(diào)控、物價(jià)的持續(xù)上漲、競(jìng)爭(zhēng)的逐漸激烈，開(kāi)發(fā)商機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，所以擁有良好的管理體制、獨(dú)特的營(yíng)銷(xiāo)理念、充分的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，把握市場(chǎng)、提高自身產(chǎn)品質(zhì)量，是房地產(chǎn)公司在行業(yè)里安身立命的法寶。 小區(qū)在滿(mǎn)足最基本的生活設(shè)施外，在配套上加入許多高科技元素，使人們的生活更方便。％以上，從現(xiàn)在市場(chǎng)行情看屬于較高的，項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃新穎，宜人宜居，給人一種溫馨、舒適、浪漫的感受。通過(guò)SWOT理論對(duì)項(xiàng)目的分析，可以看到，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)明顯：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯基礎(chǔ)設(shè)施齊全、環(huán)境良好、秩序穩(wěn)定、宏觀條件更是優(yōu)越。主要是解決項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。物價(jià)水平增漲過(guò)快也加大了項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理規(guī)范。小區(qū)內(nèi)除了最基本的基礎(chǔ)設(shè)施外，還增加了許多科技因素如：寬帶入戶(hù)、有線電視、門(mén)禁系統(tǒng)等。城鎮(zhèn)管理日趨規(guī)范，組建了市政中隊(duì)和環(huán)衛(wèi)隊(duì)，鎮(zhèn)區(qū)臟亂差現(xiàn)象得到有效治理，居民生活質(zhì)量達(dá)到新高，新農(nóng)村建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，花園村、童嶺村被確定為“百鎮(zhèn)千村”示范村，武昌、毛安、龍口等村的新農(nóng)村建設(shè)。鎮(zhèn)區(qū)離縣城20公里，距安慶市區(qū)僅45公里，三縱六橫的交通網(wǎng)絡(luò)凸現(xiàn)了無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和良好的發(fā)展環(huán)境。在這里居住的人們既能感受到城鎮(zhèn)里的繁華，又能體會(huì)到周?chē)h(huán)境的優(yōu)雅。鎮(zhèn)內(nèi)市政設(shè)施配套齊全，鎮(zhèn)區(qū)街道路面全部實(shí)現(xiàn)了綠化、亮化。省道安九路與縣城主動(dòng)脈窩甘線呈“十”字型從集鎮(zhèn)中心穿越而過(guò)，鎮(zhèn)村道路四通八達(dá)。2009年6月被省政府列為全省擴(kuò)權(quán)強(qiáng)鎮(zhèn)試點(diǎn)鎮(zhèn)。當(dāng)前，望江房地產(chǎn)供銷(xiāo)情況如下圖所示：區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于望江縣高士鎮(zhèn)高士街東側(cè)。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度是今年中央宏觀調(diào)控的一個(gè)重點(diǎn)，政策收緊傾向明顯。因此，政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的上會(huì)采取相對(duì)保守的措施，最終還是要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。目前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控處于進(jìn)退兩難的境地。商品房具有“保值增值”的特性，而且土地作為稀缺資源，調(diào)控供給的手段有限；三是房地產(chǎn)涉及廣泛的利益群體。從已往房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在“越調(diào)控越漲”的現(xiàn)象。房地產(chǎn)調(diào)控力度將進(jìn)一步加大自去年年底以來(lái)，雖然中央和地方先后出臺(tái)了一系列政策，市場(chǎng)成交量有所下降，但房?jī)r(jià)仍舊上漲較快。第四，市場(chǎng)上投資、投機(jī)型購(gòu)房需求的明顯增加，將進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)的上漲又再吸引投資。房?jī)r(jià)的大幅上漲，特別是大中城市房?jī)r(jià)的上漲，意味著財(cái)富以貨幣和資產(chǎn)的形式向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、居住環(huán)境較好的城鎮(zhèn)聚集，向高收入者聚集，將進(jìn)一步拉大收入差距。其次，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快將擴(kuò)大地區(qū)之間和居民之間的貧富差距。20002009年，%，%。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲可能成為影響我省經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的不確定因素。四是皖江城鎮(zhèn)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)建設(shè)，以及合肥、馬鞍山兩市加入長(zhǎng)三角城鎮(zhèn)群，都將進(jìn)一步推動(dòng)市場(chǎng)需求。二是目前我國(guó)投資渠道相對(duì)狹窄，加上近年來(lái)房?jī)r(jià)只漲不跌，投資者更青睞于投資房地產(chǎn)市場(chǎng)。其次，市場(chǎng)需求仍在快速增長(zhǎng)。2009年，%，%。普通住房供應(yīng)嚴(yán)重不足，是造成房?jī)r(jià)居高不下的重要原因?！笆濉逼陂g，不計(jì)算房屋自然折舊、毀損以及由于拆遷而產(chǎn)生的被動(dòng)需求，預(yù)計(jì)，年均需求2600萬(wàn)平方米左右，是“十一五”。從安徽省房地產(chǎn)需求預(yù)測(cè)看，1994—2004年間，安徽省近十年?，F(xiàn)在，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積僅為25平方米；，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平，剛剛達(dá)到中等收入國(guó)家20世紀(jì)90年代初的水平。 未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)從國(guó)際對(duì)比看，世界各發(fā)達(dá)國(guó)家和比較發(fā)達(dá)國(guó)家人均住房建筑面積大約為35平方米，如20世紀(jì)90年代初，美國(guó)的人均住房建筑面積是60平方米，英國(guó)、德國(guó)、法國(guó)均為37—38平方米，日本是31平方米。房地產(chǎn)市場(chǎng)將在2008年的市場(chǎng)調(diào)整之后，包括消費(fèi)者預(yù)期的調(diào)整、房屋結(jié)構(gòu)的調(diào)整。進(jìn)一步加大了住房需求。經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了擴(kuò)張空間；城鎮(zhèn)居民收入水平有了較大提高，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)轉(zhuǎn)型，將較大幅度地提高住房消費(fèi)在居民消費(fèi)中的比例，增加住房消費(fèi)的總量。 房地產(chǎn)潛在需求依然旺盛，但有效需求增長(zhǎng)不會(huì)太快由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，2007年房?jī)r(jià)漲幅同比放緩，2008年出現(xiàn)小幅回落。房?jī)r(jià)一路上漲。房產(chǎn)供求關(guān)系明顯改善?！笆濉焙汀笆晃濉逼陂g，作為安徽省新一輪經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)，保持著較快的發(fā)展勢(shì)頭。與全國(guó)相比。但隨著銷(xiāo)售價(jià)格的快速上漲，市場(chǎng)需求有所回落。居民購(gòu)房意愿仍舊保持高位，但有所放緩。商品房銷(xiāo)售均價(jià)月度漲幅從09年以來(lái)基本維持在11%左右，2010年到11月份，漲幅明顯加速。隨著房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，在旺盛的需求帶動(dòng)和充足的資金支持等因素綜合影響下，全省商品房銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)走高。今年1—2月份，%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。開(kāi)發(fā)投資呈加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)同時(shí)帶來(lái)的是銷(xiāo)售額的快速增加，110月份，%，其中%、%%。商品房銷(xiāo)售持續(xù)升溫，增速呈逐步加快之勢(shì)2007年110月份，%，%；，%。從各項(xiàng)資金來(lái)源看，同比增長(zhǎng)57%，%；，%；，%；，%。土地購(gòu)置面積較快增長(zhǎng)，土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度加快自2007年6月以來(lái)，全省土地購(gòu)置面積扭轉(zhuǎn)了同比下降的局面，增幅逐月提高，%；，增長(zhǎng)57%，%。2007年110月份，同比增長(zhǎng)13%。施工竣工面積平穩(wěn)增加2007年110月份，%，增長(zhǎng)19%。分投資用途看，住宅投資居主導(dǎo)地位。2008年110月份，增長(zhǎng)3%。開(kāi)發(fā)投資平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，住宅投資居主導(dǎo)地位近年來(lái)，安徽省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持著快速增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)，各年各月的同比增速比較平穩(wěn)，基本保持在40%左右。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用。加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。其他城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。同時(shí)，會(huì)議確定了5項(xiàng)政策措施。房產(chǎn)稅的推出增加了房產(chǎn)的持有成本，能有效抑制投資和投機(jī)需求。國(guó)務(wù)院原則同意在部分城鎮(zhèn)開(kāi)展房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作。目前，央行已連續(xù)三次加息和八次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，%的歷史高位。當(dāng)?shù)貞?hù)籍家庭限購(gòu)第三套房，擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍家庭，無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社保繳納證明的，均被納入限購(gòu)范圍內(nèi)。其次，在金融政策方面，強(qiáng)化了差別化住房信貸政策，二套房首付款比例提至六成，再次加強(qiáng)了對(duì)投資及投機(jī)購(gòu)房的控制。當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的新特點(diǎn)“新國(guó)八條”相對(duì)于此前兩輪調(diào)控，最大的特點(diǎn)是“抬高門(mén)檻，強(qiáng)化力度”，以抑制過(guò)度消費(fèi)和投資需求。隨著“新國(guó)8條”的頒布實(shí)施，安徽省人民政府發(fā)布了《安徽省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，制定了“新國(guó)8條”的實(shí)施細(xì)則。⑶加強(qiáng)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)。要充分發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃的調(diào)控作用，在城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃中，要合理確定各類(lèi)房地產(chǎn)用地的布局和比例，優(yōu)先落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房、危舊房改造和城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷安置用房建設(shè)項(xiàng)目，合理配置市政配套設(shè)施。市、縣人民政府要編制并及時(shí)修訂完善房地產(chǎn)業(yè)和住房建設(shè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)。⑷加快房地產(chǎn)信用建設(shè)。⑵加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理。⑶加快房地產(chǎn)交易中心建設(shè)。采取有效措施，進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)⑴調(diào)整有關(guān)收費(fèi)政策。⑵落實(shí)資金，兌現(xiàn)住房補(bǔ)貼。完善住宅性能認(rèn)定、住宅 產(chǎn)品認(rèn)證和淘汰制度，保證住宅質(zhì)量。各地要積極營(yíng)造平等競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，支持有資信和品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)兼并、收購(gòu)和重組等形式，形成有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)，提高產(chǎn)業(yè)集中度。新的住宅小區(qū)建設(shè)要注重生態(tài)環(huán)境建設(shè)和住宅內(nèi)部功能設(shè)計(jì)，完善各類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，提高住宅綜合質(zhì)量，營(yíng)造優(yōu)美的人居環(huán)境。⑵堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工。鼓勵(lì)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)危舊房改造，加快舊城區(qū)成街成片改造，做到統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一配套，嚴(yán)格控制零星建設(shè)。努力提高住宅建設(shè)水平，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化⑴堅(jiān)持綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。⑷建立和完善廉租住房制度。各地要根據(jù)居民住房狀況和收入水平的變化，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房年度供應(yīng)量。優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，優(yōu)先滿(mǎn)足普通商品住房建設(shè)合理發(fā)展的用地要求，合理確定普通商品住房用地在年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)計(jì)劃中的比例。各地各有關(guān)部門(mén)必須遵循市場(chǎng)規(guī)律，堅(jiān)持住房市場(chǎng)化方向，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用；堅(jiān)持以需求為導(dǎo)向，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿(mǎn)足不同收入家庭的住房需要；堅(jiān)持深化改革，不斷消除影響居民 住房消費(fèi)的體制性和政策性障礙，加快建立和完善全省住房保障制度；堅(jiān)持