【正文】 597 15000 895二層 20% 277 8000 2215% 482 2200 106小計 60096 18844100% 293705 3000 88111一層 100% 2983 15000 4474二層 100% 1383 8000 1106車庫商業(yè)商業(yè)車庫住宅住宅住宅車庫商業(yè)車庫商業(yè)住宅合計2020 年2020 年2020 年2020 年住宅商業(yè) 2．據(jù)此編制收入、利潤及貸款償還表如下： 資金來源及貸款償還表工程支出 稅費 銷售費用 財務(wù)費用 小計2020 年 0 0 148 25102 25102 350002020 年 4685 0 0 370 25324 20639 202002020 年 28107 0 0 370 12847 152602020 年 23424 0 0 296 8614 148102020 年 18844 0 0 148 8466 10378 350002020 年 18844 0 0 148 4307 14537 20200小計 93904 83179 0 0 9245 55000 55000年份 銷售收入總支出毛利 貸款 償還貸款 通過上述相關(guān)分析，還清全部貸款時間為 2020年（即 4 年零 7個月，含建設(shè)期 ）。.能實現(xiàn)銷售收入期望 93904 萬元，能實現(xiàn)利潤 萬元 。,二層178。商業(yè)用房 178?？射N售面積為 178。 ： （因本項目系代建安置房，稅費及營銷費用暫不計算） 銀行貸款利息： 三年貸款利息 =55000 萬元 % 3年＝ ： 1+2+3=83179+＝ 。 九、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測 （一）銷售收入預(yù)測 1．銷售收入估算如下： 本項目總建筑面積 ，按不同銷售單價分別計算其銷售收入： 用途 樓層 建筑面積 銷售單價 銷售總價高層住宅 293, 3000 88,111一層 2, 15000 4,474二層 1, 8000 1,106車庫 9, 2200 212保留面積 建筑面積合計 307,其中：可銷售面積 307, 93,904商業(yè)用房 銷售收入合計： 93904萬元，其中車庫按 10%銷售率估計。 其中： (1)T11/03地塊： 地塊面積： 29052 平方米 覆蓋率： ≤ % 容積率： ≤ % 綠化率： ≥ % 建筑面積： 平方米 (2)T31/02地塊 : 地塊面積： 9055平方米 覆蓋率： ≤ % 容積率： ≤ % 綠化率： ≥ % 建筑面積： 平方米 (3)T33/03地塊 : 18 地塊面積： 23611 平方米 覆蓋率 ： ≤ % 容積率： ≤ % 綠化率： ≥ % 建筑面積： 平方米 (4)T711/03地塊 : 地塊面積： 12566 平方米 覆蓋率： ≤ % 容積率： ≤ % 綠化率： ≥ % 建筑面積： 平方米 (5)T712/03地塊 : 地塊面積： 14007 平方米 覆蓋率： ≤ % 容積率： ≤ % 綠化率： ≥ % 建筑面積： 平方米 八 、投資估算和資金籌措 整個項目開發(fā)建設(shè)資金的投入采取分批投入的方式，即根據(jù)工程進(jìn)度和 實際需要，分次貸款分次投入，并強(qiáng)化營銷推廣，實現(xiàn)先期強(qiáng)勢銷售，保證快速回收房款，以加速資金周轉(zhuǎn)，加快工程進(jìn)度，減少資金占有時間和數(shù)量，提高 19 資金使用效率，最終實現(xiàn)快速、高效完成整個項目的建設(shè)，實現(xiàn)開發(fā)的預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益。 七、規(guī)劃設(shè)計方案的基本原則、要點和確定 項目的平面布置（見規(guī)劃設(shè)計方案的總平面圖） 項目 建設(shè)規(guī)模及技術(shù)指標(biāo)： 本項目 占地 總 面積為 88291㎡ 平方米，總建筑面積約為 ,其中 :地上建筑 總面積為 ； 地 下建筑面積： 。 康居： 要求我們的戶型設(shè)計不能太差，要做出品質(zhì)感 人性： 要求我們的戶型在采光、通風(fēng)、動線、健康生態(tài)上關(guān)懷居者 功能 ：要求我們充分考慮目標(biāo)客群的家庭結(jié)構(gòu)和生活特性 尺度： 要求我們精心把握尺度，不浪費空間，有效控制總面積 戶型配比（建面面積）： 60 平米兩房兩廳 10% 80 平米兩房兩廳 20% 100105 平米三房兩廳 40% 118~130 平米三 房兩廳 20% 140153 平米四房兩廳 10% 17 六 、價格定位 以重慶市物價局核定的價格為準(zhǔn)。 四 、可參與性社區(qū)功能性配套設(shè)施定位 定位關(guān)鍵詞“健康、經(jīng)濟(jì)、適用、普遍性” 從關(guān)懷住區(qū)居民的生活及成本控制雙向考慮，我們的配套設(shè)施不能單一、要豐富；不能昂貴、但要適用。建筑色彩以復(fù)合灰調(diào)色為主，避免過于飽和的色彩體系（原色、間色），主 色相度控制在 90 度以內(nèi)，明暗對比度在4080 度區(qū)間。 三 、建筑風(fēng)格定位： 建筑風(fēng)格建議 定位為現(xiàn)代簡約主義。從而建立一個西部的錦繡品牌。 五、 本 項目的定位 一、 核心概念定位： “錦繡新城，錦繡生活” ? 沒有一個錦繡新城（指西部新城），本項 目的區(qū)位價值便無從體現(xiàn)。這是本項目的重大市場機(jī)會點，正是因為這樣的市場空白存在，才會出現(xiàn)目前 該區(qū)域內(nèi)“茂余花園”項目 預(yù)登記客戶迅速超出開發(fā)供應(yīng)量的局面。 西部住宅物業(yè)的普遍 性問題： ●規(guī)劃布局散亂 ,小區(qū)不封閉； ●建筑外立面設(shè)計粗放、品味差、功能不齊； ●入戶單元及梯道設(shè)計及為粗糙，用材粗糙，做工粗糙； ●談不上園林景觀設(shè)計，僅為社區(qū)基本綠化； ●公共功能配套設(shè)施極為簡陋； 15 ●基本沒有物業(yè)管理，保安狀況差； ●社區(qū)商業(yè)配套業(yè)態(tài)十分單一，僅滿足最低層次的生活需要； 綜上所述，西部現(xiàn)有的開發(fā)住宅物業(yè)是根本達(dá)不到“康居”要求的，僅為滿足城鎮(zhèn)最低質(zhì)人口的住宅需 求。 我們可以預(yù)測：未來若干年內(nèi)，西部及渝西走廊將會成為一片統(tǒng)籌發(fā)展的新興都市集群，其繁華程度不會亞于今天的沙坪壩。 ? 歷史上，三個版塊的制造產(chǎn)業(yè)就從未分離過，比如壁山 — 青杠、青木關(guān) —鳳凰地區(qū)的汽、摩配件制造流向沙坪壩的雙碑，九龍坡的雙山工業(yè)園等。 ● 該區(qū)域 近期重點建設(shè)一覽表： 城 區(qū) 建 設(shè) 設(shè) 虎溪 —— 陳家橋片區(qū) 1．大學(xué)校園 2．陳家橋商業(yè)區(qū)擴(kuò)展 3．大學(xué)園區(qū)文體共享區(qū) 4．虎溪及陳家橋移民安置 西永 —— 土主片區(qū) 1．西永城區(qū)擴(kuò)展及商業(yè)中心區(qū)起步區(qū)建設(shè) 2．移民安置 3．科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)首期建設(shè) 回龍壩組團(tuán) 1．回龍壩城區(qū)擴(kuò)展 2．移民安置 3．加工工業(yè)園區(qū)一期建設(shè) 青木關(guān) —— 鳳凰組團(tuán) 1．青木關(guān) —— 鳳凰城區(qū)擴(kuò)建 2．青鳳工業(yè)園區(qū)一期建設(shè) 曾家組團(tuán) 移民安置及城區(qū) 擴(kuò)建 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 1．遂渝高速公路及配套中梁山隧道 2．重慶市二環(huán)高速公路 3．鐵路集裝箱節(jié)點站一期 4．東西向景觀帶 5．重慶市中環(huán)快速路 6．近期建設(shè)范圍內(nèi)及各組團(tuán)之間主要城市主干道 7．近期建設(shè)區(qū)內(nèi)的城市次干道 8．污水處理廠（陳家橋） 9．規(guī)劃為近期建設(shè)的高位水池、變電站及其他工程管線項目 14 10．垃圾處理場一期 生 態(tài) 環(huán) 境 1．重慶西湖一期建設(shè) 2．白鷺保護(hù)區(qū) 3．寨山坪生態(tài)植物園一期 ? 由于重慶市基礎(chǔ)交通建設(shè)的飛速發(fā)展，三個版塊在未 來三年將穿越兩山一江的阻隔而成為一個完全無逢連接的整體。 13 ② 軌道交通站的設(shè)置：規(guī)劃在土主以西設(shè)立樞紐站。 ? 城市軌道交通： ① 線路規(guī)劃：軌道交通的 道路接口設(shè)在土主隧道，東接井口。 ⑤ 出租車采用定點服務(wù)與路拋制結(jié)合方式，營運站附設(shè)于長途客運站、火車客運站。 ③ 公交首末站場：規(guī)劃在片區(qū)外圍的曾家、青木關(guān)、回龍壩及西永的邊緣設(shè)立四個公交車輛一般站場。公共交通密度應(yīng)達(dá)到 ～ ／平方公里。青木關(guān) —— 鳳凰組團(tuán)與回龍壩組團(tuán)之間依托現(xiàn)有公路擴(kuò)建進(jìn)行聯(lián)系。 ① 虎溪 —— 陳家橋片區(qū)和西永 —— 土主片區(qū)之間以四條城市主干道相連：東西向景觀帶南北的中北線和中南線兩條城市主干道和北線、 12 南線城市主干道。 ④ 南北向：利用大學(xué)園區(qū)內(nèi)的虎曾路，向南延伸到九龍坡的金鳳和西彭，向北延伸到青木關(guān)和北碚的歇馬。 ② 將重慶市二環(huán)城市快速干道調(diào)整至土主、西永一側(cè)，在白市驛與成渝高速公路立交。 過境道路網(wǎng)絡(luò)布局： 包括東西向、南北向的兩條高速公路和兩縱兩橫的城市骨干道路組成該區(qū)域的對外交通框架。 ? 對外交通： 依托高速公路、鐵路和城市骨干道路組織對外交通。 商業(yè)金融用地： 規(guī)劃在西永 —— 土主片區(qū)東西向景觀帶兩側(cè)安排市級商貿(mào)金融中心； 將陳家橋改造為虎溪 —— 陳家橋片區(qū)商業(yè)服務(wù)次中心 ； 曾家組團(tuán)規(guī)劃為市級旅游服務(wù)接待中心； 其余各組團(tuán)按規(guī)定配套設(shè)置商業(yè)服務(wù)設(shè)施，用 地按城市組團(tuán)級、居住小區(qū)級兩級布置，結(jié)合基層商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點，形成完善的商業(yè)服務(wù)體系。 ⑤ 規(guī)劃城市建設(shè)區(qū)外的農(nóng)村居民點：建議在基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)保留原住區(qū)，不再增加規(guī)模；在其他農(nóng)業(yè)區(qū)域，采用就地發(fā)展控制其 規(guī)模的方式。 ③ 新開發(fā)的居住用地以一、二類居住用地為主，必須按小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)成片開發(fā)，移民安置區(qū)可根據(jù)實際情況適當(dāng)降低至三類。 居住用地： 該區(qū)域的規(guī)劃有如要求： ① 住宅建設(shè)以達(dá)到康居水平為目標(biāo)，提 高住宅的舒適性、安全性，增強(qiáng)住宅的多樣化和可選擇性，遠(yuǎn)期人均居住用地面積達(dá)到 27平方米左右。 西永 —— 土主片區(qū)：以高科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)基地，現(xiàn)代物流中心及重慶市西部新城（西永組團(tuán)）的中心服務(wù)區(qū)。 西永 —土主 虎溪 —陳家橋 青木關(guān)— 鳳凰 回龍壩 曾家 總計 近期