【正文】 唯一的自然風景區(qū)和國家級旅游度假區(qū)—— 佘山風景區(qū)，成為上海天然的頂級別墅區(qū)。 上海別墅市場的區(qū)域分布 整體來看，上海的別墅相對集中在松江、閔行、青浦和浦東南匯四個區(qū)域，這四個區(qū)域的別 墅已占到全市供應總量的 80%以上。 （ 4）投資別墅項目風險凸現(xiàn) 雖然別墅市場前景看好，但若出現(xiàn)供 求比例失恒的局面或宏觀經(jīng)濟形勢的波動，別墅市場最先遭殃，據(jù)了解去年上市的別墅項目已有一些出現(xiàn)銷售阻力，別墅市場若沒有特色、沒有創(chuàng)新、沒有文化、靠簡單的復制，則市場前景不容樂觀。佘山腳下的上海紫園最高定價達到 億人民幣，豪宅天價紀錄再度刷新，并且這幢頂級豪宅已經(jīng)被訂走。在高檔別墅走俏的同時，郊縣邊遠地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類型中總價在 70— 150 萬元 /棟左右的經(jīng)濟型別墅，因走中低價位路線，迎合了部分消費者的需求而同樣俏銷。 （ 2）高、中、低不同檔次別墅滿足市場需求。除了一些開發(fā)商開發(fā)別墅項目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場。從幾十萬的排屋，到幾百萬甚至幾千萬的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場、不同需求的物業(yè)品類體系。 0%5%10%15%20%25%30%35%1998年 1999年 2020年 2020年 2020年別墅物業(yè)的銷售面積占住宅開發(fā)面積的百分比 另一方面，市場形成了有效供應。另外，從 2020 年土地出讓面積的容積率來看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢。 第三階段：別墅供應放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來； 2020 年 — 至今 一方面，別墅供應放出巨量。近三、四年來上海的房地產(chǎn)市場特別是住宅市場得到了迅猛發(fā)展，同時也帶動了別墅市場的復蘇。直到近來稍有好轉，去年的外銷別墅的空置率仍有 30%左右。 外銷別墅基本集中在兩個區(qū)域：長寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國路一帶 其中長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之間就分布 有二十多個外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成熟，外銷別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標市場有局限性。 二、上海市別墅市場整體分析 上海別墅市場回顧和展望 ? 上海別墅市場發(fā)展的三個階段 從九十年代初上海的第一批別墅誕生開始，上海別墅伴隨著宏觀經(jīng)濟和上海樓市的起伏，走過了出生、成長、調(diào)整、放量的一個中長期過程。商品住宅的結構性矛盾未能徹底緩解，低端產(chǎn)品依舊處于供不應求的矛盾之中。土地二級市場中潛在的開發(fā)能量在目前市場量增價升的形勢下會進一步得到釋放。上海 GDP 的增長目標，現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資建設規(guī)模的高位性決定2020 年供應量繼續(xù)上行。 歷季來各類商品房成交均價走勢 成交均價：元 /平方米 2020 年 第一季度 增幅 第二季度 增幅 第三季度 增幅 第四季度 增幅 商品房平均 4738 % 4710 % 4820 % 5213 % 其中：住宅 4596 % 4651 % 4763 % 5100 % 辦公樓 9750 % 6189 % 5986 % 7907 % 商業(yè)用房 8295 % 6936 % 6727 % 7268 % ? 二手房交易速率明顯趨緩，交易價格走勢堅挺 二手房在前幾年高速高位地交易放量后， 2020 年，雖然交易總量達 1790 萬平方米，但同比增幅明顯低于新盤，并在第三季度首次出現(xiàn)整個年度總的季度性回落，最后一個季度由于上海市申博成功消息的強烈刺激使二手房成交的量價重回高位。 20 01 年與20 02 年購房者結構比較0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%上海市居民 外地人市 境外人士2020年2020年 ? 2020 年新盤整體價格水平繼續(xù)上移 自 2020 年第四季度樓價躍上一個新的臺階后， 2020 年各季價格增幅逐季遞增，反映出新盤供不應求和整體品質(zhì)的不斷提升的程度。 購房者結構：上海市居民購房套數(shù)占總量比例明顯下降，從 83%下降到 77%，相反，外地人士和境外 人士購房比例則相應上升，其中，外地人市購房比例由 %上升至 %，境外人士的比例則從 %升至 %。 2020 年各季和逐季累計供求對比情況（單位：萬平方米） 2020 年 商品房批準 預售面積 商品房預售 登記面積 批準面積比 登記面積 各季 第一季度 1: 第二季度 1: 第三季度 1: 逐季累計 1— 3月份 1: 1— 6月份 1: 1— 9月份 1: ? 成交量高位擴張，成交結構窄幅變動 2020 年，在全國各地樓市普遍低走的同時，上海樓市一片飄紅，伴隨著商品房預售成交量的高位擴張，其成交結構悄然發(fā)生變化。2020 年，商品房供應量逐季上揚，第一季度上市量 466 萬平方米，第二季度 672萬平方米，第三季度 713 萬平方米，第四季度 825萬平方米。 由于東海別墅項目目前為現(xiàn)房轉讓，故項目本身積留了許多不利于營銷的問題，但通過對項目的改建及包裝，市場前景依舊看好。 四、項目的初步評估 東海別墅項目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，周邊配套較為完善，私家車交通方便，但南翔鎮(zhèn)及嘉定區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場不被消費者認可。 今后南翔星城居住區(qū)項目完善的配套可供使用。 ? 醫(yī)療 南翔的醫(yī)療衛(wèi)生條件優(yōu)越，南翔醫(yī)院屬二級醫(yī)院，各類科室齊全，擁有 200個床位的住院部。鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)建有中小學 8所。 據(jù)悉不久后 南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府前的道路上會 加設公交巴士；此外，由于項目附近的 南翔星城居住區(qū)項目的啟動，嘉定區(qū)政府允諾將引進公交車和輕軌， 屆時將可以借用 。 ? 交通出行： 周邊有包括 高等級 滬嘉高速公路 在內(nèi)的四條重要道路（ 滬嘉高速公路， 204國道，新翔黃公路，豐翔路 ），目前無公交車經(jīng)過項目地塊，只有走到南翔鎮(zhèn) 古猗園 路 才有大巴。 ? 小區(qū)大門與主干道之間有一約長 100 米、寬 10 米的小道，小道北面圍墻后的爛尾別墅影響進出小區(qū)的視覺美感。小區(qū)內(nèi)尚無有線電視、寬帶、等配套。 ? 小區(qū)內(nèi)道路鋪設路面磚，小區(qū)入口大門非常簡陋。其他戶型結構無明顯缺陷。 鋁合金窗戶，實木大門顯得非常陳舊、檔次很低。 東海別墅可轉讓獨立別墅戶型面積配比表 戶型 面積 幢數(shù) 面積比 幢數(shù)比 A 19 % % B 17 % % C 15 % % D 1 % % E 4 % % F 1 % % G 6 % % H 5 % % I 4 % % 合計 72 小區(qū)現(xiàn)狀 ? 英格蘭風格，外墻面為淡黃色毛石材質(zhì)，屋頂為斜屋 面上鋪淺灰色瓦片，鋁合金窗戶，實木大門。 二、項目現(xiàn)狀 項目目前為別墅現(xiàn)房，占地面積 萬多平方米，建筑面積為 萬平方米，容積率為 。 東湖別墅項目占地 萬 平方米 ，建筑面積 萬 平方米。公路方面，距 204 國道 1公里，新翔黃公路連接 312 國道，滬嘉高速公路直達項目，距外環(huán)線僅 1 公里，可直通上海市區(qū)和滬杭、滬寧高速公路。項目周邊路面運輸暢通發(fā)達。 七、嘉定區(qū)政府將引 輕軌 至南翔鎮(zhèn) 最后結論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經(jīng)濟因素對本項目呈現(xiàn)的利好態(tài)勢。物業(yè)類型預計有小高層、多層花園洋房、連排、雙拼和獨棟別墅。 項目以造鎮(zhèn)的思路，將實行統(tǒng)一規(guī)劃，分多期連續(xù)開發(fā)。 “ 格林風范 ” 初步定位為面向全市的高檔、國際化的大型生態(tài)居住社區(qū)，擁有高配套低密度的社區(qū)環(huán)境和深厚的人文底蘊，建成后將成為上海乃至長江三角洲地區(qū)的代表性樓盤。 該項目邀請了國內(nèi)房地產(chǎn)界著名策劃大師王志綱進行整體策劃。該地塊背靠南翔古鎮(zhèn)千年的人文精髓，以滬嘉高速公路為界，北至靜唐路，東至寶翔路，南至豐翔路，是南翔新鎮(zhèn)規(guī)劃中的中心地塊。根據(jù)協(xié)議，格林風范公司在協(xié)議簽署之日一次性支付開發(fā)總費用約 億元，開發(fā)中心在協(xié)議簽署日后 180 日內(nèi)完成首批 800畝土地的前期開發(fā)，并交付土地給格林風范公司，目標地塊剩余土地的前期開發(fā)和土地交付將于2020 年 3 月底前完成。金地集團持有上海格林風范公司 70%股權， ST 嘉寶持有 30%股權。嘉寶集團是嘉定區(qū)唯一一家國有資產(chǎn)相對控股的上市公司，經(jīng)營范圍已拓展至電子、電機、電器、房地產(chǎn)、貿(mào)易等領域。 2020 年《財經(jīng)時報》的“中國房地產(chǎn)上市公司 10 強”排名中，金地集團位列前三名。參與競標的 14家市內(nèi)外大型房地產(chǎn)企業(yè)中，深圳金地（集團）股份有限公司和上海嘉寶實業(yè)（集團）股份有限公司兩家上市公司終于脫穎而出，獲得了南翔星城（一期）項目 開發(fā)權。 南翔星城居住區(qū)項目總規(guī)劃土地面積約 333 公頃，位于嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)東部 ，與本市寶山區(qū)、普陀區(qū)接壤，北至蘊藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬嘉高速公路 。 作為嘉定區(qū)目前最大的房地產(chǎn) 開發(fā)項目，以及整個南翔星城規(guī)劃中最先啟動的項目，南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū) —— “ 格林風范 ” 的啟動標志著嘉定區(qū)房地產(chǎn)業(yè)步入了全新的發(fā)展格局 。 2 年過后上海將作為 F1 世界循環(huán)賽中的一站， F1 賽事雖然一般來說每年在一地只舉辦短短的 3天，但它帶來的人流和商機顯然是巨大的，故對本項目的你好作用是顯而易見的。寬度介于 13 至 20米之間，擁有 15 個不同轉彎半徑的彎道和 9個不同長度的直道，路面高度最大落差約 12米，上升最大梯度為 3%，下滑最大梯度 8%，在上海軟土地基建造如此高難度 、高標準的賽車道，在世界同類賽車場尚無先例?，F(xiàn)在動工的是賽車場主體部分 —— 賽車場區(qū)，占地面積約 平方公里，主要由塞島及其他 9組賽道、主、副看臺、車隊生活區(qū)、維修站、緩沖區(qū)及配套設施等幾個部分構成。市、區(qū)、鎮(zhèn)三級工業(yè)區(qū)和希望、藍天、滬太、徐行等 20 多個私營經(jīng)濟小區(qū)的工業(yè)規(guī)模集聚效應正日益顯現(xiàn)。外商投資企業(yè)和私營企業(yè)的工業(yè)產(chǎn)值分別占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 ％和％。汽車零配件、電子電器、金屬制品、紡 織服裝等重點發(fā)展行業(yè)是工業(yè)經(jīng)濟的支柱，其工業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 ％。河道總長 1800 余公里，平均河網(wǎng)密度為每平方公里 4 公里。全境地勢平坦，東北略高，西南稍低。東與寶山、普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳凇江（蘇州河），與閔行、長寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河，與江蘇省太倉市為鄰。 23′，東經(jīng) 121176。 2020 年仍將是別墅市場發(fā)展的高潮期。成功人士紛紛選擇在上海投資、置業(yè)和安居。由于上海市的 GDP 值已超過 4500 美元，消費方式和消費習慣正處于轉新階段，符合時代需要的新型住宅觀念正逐步被普通購房人士所接受。 上海別墅物業(yè)成交價格走勢0100020203000400050006000700080002020/3Q 2020/4Q 2020/1Q 2020/2Q 2020/3Q 2020/4Q 2020/1Q 2020/2Q 2020/3Q 2020/4Q元/ 平方米 別墅市場的異軍突起，是房地產(chǎn)市場長期培育的結果。 同時，上海市別墅價格大幅上揚。其價格段主要出現(xiàn)在 100—— 200萬元的中低檔別墅區(qū)間。（ 所有數(shù)據(jù)來自上海統(tǒng)計局發(fā)布的《 2020 年上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》和上海房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計資料 ） 2020年三大熱點 —— F1賽車場落戶上海安亭、 2020年世界博覽會落定上海、環(huán)球影城主題公園將在上海浦東三林地區(qū)建設 —— 給上海樓市注入了新的動力，未來幾年的上海樓市將持續(xù)看好。房屋租賃市場交易活躍。存量房產(chǎn)交易穩(wěn)步上升。從銷售看，全年商品房銷售面積 萬平方米，比上年增長 ％，其中商品 住宅銷售 萬平方米，增長 ％。房地產(chǎn)開發(fā)與銷售同步增長。（ 所有數(shù)據(jù)來自上海統(tǒng)計局發(fā)布的《 2020年上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》 ） 二、上海市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，持續(xù)看好 2020 年是上海房地產(chǎn)的大發(fā)展年，樓市各項指標居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、商品房供應量、預售登記面積和商品 房價格水平均不同程度地超過 2020 年全年水平。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長 3％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 10％。全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計算，比上年增長 ％。 2020 年是我國加入世界貿(mào)易組織后的第一年。弓弦是南北交通大動脈 —— 京廣鐵路，滾滾東去的長江則是那支著力待發(fā)的利箭，而上海，這個遠東最大的城市，就位于這支利箭最鋒銳的前沿 。從’ 99《財富》論壇到上海合作組織成立會議，從 APEC 會議到剛剛申辦成功的 2020 年世博會，上海這顆東方明珠正以無法阻擋的魅力成為全世界關注的焦點。 對東 海別墅的改建，是克服各種劣勢條件、與周邊樓盤競爭并取得成功的關鍵。當售價下降 10%、成本上升超過 10%時，項目的銷售凈利率低于 9%，項目的投資回報將受到一定的影響。 第六部分 項目的投資收益分析 一、銷售收入預測 二、別墅成本預測 三、項目利潤測算 利潤指標的測算： 單位毛利 =項目利潤 /銷售面積 = 元 /平方米 單位凈利 =稅后利潤 /銷售面積 = 元 /平