【正文】 陀區(qū)接壤，北至蘊藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬嘉高速公路 。 作為嘉定區(qū)目前最大的房地產(chǎn)開發(fā)項目，以及整個南翔星城規(guī)劃中最先啟動的項目，南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū) —— “ 格林風(fēng)范 ”的啟動標(biāo)志著嘉定區(qū)房地產(chǎn)業(yè)步入了全新的發(fā)展格局 。 2 年過后上海將作為 F1 世界循環(huán)賽中的一站， F1 賽事雖然一般來說每年在一地只舉辦短短的 3 天，但它帶來的人流和商機顯然是巨大的，故對本項目的你好作用是顯而易見的。寬度介于 13 至 20米之間，擁有 15 個不同轉(zhuǎn)彎半徑的彎道和 9個不同長度的直道，路面高度最大落差約 12 米，上升最大梯度為 3%，下滑最大梯度 8%，在上海軟土地基建造如此高難度、高標(biāo)準的賽車道，在世界同類賽車場尚無先例。現(xiàn)在動工的是賽車場主體部分 —— 賽車場區(qū)，占地面積約 平方公里，主要由塞島及其他 9 組賽道、主、副看臺、車隊生活區(qū)、維修站、緩沖區(qū)及配套設(shè)施等幾個部分構(gòu)成。市、區(qū)、鎮(zhèn)三級工業(yè)區(qū)和希望、藍天、滬太、徐 行等 20 多個私營經(jīng)濟小區(qū)的工業(yè)規(guī)模集聚效應(yīng)正日益顯現(xiàn)。外商投資企業(yè)和私營企業(yè)的工業(yè)產(chǎn)值分別占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 ％和 ％。汽車零配件、電子電器、金屬制品、紡織服裝等重點發(fā)展行業(yè)是工業(yè)經(jīng)濟的支柱，其工業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的％。河道總長 1800 余公里，平均河網(wǎng)密度為每平方公里 4公里。全境地勢平坦，東北略高，西南稍低。東與寶山、普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳凇江（蘇州河），與閔行、長寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河，與江蘇省太倉市為鄰。 23′，東經(jīng) 121176。 2020 年仍將是別墅市場發(fā)展的高潮期。成功人士紛紛選擇在上海投資、置業(yè)和安居。由于上海市的 GDP 值已超過 4500 美元，消費方式和消費習(xí)慣正處于轉(zhuǎn)新階段，符合時代需要的新型住宅觀念正逐步被普通購房人士所接受。 上海別墅物業(yè)成交價格走勢0100020203000400050006000700080002020/3Q 2020/4Q 2020/1Q 2020/2Q 2020/3Q 2020/4Q 2020/1Q 2020/2Q 2020/3Q 2020/4Q元/ 平方米 別墅市場的異軍突起，是房地產(chǎn)市場長期培育的結(jié)果。 同時，上海市別墅價格大幅上揚。其價格段主要出現(xiàn)在 100—— 200 萬元的中低檔別墅區(qū)間。（ 所有數(shù)據(jù)來自上海統(tǒng)計局發(fā)布的《 2020 年上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》和上海房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計資料 ） 2020 年三大熱點 —— F1 賽車場落戶上海安亭、 2020 年世界博覽會落定上海、環(huán)球影城 主題公園 將在上海浦東三林地區(qū)建設(shè) —— 給上海樓市注入了新的動力，未來幾年的上海樓市將持續(xù)看好。房屋租賃市場交易活躍。存量房產(chǎn)交易穩(wěn)步上升。從銷售看，全年商品房銷售面積 萬平方米，比上年增長 ％，其中商品住宅銷售 萬 平方米，增長 ％。房地產(chǎn)開發(fā)與銷售同步增長。（ 所有數(shù)據(jù)來自上海統(tǒng)計局發(fā)布的《 2020 年上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》 ） 二、上海市房地 產(chǎn)市場供銷兩旺，持續(xù)看好 2020 年是上海房地產(chǎn)的大發(fā)展年，樓市各項指標(biāo)居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、商品房供應(yīng)量、預(yù)售登記面積和商品房價格水平均不同程度地超過 2020 年全年水平。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長 3％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 10％。全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計算，比上年增長 ％。 2020 年是我國加入世界貿(mào)易組織后的第一年。弓弦是南北交通大動脈 —— 京廣鐵路，滾滾東去的長江則是那支著力待發(fā)的利箭，而上海，這個遠東最大的城市，就位于這支利箭最鋒銳的前沿 。從’ 99《財富》論壇到上海合作組織成立會議，從 APEC 會議到剛剛申辦成功的 2020 年世博會，上海這顆東方明珠正以無法阻擋的魅力成為全世界關(guān)注的焦點。 中國最大的資料庫下載 對東海別墅的改建，是克服各種劣勢條件、 與周邊樓盤競爭并取得成功的關(guān)鍵。當(dāng)售價下降 10%、成本上升超過 10%時，項目的銷售凈利率低于9%，項目的投資回報將受到一定的影響。 第六部分 項目的投資收益分析 一、銷售收入預(yù)測 二、別墅成本預(yù)測 三、項目利潤測算 利潤指標(biāo)的測算： 單位毛利 =項目利潤 /銷售面積 = 元 /平方米 單位凈利 =稅后利潤 /銷售面積 = 元 /平方米 銷售毛利率 =項目利潤 /銷售收入 100%=% 銷售凈利率 =項目凈利潤 /銷售收入 100%=% 核心指標(biāo)的基本要求（參考）：銷售凈利率≥ 9% 四、現(xiàn)金流量測算 內(nèi)部收益率為 %， 核心指標(biāo)的基本要求（參考）： 內(nèi)部收益率≥ 25%。 結(jié)論：東海別墅可實現(xiàn)的均價三大價位：低價位： 4000 元 /平方米，中價位： 4500 元 /平方米，高價位： 5000 元 /平方米。 （ 3）根據(jù)價值要素對比值，結(jié)合各類比別墅項目的均 價，通過算術(shù)平均法推斷出本項目可實現(xiàn)的均價 本項目可實現(xiàn)的均價 =可類比別墅項目的均價 /可類比別墅項目的綜合分值 *100 均價（元 /平方米） 綜合分值 東海別墅可實現(xiàn)的均價（元 /平方米） 東渡園景別墅 3800 92 4130 皇府別墅 3800 95 4000 綠谷別墅 5000 101 4950 美墅 5500 113 4867 康橋半島 5000 110 4545 算術(shù)平均值 4499 東海別墅可實現(xiàn)的均價三大價位：低價位： 4000 元 /平方米，中價位： 4500 元 /平方米，高價位： 5000 元 /平方米。 嘉定區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅 普陀區(qū)： 美墅 南匯區(qū) （ 2）對比并量化本項目同各類比別墅項目各價值要素的對比值 可類比項目的詳細資料見第三部分第三小節(jié)。通過色彩的變化和局部的立面變化增加每幢別墅的可識別性； ? 修復(fù)每幢別墅的大 門，并設(shè)計大門造型； ? 別墅室內(nèi)需要清掃； ? 部分戶型，如戶型 A 的結(jié)構(gòu)設(shè)計需要整改； ? 小區(qū)內(nèi)植被和草坪需要修整； ? 小區(qū)加設(shè)智能化安保系統(tǒng)，并更換物業(yè)管理公司； ? 小區(qū)引入有線電視、寬帶等配套； ? 小區(qū)會所改建為售樓處，提供良好的銷售環(huán)境； ? 清洗游泳池； ? 小區(qū)大門重新設(shè)計并建造； ? 小區(qū)大門與主干道之間的小道圍墻加設(shè)擋板，控制小道的圍墻，創(chuàng)造良好的小區(qū)外部視覺形象； ? 配備一輛看房專車。 二、產(chǎn)品的營銷建議 目標(biāo)客戶層 ? 南翔鎮(zhèn)及所屬開發(fā)區(qū)內(nèi)的中高收入家庭是本項目潛在的購買者； ? 嘉定區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的私營老板是潛在客戶； ? 本市看好南