大盤營(yíng)銷之道1027139578-文庫(kù)吧資料
2025-04-10 13:09本頁(yè)面
【正文】 居住氛圍濃，但可發(fā)展空間小。 ，原有的用地規(guī)劃凌亂，商用，居住，政府用地混雜， 可開發(fā)性低 ，加之 用地成本過高 ，可開發(fā)改造的程度有限。 ?大盤的 持續(xù)推動(dòng)力是未來(lái)的社區(qū)價(jià)值帶來(lái)的產(chǎn)品附加值的提升， 產(chǎn)品素質(zhì)只是必要條件。 當(dāng)時(shí)的深圳還未形成郊區(qū)化住宅浪潮， 郊區(qū)的距離嚴(yán)重制約項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展 規(guī)劃配套未實(shí)現(xiàn) ，社區(qū)吸引力大打折扣 3. 當(dāng)時(shí)的開發(fā)狀態(tài)將維持 5年左右，原有的建筑和環(huán)境， 對(duì)未來(lái)新居民缺乏吸引力 破局 —— 激活社區(qū)的總體戰(zhàn)略“孩子的教育” ? 不可復(fù)制的社區(qū)定位 — 深圳最大的教育人文社區(qū) —— 國(guó)際學(xué)城特色的理想新城鎮(zhèn) ? 持續(xù)發(fā)展的提前考慮 —— 系列的配套配合策略 ? 戰(zhàn)略的第一切入點(diǎn) —— 引進(jìn)名校（清華） 2023 2023 2023 2023 學(xué)校一期 步行廣場(chǎng) 商場(chǎng)引進(jìn) 學(xué)校二期 體育公園綠化 部分體育設(shè)施 青少年宮 生態(tài)公園綠化 銀行郵電等 社區(qū)中心標(biāo)志建筑 社區(qū)文化建筑 體育公園完善 商業(yè)發(fā)展 生態(tài)公園 山體公園 成果 108313000020234000600080001000012023140001 9 9 6 2 0 0 0 年 2023 年月銷售面積 教育先行的推廣 1. 清華落戶 隆重的落戶簽約儀式 設(shè)計(jì)方案出臺(tái) 小學(xué)、初中部墊基儀式 2. ，打動(dòng)市場(chǎng)的，以點(diǎn)帶面的 推廣語(yǔ) “將來(lái)孩子比我強(qiáng)” 推出 學(xué)校移交儀式 發(fā)放首批學(xué)位證明書 正式招生 深圳最佳名校物業(yè)獎(jiǎng) 房交會(huì)設(shè)置招生點(diǎn) 4. 配合教育主體的社區(qū)系列活動(dòng)： ；清華夏令營(yíng) ... 3. 推廣活動(dòng) ?郊區(qū)大盤的距離較遠(yuǎn)，交通與生活的便利性直接影響項(xiàng)目的人氣及競(jìng)爭(zhēng)力 ?社區(qū)價(jià)值體現(xiàn)在未來(lái)的社區(qū)功能配套上，但僅有 齊全的社區(qū)配套在項(xiàng)目的立勢(shì)階段，不足以形成項(xiàng)目擊敗其它大盤的核心競(jìng)爭(zhēng)力， 齊全的社區(qū)功能應(yīng)當(dāng) 有功能核心，有主題， 從而形成社區(qū) 整體功能的差異化和亮點(diǎn)。 2023年對(duì)已入主的業(yè)主調(diào)查， 60％ 客戶對(duì)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的 配套設(shè)施不認(rèn)同 。 以引入名?！扒迦A”為整個(gè)戰(zhàn)略的切入點(diǎn) 。 區(qū)域價(jià)值重新定位 通過打造全新生活方式來(lái)樹立區(qū)域形象，消除區(qū)域陌生感，解決社區(qū)位置相對(duì)偏僻和交通瓶頸的問題 多類型產(chǎn)品組合 戶型跨度 68270平米，產(chǎn)品從小戶型公寓、小高層、“情花”、寬景house與聯(lián)院別墅、到雙拼別墅，打造低密度親地 houses社區(qū) 多類型產(chǎn)品啟動(dòng)，但以高端產(chǎn)品作統(tǒng)領(lǐng) 造城，強(qiáng)化城市屬性，強(qiáng)調(diào)社區(qū)生活體驗(yàn)（萬(wàn)科慣用手法） 建筑創(chuàng)新 Loft、專利產(chǎn)品情景花園洋房、升級(jí)產(chǎn)品寬景 house與聯(lián)院別墅 項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏 啟動(dòng)時(shí)克服區(qū)域陌生感 項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā) 三、大盤的開發(fā)模式 問題 4：大盤的開發(fā)模式有哪些？ 大盤的開發(fā)模式 奧園模式？ 桃源居模式？ ? 深圳－桃源居 —— 第一居所為主的大盤 1. 問題： 單一的“桃源生活”概念無(wú)法形成項(xiàng)目前期銷售的強(qiáng)大推動(dòng)力，前期產(chǎn)品的銷售緩慢，致使資金不足，配套無(wú)法投入，影響項(xiàng)目形象，形成惡性循環(huán) 。二期主要以聯(lián)院 TH、寬景 house、情景花園洋房為主。全景式街鋪、沿湖咖啡廳、灑吧、西餐廳等多種業(yè)態(tài)不僅服務(wù)社區(qū)，而且輻射周邊區(qū)域 三、服務(wù)于片區(qū)的商業(yè)中心在第一期項(xiàng)目中便全部建設(shè)完成，對(duì)于住宅銷售有明顯推動(dòng)作用。 二、商業(yè)街定位：休閑風(fēng)情街。同時(shí)，在前期對(duì)于商業(yè)街進(jìn)行合理規(guī)劃，定向招租，嚴(yán)格控制商家進(jìn)入。 、親地性居住。 萬(wàn)科“城”：配套現(xiàn)行，做足“城市”概念，強(qiáng)調(diào)“城居生活體驗(yàn)” 首先強(qiáng)調(diào)是一個(gè)“城”，有廣場(chǎng)和商業(yè)街，有各色各樣有聲有色的建筑形態(tài)。 后續(xù)的營(yíng)銷中定義區(qū)域價(jià)值 在北京迅速發(fā)展背景下的奧園的“松散型都市社區(qū)”，“一生之城” ，解決社區(qū)位置相對(duì)偏僻和區(qū)域認(rèn)知度低的問題困擾 以高端產(chǎn)品啟動(dòng)，迅速贏得市場(chǎng)認(rèn)可 產(chǎn)品形態(tài)逐漸走低，銷售價(jià)格迅速攀升 運(yùn)動(dòng)資源、教育資源的嫁接 現(xiàn)場(chǎng)展示，強(qiáng)調(diào)實(shí)景生活體驗(yàn) 奧園案例總結(jié) 高標(biāo)準(zhǔn)配套的持續(xù)引進(jìn)（運(yùn)動(dòng)立勢(shì)，教育推動(dòng)） 產(chǎn)品品質(zhì)的不斷提升（密度走低） 區(qū)域價(jià)值攀升（通過區(qū)域營(yíng)銷提升區(qū)域價(jià)值） 項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏 啟動(dòng)時(shí)克服區(qū)域陌生感 項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā) 案例借鑒二：深圳萬(wàn)科城 ?萬(wàn)科城位于深圳龍崗布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)園區(qū)內(nèi)，自駕車通過梅觀高速可在 30分鐘內(nèi)到達(dá)市中心，總規(guī)模 43萬(wàn)平米。運(yùn)動(dòng)主題社區(qū)，運(yùn)動(dòng)是社區(qū)文化傳播的最重要媒介。目標(biāo)客戶分布在全市乃至市外范圍。 項(xiàng)目地處東壩地區(qū)，鄰近國(guó)貿(mào)、亞運(yùn)村、燕莎三大城市核心區(qū)域；城市立體路網(wǎng)，貫通五環(huán)路、朝陽(yáng)北路等路線。 我們需要解決 5萬(wàn)人的居住，約 1000人的工作（物業(yè)、商業(yè)、服務(wù)類）！ 二、大盤的開發(fā)特點(diǎn) 問題 3：大盤的開發(fā)特點(diǎn)有哪些？ 大盤的開發(fā)特點(diǎn) 核心價(jià)值？ 開發(fā)進(jìn)程？ 客戶特征？ 產(chǎn)品特征？ 營(yíng)銷特征？ 大盤的開發(fā)特點(diǎn) 大盤的開發(fā)特點(diǎn) 大盤項(xiàng)目 中、小規(guī)模項(xiàng)目 區(qū)域價(jià)值 滾動(dòng)開發(fā) 主流客戶群 豐富的產(chǎn)品線 形象 內(nèi)容 5年甚至更長(zhǎng)的遠(yuǎn)景描繪 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 規(guī)模開發(fā) 特定細(xì)分市場(chǎng) 相對(duì)單一的產(chǎn)品 相對(duì)實(shí)際的展示 ?主要指標(biāo) : ?占地面積 :60萬(wàn) ?建筑面積 :86萬(wàn) ?容積率 : ?上市時(shí)間 :2023年 6月 ?主要產(chǎn)品結(jié)構(gòu) : ?5層花園洋房 ?79層電梯板式公寓 北京奧林匹克花園， 是東壩第一個(gè) 86萬(wàn)平米低密大盤。 教育服務(wù)面積在 3000060000平米。大盤開發(fā)之道 集團(tuán)營(yíng)銷中心提交 2023年 06月 28日 目錄 1，大盤的定義 2，大盤開發(fā)的特點(diǎn) 3，大盤開發(fā)模式 4，三、四線城市大盤開發(fā)之道 一、大盤的定義 問題 1：什么是大盤？ 大盤的定義 大盤規(guī)模指標(biāo) —— 《 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 》 GB 5018093 2023年修訂版 居住區(qū) 小區(qū) 組團(tuán) —— 戶數(shù)（戶） 1000016000 30005000 300100 人口（人） 3000050000 708015000 10003000 規(guī)模估算 人均 15㎡ 450000750000 100000225
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