【正文】 和高層以 7000元 /平米加贈送面積的方式贏得了市場認可，實現(xiàn)了平穩(wěn)銷售，目前均價價格已達到 8500元 /平米，最高價格達到 15000元 /平米。門口就有 1 22 118路等多條公交路線。北京 ——承德，一小時生活圈指日可待。 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2023年 2023年 2023年9 0 以下 90140 1 4 0 以上高密度住宅頻頻亮相，低密度住宅缺乏 三年內(nèi)各面積區(qū)間比例 第三章區(qū)域房地產(chǎn)特征 ? 客戶特征 –承德市場的高端客戶以本地客戶為主，外地客戶比例在逐年增加 –市區(qū)的客戶以大型企業(yè)的中高層及公務(wù)員居多，包括承鋼、電場、電力局、醫(yī)院等 –下面縣市的客戶以私企老板居多，主要是礦主（鐵礦、金礦、煤礦等） –客戶比例呈啞鈴型結(jié)構(gòu)，頂端客戶群數(shù)量有限 客群呈啞鈴型結(jié)構(gòu)，高端客戶以本地居多 第四章競爭項目分析 2競爭項目分析 第四章競爭項目分析 項目名稱 天山水榭花都 承德世紀城三 期 港灣花園 鳳凰御景 和潤新城 御龍翰府 文軒茗園 陽光四季城 總建面（平米） 23萬 22萬（共 143萬） 11萬 52萬 100萬 50多萬 10多萬 產(chǎn)品類型 別墅，板樓塔 樓 高層、小高層 高層、多層、 別墅 高層、別 墅 高層 高層 高層、多層 高層、多層 容積率 別墅 建筑樓層 1層洋房 7棟；3+1層洋房 4棟；22層兩棟； 1 [1]?12 25層各一棟 25\28\32層高層和 10層小高層 6棟 6層、 6棟 11層、 4棟 17層及 5棟 23層別墅 1 125層 29層 2526層 2733層 27層 層高（米） 戶型面積區(qū)間（平米） 50200 93162 88155 80260 93141 100150 42170 60200 立面風(fēng)格 現(xiàn)代簡約 現(xiàn)代簡約 北美風(fēng)情 現(xiàn)代簡約 現(xiàn)代簡約 現(xiàn)代簡約 現(xiàn)代簡約 立面材料 涂料 涂料 涂料 面磚、涂 料 涂料 涂料 涂料、底部 面磚 涂料 雙橋區(qū)項目概括 建筑風(fēng)格以現(xiàn)代簡約為主，大多無明顯的建筑風(fēng)格特色目前市場上僅天山水榭花都、歐尚風(fēng)景以歐式風(fēng)格為主，定位市場高端 天山水榭花都 陽光四季城 港灣花園 現(xiàn)代簡約為主，大部分無明顯風(fēng)格 – 容積率大多在 ，高層為主，少量項目有低密度產(chǎn)品 – 建筑排布呈陣列式或圍合式 – 大多配以底商及幼兒園等設(shè)施 – 集中商業(yè)較少，僅天山水榭花都規(guī)劃 5萬平米左右商業(yè) 德潤莊園 港灣花園 御龍翰府 以小高層，高層產(chǎn)品為主，容積率略低于主城區(qū) – 戶型較為單一 ? 主要以二居、三居為主，少量項目如天山水榭花都有贈送面積 – 贈送面積戶型受歡迎 ? 客戶注重戶型的性價比優(yōu)勢，喜歡實用面積較大的戶型，如天山水榭花都 90平贈 20平面積的戶型暢銷 – 重視朝向 ? 市場上認可南北向戶型，僅武陽麗園出現(xiàn)純北向戶型，但因其價格較低，固不太敏感。 – 隆基泰禾 實業(yè)集團 ， 以 薄利多銷 項目為主 – 宏達房地產(chǎn) ， 以 中高檔 項目位置 – 鳳凰山房地產(chǎn) ， 以 高端 項目為主 項目名稱 項目規(guī)模（萬平米） 天山水榭花都 23 御龍翰府 105 鳳凰御景 114 陽光四季城 世紀城 120 港灣花園 第三章區(qū)域房地產(chǎn)特征 – 10年市場整體價格達到 5400元 /平米的水平，其價格漲幅較大。 0709年土地供應(yīng)量 萬平米 未來房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮螅顿Y客戶增加 240 第三章區(qū)域房地產(chǎn)特征 第三梯隊 第二梯隊 第一 梯隊 鑫苑、順弛、綠地、建業(yè)等品牌開發(fā)商 金源、布瑞克、漢飛、開元等知名開發(fā)商 其他中小企業(yè) 第一梯隊核心競爭力：品牌、產(chǎn)品創(chuàng)新能力 第二梯隊核心競爭力：對本地市場的把握 ? 處于第一梯隊的外地實力企業(yè)由于產(chǎn)品品質(zhì)較好和創(chuàng)新較多，在鄭州市場上形成了一定程度的品牌知名度，積累了一定品牌價值（天山水榭花都） ? 處于第二梯隊的本地知名企業(yè)由于對本地消費者需求的準確把握，雖然形成了一定的品牌知名度，但是品牌價值較低。 2023年土地供應(yīng)量已經(jīng)達到 240萬平米。 目前房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，在未來規(guī)劃中會向平穩(wěn)發(fā)展階段過渡，土地供應(yīng)量，開工面積，竣工面積都會相對的減少，價格平穩(wěn)。 承德房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段 20234,000US$ 4,0008,000US$ 8,00020,000US$ 0200US$ 啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 人均 GDP和房地產(chǎn)關(guān)系 第二章宏觀環(huán)境分析 宏觀政策影響性有限，承德市場敏感度低 ?政策目的：支持自住，打擊投資 ?加大調(diào)控力度 ?穩(wěn)定房價不力將問責(zé)：將房地產(chǎn)調(diào)控作為考察執(zhí)政的重要因素 ?加快建設(shè)住房信息系統(tǒng)：銀行與住建部聯(lián)合，實行第二套認定標準從嚴，按房不按貸，按家庭認定的原則 ?差別化信貸政策 ?實行更為嚴格的差別化住房信貸政策：增加第二套購房首付比例，實行二套房貸上浮利率 ?高房價地區(qū)三套房停貸：大部分城市停止發(fā)放第三套房貸，打擊投機行為 ?提高購房門檻 ?增加外地人購房難度：部分地區(qū)對不能提供 1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款 ?限制購房：地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù) 響應(yīng)國家號召，積極支持房地產(chǎn)業(yè) ?承德市政策情況 ?總體調(diào)控力度較弱，積極執(zhí)行“三年大變樣”發(fā)展戰(zhàn)略 ?僅執(zhí)行銀行系統(tǒng)內(nèi)部的強制規(guī)定，在其他層面仍有促進房地產(chǎn)利好的相關(guān)政策出臺 ?大力執(zhí)行“三年大變樣”省級發(fā)展戰(zhàn)略，推動舊城改造，進一步擴了城市基礎(chǔ)需求客群 ?限制主城區(qū)供應(yīng)量，信貸政策適當寬松 ?出臺主城區(qū)無新建商品房的政策，一方面限制主城供應(yīng)量，有利于價格水平的提升；另一方面，為新區(qū)的未來發(fā)展奠定了良好的客源基礎(chǔ) ?實行第二套房首付不低于 50%，利率上浮 ；嚴控第三套房貸款，基本不發(fā)放，但目前未出臺如何認定三套房的方式；外地人購房可不提供一年當?shù)丶{稅證明，但需當?shù)厝诉M行擔保并提供收入證明；目前承德尚未限制家庭的購房套數(shù) 第二章宏觀環(huán)境分析 未來房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮螅顿Y客戶增加 ?城市南遷給開發(fā)區(qū)帶來了大量的人口，人口帶動經(jīng)濟，作為未來城市中心，房地產(chǎn)發(fā)展速度會大大增加。房地產(chǎn)價格持續(xù)上浮，價格增長水平遠遠大于同期經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平。 ，購買力不足，但由于老城區(qū)南遷，剛性需求客戶巨多，目前房地產(chǎn)發(fā)展速度高于平常。第二產(chǎn)業(yè)下降 %。 19354 21048 16377 10723 12688 元 承德經(jīng)濟正處于持續(xù)快速發(fā)展階段 2023—2023年承德人均 GDP統(tǒng)計 0501001502002503003504004505002023 2023 2023 2023 2023 2023%%%%%%%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 一產(chǎn)業(yè)增速 二產(chǎn)業(yè)增速 三產(chǎn)業(yè)增速2023—2023年承德產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化 億元 139 98 304 292 9 5 13 二產(chǎn)為主導(dǎo)，三業(yè)發(fā)展滯后，但呈遞增之勢 近 6年，承德固定資產(chǎn)投資增長迅猛，每年增速均保持在 25%以上，且呈加速增長 . 2023年，三大產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重分別變化 %。即零溢價、零成本注冊和零成本審批，這在全國的招商政策中是很少有的 環(huán)首都經(jīng)濟圈，打造大北京 ? 城鎮(zhèn)體系的空間結(jié)構(gòu) – 一核 ? 中心城區(qū) – 三帶 ? 圍場 —隆化 —中心城區(qū) —承德縣 —寬城城鎮(zhèn)帶 ? 豐寧 —灤平 —中心城區(qū) —平泉城鎮(zhèn)帶 ? 興隆 —鷹手營子礦區(qū) —承德縣 —平泉城鎮(zhèn)帶 “一核三帶 ”的城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu) ? 城