【正文】 目錄 第一章：項目概括 第二章：宏觀市場分析 第三章：區(qū)域房地產(chǎn)特征 第四章：競爭項目分析 第五章：區(qū)域未來發(fā)展趨勢 第一章項目概括 第一章項目概括 地塊價值升值空間大 承德位于位于河北省東北部，灤河與武烈河交匯處。西南距首都北京 180公里，距省會石家莊 540公里。北靠內(nèi)蒙古自治區(qū)，東與遼寧省接壤，西鄰張家口市，西南與北京市、天津市毗鄰，東南與秦皇島市、唐山市相連。東西最大橫距 280公里，南北最大縱距 268公里，轄區(qū)總面積 39548平方公里。 本案 承德作為旅游城市，優(yōu)化配置商業(yè)資源，打造成為立足河北東北部，面向京、津、唐，輻射蒙、遼和華北地區(qū)的商貿(mào)流通中心。未來地塊價值發(fā)展空間也是相當大的。 本次市調(diào)的區(qū)域為雙橋區(qū) 雙橋區(qū)是承德市中心區(qū)，西部與雙灤區(qū)毗鄰，西南部與灤平縣交界。境內(nèi)有馳名中外的避暑山莊和外八廟，全區(qū)共轄 6個鎮(zhèn)， 68個行政村， 7個街道辦事， 68個社區(qū)。區(qū)內(nèi)有滿族、回族、蒙古族、壯族、朝鮮族等 25個少數(shù)民族，少數(shù)民族人口為 雙橋區(qū) 在未來的規(guī)劃中，老城區(qū)主要承擔風景名勝和核心旅游職能，南區(qū) (開發(fā)區(qū)）主要承擔政治、經(jīng)濟中心職能，雙灤區(qū)主要承擔工業(yè)中心和附屬旅游區(qū)職能。南區(qū)發(fā)展規(guī)劃期限至 2023年，到規(guī)劃期末，南區(qū)規(guī)劃人口規(guī)模 38萬人，規(guī)劃城市建設(shè)用地面積 。 老城區(qū) 南區(qū) 雙欒區(qū) 人口數(shù) （人） 比重 (%) 2023年 2023年 全 省 71854202 100 100 石家莊市 10163788 唐山市 7577284 秦皇島市 2987605 邯鄲市 9174679 邢臺市 7104114 保定市 11194379 張家口市 4345491 承德市 3473197 滄州市 7134053 廊坊市 4358839 衡水市 4340773 本案 承德市人口變不大，總?cè)丝?，其中農(nóng)業(yè)人口 ，少數(shù)民族人口為 ，作為旅游城市是一個吸引了大量外地中高端客戶的城市，外地車牌轎車在大街上也常見，表明臨沂市場潛在購房人群數(shù)量龐大。 承德人口雖然只占全省 %，但由于承德旅游城市。人口的增長速度不是很明顯，屬于觀光旅游，對當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)帶動不大 觀光旅游對當?shù)禺a(chǎn)地產(chǎn)影響不大 候 雙橋區(qū)處于暖溫帶向寒溫帶過度地帶，屬于溫帶半濕潤半干旱大陸性季風型山地氣候，其氣候特點是冬季寒冷干燥，時間長；春季多風干燥，歷時短；夏季清涼多雨，適宜避暑消夏；秋季天高氣爽，晝夜溫差大，降水年、季變化大。多年平均氣溫 ℃ ，年極端最低氣溫 ℃ ,（出現(xiàn)在1月份），極端最高溫度 ℃ （出現(xiàn)在 7月份） ,全年無霜期 157天。年累積日照時數(shù)為 2903小時。流域內(nèi)多年平均降水量 560毫米，日最大降水量，時最大降水量 52毫米，年內(nèi)雨量主要集中在七、八、九三個月份。 承德的氣候適度，給當?shù)卦炀鸵粋€宜居的生態(tài)城市，必然促進當?shù)氐姆康禺a(chǎn)發(fā)展 溫度適宜 宜居城市 承德有公路向四周輻射，境內(nèi)有 10 11 112國道通過，向北可通往內(nèi)蒙古，向東可達遼寧，西南前往北京，東南則到天津。從北京到承德京承高速只需要 2個小時 ，構(gòu)筑以“一環(huán)八射”（所謂一環(huán)是指市區(qū)周邊高速環(huán)路，八射是指：京承，承唐，承秦，承朝，承津 承圍，承赤，承張）高速公路為核心的綜合交通網(wǎng)絡(luò) 京 承 高 速 四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)直接帶動當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展，為當?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)展起到了鋪墊作用 交通網(wǎng)絡(luò)四通八達為房地產(chǎn)業(yè)做鋪墊 ? 承德歷史 – 承德原名熱河，歷史悠久 ,有著豐富的多民族歷史文化內(nèi)涵 – 自秦漢以來，歷代中央政權(quán)都曾在承德設(shè)立郡、 府、州、縣等行政機構(gòu)；在清雍正元年設(shè)熱河廳，乾隆四十三年改為承德府 – 承德屬河北省省轄市，轄八縣三區(qū)：承德縣、隆化縣、灤平縣、興隆縣、平泉縣、寬城滿族自治縣、豐寧滿族自治縣、圍場滿族蒙古族自治縣和雙橋區(qū)、雙灤區(qū)、鷹手營子礦區(qū) 旅游資源豐富的歷史名城 承德市 1998年底被國家旅游局列入首批中國優(yōu)秀旅游城市，有“紫塞明珠”之稱。我國現(xiàn)存最大的皇家園林 ——避暑山莊（世界文化遺產(chǎn)）。 承德外八廟：是指清朝在承德避暑山莊周圍依照西藏、新疆、蒙古喇嘛教寺廟的形式修建的十二座喇嘛教寺廟群 第二章宏觀環(huán)境分析 第二章宏觀環(huán)境分析 優(yōu)化配置商業(yè)資源打造京、津、唐輻射的商貿(mào)流通中心 承德城市建設(shè)一直囿于避暑山莊周圍約 16平方公里的狹小河谷地帶，城市的“金邊銀角”大都被機關(guān)單位、住宅區(qū)占用，產(chǎn)業(yè)發(fā)展不起來，居民收入提不上去，城市產(chǎn)業(yè)承載力和聚集功能弱化。為此，承德市委市政府決定實施“中疏”戰(zhàn)略：“疏出”機關(guān)、“疏出”企業(yè)、“疏解”住宅、“疏出”人口，使老城區(qū)由過去承擔所有城市功能向功能分區(qū)合理布局轉(zhuǎn)變。 歷史文化名城、溫度適宜、宜居城市 承德是一座美麗的山城。城區(qū)內(nèi)河流交匯、灤河和五烈河交匯，五烈河將承德市一分為二，兩本靠山。四季分明。冬天雖然寒冷，但由于四周環(huán)山，阻滯了來自蒙古高原寒流的襲擊，故溫度要高于同緯度其他地區(qū)；夏季涼爽，雨量集中，基本上無炎熱期 北區(qū) 西區(qū) 南區(qū) 老城區(qū) 承德由老城區(qū)、北區(qū)、西區(qū)和南區(qū)組成，更加有利于老城保護和新區(qū)發(fā)展的組團式城市結(jié)構(gòu)。 北區(qū)南與老城區(qū)相接，北到雙峰寺小東溝，主要職能為休閑度假、會展和現(xiàn)代物流區(qū) 承德醫(yī)藥學(xué)新校區(qū) 普寧寺 北區(qū)因為挨近避暑山莊，主要的職能就是休閑度假，山莊占承德市面積的三分之一，主要為山區(qū)，而且北區(qū)公交較少，配套不完善，不適合宜居。 西區(qū)位于城市西部的雙灤區(qū)，其主要職能是工業(yè)和附屬旅游區(qū) 雙欒區(qū)作為離承德中心最近的一個區(qū)域，由于工業(yè)的發(fā)展使當?shù)貨]有適合宜居的位置，主要的職能是工業(yè)。 中心城區(qū)以老城區(qū)為核心，沿武烈河、灤河向北、向南、向西發(fā)展 老城區(qū)作為承德的市中心，交通配套十分完善，由于開發(fā)較早目前土地十分稀缺，在這個寸土寸金的地方，已經(jīng)批閱住宅用地。老城區(qū)房屋建設(shè)落后，客群南遷，從而可以看出政府對于老城區(qū)開始進行保護措施，重力打造旅游城市。 南區(qū)北起武烈河大橋，南至西營，主要職能為行政辦公、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和教育功能區(qū) 河北民族師范學(xué)院 京承高速 承德大學(xué)城 南區(qū)規(guī)劃將著力解決目前老城保護和新區(qū)建設(shè)、工業(yè)發(fā)展和旅游發(fā)展的矛盾，遷出老城區(qū)全部工業(yè)及南區(qū)部分工業(yè)企業(yè)在距避暑山莊 25公里外的上板城規(guī)劃建設(shè)工業(yè)園區(qū)。使南區(qū)成為一個適合工作，居住的城市。 本案 第二章宏觀環(huán)境分析 ? 環(huán)首都經(jīng)濟圈建設(shè)的總體思路 – 鄰近北京將近 1000公里的范圍內(nèi) ，利用 3到 5年時間，打造環(huán)首都經(jīng)濟圈 ? 包括張家口、承德、廊坊、保定四個地級市，以及涿州市、淶水縣、涿鹿縣、懷來縣、赤城縣、豐寧滿族自治縣、灤平縣、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、廣陽區(qū)、安次區(qū)、固安縣 13個縣（市） ， 這些城市群首尾相連，全長 999． 5公里，面積達到 27060平方公里 環(huán)首都經(jīng)濟圈，打造大北京 環(huán)北京“一小時經(jīng)濟圈” 河北省將通過高鐵 （京沈客運專線） 與北京銜接，北京 10分鐘可到廊坊， 15分鐘到涿州、懷來， 30分鐘到承德，高鐵網(wǎng)將在一年至兩年內(nèi)全部形成 “高鐵時代”的“高鐵經(jīng)濟” 緊緊圍繞建設(shè)“國際旅游城市”總體目標，使城市的交通區(qū)位、土地資源、旅游資源、人文優(yōu)勢得到進一步發(fā)揮和提升，打響“高鐵經(jīng)濟”品牌 空前優(yōu)惠的“特區(qū)政策” 環(huán)首都經(jīng)濟圈將 環(huán)繞北京建成一個全封閉的城市帶。對這個特區(qū)， “ 將給予比深圳更優(yōu)惠的政策 ” 。在規(guī)劃上，將借鑒東京、首爾等首都經(jīng)濟圈的經(jīng)驗，制訂總體規(guī)劃、專項規(guī)劃、控制性詳規(guī)等，預(yù)計將在 2023年 1月底前完成 河北省環(huán)北京 13個縣市，將采用 “ 三零 ” 的方式大搞招商。即零溢價、零成本注冊和零成本審批，這在全國的招商政策中是很少有的 環(huán)首都經(jīng)濟圈，打造大北京 ? 城鎮(zhèn)體系的空間結(jié)構(gòu) – 一核 ? 中心城區(qū) – 三帶 ? 圍場 —隆化 —中心城區(qū) —承德縣 —寬城城鎮(zhèn)帶 ? 豐寧 —灤平 —中心城區(qū) —平泉城鎮(zhèn)帶 ? 興隆 —鷹手營子礦區(qū) —承德縣 —平泉城鎮(zhèn)帶 “一核三帶 ”的城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu) ? 城市發(fā)展戰(zhàn)略 – 通過“南擴、西進、北延、中疏”帶動城市向南、西、北三個方向發(fā)展，疏解老城區(qū)職能，形