【正文】 開發(fā)，有效提升了板塊居住氛圍。 老港業(yè)態(tài)比例圖服裝22%餐飲31%美容美發(fā)9%電器14%便利店14%其他5%藥店5%商業(yè)環(huán)境分析 老港鎮(zhèn)商業(yè)分析 引領城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 52 1 ① 漁港路 蘆 潮港 業(yè)態(tài) 比例 圖水產52%美容美發(fā)3%餐飲8%超市8%便利店8%其他11%服裝10%? 蘆潮港商業(yè)靠近海邊，主要以水產類銷售為主，呈現(xiàn)商業(yè)街的物業(yè)形態(tài)。 商業(yè)環(huán)境分析 萬祥鎮(zhèn)商業(yè)分析 引領城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 50 ① 老果公路 ② 聯(lián)華超市 書院業(yè)態(tài)比例圖服裝37%餐飲31%黃金2%手機6%其他4%美容美發(fā)4%銀行4%便利店12%商業(yè)街 主要業(yè)態(tài) 檔次 租金 (元/㎡ /天 ) 商用樓層 開間 *進深 主力面積 老果公路 服裝 低檔 1f 4*8 3060㎡ 1 2 ? 萬祥鎮(zhèn)商業(yè)主要分布在三三公路和萬和路上，民宅底商物業(yè)，以服裝餐飲為主，呈現(xiàn)商業(yè)街的物業(yè)形態(tài)。 商業(yè)街 主要業(yè)態(tài) 檔次 租金 (元/㎡ /天 ) 商用樓層 開間 *進深 主力面積 牌樓路 服裝 中檔 1f 4*8 60120㎡ 新場老地坊 服裝 低檔 13f *6 60120㎡ 商業(yè)環(huán)境分析 新場鎮(zhèn)商業(yè)分析 引領城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 48 1 2 ① 永春中路 ② 永春東路 大團業(yè)態(tài)比例圖服裝41%餐飲22%手機11%其他4%便利店8%美容美發(fā)4%婚紗攝影2% 黃金2%銀行4%娛樂2%? 大團商業(yè)主要分布在永春中路上，多以民宅為主，呈現(xiàn)商業(yè)街形態(tài)，多以服裝餐飲為主。 商業(yè)環(huán)境分析 康橋鎮(zhèn)商業(yè)分析 引領城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 46 1 2 ① 六灶影劇院 ② 周祝公路（六灶段） ③ 園林路 商業(yè)街 主要業(yè)態(tài) 檔次 租金 (元/㎡ /天 ) 商用樓層 開間 *進深 主力面積 周祝公路 服裝 中檔 1f 4*6 3060㎡ 園林路 服裝 低檔 1f *3 60120㎡ 六灶 業(yè)態(tài) 比例 圖服裝43%餐飲11%其他17%美容美發(fā)4%銀行3%便利店7%五金4%客房2%手機9%? 六灶商業(yè)主要分布在周祝公路上，多為住宅底商，呈現(xiàn)商業(yè)街的物業(yè)形態(tài)。 商業(yè)環(huán)境分析 周浦鎮(zhèn)商業(yè)分析 引領城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 41 2 商業(yè)分布圖 3 4 5 7 1 8 6 9 10 11 12 13 商業(yè)環(huán)境分析 惠南鎮(zhèn)商業(yè)分析 引領城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 42 商業(yè)環(huán)境分析 惠南鎮(zhèn)商業(yè)分析 引領城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 43 惠南 鎮(zhèn)業(yè)態(tài) 比例 圖服裝56%餐飲14%客房1%網吧1%手機1%黃金2%其他6%眼鏡店3%便利店3%電器1%中介2%美容美發(fā)5%銀行3%娛樂2%商業(yè)街 主要業(yè)態(tài) 檔次 租金 (元 /㎡ /天 ) 商用樓層 開間 進深 主力面積 東門大街 服裝 中檔 1f *8.4 60150 西門大街 服裝 中高檔 12f *12 80160 南門大街 餐飲零售 中檔 1f *8.4 60120 北門大街 餐飲零售 中檔 1f *8.4 50150 人民東路 餐飲 中檔 13f *8 60120 通濟路 餐飲 中檔 1f *6 60120 ? 惠南鎮(zhèn)是整改南匯區(qū)的中心城鎮(zhèn)，是商業(yè)最為繁華的鎮(zhèn)之一，也是本鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的主要消費目的地。就大環(huán)境看，2023年整個南匯地區(qū)將是市場的一大亮點。世博會后，圍繞上海經濟發(fā)展戰(zhàn)略大浦東各項規(guī)劃會開始落實。預測 2023年市場將還會處于調控期，且由房產稅引發(fā)的調控效應可能影響程度將更加深遠。 南匯房地產市場 2023年供求市場分析 引領城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 35 南匯房地產市場 小結 政策層面 區(qū)域層面 ? 根據(jù) 2023年調控政策出臺的頻次及強度來看，政府對于房地產市場的調控決心非常強烈。 2023年舊項目新推上市 約 202300㎡ 區(qū)域內可比項目布魯斯小鎮(zhèn)、匯錦城， 2023年將分別推出 7萬㎡、 9萬㎡，其余均為存量消化，體量較小。 ? 以惠南 0910年成交均價為基準來看，除臨港新城、新場外，板塊 低價競爭優(yōu)勢 較為明顯。 ? 從數(shù)量上來看，周康、惠南板塊、臨港新城位列 新增供應量 前三位，周康、惠南、航頭位列區(qū)域 成交量 前三甲。 南匯區(qū) 0910年住宅市場 價格走勢 南匯房地產市場 2023年供求市場分析 引領城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 32 南匯區(qū) 0910年住宅市場 ?板塊供求面積比較 ? 整體來看， 0910年度， 區(qū)域市場需求大于新增供應。 南匯房地產市場 2023年供求市場分析 引領城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 31 ? 受 08年經濟危機影響及春節(jié)淡季影響， 09年一季度價格表現(xiàn)平淡，但隨著二季度市場的復蘇，區(qū)域價格也在持續(xù)走高， 在 10年 4月沖至最高點， 20400元 /平米； ? 受樓市新政的影響， 4月后價格開始回落，但到 6月，價格又在震蕩中開始回升， 9月份，區(qū)域均價回到 17000元 /平米之上。 南匯區(qū) 0910年住宅供求情況 南匯房地產市場 2023年供求市場分析 引領城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 30 南匯區(qū)域 0910年住宅市場供求比 ? 區(qū)域市場整體呈現(xiàn)供需平衡的態(tài)勢。 南匯房地產市場 政策層面分析 引領城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 29 ? 區(qū)域市場整體呈現(xiàn)供需兩旺的市場態(tài)勢。 判斷二 出租物業(yè)租金將會上行；一方面樓市在目前政策下會在一定時間段內低迷，交投放緩；另一方面房產稅定調是做好積極出臺的準備工作，這些將必然會增加業(yè)主對未來物業(yè)持有成本看漲的預期，而這部分成本肯定會轉嫁給下家，從去年年底到現(xiàn)在租金上漲已經是一個眾所周知的事實了，在目前環(huán)境下，物業(yè)租金繼續(xù)上行是不可避免的趨勢。每個城市都有它的價格梯度線，如果高端的價格梯度線得不到壓制，低端的是不會無端下行，這點相比誰都清楚。所以，政策對于樓市沖擊肯定是比較大的，不排除短期會出現(xiàn) 退房現(xiàn)象 。這也是為什么這幾年上海的改善型需求一直還是比較旺盛原因之一。 判斷三 三套停貸與限購疊加效應殺傷力大，需求短期受抑制，政策對樓市影響大于股市；由于股市事先已經做了利空預期，所以細則出臺后反倒是相對利多。 12 引領城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 27 細則分析 判斷一 從橫向比較來看，細則 低于預期 ；這個政策落地之前行業(yè)內傳播的都是?限購 +房產稅落地?的版本，而本次限購是如實落地，但房產稅只是提及?積極做好試點準備工作?； 判斷二 從政策出臺的時機和調性來看， 相對中穩(wěn) ；由于 11月份即將召開中央經濟工作會議，所以，上海市本次出臺政策在一定程度上也是為了能夠保持以及創(chuàng)造一個相對比較良好的氛圍，原則是價格必須得到控制。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應總量的 70%； 10 規(guī)劃國土資源、建設交通、住房保障房屋管理等部門要加強項目規(guī)劃、建設、預售許可管理，限制拆零申領項目工程規(guī)劃、建設、預售許可。 堅決遏制地價、房價上漲勢頭，加快 保障性住房建設 ，改善居民居住條件； 1 對貸款購買 第三套及以上 住房的， 停止發(fā)放 住房貸款； 2 購首套自住房面積在 90平米（含 90平米）其公積金貸款首付款比例不低于 20%；購 首套自住房 且建筑面積在 90平方米以上 的家庭，住房 公積金貸款 首付款比例 不低于 30%。 二次調控以來，諸多媒體報告上海市場成交依然火爆，從成交的數(shù)據(jù)來看，短期內政策效應尚未顯效，明顯沒有上次調控政策有效。不過從最近一段時間的成交數(shù)據(jù)顯示，本次調控效應遠未體現(xiàn)，市場對于政策的耐受力顯然已經提高。 ?2023年各環(huán)線新建商品住宅的套均總價分別為內環(huán)內 、內中環(huán) 、中外環(huán)、外郊環(huán) 、郊環(huán)外 ，環(huán)比分別上漲了 %、 %、 %、53%和 55%。該周單價在 10萬元 /平方米以上的樓盤個數(shù)較前一周增加 4個，達到 6個，其中浦東陸家嘴板塊的?湯臣一品大廈?成交一套 /平方米房源，創(chuàng)歷史峰值。 月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 成交均價 (元 /平米 ) 17657 17676 18477 19664 17291 15156 15264 17776 19490 19984 ?4月達到上半年的峰值，新調控政策的出臺，市場迅速回落； ?8月底 9月初，在壓抑了 3個月的穩(wěn)定期后，再次爆發(fā)和攀升； ?2023年全年商品房成交均價 21188元 /平米（剔除配套動遷） ，較 2023年上漲 %。 8月 9月 11月 12月 二次調控全面啟動，上海細則出臺，三套房停貸及限購 1套成為亮點。 引領城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 22 南匯房地產市場 2023年住宅市場表現(xiàn) 政策層面分析 2023年市場供求分析 引領城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 23 南匯房地產市場 2023年上海住宅市場表現(xiàn) 為應對 08年底救市政策所引發(fā)的貨幣流通過剩及 09年市場信心恢復等因素而導致的市場過熱現(xiàn)象， 2023年國家宏觀調控全面啟動， 1010年市場大致可被政策劃分為 5個階段。按照上海市人口計算，上海市商鋪約合人均 2平方米。 據(jù)資料顯示，未來兩三年，一批大型商業(yè)設施和國際領先的商業(yè)業(yè)態(tài)正在加速向南匯集聚，2023年 ，南匯區(qū)的 商品銷售總額達到 879億元 ，年均增速為 28%； 社會消費品零售總額 426億元 ，年均增速 30%左右； 批發(fā)貿易總額超過 475億元 ，年均增長 30%左右，大大高于全市商業(yè)發(fā)展平均水平。 近年來，通過 多元化 的商業(yè)發(fā)展，南匯通過家具大賣場、建材市場、大型超市等大型商業(yè)設施建設，形成了一批相對集中、具有一定市場競爭力的 專業(yè)市場 ，形成了一定的商業(yè)輻射能力。 “ 對于本項目來說，抓住這一機遇，在定位上可以為區(qū)域配套為主，并能夠吸引周邊企事業(yè)單位的定點消費。其隨之帶來的相關功能配套與基礎設施的完善，吸引外區(qū)域投資客的介入。 引領城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 19 南匯區(qū)域規(guī)劃 臨港新城 ?臨港利好因素有： “ ?? 區(qū)域產業(yè)升級：產業(yè)區(qū)是現(xiàn)代裝備制造業(yè)的主體部分，并以現(xiàn)代裝備產業(yè)、出口加工和高科技產業(yè)為核心，其中重裝備產業(yè)區(qū)和物流園區(qū)是建設國際集裝箱樞紐港的重要依托，是集倉儲、運輸、加工、貿易、保稅、臨港工業(yè)、分撥、增值和國際商貿功能于一體的國際經貿平臺。主城區(qū)是以 的城市綜合生活服務區(qū)，規(guī)劃面積約為 100平方公里，其中城市建設面積約為 50平方公里，湖中點綴著三座島嶼（星級酒店商務工作之島，娛樂休閑主題公園之島、游艇碼頭體育活動之島），沿湖以環(huán)狀、放射狀的形式向外擴展，形成城市生活環(huán)帶、城市公園景觀環(huán)帶和都市居住生活環(huán)帶，居住人口 50~60萬人。臨港新城是未來上海中心城區(qū)的重要輔城、上海經濟發(fā)展重心東移戰(zhàn)略的大舞臺和后勁所在。臨港新城以獨一無二的區(qū)位優(yōu)勢和戰(zhàn)略地位，成為上海未來發(fā)展最有力的助推器。 南區(qū)占地面積約 15平方公里，由新加坡裕廊國際顧問公司規(guī)劃設計，基礎設施總投資達 23億元， 規(guī)劃了光電子光伏產業(yè)集聚區(qū)、裝備制造產業(yè)集聚區(qū)和生產性服務業(yè)集聚區(qū)三大功能板塊。 園區(qū)以大治河為界分南、北兩大區(qū)域。 公路類型 主要線路 里程（公 里） 高速干線 高速公路 A2公路、 A3公路、 A30公路、A15公路、東海二橋登陸線等 城市快速路 A20公路、兩港大道 其他市級干線公路 主要干線公路 林海公路、南六 — 南蘆公路、申江南路、東大公路以及臨港新城 D2路 次要干線 主要包括下鹽公路、川南奉公 路等 5條 區(qū)級干線公路 主要包括周鄧公路、周祝公路、奉新公路等13條 引領城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 16 南匯區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域企業(yè)和產業(yè)園 行業(yè) 企業(yè) 數(shù) 代表性企業(yè) 電子光伏 11 卡姆丹克太陽能科技、摩波彼克半導體、上曙海太陽能 房地產 5 美邦啟立光電研發(fā)、上海永業(yè)桃源房產企業(yè)有限公司 紡織服裝 20 京藝三寶紡織、凱琳圣紡織、東龍服飾、南泉制衣（上海） 化工 8 雅博色彩科技（上海）有限公司、廣立化學（上海）有限公司 機械設備 32 羅達萊克斯閥門（