【正文】 開發(fā)，有效提升了板塊居住氛圍。 老港業(yè)態(tài)比例圖服裝22%餐飲31%美容美發(fā)9%電器14%便利店14%其他5%藥店5%商業(yè)環(huán)境分析 老港鎮(zhèn)商業(yè)分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 52 1 ① 漁港路 蘆 潮港 業(yè)態(tài) 比例 圖水產(chǎn)52%美容美發(fā)3%餐飲8%超市8%便利店8%其他11%服裝10%? 蘆潮港商業(yè)靠近海邊，主要以水產(chǎn)類銷售為主，呈現(xiàn)商業(yè)街的物業(yè)形態(tài)。 商業(yè)環(huán)境分析 萬祥鎮(zhèn)商業(yè)分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 50 ① 老果公路 ② 聯(lián)華超市 書院業(yè)態(tài)比例圖服裝37%餐飲31%黃金2%手機6%其他4%美容美發(fā)4%銀行4%便利店12%商業(yè)街 主要業(yè)態(tài) 檔次 租金 (元/㎡ /天 ) 商用樓層 開間 *進深 主力面積 老果公路 服裝 低檔 1f 4*8 3060㎡ 1 2 ? 萬祥鎮(zhèn)商業(yè)主要分布在三三公路和萬和路上，民宅底商物業(yè)，以服裝餐飲為主，呈現(xiàn)商業(yè)街的物業(yè)形態(tài)。 商業(yè)街 主要業(yè)態(tài) 檔次 租金 (元/㎡ /天 ) 商用樓層 開間 *進深 主力面積 牌樓路 服裝 中檔 1f 4*8 60120㎡ 新場老地坊 服裝 低檔 13f *6 60120㎡ 商業(yè)環(huán)境分析 新場鎮(zhèn)商業(yè)分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 48 1 2 ① 永春中路 ② 永春東路 大團業(yè)態(tài)比例圖服裝41%餐飲22%手機11%其他4%便利店8%美容美發(fā)4%婚紗攝影2% 黃金2%銀行4%娛樂2%? 大團商業(yè)主要分布在永春中路上，多以民宅為主，呈現(xiàn)商業(yè)街形態(tài)，多以服裝餐飲為主。 商業(yè)環(huán)境分析 康橋鎮(zhèn)商業(yè)分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 46 1 2 ① 六灶影劇院 ② 周祝公路（六灶段） ③ 園林路 商業(yè)街 主要業(yè)態(tài) 檔次 租金 (元/㎡ /天 ) 商用樓層 開間 *進深 主力面積 周祝公路 服裝 中檔 1f 4*6 3060㎡ 園林路 服裝 低檔 1f *3 60120㎡ 六灶 業(yè)態(tài) 比例 圖服裝43%餐飲11%其他17%美容美發(fā)4%銀行3%便利店7%五金4%客房2%手機9%? 六灶商業(yè)主要分布在周祝公路上，多為住宅底商，呈現(xiàn)商業(yè)街的物業(yè)形態(tài)。 商業(yè)環(huán)境分析 周浦鎮(zhèn)商業(yè)分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 41 2 商業(yè)分布圖 3 4 5 7 1 8 6 9 10 11 12 13 商業(yè)環(huán)境分析 惠南鎮(zhèn)商業(yè)分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 42 商業(yè)環(huán)境分析 惠南鎮(zhèn)商業(yè)分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 43 惠南 鎮(zhèn)業(yè)態(tài) 比例 圖服裝56%餐飲14%客房1%網(wǎng)吧1%手機1%黃金2%其他6%眼鏡店3%便利店3%電器1%中介2%美容美發(fā)5%銀行3%娛樂2%商業(yè)街 主要業(yè)態(tài) 檔次 租金 (元 /㎡ /天 ) 商用樓層 開間 進深 主力面積 東門大街 服裝 中檔 1f *8.4 60150 西門大街 服裝 中高檔 12f *12 80160 南門大街 餐飲零售 中檔 1f *8.4 60120 北門大街 餐飲零售 中檔 1f *8.4 50150 人民東路 餐飲 中檔 13f *8 60120 通濟路 餐飲 中檔 1f *6 60120 ? 惠南鎮(zhèn)是整改南匯區(qū)的中心城鎮(zhèn)，是商業(yè)最為繁華的鎮(zhèn)之一，也是本鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的主要消費目的地。就大環(huán)境看，2023年整個南匯地區(qū)將是市場的一大亮點。世博會后，圍繞上海經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略大浦東各項規(guī)劃會開始落實。預(yù)測 2023年市場將還會處于調(diào)控期，且由房產(chǎn)稅引發(fā)的調(diào)控效應(yīng)可能影響程度將更加深遠。 南匯房地產(chǎn)市場 2023年供求市場分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 35 南匯房地產(chǎn)市場 小結(jié) 政策層面 區(qū)域?qū)用?? 根據(jù) 2023年調(diào)控政策出臺的頻次及強度來看，政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控決心非常強烈。 2023年舊項目新推上市 約 202300㎡ 區(qū)域內(nèi)可比項目布魯斯小鎮(zhèn)、匯錦城， 2023年將分別推出 7萬㎡、 9萬㎡，其余均為存量消化，體量較小。 ? 以惠南 0910年成交均價為基準來看，除臨港新城、新場外，板塊 低價競爭優(yōu)勢 較為明顯。 ? 從數(shù)量上來看，周康、惠南板塊、臨港新城位列 新增供應(yīng)量 前三位，周康、惠南、航頭位列區(qū)域 成交量 前三甲。 南匯區(qū) 0910年住宅市場 價格走勢 南匯房地產(chǎn)市場 2023年供求市場分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 32 南匯區(qū) 0910年住宅市場 ?板塊供求面積比較 ? 整體來看， 0910年度， 區(qū)域市場需求大于新增供應(yīng)。 南匯房地產(chǎn)市場 2023年供求市場分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 31 ? 受 08年經(jīng)濟危機影響及春節(jié)淡季影響， 09年一季度價格表現(xiàn)平淡，但隨著二季度市場的復(fù)蘇，區(qū)域價格也在持續(xù)走高， 在 10年 4月沖至最高點， 20400元 /平米； ? 受樓市新政的影響， 4月后價格開始回落，但到 6月，價格又在震蕩中開始回升， 9月份，區(qū)域均價回到 17000元 /平米之上。 南匯區(qū) 0910年住宅供求情況 南匯房地產(chǎn)市場 2023年供求市場分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 30 南匯區(qū)域 0910年住宅市場供求比 ? 區(qū)域市場整體呈現(xiàn)供需平衡的態(tài)勢。 南匯房地產(chǎn)市場 政策層面分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 29 ? 區(qū)域市場整體呈現(xiàn)供需兩旺的市場態(tài)勢。 判斷二 出租物業(yè)租金將會上行；一方面樓市在目前政策下會在一定時間段內(nèi)低迷，交投放緩；另一方面房產(chǎn)稅定調(diào)是做好積極出臺的準備工作，這些將必然會增加業(yè)主對未來物業(yè)持有成本看漲的預(yù)期，而這部分成本肯定會轉(zhuǎn)嫁給下家，從去年年底到現(xiàn)在租金上漲已經(jīng)是一個眾所周知的事實了，在目前環(huán)境下，物業(yè)租金繼續(xù)上行是不可避免的趨勢。每個城市都有它的價格梯度線，如果高端的價格梯度線得不到壓制，低端的是不會無端下行，這點相比誰都清楚。所以，政策對于樓市沖擊肯定是比較大的，不排除短期會出現(xiàn) 退房現(xiàn)象 。這也是為什么這幾年上海的改善型需求一直還是比較旺盛原因之一。 判斷三 三套停貸與限購疊加效應(yīng)殺傷力大，需求短期受抑制，政策對樓市影響大于股市；由于股市事先已經(jīng)做了利空預(yù)期，所以細則出臺后反倒是相對利多。 12 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 27 細則分析 判斷一 從橫向比較來看，細則 低于預(yù)期 ；這個政策落地之前行業(yè)內(nèi)傳播的都是?限購 +房產(chǎn)稅落地?的版本，而本次限購是如實落地，但房產(chǎn)稅只是提及?積極做好試點準備工作?； 判斷二 從政策出臺的時機和調(diào)性來看， 相對中穩(wěn) ；由于 11月份即將召開中央經(jīng)濟工作會議，所以，上海市本次出臺政策在一定程度上也是為了能夠保持以及創(chuàng)造一個相對比較良好的氛圍，原則是價格必須得到控制。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應(yīng)總量的 70%； 10 規(guī)劃國土資源、建設(shè)交通、住房保障房屋管理等部門要加強項目規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售許可管理，限制拆零申領(lǐng)項目工程規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售許可。 堅決遏制地價、房價上漲勢頭，加快 保障性住房建設(shè) ，改善居民居住條件； 1 對貸款購買 第三套及以上 住房的， 停止發(fā)放 住房貸款； 2 購首套自住房面積在 90平米（含 90平米）其公積金貸款首付款比例不低于 20%；購 首套自住房 且建筑面積在 90平方米以上 的家庭，住房 公積金貸款 首付款比例 不低于 30%。 二次調(diào)控以來，諸多媒體報告上海市場成交依然火爆，從成交的數(shù)據(jù)來看，短期內(nèi)政策效應(yīng)尚未顯效，明顯沒有上次調(diào)控政策有效。不過從最近一段時間的成交數(shù)據(jù)顯示，本次調(diào)控效應(yīng)遠未體現(xiàn)，市場對于政策的耐受力顯然已經(jīng)提高。 ?2023年各環(huán)線新建商品住宅的套均總價分別為內(nèi)環(huán)內(nèi) 、內(nèi)中環(huán) 、中外環(huán)、外郊環(huán) 、郊環(huán)外 ，環(huán)比分別上漲了 %、 %、 %、53%和 55%。該周單價在 10萬元 /平方米以上的樓盤個數(shù)較前一周增加 4個，達到 6個，其中浦東陸家嘴板塊的?湯臣一品大廈?成交一套 /平方米房源，創(chuàng)歷史峰值。 月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 成交均價 (元 /平米 ) 17657 17676 18477 19664 17291 15156 15264 17776 19490 19984 ?4月達到上半年的峰值，新調(diào)控政策的出臺，市場迅速回落； ?8月底 9月初，在壓抑了 3個月的穩(wěn)定期后，再次爆發(fā)和攀升； ?2023年全年商品房成交均價 21188元 /平米（剔除配套動遷） ，較 2023年上漲 %。 8月 9月 11月 12月 二次調(diào)控全面啟動，上海細則出臺，三套房停貸及限購 1套成為亮點。 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 22 南匯房地產(chǎn)市場 2023年住宅市場表現(xiàn) 政策層面分析 2023年市場供求分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 23 南匯房地產(chǎn)市場 2023年上海住宅市場表現(xiàn) 為應(yīng)對 08年底救市政策所引發(fā)的貨幣流通過剩及 09年市場信心恢復(fù)等因素而導(dǎo)致的市場過熱現(xiàn)象， 2023年國家宏觀調(diào)控全面啟動， 1010年市場大致可被政策劃分為 5個階段。按照上海市人口計算，上海市商鋪約合人均 2平方米。 據(jù)資料顯示，未來兩三年，一批大型商業(yè)設(shè)施和國際領(lǐng)先的商業(yè)業(yè)態(tài)正在加速向南匯集聚，2023年 ，南匯區(qū)的 商品銷售總額達到 879億元 ，年均增速為 28%； 社會消費品零售總額 426億元 ，年均增速 30%左右； 批發(fā)貿(mào)易總額超過 475億元 ，年均增長 30%左右，大大高于全市商業(yè)發(fā)展平均水平。 近年來，通過 多元化 的商業(yè)發(fā)展，南匯通過家具大賣場、建材市場、大型超市等大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)，形成了一批相對集中、具有一定市場競爭力的 專業(yè)市場 ，形成了一定的商業(yè)輻射能力。 “ 對于本項目來說，抓住這一機遇，在定位上可以為區(qū)域配套為主，并能夠吸引周邊企事業(yè)單位的定點消費。其隨之帶來的相關(guān)功能配套與基礎(chǔ)設(shè)施的完善，吸引外區(qū)域投資客的介入。 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 19 南匯區(qū)域規(guī)劃 臨港新城 ?臨港利好因素有： “ ?? 區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級：產(chǎn)業(yè)區(qū)是現(xiàn)代裝備制造業(yè)的主體部分，并以現(xiàn)代裝備產(chǎn)業(yè)、出口加工和高科技產(chǎn)業(yè)為核心，其中重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)和物流園區(qū)是建設(shè)國際集裝箱樞紐港的重要依托，是集倉儲、運輸、加工、貿(mào)易、保稅、臨港工業(yè)、分撥、增值和國際商貿(mào)功能于一體的國際經(jīng)貿(mào)平臺。主城區(qū)是以 的城市綜合生活服務(wù)區(qū)，規(guī)劃面積約為 100平方公里，其中城市建設(shè)面積約為 50平方公里，湖中點綴著三座島嶼（星級酒店商務(wù)工作之島，娛樂休閑主題公園之島、游艇碼頭體育活動之島），沿湖以環(huán)狀、放射狀的形式向外擴展，形成城市生活環(huán)帶、城市公園景觀環(huán)帶和都市居住生活環(huán)帶，居住人口 50~60萬人。臨港新城是未來上海中心城區(qū)的重要輔城、上海經(jīng)濟發(fā)展重心東移戰(zhàn)略的大舞臺和后勁所在。臨港新城以獨一無二的區(qū)位優(yōu)勢和戰(zhàn)略地位，成為上海未來發(fā)展最有力的助推器。 南區(qū)占地面積約 15平方公里，由新加坡裕廊國際顧問公司規(guī)劃設(shè)計，基礎(chǔ)設(shè)施總投資達 23億元， 規(guī)劃了光電子光伏產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、裝備制造產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)三大功能板塊。 園區(qū)以大治河為界分南、北兩大區(qū)域。 公路類型 主要線路 里程（公 里） 高速干線 高速公路 A2公路、 A3公路、 A30公路、A15公路、東海二橋登陸線等 城市快速路 A20公路、兩港大道 其他市級干線公路 主要干線公路 林海公路、南六 — 南蘆公路、申江南路、東大公路以及臨港新城 D2路 次要干線 主要包括下鹽公路、川南奉公 路等 5條 區(qū)級干線公路 主要包括周鄧公路、周祝公路、奉新公路等13條 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 16 南匯區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域企業(yè)和產(chǎn)業(yè)園 行業(yè) 企業(yè) 數(shù) 代表性企業(yè) 電子光伏 11 卡姆丹克太陽能科技、摩波彼克半導(dǎo)體、上曙海太陽能 房地產(chǎn) 5 美邦啟立光電研發(fā)、上海永業(yè)桃源房產(chǎn)企業(yè)有限公司 紡織服裝 20 京藝三寶紡織、凱琳圣紡織、東龍服飾、南泉制衣（上海） 化工 8 雅博色彩科技（上海）有限公司、廣立化學(xué)（上海）有限公司 機械設(shè)備 32 羅達萊克斯閥門（