【正文】 1020304050602 5 歲及以下 2630歲 3135歲 3640歲 4145歲 4 6 歲及以上2房1 房1 廳1房業(yè)主年齡 * 戶型 C r o s s t a b u l a t i o nC o u n t1 8 7 167 34 9 502 29 13 442 19 8 293 9 2 140 6 4 1015 105 43 16325 歲及以下2 6 3 0 歲3 1 3 5 歲3 6 4 0 歲4 1 4 5 歲46 歲及以上業(yè)主年齡T o t a l1 房 1 房 1 廳 2 房戶型T o t a l 新洲片區(qū)近一年二手 租賃 市場(chǎng)客戶情況反映潛在購房客戶情況 25歲及以下 2630歲 3135歲 3640歲 4145歲 46歲以上 購房欲望強(qiáng)烈，無論 1房、 2房 新洲片區(qū)近一年二手 買賣 市場(chǎng)情況 戶型5 6 . 3 6 . 3 6 . 336 4 5 . 6 4 5 . 6 5 1 . 938 4 8 . 1 4 8 . 1 1 0 0 . 079 1 0 0 . 0 1 0 0 . 01 房1 房 1 廳2 房T o t a lV a lidF r e q u e n cy P e r ce n t V a lid P e r ce n tC u m u la t iv eP e r ce n t面積5 6 . 3 6 . 3 6 . 38 1 0 . 1 1 0 . 1 1 6 . 527 3 4 . 2 3 4 . 2 5 0 . 625 3 1 . 6 3 1 . 6 8 2 . 314 1 7 . 7 1 7 . 7 1 0 0 . 079 1 0 0 . 0 1 0 0 . 03 1 3 5 ㎡3 6 4 0 ㎡4 1 4 6 ㎡5 1 6 0 ㎡6 1 6 5 ㎡T o t a lV a li dF r e q u e n cy P e r ce n t V a li d P e r ce n tC u m u la t iv eP e r ce n t3135㎡ 3640㎡ 4146㎡ 5156㎡ 6165㎡ 單房 /一房 一房 一房 /二房 二房 2房的成交頻率最高，占總體比例的 48%， 1房 1廳的成交頻率為 36次，占總體比例的 %， 成交面積在 4145㎡和 5160㎡兩個(gè)面積段的最多 新洲片區(qū)近一年二手 買賣 市場(chǎng)客戶情況 客戶年齡17 2 1 . 5 2 1 . 8 2 1 . 826 3 2 . 9 3 3 . 3 5 5 . 116 2 0 . 3 2 0 . 5 7 5 . 69 1 1 . 4 1 1 . 5 8 7 . 24 5 . 1 5 . 1 9 2 . 36 7 . 6 7 . 7 1 0 0 . 078 9 8 . 7 1 0 0 . 01 1 . 379 1 0 0 . 025 歲及以下2 6 3 0 歲3 1 3 5 歲3 6 4 0 歲4 1 4 5 歲46 歲及以上T o t a lV a li dS y s t e mMis s in gT o t a lF r e q u e n cy P e r ce n t V a li d P e r ce n tC u m u la t iv eP e r ce n t客戶年齡主要在 35歲以下，其中 25歲及以下的比例達(dá)到 % 新洲片區(qū)近一年二手 買賣 市場(chǎng)客戶情況 不同年齡段的人購買房型分析(客戶方)0510152025302 5 歲及以下 2630歲 3135歲 3640歲 4145歲 4 6 歲及以上2房1 房1 廳1房客戶年齡 * 戶型 C r o s s t a b u l a t i o nC o u n t0 6 11 173 14 9 261 8 7 161 3 5 90 4 0 40 0 6 65 35 38 7825 歲及以下2 6 3 0 歲3 1 3 5 歲3 6 4 0 歲4 1 4 5 歲46 歲及以上客戶年齡T o t a l1 房 1 房 1 廳 2 房戶型T o t a l選擇 2房、 1房 1廳的比例比選 1房的比例要高得多 market position 新洲片區(qū)近一年二手市場(chǎng)客戶情況脈絡(luò)總結(jié) 1）總體 — 小戶型成交活躍 2）租賃 — 小戶型的租賃及購買客戶年齡層較輕， 30歲一下占絕大多數(shù) 3）買賣 — 2630， 3135歲為購買小戶型年齡高峰期，成交戶型集中在 4146㎡， 5156 ㎡的 1 房及 2房為主 A客戶年齡段較輕，二手樓較低的樓價(jià)是對(duì)年輕客戶的有利吸引 B歷年呈現(xiàn)出的 40左右的投資客開始下降，可見新政對(duì)投資客的信心有一定沖擊 C舒適緊湊的 1房和小 2房是區(qū)域客戶購買小戶型的首選 market position 新洲片區(qū)近一年二手市場(chǎng)客戶情況脈絡(luò)總結(jié)研判客戶類型 最活躍成交年齡段 2630歲 最活躍成交年齡段 3135歲 自住客戶為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)力未夠雄厚 可能為工作多年的白領(lǐng) 也可能為周邊小生意人 成交活躍戶型： 1房及 2房 成交活躍戶型： 1房及 2房 自住客戶為主 高級(jí)白領(lǐng) 周邊生意人 成交 2房的可能為原居民 LEVEL 2 現(xiàn)狀 — 新洲片區(qū)近一年二手市場(chǎng)成交客戶脈絡(luò) ?Text 目標(biāo)客戶初判斷思路 歷史 — 新洲片區(qū)小戶型市場(chǎng)發(fā)展及客戶脈絡(luò) 大勢(shì) — 福田區(qū)地產(chǎn)供需狀況 /區(qū)域小戶型市場(chǎng)狀況 結(jié)論 — 目標(biāo)客戶來自區(qū)域及職業(yè)初判 60 market position 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體初步研判結(jié)論 （一、客戶來自區(qū)域） market position 研判因素 歷史 — 歷年區(qū)域內(nèi)小戶型成交客戶來自區(qū)域集中在福田區(qū) ,鮮有外區(qū)客戶，區(qū)域外客戶對(duì)本區(qū)域認(rèn)同度不高 現(xiàn)狀 — 區(qū)域內(nèi) 總?cè)丝诔^ ，其中戶籍人口 ，暫住人口 35萬，下轄 16個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)。 在二手樓市場(chǎng)的活躍充分顯示小戶型流通性更強(qiáng)，投資更靈活。 LEVEL 2 ?Text 目標(biāo)客戶初判斷思路 歷史 — 新洲片區(qū)小戶型市場(chǎng)發(fā)展及客戶脈絡(luò) 大勢(shì) — 福田區(qū)地產(chǎn)供需狀況 /區(qū)域小戶型市場(chǎng)狀況 13 market position 歷史 新洲片區(qū)小戶型市場(chǎng)發(fā)展及客戶脈絡(luò) market position 濱河路 新洲路 福強(qiáng)路 新洲村 石廈村 沙嘴村 新區(qū)委 三個(gè)城中村 農(nóng)民房密集，魚龍混雜，各式租房人群混雜 ?Shared resources ?Inefficiencies in financial markets 片區(qū)住宅形態(tài)簡(jiǎn)述 三個(gè)城中村 三條主干道 一個(gè)新區(qū)委 沙嘴 石廈 新洲 租 售 早年住宅，多層為主， 多個(gè)精品小戶型社區(qū) 三條主干道 福榮路沿線以及福強(qiáng)路沿線 萬科的金域藍(lán)灣、泰然的碧海紅樹園等， 產(chǎn)品形態(tài)主要是三房和四房， 適合經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)的的成熟家庭購買 濱河路 \新洲路沿線的項(xiàng)目以單體樓為主 如花好園、韻動(dòng)領(lǐng)地、 綠洲豐和家園等。 從后市看，新政規(guī)定，自 2023年 6月 1日起新審批、新開工的商品住房總面積中， 套型建筑面積 90㎡以下住房面積所占比重，必須達(dá)到 70%以上， 2023年以后，福田小戶型不足的矛盾會(huì)有所緩解。 年限 住宅供應(yīng)量（萬㎡） 住宅銷售量 （萬㎡） 供求比 1999年 :1 2023年 :1 2023年 :1 2023年 :1 2023年 :1 2023年 :1 2023年 :1 2023年上半年 :1 合計(jì) :1 歷年新增供求比 從歷年供求比的情況看，從 03年開始，福田供不應(yīng)求的矛盾就已顯露出來， 房?jī)r(jià)上漲的苗頭已初現(xiàn)， 04年的放量令供求矛盾有所緩解， 但 05年供求關(guān)系又趨緊張，全年新增供求比為 ， 不僅全部消化了當(dāng)年的新增供應(yīng)，存量面積也得到了大量消化， 到 06年上半年，供求矛盾進(jìn)一步升級(jí)，房?jī)r(jià)也隨著供求矛盾的加劇加速上揚(yáng)。market position 前言 — 關(guān)于報(bào)告數(shù)據(jù) market position 本報(bào)告數(shù)據(jù)來源： ◇深圳中原深港研究中心數(shù)據(jù)庫 ◇深圳中原三級(jí)市場(chǎng)新洲片區(qū)各地鋪 ◇新洲片區(qū)隨機(jī)客戶訪談 ◇深圳中原二級(jí)市場(chǎng)同事定向調(diào)研 ◇搜房、 SZHOME相關(guān)論壇及數(shù)據(jù) 本報(bào)告以“科學(xué)研判，真實(shí)有效”的原則對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析，得出相關(guān)結(jié)論，其中所有數(shù)據(jù)及市調(diào)個(gè)案全部屬實(shí)！ market position 金地 104棟項(xiàng)目『前期策劃』 之 目標(biāo)客戶研 判 market position 第一篇 目標(biāo)客戶初判斷 LEVEL 2 現(xiàn)狀 — 新洲片區(qū)近一年二手市場(chǎng)成交客戶脈絡(luò) ?Text 目標(biāo)客戶初判斷思路 歷史 — 新洲片區(qū)小戶型市場(chǎng)發(fā)展及客戶脈絡(luò) 大勢(shì) — 福田區(qū)地產(chǎn)供需狀況 /區(qū)域小戶型市場(chǎng)狀況 結(jié)論 — 目標(biāo)客戶來自區(qū)域及職業(yè)初判 5 LEVEL 2 ?Text 目標(biāo)客戶初判斷思路 大勢(shì) — 福田區(qū)地產(chǎn)供需狀況 /區(qū)域小戶型市場(chǎng)狀況 6 market position 大勢(shì) 福田區(qū)歷年供應(yīng)狀況及大勢(shì)分析 /小戶型市場(chǎng)狀況 歷年供應(yīng)狀況 歷年銷售狀況 福田歷年商品住宅批售面積0801602403201999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 06年1 6月單位：萬㎡受土地供應(yīng)、政策調(diào)控等因素的影響， 近三年以來， 福田區(qū)供應(yīng)量持續(xù)下降， 05年全年的住宅批售面積為 88萬㎡， 比 04年約減少了 50%， 而今年 16月份批售面積僅 12萬㎡， 僅相當(dāng)于一個(gè)中等規(guī)模樓盤的體量。 福田歷年商品住宅銷售面積40801201602001999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 06年1 6月單位：萬㎡從歷年成交情況來看，成交面積均在 100萬㎡以部 上， 2023年、 2023年、 2023年都達(dá)到了 170萬 ㎡以上的高點(diǎn)，但進(jìn)入 2023年，隨著新增供應(yīng)的 減少，以及存量項(xiàng)目的快速消化， 導(dǎo)致 06年上半年的成交量大幅萎縮， 成交僅 41萬余㎡，為 2023年的 23%。 market position 2023年福田區(qū)小戶型市場(chǎng)供應(yīng)狀況 戶型 50㎡以下 1房 1廳 70㎡以下 2房 70㎡以上 2房 90㎡以下 3房 90㎡以上 3房 120㎡以上 4房 280㎡以上 復(fù)式 套數(shù) 72 109 68 85 65 148 38 43 套數(shù)比 % % % % % % % % 小戶型供應(yīng)不占市場(chǎng)主流 50㎡以下1房1廳%120㎡以上4房%280㎡以上%70㎡以下2房%70㎡以上2房%120㎡以上復(fù)式%90㎡以上3房%90㎡以下3房%2023年上半年福田住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)中， 70㎡以下房型的供應(yīng)套數(shù)僅 101套， 占福田全部供應(yīng)套數(shù)的 29%，不到三成，小戶型成為福田最為稀缺的產(chǎn)品。 但只能寄望于舊城改造釋放出的供應(yīng)量。主要提供單房、 1房 1廳、小 2房，適合投資以及 首次置業(yè)者購買用于過渡性居住 一個(gè)新區(qū)委 不乏高尚居住區(qū)，如：中央花園、金地翠園、瑞合園等，三房四房為主，成熟經(jīng)濟(jì)實(shí)力好的人士居住 16 片區(qū)純小戶型住宅市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò) 三個(gè)城中村 三條主干道 一個(gè)新區(qū)委 三條主干道 一個(gè)新區(qū)委 沙嘴 石廈 新洲 三個(gè)城中村 20232023 20232023 2023 麗陽天下 /締馨園 朗晴馨洲 星座傳奇 綠景新美域 韻動(dòng)領(lǐng)地 綠洲豐和 合正佳園 /皇庭世紀(jì) 空白 石廈新洲已成為為中心區(qū) 提供配套服務(wù)的純中小戶生活區(qū) 作為舊村改造的重點(diǎn)，也為區(qū)域中小戶型的持續(xù)發(fā)展提供了很好的契機(jī) market position 片區(qū)歷年代表小戶型購買客戶脈絡(luò) market position 2023年 2023年銷售樓盤 market position