【正文】 名把項目精髓深入到人們的日常生活領(lǐng)域 ， 深入到人們生活的各個方面 ， 深入到人們生活中的具體細節(jié) ， 并且成為一個大環(huán)境的高度升華 。 居者優(yōu)其屋 超越 4： 超越區(qū)位， 締造城市生活范本 打破傳統(tǒng)的區(qū)域性單一中心理論，樹立起多元化價值觀和置業(yè)觀。 重要的輔助客戶 總體推廣策略及思考 第五部分 四大超越 超越 1：超越產(chǎn)品， 作一個大概念 華潤 420不是一個單純的房地產(chǎn)項目，而是作為城市的一個功能性組團，是城市不可分割的一部分，承擔(dān)一定的城市功能； 城市的功能組團 超越 2：超越造城， 作區(qū)位價值的提升 深度挖掘華潤 420項目的空間體系的分類，明確項目各組團的標(biāo)志性建筑物、構(gòu)筑物，通過價值分析建立與城市區(qū)位有序的空間聯(lián)系，提升項目價值； 多功能綜合體 超越 3：超越國際， 專注于居住素質(zhì) 華潤 420項目是多種文化的會合點，需要準(zhǔn)確的傳遞出一種統(tǒng)一的觀念：都市化、快樂（身心愉悅）、實驗（知識和行動）。 泛客戶定位 做為中國三大最適宜居住的城市和西南最繁華的都市 ，成都的居家環(huán)境一直受到外地人的青睞 ， 每年 50％ 左右的房子被外地人買走就是明證 。 生活細分： 城東已經(jīng)成為 “ 中產(chǎn)階層居住區(qū) ” 的代名詞 ， 加上本項目前期的巨大關(guān)注性 ， 420廠的老城東情結(jié) ， 都將對城東客戶尤其是原 420廠職工及其后代有巨大的吸引力 ， 在實地調(diào)查中 ， 也經(jīng)常有 “ 非城東不住” 的言論 。STP客戶分析模式 第四部分 S（ segmentationg）客戶細分 T（ targeting）選擇目標(biāo)客戶 P（ positioning）客戶定位 客戶細分的三種標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品細分： 420項目是一個綜合性的項目 ， 它包含了電梯公寓 、 花園洋房、 聯(lián)排別墅等多種產(chǎn)品形式 ， 從而也決定了它的客戶是多元化的 ， 而電梯公寓作為主打產(chǎn)品 ， 也同時決定了主力客戶還是大眾性的消費者 。 從集聚到反哺 —— 城市組團的價值體系 它 以集聚為先導(dǎo) ， 以擴散為目標(biāo) ， 建立的是一個 “ 結(jié)構(gòu)有序 、功能互補 、 整體優(yōu)化 、 共建共享 ” 的等級鑲嵌體系 ， 進而實現(xiàn)了 “ 從區(qū)域財富空間分布的不均衡 （ 集聚效應(yīng) ） 到區(qū)域財富空間分布的相對均衡 （ 擴散效應(yīng) ） ” 。 這一概念更加注重組團內(nèi)的整體功能與組團所處的區(qū)域的功能整合 。 項目的多功能化可以通過區(qū)域的輻射與起到“反哺”作用，力圖在區(qū)域經(jīng)濟一體化的過程中，換取區(qū)域相對的空間平衡、相對的財富平衡、相對的社會平衡，縮短區(qū)域與其他城市組團的差距，從而為實現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展提供出全新的動力。 城市的集聚效應(yīng) —— 不是一個簡單的“造城”概念，而是一次嶄新的城市運動，它集約了政府、開發(fā)商、市場和置業(yè)者，不僅改變了我們的置業(yè)觀，更重要的是創(chuàng)造了一個全新的生活價值體系。 舊的 420廠區(qū)密集的植被加上富有歷史感的紅磚建筑，形成了非常好的區(qū)域氛圍，通過建筑與景觀的融合，通過社區(qū)文化生活的開展，這種生動的氛圍被融入到了今后社區(qū)的生活之中。 觀點２ 依托于城市運營的理念 觀點３ 工業(yè)元素與居住文明共存 華潤 圍繞以經(jīng)營城市促進城市經(jīng)濟發(fā)展這一主題，把城市經(jīng)營理念融入到城市經(jīng)濟發(fā)展中，論述了一種新的城市經(jīng)營模式 ———城市經(jīng)營“產(chǎn)品”模式。 在保留和繼承的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造新的符號，我們的城市才能既厚重又充滿活力。420 ——從繼承到創(chuàng)新 420本身的文化特征就具有特定的傳承價值，甚至可以稱為城市的某種符號。 對于華潤 420項目來說，其對工業(yè)元素的保留和應(yīng)用也同樣應(yīng)該持相同的態(tài)度，曾經(jīng)記載著成都一段歷史的大煙囪已經(jīng)拆除了，但是４２０的某些元素仍能喚起人們內(nèi)心的認(rèn)同，將他們作為遺產(chǎn)、作為風(fēng)景保留將是本項目的一大亮點。 全世界的大煙囪都是相似的，但各民族建筑大煙囪的歷史、心態(tài)、其中的故事卻各有不同。 伏爾泰 華潤 420項目是一個兼具集聚性和擴散性的城市綜合體，他將在一定程度上具有城市心臟的作用，包容萬象，又影響著城市的每一個角落！ 多樣性是城市的天性！ —— 美國 一言以蔽之 ， 地產(chǎn)企業(yè)競爭已經(jīng)不再是單個項目的競爭 ， 也不僅僅是產(chǎn)品和服務(wù)的競爭 ， 而是 企業(yè)的競爭 ， 是企業(yè)整合資源能力的競爭 。后大盤時代的來臨同時也宣告了房地產(chǎn)不等于新住宅運動 ， 它將在更廣闊的戰(zhàn)略背景下 ， 將城市運營 、 區(qū)域運營與泛地產(chǎn)的有機結(jié)合推向一個全新的境界 。 華潤 420，一個共榮共贏區(qū)域的價值締造者 進化與融合是生命生存、提升的永恒命題 結(jié)論 2 后大盤時代，創(chuàng)新的價值體系 對土地進行科學(xué)規(guī)劃 、 科學(xué)控制 、 科學(xué)治理 、 科學(xué)利用 ， 從而 實現(xiàn)土地資源的最佳配置和最大價值 ， 最大限度地實現(xiàn)了土地資源的價值和效用 。房地產(chǎn)，歸根到底還是地。 城市化進程引來了 后大盤 時代，它標(biāo)志著中國地產(chǎn)的成熟程度。產(chǎn)品依然是競爭的核心，但不再是概念的競爭，而是細節(jié)、品牌、規(guī)模等各個方面的綜合性競爭。 消費：徘徊于理性與感性之間，房產(chǎn) 依然是投資的主要渠道之一 雖然媒體一再宣傳房價過高，房地產(chǎn)泡沫即將破滅，但是不可否認(rèn)的是，房子依然是中國人最喜歡也最多的投資選擇，在泡沫和增值之間，消費將依然在理性和感性間徘徊。 開發(fā)商：小開發(fā)商淘汰，中開發(fā)商聯(lián)合，品牌開發(fā)商成為主流 新政的頒布，對小開發(fā)商退出市場將是催化劑，資金成為衡量開發(fā)商實力的唯一標(biāo)準(zhǔn)，中等開發(fā)商將更多尋求合作機會，利用其本地資源和市場熟悉度與實力開發(fā)商形成戰(zhàn)略合作關(guān)系。 三、后期房產(chǎn)大勢 土地：宏觀調(diào)控加重，強調(diào)合理配比 國家將繼續(xù)加大土地宏觀調(diào)控力度，高檔住房用地逐步緊縮，經(jīng)濟適用房和福利用房力度將增大，國家將通過補貼的政策鼓勵開發(fā)商介入以上住房開發(fā)，進一步解決普通居民住房問題。 借鑒國外經(jīng)驗，回歸理性供給 從國外房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗看，僅僅靠市場開發(fā)是難以解決住房問題的，需要國家宏觀調(diào)控。 短期抑制投資，長期依然鼓勵消費 提高首付比例，增大中小戶型比例，限制二手房交易時間，都是為了打擊炒房、囤房等惡性投資，抑制房價非理性增長。相反，持有土地的開發(fā)商則反對聲一片，如果新政真正強力實施，對持地者尤其是郊縣土地持有人將是一個重大的打擊。 南城都匯 ———————————— 1036畝 卓錦城 ——————————————— 969畝 萬科 先后進入成都各種品牌開發(fā)商和投資機構(gòu)成為拿地的主力 ,也將是未來兩年市場的主力 ,如何本土化是他們面臨的主要問題。從供小于求到供求平衡 按照市場規(guī)律 這種平衡將持續(xù)到年 并有可能在 年出現(xiàn) 供大于求的狀況 樓市泡沫有可能初步凸現(xiàn)。而到了 年 新增商品住宅供應(yīng)面積與實際銷售面積基本相當(dāng) 供銷比達到 。 5) 從供小于求到供求平衡 ,按照市場規(guī)律 ,這種平衡將持續(xù)到2023年 ,并有可能在 2023年出現(xiàn) 供大于求的狀況 ,樓市泡沫有可能初步凸現(xiàn)。 4) 而到了 2023年 ,新增商品住宅供應(yīng)面積與實際銷售面積基本相當(dāng) ,供銷比達到 。全市商品房成交量為 同比增長成都市五城區(qū)商品房成交量為 同；銷售金額達到。 2) 全市商品房成交量為 ,同比增長 %,其中 成都市五城區(qū)商品房成交量為 ,同比增長 %；銷售金額達到 ,同比增長%。 628 7 . 201020304050607080902023 2023土地成交總額1) 從 05年土地供應(yīng)的區(qū)域來看 ,成都 2023年內(nèi) ,房地產(chǎn)開發(fā)熱點將繼續(xù)保持在城西 /城東 ,而擁有大面積可供開發(fā)土地的城北和城東將成為 2023年的大“地主”； 2) 土地的放量以及更多實力超強的開發(fā)商通過拿地進入成都市場 ,說明整個房地產(chǎn)業(yè)界對未來成都房地產(chǎn)市場都充滿了信心 ,同時也意味著成都房地產(chǎn)開發(fā)進入了更加激烈的競爭時代。圍