【正文】 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總建面 16萬㎡ 規(guī)模 13幢 11~15層小高層 /高層 戶型配比 一期 91102㎡ 左右三房 23%， 8891㎡ 的兩房占 77%。 高層研判 排屋研判 產(chǎn)品定位問題？ .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 36 宏觀市場 杭州市場表現(xiàn) 戰(zhàn)略選擇 現(xiàn)場展示 推售及價格 高層研判 排屋研判 產(chǎn)品定位問題？ 三大關(guān)鍵動作 營銷攻略 形象調(diào)整 趨勢研判 競爭市場 目標(biāo)調(diào)整 策略及執(zhí)行 半年總攻略圖 下階段執(zhí)行計劃 案例借鑒 目標(biāo)調(diào)整.（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 37 目標(biāo)回顧及解析 年度回款 ，排屋 ，高層 5億 排屋 59套 100%銷售 高層銷售 500套 排屋銷售 49套 高層銷售 350套 排屋月均去化 12套 高層月均去化 90套 .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 38 目標(biāo)調(diào)整 ?二期 11月開盤周完成銷售 150套 ?二期年底前完成銷售 200套， 1 12月均去化 25套 ?一期 1 12月去化 30 套，月均去化 15套 ?08年底完成一期二期銷售 350套 ?排屋完成 10套銷售 年度回款： 目前已實現(xiàn)： 二期實現(xiàn)： .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 39 宏觀市場 杭州市場表現(xiàn) 戰(zhàn)略選擇 現(xiàn)場展示 推售及價格 高層研判 排屋研判 產(chǎn)品定位問題？ 三大關(guān)鍵動作 營銷攻略 形象調(diào)整 趨勢研判 競爭市場 目標(biāo)調(diào)整 策略及執(zhí)行 半年總攻略圖 下階段執(zhí)行計劃 案例借鑒 案例借鑒.（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 40 代表項目 板塊 總建面（萬方） 物業(yè)形態(tài) 主力戶型 開盤時間 均價 月去化量 銷售狀況 魅力之城 九堡 19萬 小高層、高層 8590㎡ 兩房占 70%； 2023年 3月 22日 12023（精裝修 2023） 62套 /月 08年 5月推出 5棟，已推出 70% 麗江公寓 九堡 25萬 小高層、高層 85103㎡ 的兩房占70% 一期 08年 3月 24日；二期 5月 12日 14000 （精裝修送家電 3000） 75套 /月 一期去化 90%；二期整體去化80%左右。 ?區(qū)域內(nèi)一路之隔的金地自在城、中海金溪園有大量排屋供應(yīng)，本項目品牌、產(chǎn)品、總價方面都處于劣勢。 ?三墩區(qū)域內(nèi)第一居所為排屋的核心價值。富春山居 獨棟、雙聯(lián)、多聯(lián) 350550 70余 25左右 08年 5月 8套左右 /月 九龍一號 排屋、少量別墅 350600 56 08年 1月 3套左右 /月 金宇 ?云水山居 雙聯(lián)、多聯(lián)、別墅 排屋 130260萬；別墅 300780 100余 70余 08年 5月 28套 /月 清源 湖光山社 排屋、雙拼、別墅 ／ ㎡ 120400 98 20 07年 11月 23套 /月 中都 西溪風(fēng)情 雙聯(lián)、多聯(lián)、獨棟、別墅 ／ ㎡ 650800 28 7 08年 4月 23套 /月 坤和 市場競爭加劇，合理的定價及推售策略，是實現(xiàn)迅速走量的關(guān)鍵。 ?城西首次置業(yè)者為本項目核心客戶。 ——季先生（ 1411004） 文教 23萬 橋西 申花 三墩 9500元 閑林 高層客戶 排屋 研判 產(chǎn)品定位問題？ .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 28 項目高層研判總結(jié) ?本項目高層產(chǎn)品定位合理，為市場剛性需求產(chǎn)品。 ?三墩板塊樓盤價格（以親親家園為代表） 逐年攀高 高層一期價格 排屋 研判 產(chǎn)品定位問題？ .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 25 一期各戶型去化較為均勻，層差制定不合理導(dǎo)致高區(qū)房源去化困難 13樓 14樓 1單元 2單元 1單元 2單元 樓層 04 03 02 01 樓層 04 03 02 01 樓層 04 03 02 01 樓層 04 03 02 01 18 G2 G2 G4 18 G4 G2 G3 18 G2 G2 G4 18 G4 G2 G1 17 G3 G2 G2 G1 17 G1 G2 G2 G3 17 G3 G2 G2 G1 17 G3 G2 G2 G1 16 G3 G2 G2 G1 16 G1 G2 G2 G3 16 G3 G2 G2 G1 16 G3 G2 G2 G1 15 G3 G2 G2 G1 15 G1 G2 G2 G3 15 G3 G2 G2 G1 15 G3 G2 G2 G1 14 G3 G2 G2 G1 14 G1 G2 G2 G3 14 G3 G2 G2 G1 14 G3 G2 G2 G1 13 G3 G2 G2 G1 13 G1 G2 G2 G3 13 G3 G2 G2 G1 13 G3 G2 G2 G1 12 G3 G2 G2 G1 12 G1 G2 G2 G3 12 G3 G2 G2 G1 12 G3 G2 G2 G1 11 G3 G2 G2 G1 11 G1 G2 G2 G3 11 G3 G2 G2 G1 11 G3 G2 G2 G1 10 G3 G2 G2 G1 10 G1 G2 G2 G3 10 G3 G2 G2 G1 10 G3 G2 G2 G1 9 G3 G2 G2 G1 9 G1 G2 G2 G3 9 G3 G2 G2 G1 9 G3 G2 G2 G1 8 G3 G2 G2 G1 8 G1 G2 G2 G3 8 G3 G2 G2 G1 8 G3 G2 G2 G1 7 G3 G2 G2 G1 7 G1 G2 G2 G3 7 G3 G2 G2 G1 7 G3 G2 G2 G1 6 G3 G2 G2 G1 6 G1 G2 G2 G3 6 G3 G2 G2 G1 6 G3 G2 G2 G1 5 G3 G2 G2 G1 5 G1 G2 G2 G3 5 G3 G2 G2 G1 5 G3 G2 G2 G1 4 G3 G2 G2 G1 4 G1 G2 G2 G3 4 G3 G2 G2 G1 4 G3 G2 G2 G1 3 G2 G2 3 G1 G2 G2 G3 3 G3 G2 G2 G1 3 G3 G2 G2 G1 2 G2 G2 2 G1 G2 G2 G3 2 G3 G2 G2 G1 2 G3 G2 G2 G1 1 G2 G2 1 G2 G2 G2 1 G2 G2 G2 1 G2 G2 G1 高層一期價格 排屋 研判 產(chǎn)品定位問題？ .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 26 西湖區(qū) 2535歲自住需求客戶為本項目核心客戶 1 4 1681135 2965%1%13%5% 9%1%4%1% 2%0204060800%15%30%45%60%75%數(shù)量 比例數(shù)量 1 4 1 68 1 13 5 2 9 比例 1% 4% 1% 65% 1% 13% 5% 2% 9%上城區(qū) 下城區(qū) 江干區(qū) 西湖區(qū) 濱江區(qū) 拱墅區(qū) 余杭區(qū) 下沙 外地294611261 189%4%59%12%6% 8%1% 1%2%0204060800%15%30%45%60%75%數(shù)量 比例數(shù)量 2 9 4 61 12 6 1 1 8 比例 2% 9% 4% 59% 12% 6% 1% 1% 8%上城區(qū) 下城區(qū) 江干區(qū) 西湖區(qū) 拱墅區(qū) 余杭區(qū) 蕭山區(qū) 下沙 外地1651982 2 5 21%63%18%8%2% 2% 5% 2%0204060800%15%30%45%60%75%數(shù)量 比例數(shù)量 1 65 19 8 2 2 5 2 比例 1% 63% 18% 8% 2% 2% 5% 2%2 0 2 5 2 6 3 0 3 1 3 5 3 6 4 0 4 1 4 5 4 6 5 0 5 1 5 5 5 6 6 0成交客戶居住地 成交客戶工作地 成交客戶年齡 成交客戶置業(yè)目的 高層客戶 排屋 研判 產(chǎn)品定位問題？ .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 27 地段與價格為客戶購房核心驅(qū)動因素 9481355 12161 2 53633%28%12%2% 4%6%0% 1% 2%13%0501000%10%20%30%40%數(shù)量 比例數(shù)量 94 81 35 5 12 16 1 2 5 36 比例 33% 28% 12% 2% 4% 6% 0% 1% 2% 13%城西地段價格 交通商業(yè)配套社區(qū)規(guī)模發(fā)展?jié)摿λ胺吭淳G化景觀教育配套戶型設(shè)計成交客戶關(guān)注因素 選擇城西是區(qū)域情結(jié)下的主動選擇， 選擇三墩則是有限價格承受力下的被動選擇 “我們就在城西工作、生活，所以肯定要住在這邊，文一、文二路上的房子又太貴，只能選擇三墩這里了 ” ——戴先生（ 141304） 在交通學(xué)院那邊生活了 3年，最初到杭州時就是在三墩這里落腳的 ?銷售目標(biāo)：今年年底前實現(xiàn)高層全部清貨。 高層大部分為建筑面積在 90平方米左右的精裝修緊湊房型，戶戶全明，即使是中間套也能達到南北通透 排屋面積 270315㎡ ，高 3層，均為 34重的精裝庭院設(shè)計 自在城關(guān)鍵節(jié)點 花園洋房將在最后一期推出，面積和戶型暫未確定 市場競爭 .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 19 中海 .金溪園 —— 高層主力面積偏小，戶型優(yōu)勢明顯，總價不高，市場競爭力強 12 13 14 15 16 高層 538套 1215幢 89㎡ 左右兩房 16 幢 88㎡ 兩房（中間套） 136 ㎡ 三房（邊套） 排屋 58套 雙聯(lián) 14套 多聯(lián) 44套 89 ㎡ 兩房戶型（邊套） ?預(yù)計 10月底或 11月開盤，樣板房和現(xiàn)場售樓處將在開盤后開放。樣板區(qū)內(nèi)有實景景觀、樣板房和售樓處。 閑林 下沙 濱江聞堰 丁橋 良渚 區(qū)域市場 .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 17 07年大鱷進入， 90萬方供應(yīng)量， 08年下半年起三墩板塊競爭將異常激烈 中海金溪園 金地自在城 中海紫藤苑 項目名稱 總建筑面積（㎡） 容積率 業(yè)態(tài) 預(yù)計開盤時間 中海 金溪園 約 6萬 高層、排屋 08年 10月 金地 自在城 約 85萬 高層、排屋 08年 11月 中海 紫藤苑 約 12萬 高層 未知 市場競爭 高層 9月 10月 11月 12月 2023年 …… 2023年 區(qū)域競爭項目預(yù)計供應(yīng)量 高層 排屋 本項目 自在城 金溪園 排屋 排屋 10月起區(qū)域競爭將趨于白熱化 .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 18 金地 .自在城 —— 85萬平方米大型生活社區(qū)，生活配套、戶型、現(xiàn)場展示的競爭優(yōu)勢明顯 ?9月底啟動項目的推廣活動。 ?0506土地出讓量小，加之申花路板塊游離之后，板塊后續(xù)乏力。 3月 30日，新房 7500元 /㎡ 起價。4月 8日，清水房 33264130元 /月。買房返回 5萬到 10萬 武漢 西半島、朗苑和魅力之城 原均價 45005000元 /㎡ ,降價將近 杭州 西溪蝶園 4樓開盤均價 /㎡ 。 13月活動減免房款 8000元到 15000元不等 春節(jié)前 萬科紫臺 均價下降 500元；精裝均價從 16500元 /平方米降至 16000元 /平方米。 ? —— 錢江晚報 多米諾骨牌已倒，杭州市場價格調(diào)整已成定局 宏觀市場 杭州市場表現(xiàn) 趨勢研判 .（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 6 覆巢之下，安有完卵？杭州市場持續(xù)低迷 01000202330004000500060002007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9