【正文】 德鎮(zhèn)市場是否有問題 三方博弈 供給 開發(fā)商 需求 等待還是行動？ 19 景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)供求失衡比例全省最高 上市總量 待銷售面積 銷售速度 （年平均） 預計銷售時間 05年 80萬 100萬 80萬 /年 06年 135萬 155萬 120萬 /年 07年 185萬 210萬 150萬 /年 08年 240萬 300萬 80萬 /年 09年 200萬 420萬 ?按照 08年的銷售速度，景德鎮(zhèn)市待售面積需要消化 。 港逸豪庭一個月銷售 13套。 返回地圖 14 問題突出 我們了解到 絕大部分樓盤月銷售少于 20套。 劣勢 /不足 1. 銷售現(xiàn)場品質差 ， 氛圍蕭條 。 外延裝飾及線條沒有突出亮點 。 附近有大型通訊店 、 銀行等設施 ， 屬行政板塊內 ， 升值潛力大 。 戶型分配比例類型多 ， 樓盤品質尚可 。 廣告推廣平庸不鮮明 。 劣勢 /不足 1. 售樓處利用舊房 ， 整體效果差 。 劣勢 /不足 密度大 ， 樓間距小 案場太小 ， 與大盤 、 豪宅形象不符 10 金域中央 案 名 金域中央 項目位置 新廠東路 投 資 商 長虹集團 策化 /推廣 開 發(fā) 商 長虹置業(yè)有限公司 均價范圍 2500起 ， 均價 2700 占地面積 24萬 總建筑面積 50萬 建筑樓層 花園 工程進度 一期 10棟洋房 容 積 率 綠 化 率 可售戶數(shù) 近 3000戶 總銷售率 面積范圍 規(guī)劃產(chǎn)品 花園洋房 、 高層 賣點分析 對長虹的實力和品牌有信心 產(chǎn)品本身有吸引力 城東人氣和購買力都不弱 劣勢 /不足 11 勝第雅閣 案 名 勝第雅閣 項目位置 景德鎮(zhèn)瓷都大道 1167號 投 資 商 景德鎮(zhèn)市華盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策略 /推廣 ———— 開 發(fā) 商 ———— 均價范圍 2200～ 2500元 占地面積 30024㎡ 總建筑面積 約 10萬㎡ 建筑樓層 多層 工程進度 實力較差 ， 二期開發(fā)停滯 容 積 率 綠 化 率 可售戶數(shù) 總銷售率 面積范圍 規(guī)劃產(chǎn)品 多層 、 小高層 主力面積 120㎡ 發(fā)售日期 賣點分析 歐式風格宣傳樓盤 。 臨人民公園和昌江 ， 近珠山中路 。 3. 開盤前的預熱 、 造勢 、 推廣幾乎沒有 9 金岸名都 案 名 金岸名都 項目位置 瓷都大道人民公園南側 投 資 商 香港威時集團 策化 /推廣 中琦投資顧問 開 發(fā) 商 威時景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)有限公司 均價范圍 27002900 占地面積 ㎡ 總建筑面積 22萬㎡ 建筑樓層 高層為主 工程進度 18棟小高 /高層 。 劣勢 /不足 1. 城市邊緣 ， 周邊配套缺乏 。 使用節(jié)能建材 ， 打造節(jié)能小區(qū)的賣點 。 容 積 率 2． 1 綠 化 率 45％ 可售戶數(shù) 近 9000套 總銷售率 面積范圍 90～ 132㎡ 規(guī)劃產(chǎn)品 賣點分析 8萬平米社區(qū)商業(yè) ， 。 2. 密度大 ， 樓間距小 ， 內部配套及園林無亮點 。 2023㎡中庭水院景觀設施 ， 時尚 、 教育 、 花園社區(qū)的氣質 。 離市二中不遠 ， 吸引投資客 、 年輕置業(yè)者 。 7 瓷都國際華城 案 名 瓷都國際華城 項目位置 景德鎮(zhèn)市太白園 （ 二中對面 ） 投 資 商 策化 /推廣 開 發(fā) 商 江西錦龍房地產(chǎn)開發(fā) （ 集團 ） 有限公司 均價范圍 2200～ 2300元 占地面積 6萬㎡ 總建筑面積 15萬㎡ 建筑樓層 多層 工程進度 多即將入住 ， 小高層將售 。 劣勢 /不足 1. 整體樓盤品質 、 推廣形象 、 工地包裝較差 。 2. 生活配套 、 教育醫(yī)療設施較完善 ， 教育文化氛圍重 。 6 景翰文城 案 名 景翰文城 項目位置 原原料總廠內 （ 十三中對面 ） 投 資 商 ———— 代 理 商 范思 （ FANCY） 行銷策劃機構 開 發(fā) 商 江西省嘉晟置業(yè)有限公司 均價范圍 2100～ 2888元 占地面積 5萬㎡ 總建筑面積 11萬㎡ 建筑樓層 15F高層 ， 11F小高層 ， 6＋ 1多層 工程進度 準現(xiàn)樓 容 積 率 2． 1 綠 化 率 41％ 可售戶數(shù) 1008 總銷售率 90％ 面積范圍 82～ 132㎡ ， 復式 130～ 232㎡ 規(guī)劃產(chǎn)品 18棟多層 ， 2棟小高層 ， 1棟高層 。 2. 周邊環(huán)境嘈雜 ， 道路不便 。 緊鄰市中心商業(yè)街 ， 配套實施較好 。 2. 戶型類型單一 ， 可選擇性少 。 居于市中心 ， 小區(qū)周邊有農(nóng)貿(mào)市場 ， 周邊配套實施較齊全 。 劣勢 /不足 樓間距較近 ， 多層戶型采光日照通風較差 。 城北區(qū)域距市中心相對遠 ， 整體均價較 。 四季春暉 3 萊頓風情 案 名 萊頓風情 項目位置 市昌江大道 （ 珠山區(qū)法院旁 ） 投 資 商 ———— 代 理 商 ———— 開 發(fā) 商 江西錦龍房地產(chǎn)開發(fā) （ 集團 ） 有限公司 均價范圍 2200～ 2300元 占地面積 76224㎡ 總建筑面積 144767㎡ 建筑樓層 多層為主 工程進度 已封頂 ， 正完成外延裝飾 容 積 率 1． 9 綠 化 率 42％ 可售戶數(shù) 1300多套 總銷售率 80％ 面積范圍 85～ 89㎡ ， 123～ 143㎡ ， 220㎡復式 規(guī)劃產(chǎn)品 以多層為主 ， 共 33棟；其中 10號樓 、 32號樓為小高層 主力面積 85～ 89㎡ 50％ ， 123～ 143㎡ 50％ 發(fā)售日期 08． 5 賣點分析 小區(qū)設有大約 3萬㎡的景觀及休閑廣場 、 市內典型的歐式風情社區(qū)代表項目之一 。 在項目定位和營銷策劃 、 廣告宣傳方面存在問題 ， 直接導致銷售業(yè)績不理想 。 劣勢 /不足 周邊瑞景新村和和平家園的住宅 、 店鋪入住率都比較底 ， 導致項目周圍人氣比較淡 。 主要向消費者展現(xiàn)中國式園林的生活小區(qū) ， 樓書 、 戶型圖都作得比較精致 ， 銷售現(xiàn)場布置較和諧 ， 功能分區(qū)明顯 ， 銷售人員服務到位 。 主力面積 ㎡ ， ㎡ 發(fā)售日期 賣點分析 地處昌河大道 ， 緊臨昌江休閑廣場 ， 環(huán)境優(yōu)美； 周邊生活配套比較完善 ， 社區(qū)綠化規(guī)劃和諧高雅 ， 居住品質相對較高； 廣告訴求：好房子 ， 一輩子 。親親家園 錦繡昌南－中國瓷園 新都－民營陶瓷園 遠東怡景 春天花園 景江華庭 印象威尼斯 美景佳苑 景富嘉園 陶玉新都 港逸豪庭 景德鎮(zhèn)樓盤市場分布圖 2 案 名 四季春暉 項目位置 市昌河大道 （ 昌江廣場附近 ） 投 資 商 浙江春暉集團 代 理 商 豐匯置業(yè) 開 發(fā) 商 江西華意房地產(chǎn) 均價范圍 2700元 占地面積 占地 170畝 總建筑面積 21萬㎡ 建筑樓層 多層為主 工程進度 已入住 容 積 率 1． 8 綠 化 率 36％ 可售戶數(shù) 二期約 250套 總銷售率 多層 90％ ， 小高層 35％ 。景德鎮(zhèn)港逸豪庭 銷售診斷、后期營銷策略 謹呈：香港宇新地產(chǎn) 2023218 本案 時代奧園 紫薇花園 勝第 雅閣 伊龍嘉