【正文】 風格階段 現(xiàn)代風格階段 歐式風格階段 漢川房地產(chǎn)立面風格已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)代風格階段，根據(jù)一般城市的房地產(chǎn)風格的發(fā)展經(jīng)驗來看，未來 35年內(nèi)，新古典的立面風格必將風靡漢川市場，因此我們建議選擇 新古典的立面風格 ，確保產(chǎn)品外立面的領(lǐng)先趨勢。 戶型設(shè)計原則 2/17/2023 Code of this report | 52 大漢隆城版權(quán)所有 三房二廳二衛(wèi)（ 135M2) 三房二廳二衛(wèi)（ 110 M2) 三房二廳一衛(wèi)（ 90M2) ? ?? ? ? ?? ?? ?? ?客廳前的一步花池 入戶花園 主臥次臥的轉(zhuǎn)角觀景大窗 2米深、 3米寬的活動陽臺 ? ?? ?????? ?? ? 陽光電梯廳 雙入戶門 主臥次臥的轉(zhuǎn)角觀景大窗 花園入戶 戶型設(shè)計建議 2/17/2023 Code of this report | 53 大漢隆城版權(quán)所有 ?改善了不規(guī)則平面對戶型的影響； ?為戶內(nèi)外提供過渡空間，也適合會客、小憩、綠化等多功能使用； ?可作為臨時換鞋、放雜物的地方， ?使用功能也很強。 ?建議設(shè)臵二層商業(yè)，可實現(xiàn)商鋪的產(chǎn)權(quán)分割 ，回流現(xiàn)金，并且景觀休閑商業(yè)較易經(jīng)營存 活，并且增加就業(yè)人口，創(chuàng)造稅收； ?可定位為特色的餐飲 /休閑 /娛樂街區(qū)，分段 集中式進行經(jīng)營。 2/17/2023 Code of this report | 44 大漢隆城版權(quán)所有 項目功能分區(qū) 涵閘河濱湖大道規(guī)劃的臨河路商鋪商鋪商鋪次入口主入口主景觀軸線中心景觀組團景觀景觀輔線景觀輔線次入口知識區(qū) （幼兒園） 休閑區(qū) 居住區(qū) 居住區(qū) 時尚區(qū) 時尚區(qū) ?建議項目地塊東南面 邊角處設(shè)立一個幼兒園 ，可增強小區(qū)教育資源 配套，形成后期營銷的 一個獨特賣點； 2/17/2023 Code of this report | 45 大漢隆城版權(quán)所有 項目分期建議 階段 物業(yè)類型 建面 (單位㎡ ) 建面 占比 考慮因素 一期 小高 / 高層 6萬 24% 臨路、面漢川公園，景觀佳，易于展示，稍大體量利于快速回現(xiàn) 二期 小高 / 高層 4萬 16% 濱河，景觀最佳，易于打造標桿產(chǎn)品，拉升項目形象 三期 小高 / 高層 7萬 % 濱河，形象提升后形成溢價產(chǎn)品，完成開發(fā)收支平衡 四期 小高 / 高層 8萬 32% 濱河，做足容積率，實現(xiàn)利潤最大化 總計 —— 25萬 100% —— 2/17/2023 Code of this report | 46 大漢隆城版權(quán)所有 建筑規(guī)劃方向 建筑總體排布建議 ——局部突破，形成錯落有致；由北 至南逐漸走高 N S 建筑高度由低至高 ?總體規(guī)劃錯落有致，形成一個整體，給人視覺的沖擊感強烈； ?建筑排布總體遵循有北至南依次走高的原則，實現(xiàn)所用樓棟景觀的均好性。 ?六組團為六大居 住區(qū)，相互之間獨 立完整又互相聯(lián)系 。 居住區(qū) 為中場階級提供純粹的中高端居住物業(yè) 休閑區(qū) 綠化規(guī)劃及水系、風情園林、綠地、兒童樂園等，應有盡有 知識區(qū) 規(guī)劃社區(qū)幼兒園，為中產(chǎn)的家庭解決“下一代的教育問題” 時尚區(qū) 開放的商業(yè)街區(qū)配套，濱湖 500米的時尚休閑、娛樂、餐飲商業(yè)帶 …… 2/17/2023 Code of this report | 41 大漢隆城版權(quán)所有 規(guī)劃原則 ?充分挖掘用地范圍內(nèi)，外有資源，包括涵閘河、漢川公園、遠景等，規(guī)避不利于本項目的規(guī)劃條件 ?充分考量地塊與城市未來發(fā)展的關(guān)系，合理利用城市規(guī)劃設(shè)計給項目帶來的有利條件 ?項目規(guī)劃要結(jié)構(gòu)清晰、分區(qū)合理，講究軸線、中心、組團等基本的規(guī)劃思路 ?保持地塊范圍內(nèi)相同用地性質(zhì)的連貫性和延續(xù)性 ?商業(yè)用地建議布臵在主要道路、或主軸兩側(cè)，且盡量成線形布局，最大限度挖掘地塊價值 2/17/2023 Code of this report | 42 大漢隆城版權(quán)所有 規(guī)劃結(jié)構(gòu)建議 主景觀軸線 中心景觀 次入口 分析說明： ?一心：一個中心，位于東面地塊的中心，主要配臵為居住區(qū)服務(wù)的休閑廣場，各組團以此發(fā)散。 目標客戶不同家庭類型下，生活形態(tài)與居住功能偏好 客戶功能需求偏好 2/17/2023 Code of this report | 37 大漢隆城版權(quán)所有 城市精英階層 國際化的意識 兼具物質(zhì)的需求與品味的追求 財富與閱歷成就的生活大師 客戶形象定位 2/17/2023 Code of this report | 38 大漢隆城版權(quán)所有 規(guī)劃構(gòu)思 ?規(guī)劃理念 ?規(guī)劃原則 ?建議規(guī)劃方案 2/17/2023 Code of this report | 39 大漢隆城版權(quán)所有 規(guī)劃理念 3C規(guī)劃理念，打造城市人居綜合上升的平臺 ?可持續(xù)發(fā)展的 3C規(guī)劃理念，融 CONVENIENT:方便性 COMFORTABLE:舒適性 COMMUNICATION:鄰里交融 于一體； 社區(qū)設(shè)有各種功能區(qū)域，以提供一個城市人居綜合上升平臺為建造理念，全面滿足 業(yè)主家庭發(fā)展、商業(yè)需求、兒童教育需求等，為城市精英階層、上行的 中產(chǎn)階級鍛造適應及符合自身未來居住發(fā)展的空間。 追求時尚、品味，看中便捷生活方式，工作重心在城區(qū) 三房 四房 3555 改善性臵業(yè)主導 私營企業(yè)主、個體工商業(yè)主、公務(wù)員、教書、企事業(yè)高管、外地投資客戶 區(qū)域性強，城區(qū)客戶為主，客戶集中泛公務(wù)員和個體工商業(yè)主 追求生活，開始體味生活，追求面子、地位，彰顯個人地位與財富 按不同產(chǎn)品功能及總價下，對應目標客戶。 目標客群定位 2/17/2023 Code of this report | 34 大漢隆城版權(quán)所有 目標客群定位 他們也許沒能力購買別墅豪宅，他們有追求享受的心理； 他們也許離不開城市繁華，他們更向往健康、休閑、安靜、自然的居住環(huán)境。 —— 他們是城市未來的中堅力量，他們崇尚自然，又迷戀城里的月光。 對項目地段、價格的認識 因為福星城的關(guān)系知道該項目的地段，很認可，周邊環(huán)境很好，但是配套跟不上，3000元 /平的價格可以接受，但是要看項目是否值這個價格。 傳統(tǒng)家庭，生活比較簡單 。 ?公務(wù)員 ?高地位、高收入家庭 ?要求品質(zhì)、品位 ?為子女臵業(yè) ?價格接受能力強 典型客戶分析 客戶深度訪談 2/17/2023 Code of this report | 31 大漢隆城版權(quán)所有 胡老板 職業(yè)：服裝鞋業(yè)經(jīng)營店老板 年齡： 45歲 家庭年收入： 20萬左右 客戶基本情況： 本地土著，住自建私房，與母親同住，一子一女，為人親和。 1：生活方式及圈子 平時工作相對輕松，閑暇時喜好打牌，與隊里的同事、領(lǐng)導搓麻將，偶爾會去釣釣魚，或者開車去武漢陪老婆、女兒購物！ 對產(chǎn)品的偏好及觀點 目前居住的是 130平三房，因為和爸媽一起住，房子剛好夠住 ，由于單位福利房較為陳舊，而且父母喜歡安靜，所以現(xiàn)在正由買房打算，我個人還是喜歡大一點的有品質(zhì)有品位的房子，三房或者四房，老房子可以轉(zhuǎn)賣或者留著，新房子以后可以留給女兒。 客群來源 第一圈層 :漢川城區(qū) 第二圈層 :周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 第三圈層 :外出務(wù)工（珠三角較多） 第四圈層 。 城區(qū)客戶與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶絕對占比，改善型自住與首次置業(yè)客戶為主。 2/17/2023 Code of this report | 26 大漢隆城版權(quán)所有 一切從客戶需求出發(fā) …… 2/17/2023 Code of this report | 27 大漢隆城版權(quán)所有 客群定位 ?漢川中高端客戶是怎樣的一個圈層？ ?我們的客戶是誰？ ?他們對物業(yè)的偏好是什么？ 2/17/2023 Code of this report | 28 大漢隆城版權(quán)所有 主要在售樓盤客戶圈層情況分析 項目名稱 客群來源 置業(yè)目的 職業(yè)特征 福星城 ? 城區(qū)客戶 55% ? 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 35% ? 返鄉(xiāng)打工者 10% ? 外地客戶 5% ? 首次置業(yè)或改善性置業(yè) ? 首次置業(yè)主導 ? 首次置業(yè)主導 ? 投資主導 ? 生意人 /個體工商戶 /公務(wù)員 /企事業(yè)單位職工約占 60% ? 外出務(wù)工人員 /進城族 /少量投資客約占40% 新漢都 ? 城區(qū)客戶 40% ? 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 45% ? 返鄉(xiāng)打工者 5% ? 外地客戶 10% ? 改善性置業(yè)為主 ? 首次置業(yè)主導 ? 首次置業(yè)主導 ? 投資主導 ? 開發(fā)區(qū)企事業(yè)單位職工 /公務(wù)員 /教師約占 40% ? 外出務(wù)工人員 /新富農(nóng)民 /少量投資客，30% 本地泛公務(wù)員、個體工商戶、企事業(yè)單位職工 /本地客 戶為主，改善型自住與首次臵業(yè)主導。 ?從客戶價值出發(fā)，產(chǎn)品層面如何打造項目核心競爭力？ ?以客戶的價值體系為導向，并在項目的規(guī)劃（景觀、建筑）中得以體現(xiàn)？ 項目發(fā)展方向分解 如何跳出區(qū)域競爭打造項目的核心競爭力，首次亮相即形成區(qū)隔。 公關(guān)活動 建議選取轟動性的、話題性的、足夠牛 B的公關(guān)活動 漢川人好熱鬧、好奇心強（高檔次的活動雖吻合項目形象，但會曲高和寡）對大型活動參與的積極性較高。中高端定位截留客戶。 立面風格 建議采取 ARTDECO的立面建筑風格 ARTDECO的建筑風格 —— 低調(diào)的奢華，符合漢川人好面子，張揚、顯擺的虛榮心理。 景觀打造 建議采取歐式的園林風格，打造組團景觀，注重景觀主、次軸線的設(shè)計，關(guān)注景觀細節(jié)小品的打造 從漢川房地產(chǎn)市場發(fā)展階段來看，漢川樓盤已經(jīng)進入了全面的升級時代，大盤已經(jīng)開始注重景觀園林的打造；從客戶的需求層面來看，依據(jù)馬斯洛的需求層次理論，客戶已經(jīng)從安全需求向社交需求轉(zhuǎn)變，他們對生活的公共空間要求開始提高。 物業(yè)形態(tài) 高層 /小高層 同所用城市房地產(chǎn)發(fā)展的方向一樣，多層 — 小高層 — 高層是一個市場物業(yè)形態(tài)發(fā)展的必經(jīng)階段，漢川已經(jīng)進入了高層產(chǎn)品的時代，三類物業(yè)產(chǎn)品在市場價格表現(xiàn)上階梯性提升（梯度 500元 /平米），從新漢都和福星城的銷售情況看高層 /小高層產(chǎn)品已經(jīng)開始受到了市場的親睞。 核心問題： 擺脫區(qū)域市場競爭，建立自身價值標準，實現(xiàn)市場價格突破 通過差異化的市場定位，尋求最適合項目發(fā)展的方向，錯位競爭 核心問題的導出 2/17/2023 Code of this report | 19 大漢隆城版權(quán)所有 核心問題思考 項目價值突破的思考 ? ——是否可做豪宅？可行否？如果不可行，那么又當 何去何從？ 2/17/2023 Code of this report | 20 大漢隆城版權(quán)所有 受開發(fā)成本的制約以及市場經(jīng)濟支撐力的不確定，項目不具備打造豪宅 KPI 通過前期與開發(fā)商溝通，受到開發(fā)成本的制約以及市場經(jīng)濟支撐的不足， 項目不具備豪宅溢價的條件 稀缺的先天資源 高高在上的價格 發(fā)展階段 頂級硬件標準 占據(jù)城市核心的地段或者優(yōu)良的自然資源 高單價、大面積，整體價值完全脫離競爭層級，形成價格壁壘 成熟階段的豪宅發(fā)展主要是立足軟件的突破，及軟硬件的結(jié)合 從設(shè)計理念到用材，從硬件到軟性服務(wù)，全方位打造產(chǎn)品附加價值 豪宅價值 KPI 頂級客戶需求 頂級消費群體注重私享、影響力、藝術(shù)性