【正文】 應(yīng)該確定統(tǒng)一的價格體系的思路與原則，結(jié)合下面運用市場比較法得出市場可以接受的價格進行操作： 所有的價格應(yīng)當(dāng)受到項目整體實收均價、方向差、層差、個別單元調(diào)整值、階段差的綜合影響。 行政圈擇鄰而隱 同時在價格提升中迅速找到價格定位的最佳位置，從此進入穩(wěn)定的銷售狀態(tài)。 財富圈八方聯(lián)縱 價格策略的思路 策略思路 價格策略一向是房地產(chǎn)營銷中最核心的策略，而根據(jù)項目所在的區(qū)域市場競爭及變化走勢，建議本項目采用低開高走的價格策略。 綜合 推廣期 形象線 產(chǎn)品 / 增值線 產(chǎn)品 / 增值線 產(chǎn)品 / 增值線 綜合實力線 行政圈擇鄰而隱 ?先期通過寫字樓、底商部分的推廣，盡快的回籠資金。 財富圈八方聯(lián)縱 產(chǎn)品推廣進程規(guī)劃 10月 12月 02 月 04月 06月 08月 10月 12月 02月 04月 06月 06月 品牌形象塑造期 寫字樓部分推廣期 底商部分推廣期 酒店式公寓推廣期 ?利用國慶之后至春節(jié)期間，進行概念炒作，樹立項目鮮明的品牌形象。 案場策略 采取 “ 高端尊貴式包裝 +完美體驗式服務(wù) ” 戰(zhàn)略，促使目標對象在震撼和自我滿足中購買。將客戶群細分，劃分為獨立群體，單個擊破。 財富圈八方聯(lián)縱 整體營銷思路 領(lǐng)袖型營銷戰(zhàn)略 將銷售 推廣 案場三個方面形成互動和促進之勢，帶給消費者一種領(lǐng)袖氣度的震撼。 財富圈八方聯(lián)縱 項目銷售進場與行銷模型建議 行 銷 元 素 定 位 客戶數(shù)據(jù)庫 意 向 客 戶 可 能 性 客 戶 準 客 戶 成 交 專案洽談 傳播鋪牌 形象價值 /無形資產(chǎn) 媒介選擇 傳播渠道 泛眾傳播 直效溝通 推廣渠道 直銷渠道 品牌形象與公眾價值是行銷的有力保障 產(chǎn)品策略 價格策略 推廣策略 銷售策略 案場策略 行政圈擇鄰而隱 行政圈擇鄰而隱 ” 以營銷專家的語言印證策略 行政圈擇鄰而隱 財富圈八方聯(lián)縱 地產(chǎn)營銷大師王志綱先生說： “一座城市好不好，一看它的經(jīng)濟總量，二看它的城市中心，三看這一中心的人文素質(zhì)。 財富圈八方聯(lián)縱 要點：將無形資源的高效點轉(zhuǎn)化為市場投資敏感點 直擊目標客戶的優(yōu)質(zhì)資源與心理戰(zhàn)利器 領(lǐng)袖廣場能量經(jīng)濟地位與中原崛起戰(zhàn)略投資核心與商務(wù)平臺超高增值潛力的復(fù)合價值與全新的體驗行銷方式。 財富圈八方聯(lián)縱 項目作為商業(yè)地產(chǎn)實質(zhì)上就是銷售資源 一是有形資源 二是無形資源 有形資源 項目線與產(chǎn)品線 地段與區(qū)位價值、建筑 /功能價值 無形資源 城市線 領(lǐng)域 /城市屬性價值、建筑內(nèi)涵 /商業(yè)理念 未來規(guī)劃的增值空間 對領(lǐng)袖廣場而言，必須做到有形資源與無形資源并重。 行政圈擇鄰而隱 財富，對應(yīng)定位、涵蓋項目三大業(yè)態(tài)。財富 行政圈擇鄰而隱 首都 不只是財富集中地，而且還是高尚人士智慧博弈之地，整個定位鮮明、大氣、具有沖擊力！ 突出 “中部 ”，借助 “中部崛起 ”概念，提升項目的附加價值。 財富圈八方聯(lián)縱 項目推廣定位 中部 隱喻的說明項目在鄭州同類項目中的地位，在消費者心智中搶占主導(dǎo)位置。 行政圈擇鄰而隱 財富圈八方聯(lián)縱 項目命名備選方案 中心廣場（大廈） 對應(yīng)項目核心價值的八大中心說， “廣場 ”可以說明項目的體量。 隱喻的說明項目在鄭州同類項目中的地位，在消費者心智中搶占主導(dǎo)位置。 首席復(fù)合式商務(wù)建筑群 金字塔頂端的財智精英 新鮮置業(yè)模式＋新鮮創(chuàng)富模式 接下來，我們要把市場研究轉(zhuǎn)化成推廣定位、傳播用語，并與名稱整合 推廣定位 項目命名 行政圈擇鄰而隱 行政圈擇鄰而隱 財富圈八方聯(lián)縱 涵蓋寫字樓、酒店、底商三大業(yè)態(tài) 文化 中心說 永達國際的八大 “中心說 ” 商業(yè) 中心說 教育 中心說 權(quán)力 中心說 商務(wù) 中心說 發(fā)展 中心說 生態(tài) 中心說 交通 中心說 項目核心價值提煉總結(jié) 行政圈擇鄰而隱 生態(tài)《中心說》 項目毗鄰 25萬平方米的紫金山公園以及金水河綠化帶，是鄭州的生態(tài)中心。 發(fā)展《中心說》 地處中原、地處鄭州的中心，在 “ 中部崛起 ” 扮演著中心角色。 行政圈擇鄰而隱 商業(yè)《中心說》 坐擁紫金山商業(yè)圈、扼守二七商圈、引領(lǐng)花園路購物黃金線，屬于當(dāng)之無愧的商業(yè)中心。 財富圈八方聯(lián)縱 項目核心價值提煉 文化《中心說》 項目基地為商代城墻，具有深厚的文化底蘊，項目居于四千年的文化之上，中華民族文化發(fā)源中心。 財富圈八方聯(lián)縱 雖然在推出時機等方面的劣勢，但項目所處的政治中心、經(jīng)濟中心、教育中心 ?? 將是我們項目價值所在。 ?項目旁邊的紫金城 ， 已經(jīng)全面啟動 ， 阻截了相當(dāng)一部分的目標客戶 。 如金城國際廣場 。 ?競爭對手的廣告宣傳及促銷活動較早 ， 形象已經(jīng)廣為人知 。 永達國際機會 行政圈擇鄰而隱 ?臨近政府機關(guān) ， 受到特殊企業(yè)青睞；與紫金山百貨 、 河南省人民大會堂、 河南飯店 ， 只有一路之隔 ， 有效匯聚人氣 。 財富圈八方聯(lián)縱 ?處于鄭州的政治中心 、 交通中心 、 教育中心 ?? ?周邊配套成熟 ， 臨近二七商圈和花園路購物街 ， 有著濃厚的商業(yè)氛圍 。從消費者角度上，比較 “ 流動 ” ，沿著人民路步行 20分鐘即可到達二七商圈。 ?毗鄰紫金山立交和主要路口，噪音大，空氣污染嚴重。 財富圈八方聯(lián)縱 ?在項目推出時機上，與國際企業(yè)中心、項目旁邊的 “ 紫禁城 ” 等相比，時間相對遲緩，有失市場先機。 以紫金山商圈為核心，同時屬于連接花園路購物一條街和二七商圈的中樞。 ?鄰近河南飯店、河南人民大會堂、紫荊山百貨大樓等。 ?作為行政區(qū)主要綠地及市民活動中心的 25萬平方米的紫金山公園及金水河綠化帶。 財富圈八方聯(lián)縱 永達國際優(yōu)勢 ?毗鄰省委、省政府、省政協(xié)、省教育廳、省公安廳、新華社河南分社、濟南軍區(qū)河南軍分區(qū)、黃河水利管理委員會等政治、行政、軍事單位的辦公場所及其家屬區(qū)。 但在地段、交通、周邊環(huán)境、項目自身規(guī)劃等諸多因素為永達國際提供了較好的發(fā)展基礎(chǔ)。 財富圈八方聯(lián)縱 創(chuàng)造城市概念，引導(dǎo)城市的欲望， 讓我們的產(chǎn)品成為滿足城市追求的所在，從而千呼萬喚， 應(yīng)蘊而生 —— 第三章 : 項目解析，核心價值提煉 行政圈擇鄰而隱 行政圈擇鄰而隱 但是目前社會發(fā)展迅速及商業(yè)機會的無孔不入，也為他們增加困惑，同時也激發(fā)他們的斗志。見多識廣的特征注定他們理性的一面，展示身份地位又注定他們感性的一面。購房對于他們成為展示財富的一種手段，傳統(tǒng)房子、增值概念已不能打動他們。 主流目標對象對廣告的態(tài)度 行政圈擇鄰而隱 主流目標對象消費形態(tài)寫真 行政圈擇鄰而隱 財富圈八方聯(lián)縱 在消費方面 ， 他們有兩重性 ， 一方面追求消費的與眾不同 ， 在消費中找到自己的社會階層感；一方面是嚴重跟風(fēng)攀比心理 ， 凡是其他人能夠享受的 ， 他也必須要享受到 。 他們各種行為背后隱藏著文化 、 潮流 、 個性 、 品味 、 尊貴等方面的因素， 單純的滿足物質(zhì)層面或者生理需求層面的消費模式 ， 對他們并不能構(gòu)成最強的吸引力 。 財富圈八方聯(lián)縱 他們是擁有足夠財富的核心家庭，足夠的財富構(gòu)建了他們通往尊貴生活的暢通道路！ 他們似乎覺得已經(jīng)付出太多，現(xiàn)在已經(jīng)進入享受階段！ 因此，追求享受 —— “ 享受最好 享受極至 ” 是他們的人生信條！ 目標客戶群體生活形態(tài)寫真 行政圈擇鄰而隱 他們有獨到的見解 對于工作進階，人生追求，有自己非常明確的目標，也堅信自己的判斷，不隨波逐流。有屬于自己的公司或事業(yè)，成熟而穩(wěn)重。 財富圈八方聯(lián)縱 永達國際酒店式公寓 /底商部分三大客群 客群三 :國際連鎖超市/餐飲店 /咖啡店 /企業(yè)集團河南辦事處等 客群一 :鄭州走過成長期正處于穩(wěn)健經(jīng)營的個體工商戶 客群一 :鄭州市的投資客，比較看重地段、項目本身等 第一目標客群：銷售對象 第二目標客群：招租對象 從項目價值和酒店式公寓 /底商客戶原則篩選出永達國際目標客戶群體 行政圈擇鄰而隱 財富圈八方聯(lián)縱 從項目價值和寫字樓客戶原則篩選出永達國際目標客戶群體 永達國際寫字樓部分四大目標客群 客群二 :國際 /國內(nèi)知名企業(yè)駐中部營銷中心或者分公司 客群一： 河南經(jīng)過創(chuàng)業(yè)階段不斷發(fā)展壯大企業(yè)公司總部 客群三： 與政府官員有著特殊關(guān)系的公司或者辦事機構(gòu) 客群四： 收入客觀，有著足夠財富、支付能力的投資客 第一目標客群 第二目標客群 本地為主 外地為輔 項目市場定位 從項目市場定位推導(dǎo)出消費群的定位 最有可能接受此種產(chǎn)品的消費群是 —— 中部 財富圈八方聯(lián)縱 第二章 : 消費者研究，透視目標對象欲望 這個城市有一群人的愿望沒有得到滿足， 因為沒有滿足， 所以有著強大的，一觸即發(fā)的消費動能！ 行政圈擇鄰而隱 財富圈八方聯(lián)縱 硅谷為什么能夠成功？ 不是地段、不是配套、不是產(chǎn)品、不是 …… 是精英就住硅谷，住硅谷你就是精英！ 我們有理由相信： 昨天是硅谷，今天是永達國際！ 身份優(yōu)越感，歸屬感。 把 “ 形而下 ” 的中部首席 上升到 “ 附件價值 ” 的心理歸屬層次 行政區(qū)、毛主席像背后隱藏著什么？盤居行政 /領(lǐng)袖中心 —— 自豪感 在高端地域存在著什么？產(chǎn)生一種核聚效應(yīng) —— 商機。而中部首席或者復(fù)合式這個層面上，是不具備持續(xù)競爭力的。 利用消費者對毛主席像、商朝城墻遺址、交通樞紐、行政區(qū)域等認知 找到永達國際的專屬契機 當(dāng)仁不讓的成為河南乃至中部的復(fù)合型地產(chǎn)業(yè)態(tài)的第一品牌 項目市場定位 永達國際全新市場定位 行政圈擇鄰而隱 財富圈八方聯(lián)縱 中部 推廣時機上落后于競爭對手 鄭州寫字樓市場似乎有飽和之勢 ?? 讓對比停留在自然資源和地段的層面上， 將很難超越，為此，我們需要在另一個尺度上，建立概念 ?? 行政圈擇鄰而隱 財富圈八方聯(lián)縱 創(chuàng)建一個新概念，從新的層面超越 在整個宏觀環(huán)境下， 我們將面對整