【正文】 高端客戶在選擇寫字樓時不僅僅局限于是否能夠滿足辦公的基本使用要求，更看重如何能夠體現(xiàn)企業(yè)的檔次和市場地位，而生態(tài)型辦公環(huán)境產(chǎn)生的高度的人性關(guān)懷與舒適，恰恰能夠滿足此類客戶對寫字樓附加功能的要求，對于客戶在這一層面的消費(fèi)訴求，本項目能夠予以滿足，而目前青島市各區(qū)域?qū)懽謽菐缀醵嘉茨軡M足。 、項目系列定位 、形象定位 分析： 本項目屬于第四代生態(tài)型寫字樓，項目物業(yè)品質(zhì)非常優(yōu)秀，就當(dāng)前青島市而言，訴求為頂級寫字樓實(shí)不為過； 結(jié)論： 建議本項目的形象定位為：島城首家第四代生態(tài)型寫字樓 （注：“島城首家第四代生態(tài)型寫字樓”的形象定位，在對外宣傳、應(yīng)用時應(yīng)由廣告創(chuàng)意中心文案將其轉(zhuǎn)化為核心廣告語。財富中心的項目形象； 炒作項目預(yù)期，以此不斷加強(qiáng)目標(biāo)消費(fèi)人群對項目基本層面的投資信心。 、項目 SWOT分析 本項目所處位置風(fēng)水較好可以加工、提煉后，進(jìn)行宣傳、主張 注：風(fēng)水概念與目標(biāo)消費(fèi)人群關(guān)注點(diǎn)的關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)。 、項目 SWOT分析 、 OPPORTUNITIES(機(jī)會 )元素 本項目在本區(qū)域內(nèi)比較而言，啟動較早，具有展示形象、宣傳獨(dú)特的銷售主張進(jìn)而搶占市場的先發(fā)優(yōu)勢。項目所在地寫字樓市場成熟度較低，作為青島市即將崛起的另一個政治、金融中心，需要有一個相對的時間過程來不斷提升消費(fèi)市場的認(rèn)知度。 ? 發(fā)展商實(shí)力（資金、公共關(guān)系等方面）雄厚，方便整合多方資源。 ? 項目（寫字樓）商業(yè)資源非常豐富，可以借用這部分資源創(chuàng)造概念，提升項目形象和檔次。入住行業(yè)：貿(mào)易、航運(yùn)、金融類企業(yè)是主力行業(yè)。入住行業(yè)：貿(mào)易、航運(yùn)、金融類企業(yè)是主力行業(yè)。從租金和售價的比例分析：（暫按當(dāng)前租金靜態(tài)計算）投資回報周期為 15年左右，這個數(shù)據(jù)能夠反映出該區(qū)域?qū)懽謽鞘蹆r偏高，性價比較核心 CBD區(qū)域偏低。 ? 數(shù)碼科技中心的寫字樓部分， 10層以下為 SVO，層高 ，以 120平米為單位出售，可以多個單位組合，均價 9000元 /平方米， 10層以上為 LOFT，層高 ，均價 13000元 /平方米。 ? 區(qū)域內(nèi)目前推向市場的有數(shù)碼科技中心和海同峰匯。 萊鋼建設(shè)集團(tuán)總部大廈項目：該項目位于商務(wù)一區(qū)，由萊鋼建設(shè)集團(tuán)投資，占地面積 20畝，總建筑面積 ，主要建設(shè)萊鋼集團(tuán)總部商務(wù)辦公樓及五星級酒店。 上實(shí)綜合商業(yè)中心項目：該項目位于香港中路北側(cè)、松嶺路東側(cè)，占地 74畝，總建筑面積 ，主要建設(shè)綜合商業(yè)中心項目，包括綜合商業(yè)、高檔餐飲、娛樂、特色文化酒吧以及寫字樓和商住。 、山東路沿線區(qū)域 、寫字樓市場供給、需求及價格特征 、高科園周邊區(qū)域 項目名稱 物業(yè)費(fèi) 面積 ㎡ 樓層 戶型 租價（元） 售價 (元） 中 惠 商 住 /平方米 144 12 套二 6萬 / 152 13 套二 / 8 套三 / 132 10 套二 5萬 / 174 16 套三 7萬 / 裕 龍 大 廈 /平方米 177 3 套二雙廳 / 5 套三雙廳 6萬 9700 9 套三雙廳 6萬 / 157 10 套二雙廳 10000 中惠 雅園 2元 /平方米 7 套二 152 16 套二看海 7300 137 11 套二 5萬 、 高科園周邊區(qū)域 國際會展中心二期項目位于苗嶺路會展中心一期東側(cè)，由青島國際會展建設(shè)管理中心投資建設(shè)。 、寫字樓市場供給、需求及價格特征 項目名稱 建筑面積 物業(yè)類型 銷售均價 (元 / ㎡ ) 主力面積 (㎡ ) 國華經(jīng)典 67925 商住 9000 204418 金孚大廈 62218 寫字樓 9000 江山帝景 75000 商住 11000 150170 、山東路沿線區(qū)域 物業(yè)名稱 總建面（ ㎡ ） 在租 /售面積（ ㎡ ） 標(biāo)準(zhǔn)間面積（ ㎡ ） 廣發(fā)金融大廈 38000 約 5000 自由分割 深業(yè)中心 27000 1600左右 150㎡為主 銀河大廈 30000 3500 自由分隔，以 100多㎡的為主 、寫字樓市場供給、需求及價格特征 從寫字樓供應(yīng)情況分析：尚有許多存量即將投向市場，這部分存量已超過現(xiàn)有的供應(yīng)量，這個比例能夠反映出目前該區(qū)域?qū)懽謽枪┬桦p方態(tài)勢是比較嚴(yán)重的失去平衡，呈現(xiàn)較明顯的買方市場的特征。 ? 、高科園周邊區(qū)域 該區(qū)域新建寫字樓起點(diǎn)較高，外立面多為高檔玻璃、金屬，形象檔次很高，已經(jīng)使用的寫字樓多為過渡型產(chǎn)品，外立面多為墻磚和涂料，形象檔次不高；大部分寫字樓內(nèi)部空間不可以分割，商務(wù)功能配套一般，基本屬于第二代寫字樓。 ? 、遼寧路周邊區(qū)域 該區(qū)域?qū)懽謽峭饬⒚娑酁槊娲u和涂料、室內(nèi)多無裝修；商務(wù)功能配套不完善；部分寫字樓仍局限于有無電梯、供水配電、消防等最基本的設(shè)施；內(nèi)部空間基本不能自由分割；大部分屬于第二代寫字樓，少部分屬于第一代寫字樓。大部分屬于第二代寫字樓，少部分屬于第三代寫字樓?；緦儆诘谌鷮懽謽?。該區(qū)域具有強(qiáng)大的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間。另一方面，以啤酒城、海爾路南端、山東頭為重點(diǎn)的海爾路商貿(mào)片區(qū)，以上海實(shí)業(yè)、石老人休閑健身區(qū)為重點(diǎn)的東海路商貿(mào)片區(qū)，以汽車城、泛美國際為重點(diǎn)的張村河沿岸商貿(mào)片區(qū)，以大拇指廣場重點(diǎn)的浮山商貿(mào)片區(qū)等 四個商貿(mào)片區(qū)建設(shè) ，加速集聚人流和商氣。 、寫字樓區(qū)域分布特征 ? 、高科園周邊區(qū)域 嶗山獨(dú)特的區(qū)域地理位置以及高科園獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)資源條件以及良好的發(fā)展前景，決定了高科技產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)必將成為未來城市產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)的重要支撐。（預(yù)測）未來 35年該區(qū)域會逐漸形成行業(yè)層次、檔次配置均較完整的區(qū)域型商務(wù)區(qū)的初級階段。 、寫字樓區(qū)域分布特征 ? 、西海岸長江路周邊區(qū)域 西海岸是青島市未來重要的第二產(chǎn)業(yè)的重工業(yè)基地，目前造船、鋼鐵、煉油等產(chǎn)業(yè)項目已經(jīng)立項，正在抓緊實(shí)施過程中。（預(yù)測）未來 35年該區(qū)域會圍繞電子、科技產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展產(chǎn)生的上下游行業(yè)的一系列真實(shí)需求，逐漸形成具有強(qiáng)烈專一性風(fēng)格特征的區(qū)域型商務(wù)區(qū)。該區(qū)域目前沒有區(qū)域性商務(wù)區(qū)的明顯特征，（預(yù)測）未來 35年該區(qū)域仍較難走出政治、經(jīng)濟(jì)低谷徘徊的尷