【文章內容簡介】 、項目 SWOT分析 、 OPPORTUNITIES(機會 )元素 本項目在本區(qū)域內比較而言，啟動較早，具有展示形象、宣傳獨特的銷售主張進而搶占市場的先發(fā)優(yōu)勢。 注： ① 數(shù)碼科技中心雖然早于本項目進行銷售，但是，本項目與其在物業(yè)品質、目標客群等方面存在著一定的差異（數(shù)碼科技中心屬于第二代寫字樓，本項目屬于第四代寫字樓；數(shù)碼科技中心的目標客群應該是中高檔、中檔企業(yè)及中高檔、中檔投資客群，本項目的目標客群基本上應普遍較其高一個檔次） ② 海同峰匯雖然早于本項目進行銷售，但是，本項目與其在物業(yè)品質、目標客群的使用用途等方面存在著一定的差異（海同峰匯屬于第三代寫字樓，本項目屬于第四代寫字樓，海同峰匯只售不租，本項目以售為主）。 、項目 SWOT分析 本項目所處位置風水較好可以加工、提煉后，進行宣傳、主張 注：風水概念與目標消費人群關注點的關聯(lián)性較強。 本項目的住宅部分是一塊較好的資源，可以考慮與寫字樓建立一定的關聯(lián)，即借用住宅的某種程度的優(yōu)勢來轉移寫字樓銷售的阻力； 可以考慮借用政府、政策資源及國展 財富中心的項目形象； 炒作項目預期，以此不斷加強目標消費人群對項目基本層面的投資信心。 、 OPPORTUNITIES(機會 )元素 、項目 SWOT分析 、 THREATS(威脅 )元素 數(shù)碼科技中心及海同峰匯分流了一部分本項目的消費人群，并且會在銷售檔期內，制造一定程度的銷售障礙； 本項目周邊潛在競爭項目對本項目存在一定程度銷售威脅； 核心 CBD區(qū)域及山東路沿線一帶，正在處于市場吸納階段的寫字樓，也對本項目的銷售存在一定程度的威脅。 、項目系列定位 、形象定位 分析： 本項目屬于第四代生態(tài)型寫字樓，項目物業(yè)品質非常優(yōu)秀，就當前青島市而言，訴求為頂級寫字樓實不為過； 結論： 建議本項目的形象定位為：島城首家第四代生態(tài)型寫字樓 （注：“島城首家第四代生態(tài)型寫字樓”的形象定位，在對外宣傳、應用時應由廣告創(chuàng)意中心文案將其轉化為核心廣告語。） 、項目系列定位 分析： 本項目建成后，不僅僅能夠滿足業(yè)主日常辦公的基本需求，還會因卓越的生態(tài)型建筑設計帶給業(yè)主精神層面極大的溫馨與愉悅，這種感受就是本項目的附加價值；同時也是本項目區(qū)別于同類產品其他項目的關鍵點，更是目標客群區(qū)分的關鍵點。 高端客戶在選擇寫字樓時不僅僅局限于是否能夠滿足辦公的基本使用要求，更看重如何能夠體現(xiàn)企業(yè)的檔次和市場地位，而生態(tài)型辦公環(huán)境產生的高度的人性關懷與舒適，恰恰能夠滿足此類客戶對寫字樓附加功能的要求，對于客戶在這一層面的消費訴求，本項目能夠予以滿足，而目前青島市各區(qū)域寫字樓幾乎都未能滿足。 、目標客群定位 、項目系列定位 、目標客群定位 結論： 建議本項目目標客群定位為：外資駐青辦事機構、外地大型合資駐青辦事機構、外地大型國有駐青辦事機構、外地大型民營集團駐青辦事機構，本地大型同類辦事機構，高端投資客群等 （注：上述目標客群系指本案銷售目標的主力客群，在實際的銷售過程中應還會有一小部分較主力客群低 12個檔次的非主力客群出現(xiàn)。） 、項目系列定位 分析： 本項目體量較大，市場高端目標客群的真實需求數(shù)量目前尚無法準確預知 ，青島市投資型客群對于寫字樓的投資熱情是否較高目前也無法準確預知，所以，當前本項目的銷售市場暫定為青島市，不排除后期外拓的可能。 結論 本項目銷售市場定位為： 青 島 市 、項目獨特的銷售主張（賣點鏈） ? —— 基本使用功能層面 [位置 ]： 今天的正確選擇 =明天的豐碩收獲 大青島第二次經(jīng)濟騰飛的“財富中心”（借用項目所在地的經(jīng)濟發(fā)展預期來訴求項目優(yōu)越的地理位置） [配套 ]： 卓越的商務配套，細致的人性關懷 （ 在三維動畫及電視媒體推廣中要逐個點予以深刻表現(xiàn)，平面推廣中要尋找多幅精準的圖片予以清晰表現(xiàn)） 、項目獨特的銷售主張（賣點鏈） [室內裝修 ]： 尊貴 典雅 —— 每一個細節(jié) 溫馨 舒心 —— 每一個視角 （ 在三維動畫及電視媒體推廣中要逐個點予以深刻表現(xiàn)，平面推廣中要尋找多幅精準的圖片予以清晰表現(xiàn)） [外立面 ]： 高科技與時尚的完美結合 建筑美與尊貴的完整體現(xiàn) [內部空間 ]： 自由分割 隨意組合 [高科技配件 ]： 樓宇科技先鋒 生態(tài)環(huán)保典范 、項目獨特的銷售主張（賣點鏈） —— 附加價值 層面 [物業(yè)管理 ]： 國際一流物業(yè) 周到、細致、親切 [建筑風水 ]： 龍脊寶地 旺財旺運 [生態(tài)景觀 ]： 生態(tài)環(huán)境 綠色辦公 、項目獨特的銷售主張（賣點鏈） 、目標客群方面 自買自用型客群 針對自買自用型客群進行的銷售主張，基本以上述物業(yè)方面的主張為主。 投資型客群 針對投資型客群的銷售主張，除上述物業(yè)方面，應有以下兩方面。 [物業(yè)升值 ]：升值前景廣闊 注：今后國內國際性都市的發(fā)展和房地產行業(yè)有較大關聯(lián)比較突出的有以下兩方面：①住宅逐漸郊區(qū)化②辦公場所逐漸集中化；今后城市政治、經(jīng)濟、金融中心的辦公空間都存在非常大的上升空間，而目前本區(qū)域寫字樓價格與住宅價格相差無幾，這種情況表明，在這個時候，正是買家投資寫字樓建倉的好時機，所以在宣傳、推廣時一定要考慮采取恰當?shù)姆椒ǎɡ绮捎妙惐鹊氖址ǎ┳屬I家明白其中的機會。 、項目獨特的銷售主張（賣點鏈） [投資收益 ]：年年紅利 超值回報 注：寫字樓租金如果按 2元 /天 .平米計算，要比商住兩用型寫字樓及住宅高 2倍左右，倘若作為中長線投資考慮，寫字樓不失為一種較佳的選擇，所以這方面的收益比較，在宣傳、推廣時一定要予以清晰表達。 第四部分 項目營銷方案 —— 營銷階段劃分及策略 、營銷階段劃分及策略 4． 1． 認籌期策略 時間： 2023年 3月 5日 2023年 4月 14日 目的： 完成目標客群對項目的“感知”（初識）過程 推廣主題： ① 項目物業(yè)核心部分（項目賣點鏈中的基本使用功能方面）