【正文】 管理 ? 市政沒施管理主要是指住宅小區(qū)內(nèi)的道路、公共排水排污管道和化糞池等設(shè)施的管理。 ? (4)治安管理 ? 治安管理的目標(biāo)是保證整個住宅小區(qū)的安全與安寧。 ? ④建筑物內(nèi)外的標(biāo)志、廣告的管理。 ? ②房屋內(nèi)外裝修的審批與約束。 ? (2)房屋管理 ? 房屋管理是小區(qū)物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)和本源。 住宅物業(yè) ?住宅小區(qū)物業(yè)的管理的內(nèi)容 包括對住宅小區(qū)居民和住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境等的管理 住宅物業(yè) ? 住宅小區(qū)物業(yè)的管理的內(nèi)容 ? (1)住宅小區(qū)居民的管理和服務(wù) ? 住宅小區(qū)的物業(yè)管理，其管理和服務(wù)的對象首先就是住宅小區(qū)的居民。 ? （六）租賃管理及合同管理 ? 大型商場不少是采用柜臺出租和層面出租，負責(zé)租賃經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)要以良好的管理服務(wù)業(yè)績來推動租賃業(yè)務(wù)，負責(zé)管理服務(wù)的物業(yè)企業(yè)同樣要以良好的管理業(yè)績來促進經(jīng)營單位的租賃業(yè)務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)場管理部門，如經(jīng)營部要加強各類合同、契約的起草、協(xié)調(diào)、實施和保管工作。 商業(yè)物業(yè) ? 商業(yè)物業(yè)管理的服務(wù)的對象 ? （四）廣告管理 ? 廣告要執(zhí)行廣告法的相關(guān)規(guī)定，樓宇內(nèi)的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等由租戶提出設(shè)計要求后，統(tǒng)一由物業(yè)管理企業(yè)制作。要把自動扶梯等開關(guān)裝臵在顧客碰不到的地方。 ? 企業(yè)識別體系以改變企業(yè)形象、注入新鮮感，增強企業(yè)活力，從而吸引廣 大消費者的注意，提高銷售業(yè)績的一種經(jīng)營手段。而小的日用百貨商店，一般的副食品商店建在各個居民區(qū)，以便就近服務(wù)。在大城市中，由于常住的和流動的人口較多，居民的消費水平也較高，因而所需的商業(yè)、服務(wù)業(yè)的設(shè)施也就越多、越齊全，物業(yè)的檔次也要求越高。對于商業(yè)樓宇的內(nèi)部設(shè)計也要竭盡所能，進出口都要有鮮明的標(biāo)志，有條件的可以在內(nèi)部配臵一些像噴泉、瀑布、陽光走廊等小景點，而且內(nèi)部顏色要協(xié)調(diào)，布局比例要恰到好處，令人賞心悅目，流連忘返。即一切從實際出發(fā)。 ? 如萬象城 商業(yè)物業(yè) ? 商業(yè)物業(yè)的特點 ? 商業(yè)樓宇要精心策劃，合理布局 ? 所謂設(shè)計規(guī)劃的合理，就是要合經(jīng)濟規(guī)律之理，合經(jīng)濟發(fā)展之理，合提高經(jīng)濟效益之理。 商業(yè)物業(yè) ? 商業(yè)物業(yè)的類型 ? 從物業(yè)的檔次上分，可以分為兩種： ? （ 1）經(jīng)濟型：指出售大眾化的一般商品，裝修較為普通的物業(yè)，投資小，成本少。 ? （ 2）地區(qū)購物中心，這種購物中心建筑規(guī)模一般在 13萬平米之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中心某一部分為主，服務(wù)人口在 10萬 30萬人，年營業(yè)額在 15億元之間。寧波的世貿(mào)中心，金光中心等。如廣州的天河城。 ? 廣州的天河城，太古城等。 ? 如廣州的海印電器城。 ? 商業(yè)物業(yè)的類型 ? 從建筑結(jié)構(gòu)上分，可以分為兩種類型：敞開型、封閉型。 ? 開發(fā)流程區(qū)別 ? 商業(yè)項目開發(fā)需： ? 1）培育期：商業(yè)項目的前期調(diào)研定位規(guī)劃招商 ? 2）運營期：培育品牌消費習(xí)慣商業(yè)環(huán)境等需要 3年 ? 3）調(diào)整期：開始賺錢之后的市場選擇及調(diào)整 ? 利益關(guān)系區(qū)別 ? 住宅僅僅通過發(fā)展商和購買者兩個環(huán)節(jié)就可以構(gòu)成單一價值鏈； ? 而商業(yè)地產(chǎn)需平衡多方利益，其考慮的價值鏈上包含：“發(fā)展商 —— 投資客—— 經(jīng)營商家 —— 消費者”這樣一個完整的結(jié)合體，所以商業(yè)地產(chǎn)項目的選址過程比住宅開發(fā)更為嚴(yán)謹。 商業(yè)地產(chǎn) VS住宅地產(chǎn) ? 專業(yè)性區(qū)別 ? 從開發(fā)角度比較 ? 規(guī)劃區(qū)別 ? 商業(yè)地產(chǎn)的定位需廣泛而細致的調(diào)研，包括城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)、未來 供應(yīng)量、消費力的需求、租售目標(biāo)客戶細分，商鋪升值潛力等等方面的分析。 ? 從投資角度來看，住宅可以買來自用，是保值投資，風(fēng)險性極小，而商業(yè)項目一旦沒做旺其價值就極低，甚至一文不值，風(fēng)險性極大。 商業(yè)地產(chǎn) VS住宅地產(chǎn) ? 9大區(qū)別 ? 專業(yè)性區(qū)別 ? 總體來說，商業(yè)地產(chǎn)要求更加專業(yè)。 商業(yè)地產(chǎn) VS住宅地產(chǎn) ? 9大區(qū)別 ? 銷售、營銷不一樣 ? 住宅可以一賣了之，目的簡單且直接； ? 商業(yè)地產(chǎn)是以物業(yè)升值和商業(yè)經(jīng)營收益為投資動力的，商業(yè)地產(chǎn)賣出去以后，還要考 慮經(jīng)營問題，還要考慮返租、回報和風(fēng)險的問題。 ? 產(chǎn)品的設(shè)計不一樣。 商業(yè)地產(chǎn) VS住宅地產(chǎn) ? 9大區(qū)別 ? 對物業(yè)的要求不一樣 ? 住宅對物業(yè)的要求相對簡單，只要能滿足居住的功能就可以，對層高、荷載等的要求也不高。 ? 消費環(huán)節(jié)不一樣 ? 住宅銷售以后就直接進入了消費終端，經(jīng)過裝修就可以居住； ? 而商業(yè)地產(chǎn)在銷售后，是不能直接進行消費的，在某種程度上是不具備使用價值 的，它還要進行招商、裝修、進貨和經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)顧客第一類就是一般的經(jīng)營戶，第二類是商業(yè)的投資者，經(jīng)營戶又可以細分主力經(jīng)營戶等。 ? 商業(yè)地產(chǎn)要選擇商圈的核心或有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地段。商業(yè)地產(chǎn)則是長期經(jīng)營的開始，需要不斷的注入資金，用于長期的回報。 ? 操作難度 住宅地產(chǎn)就像是小學(xué)生，商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合型則像是大學(xué)生，因此難度差異較大。很多商業(yè)地產(chǎn)商是由住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過來的，存在盲目套用住宅開發(fā)模式的現(xiàn)象。我國的物業(yè)管理也就是改革開放以來房地產(chǎn)事業(yè)迅速發(fā)展的派生結(jié)果。房地產(chǎn)經(jīng)營的方式是開發(fā)物業(yè)，物業(yè)管理的主要任務(wù)則是售后服務(wù)。 物業(yè)管理與房地產(chǎn)的關(guān)系 物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的派生物，作為房地產(chǎn)市場的消費環(huán)節(jié)，物業(yè)管理實際上是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，是一種社會化和專業(yè)化的服務(wù)方式。 ? 混合物業(yè)： 混合物業(yè)是指居住和非居住物業(yè)混合在一起的物業(yè)。包括賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁隧道等物業(yè)。也有部分科衛(wèi)物業(yè)是純商業(yè)性質(zhì)的，如私立學(xué)校、錄像廳、私立醫(yī)院、民營科研機構(gòu)的辦公和經(jīng)營用房。 ? 文教科衛(wèi)物業(yè)主要指影院劇場體育場館學(xué)校醫(yī)院等建筑用房。輕工業(yè)廠房介于上述兩者之間。一般來說，重工業(yè)廠房由于其設(shè)計需要符合特定的工藝流程要求和設(shè)備安裝需要通常指適合特定的用戶使用。 ? 工業(yè)物業(yè)：工業(yè)物業(yè)是指為人類的工業(yè)生產(chǎn)活動體用使用空間的房屋，包括輕重工業(yè)廠房和近年來發(fā)展起來的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、相關(guān)的研究與發(fā)展用房及倉庫等。這類物業(yè)按照發(fā)展變化過程可分為傳統(tǒng)辦公樓，現(xiàn)代寫字樓和智能化辦公建筑等。 ? 商服物業(yè)是指各種供應(yīng)商、服務(wù)業(yè)使用的建筑場所，包括購物廣場，百貨商店，超市專賣店連鎖店賓館酒店休閑娛樂場所等。