最新某地產(chǎn)住宅與商業(yè)物業(yè)定價模型-文庫吧資料
2025-01-04 17:13本頁面
【正文】 和最低價格的價差一般不超過 20％； 5）產(chǎn)品細(xì)節(jié)個別調(diào)整：例如家庭娛樂室面積、地下儲藏間（無采光）面積、地下采光井面積或個數(shù)、花園面積、封閉陽臺及不封閉陽臺個數(shù)、平屋頂（即天面）面積、露臺面積、結(jié)構(gòu)平臺面積或個數(shù)、陽光室個數(shù) ，等。 目錄 序：以前的定價方式 一、萬科價格模型的原理 名詞解釋 定價原理 價格生成子模型 價格檢測子模型 二、萬科價格模型（住宅版） —— 以藍(lán)灣為例 住宅價格模型的三大維度 住宅價格模型的操作實例 對價格模型結(jié)果的修正 三、萬科價格模型（商業(yè)版） —— 以城花為例 商業(yè)價格模型的四大維度 商業(yè)價格模型的操作實例 對價格模型結(jié)果的修正 四、萬科價格模型的評價 該模型的特點及優(yōu)劣 進(jìn)一步需要思考的問題 五、萬科價格模型應(yīng)用舉例 萬科天景花園 A、 B、 C棟價格表 序：以前的定價方式 主要的前模型定價方式 （ 1）基價－差價法 1）確定基價 2）總平面圖確定各棟間差價 3）確定層差 4）制定價格表 5）銷售中檢驗、反饋 （ 2）基價－系數(shù)法 1）確定基價 2）總平面圖確定各棟間差價的系數(shù) 3）基價與系數(shù)相乘，并縱橫比較 4）確定層差 5）制定價格表 （ 3）混合法 以上兩種方法的混合 （ 4）其他方法：競品價格綜合法、無差別定價法、一房一價法、經(jīng)營計劃反推法 序論：前模型定價方式 前模型定價方式的優(yōu)劣 （ 1）優(yōu)點 1）定價直接、明了 2）運用各專業(yè)口“焦點小組”，快速生成價格 （ 2）缺點 1）定價體系不系統(tǒng)； 2）價格制定的隨意性較大； 3）定價比較倚重于經(jīng)驗判斷和主觀判斷； 4）不知道什么時候賺錢、什么時候虧錢、能賺多少、會虧多少？往大里說，就是 影響公司對經(jīng)營情況的預(yù)期和判斷 ； 5）價格調(diào)整一定要等到銷售到一定程度、得到市場完全的反饋后才能進(jìn)行，且價格調(diào)整的隨意性更大（典型如“阿杜，來了條水魚”型），不利于調(diào)價的及時、準(zhǔn)確、科學(xué)； 一、萬科價格模型的原理 名詞解釋 （ 1）基價：該模型唯一的系統(tǒng)內(nèi)自變量；該基價一經(jīng)輸入模型，模型將自動計算所有房源的原始價格； （ 2）原始價格：該模型的因變量，一般為該房源的按揭實收價； （ 3）維度：模型的主要計算依據(jù)，主要標(biāo)志不同房源之間的價格差異的百分比數(shù)；某一個維度的意義是：在其他所有條件都完全相等的情況下，僅就這一個維度而言，不同房源間的價格差異； （ 4）權(quán)重：標(biāo)志各個維度之間的不同的重要程度；所有維度的權(quán)重相加等于1； （ 5）綜合系數(shù)：維度和權(quán)重的疊加，標(biāo)志不同房源間的價格差異； （ 6）層差：樓層之間的差價； （ 7）調(diào)整因子：原始價格生成后，對模型處理過程的局部、個別調(diào)整，目的是對個別價格做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整； 一、萬科價格模型的原理 定價原理 設(shè)基價為 P0，維度一為 X1，維度二為 X2…… ； 維度一的權(quán)重為 x1％，維度二的權(quán)重為 x2％ …… ； 設(shè)層差矩陣為 C； 則房源 n的價格 一、萬科價格模型的原理 價格生成子模型 （ 1）維度矩陣的原理 價格生成的第一步是對房源 n的維度的確定；維度確定的基本原理是：
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