【正文】 ? 非居住物業(yè)： 非居住物業(yè)是指那些不是用來(lái)居住的物業(yè)。 共用設(shè)施、設(shè)備是指住宅樓內(nèi)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷(xiāo)售價(jià)格的共用建筑部分，如上下水管道、煤氣線路、消防設(shè)施、道路路燈、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、共用性文體設(shè)施及共用設(shè)備、設(shè)施占用的房屋等。 不同使用功能的物業(yè)，其特點(diǎn)也各不相同。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。 自我介紹 姓名：周起生 學(xué)校：河南工程學(xué)院 專(zhuān)業(yè)：電氣工程及其自動(dòng)化 ?商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對(duì)比分析 主講人：周起生 目錄 ? 物業(yè)的概念 ? 物業(yè)的分類(lèi) ? 房地產(chǎn)與物業(yè)管理的關(guān)系 ? 住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)之間的對(duì)比 ? 商業(yè)物業(yè)介紹 ? 住宅小區(qū)物業(yè)介紹 ? 住宅物業(yè)與商業(yè)物業(yè)的對(duì)比分析 物業(yè)”一詞譯自英語(yǔ) property或 estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義為財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。該詞自 20世紀(jì) 80年代引入國(guó)內(nèi)，現(xiàn)已形成了一個(gè)完整的概念，即：物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類(lèi)房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。 物業(yè)的概念 物業(yè)的分類(lèi) ? 根據(jù)物業(yè)的使用功能不同，可將其分為居住物業(yè)、非居住物業(yè)和混合物業(yè)三種類(lèi)型。 ? 居住物業(yè) ：居住物業(yè)是指具備居住功能，供人們生活居住的建筑，包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等，當(dāng)然也包括與之相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和共用場(chǎng)地。 ? 這類(lèi)物業(yè)的業(yè)主大都是以滿足自用為目的，也有作為臵業(yè)投資，出租給承租人使用的。按照使用功能的不同，可以將非居住物業(yè)進(jìn)一步劃分為一下幾類(lèi)： ? 商業(yè)物業(yè) ? 工業(yè)物業(yè) ? 文教科衛(wèi)物業(yè) ? 其他物業(yè) ? 商業(yè)物業(yè)：商業(yè)物業(yè)一般又分為商服物業(yè)和辦公物業(yè)。 ? 辦公物業(yè)是從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)咨詢服務(wù)等行業(yè)的管理人員辦公的場(chǎng)所，它屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資料的范疇。商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的繁榮與當(dāng)?shù)氐恼w經(jīng)濟(jì)狀況相關(guān)，特別是與工商貿(mào)易金融保險(xiǎn)、顧問(wèn)咨詢、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。 ? 工業(yè)物業(yè)有的用于出售有的用于出租。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房則具有較強(qiáng)的適應(yīng)性。目前在中國(guó)各工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)流行的標(biāo)準(zhǔn)廠房，多為輕工業(yè)用房，有出售和出租兩種經(jīng)營(yíng)形式。該類(lèi)物業(yè)絕大多數(shù)是為了社會(huì)公共利益而建造的具有很大的社會(huì)公益性。 ? 其他物業(yè)除上述類(lèi)型以外的物業(yè)，稱(chēng)為其他物業(yè)，有時(shí)也成為特殊物業(yè)。特殊物業(yè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容通常需要得到政府的許可。這種類(lèi)型的物業(yè)，有些是由于城市開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中規(guī)劃不周而造成的，有些則是因?yàn)樘厥庑枰纬傻模鐚W(xué)校內(nèi)有校舍，同一小區(qū)內(nèi)既有住宅又有商務(wù)辦公樓等。 房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理主要側(cè)重在物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)方面，而物業(yè)管理主要從事物業(yè)的維護(hù)、保養(yǎng)以及對(duì)環(huán)境的綠化和物業(yè)所有人的服務(wù)方面。 因此，物業(yè)管理是房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。 ? 由于物業(yè)與房地產(chǎn)的特殊關(guān)系，所以說(shuō)到說(shuō)到物業(yè)就不得不介紹房地產(chǎn)，所以談商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)的對(duì)比分析就不得不先說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的區(qū)別與聯(lián)系 商業(yè)地產(chǎn) VS住宅地產(chǎn) ? 內(nèi)在聯(lián)系 ? 開(kāi)發(fā)模式 商業(yè)地產(chǎn)屬于復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，要求地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)管理者要有機(jī)結(jié)合起來(lái)，在現(xiàn)實(shí)中這四方面還是不規(guī)范，并帶來(lái)巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。 ? 經(jīng)營(yíng)思路 大多數(shù)地產(chǎn)商都抱著“賣(mài)房子就走”的經(jīng)營(yíng)思想，屬于一次性高價(jià)消費(fèi)，不需要為商業(yè)地產(chǎn)完善規(guī)劃和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)買(mǎi)單。 ? 贏利 住宅地產(chǎn)是屬于一次性高消費(fèi)，是一種買(mǎi)斷的產(chǎn)品。 商業(yè)地產(chǎn) VS住宅地產(chǎn) ? 9大區(qū)別 ? 商業(yè)地產(chǎn)的首要價(jià)值體現(xiàn)在地理位臵 ? 住宅地產(chǎn)地理位臵選擇的彈性較大。 ? 目標(biāo)顧客不一樣 ? 住宅的目標(biāo)顧客通常會(huì)根據(jù)自身的項(xiàng)目定位，鎖定一定的目標(biāo)客層，例如小資階層、白領(lǐng)階層，又或是普通老百姓，只要具備投資能力，都可以成為目標(biāo)顧客； ? 商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)顧客則相對(duì)固定。 商業(yè)地產(chǎn) VS住宅地產(chǎn) ? 9大區(qū)別 ? 功能、用途不一樣 ? 住宅的功能和用途一般來(lái)講就是居??； ? 而商業(yè)則有太多的功能：購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、商務(wù)功能等等，功能不一；即使只是購(gòu)物功能，又可以細(xì)分為百貨店、大賣(mài)場(chǎng)、生活超市和專(zhuān)業(yè)店等。 ? 所以，住宅是一個(gè)終端，銷(xiāo)售后就進(jìn)入了終端消費(fèi)，而商業(yè)地產(chǎn)則是開(kāi)端，銷(xiāo)售只是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的開(kāi)始。 ? 但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，對(duì)物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細(xì)致的要求，任何方面都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的生存。 ? 住宅地產(chǎn)的設(shè)計(jì)，主要是基于一般性使用功能的需要； ? 而對(duì)于商業(yè)來(lái)講，不同的業(yè)態(tài)、不同的功能、不同的產(chǎn)品，商業(yè)設(shè)計(jì)要求也不一樣。 ? 因此，住宅與商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售、營(yíng)銷(xiāo)在銷(xiāo)售理念、銷(xiāo)售形式和銷(xiāo)售控制上都是不同的 ? 投資回報(bào)的形式不一樣 ? 住宅的投資回報(bào)形式只能通過(guò)銷(xiāo)售來(lái)實(shí)現(xiàn)； ? 商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)形式有三種，一是銷(xiāo)售，二是獲取經(jīng)營(yíng)收益，三是物業(yè)升值； ? 商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售只能獲取短期的資金回籠或者解決開(kāi)發(fā)商后續(xù)開(kāi)發(fā)的資金問(wèn)題，而經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的最主要形式。 ? 商業(yè)地產(chǎn)不僅需要專(zhuān)業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)查、立項(xiàng)定位，還需要專(zhuān)業(yè)代理機(jī)構(gòu)的營(yíng)銷(xiāo)策劃、推廣，專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理做后期服務(wù)。 ? 從開(kāi)發(fā)的角度來(lái)看，則可以從規(guī)劃、開(kāi)發(fā)流程、利益三大層面進(jìn)行比較。 但現(xiàn)實(shí)中多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有做好規(guī)劃，直接先把項(xiàng)目蓋起來(lái)，最后商業(yè)定位就出現(xiàn)問(wèn)題了，要么是結(jié)構(gòu)不合理、要么就是布局不規(guī)范，從而導(dǎo)致招商困難，進(jìn)駐商家不理想的結(jié)果。 商業(yè)物業(yè) ? 商業(yè)物業(yè)的含義 ? 所謂商業(yè)物業(yè)是指供商業(yè)流通和運(yùn)行經(jīng)濟(jì)流動(dòng)的物業(yè)及其附屬的設(shè)備、設(shè)施。 ? 敞開(kāi)型：指商品擺放在無(wú)阻攔的貨架上，顧客直接取貨挑選。 ? 封閉型：指顧客購(gòu)物時(shí)不能進(jìn)入柜臺(tái)里面直接挑選商品，而由信貸員拿商品給顧客挑選。 ? 從建筑功能上分，可以分為兩種 （ 1）綜合性的商業(yè)購(gòu)物中心，具體包括購(gòu)物，娛樂(lè)活動(dòng)，健身房，保齡球場(chǎng)，餐飲店，影