【正文】 市南京路東起著名的外灘商務(wù)區(qū)，西到成都北路，全長(zhǎng) 2528米。發(fā)達(dá)便捷的交通連接浦東、浦西兩岸，通過(guò)東西開(kāi)發(fā)軸形成CBD網(wǎng)絡(luò)發(fā)展格局。新宿 CBD形象?在早期單一的零售商業(yè)功能基礎(chǔ)上，商務(wù)辦公、娛樂(lè)設(shè)施功能現(xiàn)已成為新宿最顯著的特征。用地功能現(xiàn)狀功能分區(qū)示意銀座方向集中商務(wù)辦公區(qū)邊緣辦公區(qū)住宅區(qū)娛樂(lè)及臨時(shí)居住區(qū)集中商業(yè)區(qū) 辦公、臨時(shí)居住混合區(qū)功能延續(xù)周邊住宅區(qū)功能延續(xù)周邊住宅區(qū)集中商務(wù)辦公區(qū)集中商務(wù)辦公區(qū)東側(cè)接集中商業(yè)區(qū)，西側(cè)接新宿中央公園。q 經(jīng)過(guò) 40年的發(fā)展，新宿總用地面積已達(dá)到 270公頃，其中集中商務(wù)辦公區(qū)占地 56公頃（未包括邊緣辦公區(qū)及零星分布的辦公面積），零售商業(yè)娛樂(lè)功能占地 84公頃。q 新宿的發(fā)展得益于快速交通的完善，新宿地處兩條重要干道交叉口上。 案例一：東京新宿－－國(guó)際成熟的 CBD 案例二：上海 CBD－－國(guó)內(nèi)較成功的 CBD案例一：東京新宿 CBDq 日本橋、銀座是東京最老的商業(yè)、商務(wù)中心，成為東京的都心。三、崗廈河園片區(qū)功能比例設(shè)置項(xiàng)目整體功能比例的優(yōu)化設(shè)置項(xiàng)目整體功能比例的優(yōu)化設(shè)置確定整體功能確定整體功能比例分配比例分配深圳中心區(qū)功能比例成熟 CBD的功能比例 發(fā)現(xiàn)中心區(qū)功能缺陷初步確定項(xiàng)目功能比例整體功能整體功能比例驗(yàn)證比例驗(yàn)證從項(xiàng)目周邊市場(chǎng)角度分析技術(shù)思路項(xiàng)目整體功能比例的優(yōu)化設(shè)置確定整體功能確定整體功能比例分配比例分配深圳中心區(qū)功能比例成熟成熟 CBD的的功能比例功能比例從項(xiàng)目周邊市場(chǎng)角度分析發(fā)現(xiàn)中心區(qū)功能缺陷初步確定項(xiàng)目功能比例整體功能整體功能比例驗(yàn)證比例驗(yàn)證成熟 CBD案例研究q 研究國(guó)際 CBD案例近四十年的發(fā)展歷程，可以看出成熟 CBD的發(fā)展是動(dòng)態(tài)的， CBD的功能及核心隨著市場(chǎng)演變?cè)诓粩嗾{(diào)整而趨于合理與完善。q 故本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中高檔寫(xiě)字樓物業(yè)，規(guī)模不宜過(guò)大。q 本項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)一批檔次較高的休閑娛樂(lè)項(xiàng)目， 如特色酒吧街、中高檔餐飲、小型游樂(lè)場(chǎng)、夜總會(huì)等， 以完善中心區(qū)的城市功能， 使華燈初上的中心區(qū)充滿(mǎn) 商業(yè)繁華與都市活力 。q 本項(xiàng)目的商業(yè)功能延續(xù)可借助彩田路商業(yè)圈已形成的成熟商業(yè)氛圍，抓住商機(jī)以地鐵崗廈站為核心沿福華路兩側(cè)規(guī)劃建設(shè)一定規(guī)模的商業(yè)物業(yè)。另 中心區(qū)的南片區(qū)中部規(guī)劃建設(shè)有購(gòu)物公園、城市購(gòu)物中心、福華地下商業(yè)街等，均為規(guī)模較大的商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)面積 20余萬(wàn)平米，中心區(qū)商業(yè)圈初現(xiàn)雛形。q 依據(jù)中心區(qū)的總體規(guī)劃，中心區(qū)南片區(qū)將建設(shè)成為城市的中心商務(wù)區(qū)（CBD），商務(wù)式酒店公寓及小戶(hù)型住宅的市場(chǎng)需求量將會(huì)很大，故本項(xiàng)目可在鄰近中心區(qū)一側(cè)規(guī)劃建設(shè)高檔商務(wù)酒店，在彩田路一側(cè)規(guī)劃建設(shè)一定規(guī)模量的中高檔小戶(hù)型住宅及商務(wù)公寓。q 項(xiàng)目周邊的彩田路兩側(cè)現(xiàn)已建有彩福大廈、彩天名苑、彩虹新都、喜洋洋等以小戶(hù)型為主的住宅公寓，前三個(gè)樓盤(pán)均在一年內(nèi) 100％售出，銷(xiāo)售均價(jià)在 6500元 /平米以上，喜洋洋預(yù)售情況也非常好。q 臨時(shí)居住物業(yè)是相對(duì)于居家式純住宅物業(yè)而言的，它主要是指用于投資、出租的小戶(hù)型住宅和商務(wù)式酒店公寓等 ，它集居住、辦公、休閑為一體，很受生意人及商務(wù)人士的青睞。q 由于中心區(qū)現(xiàn)有住宅供應(yīng)量已達(dá)由于中心區(qū)現(xiàn)有住宅供應(yīng)量已達(dá) 200萬(wàn)平方米，而中心區(qū)的規(guī)劃居住人萬(wàn)平方米，而中心區(qū)的規(guī)劃居住人口僅為口僅為 ，住宅供應(yīng)量已較大，故本項(xiàng)目的萬(wàn)人，住宅供應(yīng)量已較大，故本項(xiàng)目的 居家住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)居家住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模不宜過(guò)大，以滿(mǎn)足中心區(qū)居住配套功能和村民拆遷返建需求即可。q 由于項(xiàng)目地處中心區(qū)，為配合中心區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)的整體規(guī)劃定位，同時(shí)又考由于項(xiàng)目地處中心區(qū)，為配合中心區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)的整體規(guī)劃定位，同時(shí)又考慮到村民的拆遷返建需求，慮到村民的拆遷返建需求， 本項(xiàng)目居家住宅物業(yè)應(yīng)定位為中高檔次。q 住宅樓盤(pán)主要分布于中心區(qū)四角，定位普遍較高，住宅樓盤(pán)主要分布于中心區(qū)四角，定位普遍較高， 目標(biāo)客戶(hù)以高收入階目標(biāo)客戶(hù)以高收入階層及港人為主，銷(xiāo)售均價(jià)在層及港人為主，銷(xiāo)售均價(jià)在 8500元元 /平方米以上。F區(qū) —— 居家住宅區(qū)可能形成， 但相對(duì)于中心區(qū)四個(gè)角大量居家住宅項(xiàng)目而言本項(xiàng)目不具競(jìng)爭(zhēng)力，且該定位無(wú)益于項(xiàng)目整體形象及層次的提升。D區(qū) —— 餐飲 娛樂(lè) 及臨時(shí)居住區(qū)可能形成， 中心區(qū)尚未形成此功能塊，且本項(xiàng)目有形成 D區(qū)的良好條件。B區(qū) —— 次級(jí)零售區(qū)可能形成， 中心區(qū)尚未形成此功能塊，且區(qū)位條件滿(mǎn)足。 居家型居住社區(qū)，一般位于 CBD邊緣環(huán)境較好的位置。 一般位于 CBD一側(cè)，因其非商業(yè)性而缺乏活力。 與 A區(qū)、 C區(qū)相連，主要依賴(lài)于這兩個(gè)區(qū)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，是 CBD中最具活力的區(qū)位。 為高度集中的寫(xiě)字樓，傾向于分布在展示性較好的位置。 與 A區(qū)相連但特征明顯，所售商品為小件用品，通常位于 A區(qū)一側(cè)或圍繞 A區(qū)不連續(xù)分布。通常沿街道分布。 位于可達(dá)性最佳的位置，如主干道兩側(cè)、地鐵站前。?村內(nèi)支路。?彩田路： 城市主干道，紅線(xiàn)寬度 70m，雙向 6車(chē)道?，F(xiàn)狀建設(shè)?深南路： 城市東主干道，紅線(xiàn)寬度 120m，雙向 8車(chē)道。占%； 9及 9層以上 M178。占 %， 6層 M178。?村民私宅 489棟， 41萬(wàn) M178。），占 %，其他 M178。占%；商業(yè)鋪位 2萬(wàn) M178。其中廠(chǎng)房 M178。?本地區(qū)現(xiàn)有建筑物 552棟，建筑面積 M178。?現(xiàn)狀居住總?cè)丝?，其中本地戶(hù)籍人口 1153人，外籍人口 843人，暫住人口 ，常暫比 1： 34。?現(xiàn)狀總建筑面積 。經(jīng)濟(jì)的可行性。深圳市崗廈河園片區(qū)改造規(guī)劃方案匯報(bào)深圳市福田區(qū)舊村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院深圳分院世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司2023年 08月1. 中心區(qū)建設(shè)的要求中心區(qū)建設(shè)的要求2. 政府對(duì)崗廈村進(jìn)行舊村政府對(duì)崗廈村進(jìn)行舊村改造的決心改造的決心社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益。規(guī)劃的可行性。福田區(qū)舊村改造領(lǐng)導(dǎo)小組福田區(qū)舊村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室辦公室改造的范圍和規(guī)模？改造的可行性？ 實(shí)施操作策略？中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司項(xiàng)目背景技術(shù)路線(xiàn)團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)組成組成中國(guó)城市中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院研究院世聯(lián)地產(chǎn)世聯(lián)地產(chǎn)崗廈河園片區(qū)現(xiàn)狀概況崗廈河園片區(qū)現(xiàn)狀概況崗廈河園片區(qū)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算崗廈河園片區(qū)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算崗廈河園片區(qū)改造規(guī)劃崗廈河園片區(qū)改造規(guī)劃市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn) 完整完整規(guī)劃規(guī)劃與與改造改造策略策略政府政府決策決策依據(jù)依據(jù)崗廈河園片區(qū)功能定位分析崗廈河園片區(qū)功能定位分析崗廈河園片區(qū)功能比例設(shè)置崗廈河園片區(qū)功能比例設(shè)置崗廈河園片區(qū)容積率建議崗廈河園片區(qū)容積率建議崗廈河園片區(qū)改造模式崗廈河園片區(qū)改造模式一、崗廈河園片區(qū)現(xiàn)狀概況崗廈崗廈位置?崗廈河園片區(qū)區(qū)位 崗廈河園片區(qū)位于福田區(qū)中部 ?崗廈河園片區(qū)在中 心區(qū)的位置? 崗廈河園片區(qū)位于福田中心區(qū)的東南角，臨深南路、水晶島、市民中心? 位于深圳市最重要的行政、商業(yè)、文化中心區(qū)內(nèi) ?崗廈河園片區(qū)占地面積約 ，約占整個(gè)中心區(qū)面積的 9%，其中用于開(kāi)發(fā)改造的可建設(shè)用地面積 公頃（包括學(xué)校用地 1公頃）。?現(xiàn)狀毛容積率 ，現(xiàn)狀凈容積率 ?現(xiàn)狀總戶(hù)數(shù) 478戶(hù)，其中本地 215戶(hù)，外籍 (含港澳臺(tái)地區(qū) )263戶(hù)?，F(xiàn)狀規(guī)模?崗廈河園片區(qū)現(xiàn)狀空地面積約 頃，約占總用地面積的 %，剩余用地全部建設(shè)。?集體物業(yè) 63棟， M178。占 %；住宅 5萬(wàn) M178。（食街 M178。占%。 4及 4層一下 M178。；占 %； 8層 M178。占 21%。?金田路、福華路： 城市主干道，紅線(xiàn)寬度 64m，雙向 6車(chē)道。?福華一路、福華三路： 城市次干道，紅線(xiàn)寬度 24m，雙向 4車(chē)道?，F(xiàn)狀規(guī)劃道路二、崗廈河園片區(qū)功能定位分析項(xiàng)目整體功能的策劃定位分析項(xiàng)目整體功能的策劃定位分析確定項(xiàng)目確定項(xiàng)目整體功能定位整體功能定位成熟 CBD功能定位研究深圳中心區(qū)功能布局分析判定本項(xiàng)目在中心區(qū)中判定本項(xiàng)目在中心區(qū)中可能承擔(dān)的功能可能承擔(dān)的功能從市場(chǎng)角度驗(yàn)證從市場(chǎng)角度驗(yàn)證本項(xiàng)目的功能定位本項(xiàng)目的功能定位技術(shù)思路項(xiàng)目整體功能的策劃定位分析確定項(xiàng)目確定項(xiàng)目整體功能定位整體功能定位成熟 CBD功能定位研究深圳中心區(qū)功能布局分析判定本項(xiàng)目在中心區(qū)中判定本項(xiàng)目在中心區(qū)中可能承擔(dān)的功能可能承擔(dān)的功能從市場(chǎng)角度驗(yàn)證從市場(chǎng)角度驗(yàn)證本項(xiàng)目的功能定位本項(xiàng)目的功能定位CBD內(nèi)峰值地價(jià)與物業(yè)承租能力模型 CBD －－中央商務(wù)區(qū)（ Central Business District ） u可從峰值物業(yè)租金大致判斷峰值地價(jià)點(diǎn)可從峰值物業(yè)租金大致判斷峰值地價(jià)點(diǎn)零售商業(yè)、娛樂(lè)物業(yè)零售商業(yè)、娛樂(lè)物業(yè)商務(wù)辦公物業(yè)商務(wù)辦公物業(yè)臨時(shí)居住物業(yè)（旅館、公寓）、批發(fā)業(yè)居家物業(yè)及其它物業(yè)居家物業(yè)及其它物業(yè)1234峰值地價(jià)點(diǎn)所在區(qū)域成為 CBD核美國(guó)部分城市的 CBD功能?chē)?guó)際 CBD案例研究得出的結(jié)論q 成熟 CBD存在峰值地價(jià)點(diǎn)q 峰值地價(jià)點(diǎn)所在區(qū)域成為 CBD核q 臨近 CBD核區(qū)域分布的娛樂(lè)、零售及臨時(shí)居住功能使CBD充滿(mǎn)活力q 地鐵、輕軌沿線(xiàn)逐漸成為 CBD最繁華的重要區(qū)位q 綜合體成為 CBD內(nèi)商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)q 容積率獎(jiǎng)勵(lì)制度推動(dòng)立體步行系統(tǒng)及公共空間的完善概念化的 CBD功能示意E區(qū)公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)C區(qū)商務(wù)辦公區(qū)D區(qū)餐飲娛樂(lè)、及臨時(shí)居住區(qū)F區(qū)居家住宅區(qū)B區(qū)次級(jí)零售區(qū)A區(qū)高檔零售區(qū)河流或海灣鐵路山脈 天然屏障混合區(qū)周邊區(qū)域功能延續(xù)動(dòng)態(tài)發(fā)展功能延續(xù)區(qū)土地價(jià)值結(jié)構(gòu)分析虛擬的城市元素國(guó)際成熟 CBD功能結(jié)構(gòu)A區(qū) —— 高檔零售區(qū)。所售商品和提供的服務(wù)等級(jí)最高，服務(wù)范圍為全市。B區(qū) —— 次級(jí)零售區(qū)。C區(qū) —— 商務(wù)辦公區(qū)。D區(qū) —— 餐飲 娛樂(lè) 及臨時(shí)居住區(qū)。E區(qū) —— 公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)。F區(qū) —— 居家住宅區(qū)。E區(qū)C區(qū)D區(qū) F區(qū)B區(qū)A區(qū)中心區(qū)功能布局分析地鐵地鐵F區(qū)A區(qū)E區(qū)C區(qū) ？商務(wù)區(qū)已經(jīng)形成，由于聚集效應(yīng)，中心區(qū)西側(cè)形成— C區(qū)區(qū)中心區(qū)居住物業(yè)大量存在，已經(jīng)形成居住區(qū)，中心區(qū)周邊已形成—F 區(qū)區(qū)本項(xiàng)目本項(xiàng)目—A 區(qū)：區(qū)： ？—B 區(qū)：區(qū)： ？—C 區(qū)：區(qū)： ？—D 區(qū)：區(qū)： ？—E 區(qū)：區(qū)： ？—F 區(qū)：區(qū)： ？公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)已經(jīng)形成— E 區(qū)區(qū)城市購(gòu)物中心規(guī)劃商業(yè)面積近 30萬(wàn)，可能形成專(zhuān)業(yè)零售區(qū)，但需要經(jīng)受市場(chǎng)和時(shí)間考驗(yàn)— A 區(qū)區(qū)項(xiàng)目整體功能的策劃定位分析確定項(xiàng)目確定項(xiàng)目整體功能定位整體功能定位成熟 CBD功能定位研究深圳中心區(qū)功能布局分析判定本項(xiàng)目在中心區(qū)中判定本項(xiàng)目在中心區(qū)中可能承擔(dān)的功能可能承擔(dān)的功能從市場(chǎng)角度驗(yàn)證從市場(chǎng)角度驗(yàn)證本項(xiàng)目的功能定位本項(xiàng)目的功能定位本項(xiàng)目可能承擔(dān)的功能A區(qū) —— 高檔零售區(qū)難以 形成， 區(qū)位條件和政策條件不利，同時(shí)必須面對(duì)與中心區(qū)大規(guī)模商業(yè)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。C區(qū) —— 商務(wù)辦公區(qū)難以形成， 由于西側(cè)商務(wù)區(qū)形成，已開(kāi)始產(chǎn)生集聚；本項(xiàng)目周邊商務(wù)氛圍不理想。E區(qū) —— 公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)難以形成， 中心區(qū)北區(qū)已規(guī)劃建設(shè)成為城市行政、文化中心。本項(xiàng)目可能承擔(dān)的功能難以形成可能形成B區(qū) —— 次級(jí)零售區(qū)D區(qū) —— 娛樂(lè)、臨時(shí)居住區(qū)F區(qū) —— 居家住宅區(qū)A區(qū) —— 專(zhuān)業(yè)零售區(qū)C區(qū) —— 商務(wù)辦公區(qū)E區(qū) —— 公共管理及辦公機(jī)構(gòu)區(qū)√項(xiàng)目整體功能的策劃定位分析確定項(xiàng)目確定項(xiàng)目整體功能定位整體功能定位深圳中心區(qū)功能布局分析判定本項(xiàng)目在中心區(qū)中可能承擔(dān)的功能從市場(chǎng)角度驗(yàn)證從市場(chǎng)角度驗(yàn)證本項(xiàng)目的功能定位本項(xiàng)目的功能定位成熟 CBD功能定位研究從市場(chǎng)角度驗(yàn)證項(xiàng)目本項(xiàng)目的功能定位居家住宅物業(yè)、居家住宅物業(yè)臨時(shí)居住物業(yè)、臨時(shí)居住物業(yè)商業(yè)娛樂(lè)物業(yè)、商業(yè)娛樂(lè)物業(yè)辦公物業(yè)、辦公物業(yè)B區(qū) —— 次級(jí)零售區(qū)D區(qū) —— 餐飲娛樂(lè)及臨時(shí)居住區(qū)F區(qū) —— 居家住宅區(qū) q 目前中心區(qū)已建或在建的純居家式住宅項(xiàng)目有：黃埔雅苑、天健世紀(jì)花目前中心區(qū)已建或在建的純居家式住宅項(xiàng)目有：黃埔雅苑、天健世紀(jì)花園、中銀花園、深業(yè)花園、雅頌居、中海華庭、彩福大廈、風(fēng)華盛世、園、中銀花園、深業(yè)花園、雅頌居、中海華庭、彩福大廈、風(fēng)華盛世、嘉麟豪庭、城中雅苑、星河國(guó)際、港麗豪庭等，嘉麟豪庭、城中雅苑、星河國(guó)際、港麗豪庭等， 總供應(yīng)量已達(dá)總供應(yīng)量已達(dá) 200萬(wàn)平萬(wàn)平方米方米 。平方米以上。本項(xiàng)目居家住宅物業(yè)應(yīng)定位為中高檔次。模不宜過(guò)大，以滿(mǎn)足中心區(qū)居住配套功能和村民拆遷返建需求即可。q 由于項(xiàng)目地處中心區(qū)邊緣商業(yè)繁華地段，又鄰近皇崗口岸，市政及商務(wù)配套設(shè)施完善，交通便捷， 彩田路沿線(xiàn)具備了開(kāi)發(fā)小戶(hù)型住宅和商務(wù)式酒店公寓（即臨時(shí)居住物業(yè)）的先天優(yōu)勢(shì)。另該區(qū)