【正文】 ..................................................................... 8 深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體評(píng)價(jià) ................................................................................. 8 深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)后市展望 ............................................................................... 17 項(xiàng)目附近區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià) ............................................................................ 22 項(xiàng)目附近區(qū)域在售樓盤銷售情況分析 ................................................................. 25 可能的目標(biāo)客戶分析 .......................................................................................... 26 4 開發(fā)建議 ..................................................................................................................... 27 開發(fā)方向建議 .................................................................................................... 27 開發(fā)計(jì)劃建議 .................................................................................................... 28 .............................................................................................................. 31 成本預(yù)測(cè) ........................................................................................................... 31 稅務(wù)分析 ........................................................................................................... 32 投資收益預(yù)測(cè) .................................................................................................... 33 .................................................................................. 36 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .................................................................................................... 38 6 結(jié)論 ............................................................................................................................ 39 風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)會(huì)、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)分析 ............................................................................ 39 結(jié)論 .................................................................................................................. 40 附表 ............................................................................................................................... 41 附表 1 坭崗村城中村改造項(xiàng)目損益表 .................................................................... 41 附表 2 坭崗村城中村改造項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量表 ................................................... 42 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 1 評(píng)價(jià) 項(xiàng)目位置 及區(qū)位 評(píng)價(jià) 項(xiàng)目 位置 本 項(xiàng)目 用 地 東臨 紅崗西村 ， 西臨教育學(xué)院花場(chǎng)， 北臨二線巡邏道， 南臨筍崗西路。 《 深圳市坭崗村城中村改造項(xiàng)目評(píng)價(jià) 報(bào)告 》 是我司項(xiàng)目小組成員通力合作的成果，同時(shí)也是全司人員多年經(jīng)驗(yàn)及 集體智慧的結(jié)晶。 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 深圳市 坭崗村 城中村 改 造 項(xiàng)目 評(píng)價(jià) 報(bào)告 投 資 商： 大益置業(yè)建筑（深圳）有限公司 編制單位：同致行 （中國(guó)）地產(chǎn) 顧問有限公司 完成時(shí)間：二零零 六年 四 月 八 日 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 2 大益置業(yè)建筑（深圳）有限公司 ： 承蒙貴公司信任，委托我司 編制 《 深圳市坭崗村城中村改造項(xiàng)目評(píng)價(jià) 報(bào)告 》。 我司項(xiàng)目小 組接受任務(wù)后，經(jīng)過對(duì)本地塊所處市場(chǎng)環(huán)境、地塊自身?xiàng)l件和 舊改 特點(diǎn)的 研究，結(jié)合貴公司實(shí)際情況，提出了本地塊開發(fā)的 評(píng)價(jià) 報(bào)告 ?，F(xiàn)提供給貴公司，供貴公司決策參考。 中間剔除金銀苑、碧清花園、星湖花園三個(gè)商品房小區(qū)及風(fēng)光小學(xué)。 圖 1： 項(xiàng)目位置圖 區(qū)位 評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目位于羅湖 區(qū) 與 福田 區(qū) 的交接地帶。 西與 深圳最早的富人區(qū) — 銀湖別墅區(qū) 及 筆架山 相望 。 與 東門 —— 地王商圈、 華強(qiáng)北商圈、福 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 2 田中心區(qū)近在咫尺，盡 享都市的繁華 。 （ 2） 該地塊 現(xiàn) 為 功能 混合 區(qū)域 ， 地塊內(nèi)含有住宅、商業(yè)、公共配套等等。 （ 3） 地塊不規(guī)則，內(nèi)有三個(gè) 普通的 住宅小區(qū)。 （ 4） 本地塊內(nèi) 現(xiàn) 有高壓線 穿過 ， 但 日后將會(huì)被埋入地下 ，所以這一 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 3 不利因素可以忽略。 項(xiàng)目周邊環(huán)境與景觀評(píng)價(jià) 周邊 環(huán)境 較為普通 ，區(qū)域環(huán)境優(yōu)劣并存 （ 1） 項(xiàng)目四周 及內(nèi)部 分布 有： 碧清花園、 金銀苑、星湖花園等 普通住宅小區(qū) 以及部分其他建筑物 。 （ 2） 項(xiàng)目處于泥崗西路北側(cè)， 貨柜 車流量大 ， 造成很大的噪音、塵土 和空氣污染， 對(duì)居住 和商業(yè) 而言是很大的不利因素。 （ 3） 片區(qū)內(nèi)的教育學(xué)院和 風(fēng)光小學(xué) 給項(xiàng)目注入了文化內(nèi)涵， 有利于提升項(xiàng)目的價(jià)值。 周邊景觀 資源欠缺 ， 高層 遠(yuǎn)景 風(fēng)光獨(dú) 特 （ 1） 項(xiàng)目四周 緊挨 著普通 住宅 小區(qū) 、 學(xué)校 以及 部分其他建筑，近距離 景觀 欠 佳 。 項(xiàng)目初步 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 評(píng)價(jià) 表 1： 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 改造用地面積 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 4 容積率 5—— 覆蓋率 25%—— 30% 總建筑面積 —— 住宅面積 —— 商業(yè)面積 —— 還遷面積 可售面積 —— 可售住宅面積 —— 可售商業(yè)面積 —— 公共配套面積 10,000平方米 平均建筑高度 18—— 20層 商住比 2： 8 車位 4300個(gè) 根據(jù)利潤(rùn)最大化原則，本項(xiàng)目 取 的容積率 ，其他經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)均與 的容積率對(duì)應(yīng)。 如此大的商業(yè)面積是否與市場(chǎng)需求相一致還需深入論證。 ② 本 片區(qū) 與羅湖、福田 的 其他區(qū)域處于相對(duì)斷裂的狀態(tài) ，偏居一隅。 ④ 按照 30%的覆蓋率來算，假設(shè)整個(gè)項(xiàng)目底層全部做商 業(yè)，整個(gè)項(xiàng)目將有將近四層作為商業(yè)，而非底商的商業(yè)產(chǎn)生的收益有限 。 本項(xiàng)目商業(yè)面積達(dá) 萬平方米 。 余下 3,561 個(gè)車位 給住宅部分 。 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 5 所以 本項(xiàng)目規(guī)劃中車位的個(gè)數(shù)是不夠的。 （ 4） 由于 本項(xiàng)目 的還遷面積較大， 將 采取 分期 拆遷、 分期 還建的方法 操作 。 但是， 通過分期銷售與分期還建相結(jié)合， 將會(huì)相應(yīng)地提高資金使用率，降低風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)重樹片區(qū)形象較為有 利，同時(shí)也有利于分期開發(fā)和靈活選擇開發(fā)方案。 （ 3） 地處羅湖、福田交接地帶， 區(qū)域配套齊備 。 （ 4） 交通便利 ，到關(guān)內(nèi)各區(qū)及關(guān)外的龍華和布吉都很便捷。 并且，坭崗與八卦嶺有連為一體的可能， 從而實(shí)現(xiàn)兩個(gè)片區(qū)人流、商業(yè)環(huán)境的一體化。 （ 2） 地塊內(nèi)含有的住宅小區(qū) ，致使 地塊不規(guī)整， 給規(guī)劃設(shè)計(jì)及地塊價(jià)值提升帶來障礙。 （ 4）涉及拆遷安置問題，手續(xù)較多，較為煩瑣。 （ 5） 本項(xiàng)目雖與銀湖豪宅區(qū)相鄰，但兩片區(qū)處于相對(duì)隔絕狀態(tài)，受銀湖蔭庇的可能性基本沒有。 項(xiàng)目 周邊生活 配套 設(shè)施 評(píng)價(jià) （ 1） 由于本項(xiàng)目 規(guī)劃了 萬平方米的商業(yè)設(shè)施，常規(guī)的生活配套設(shè)施，本項(xiàng)目可以解決，而且將比現(xiàn)在的檔次高出很多。 （ 3） 由于項(xiàng)目靠近福田、羅湖主城區(qū)，大型的商業(yè)設(shè)施 可以由 主城區(qū)解決。 但是，項(xiàng)目的 500 米范圍內(nèi) 缺少上規(guī)模、上檔次的居住配套 ， 是 本項(xiàng)目的 一個(gè)不可忽視的 不足 點(diǎn) 。 （ 2） 坭崗 村 的 規(guī)劃文件還沒有正式 獲批 ， 立項(xiàng)批準(zhǔn)前沒有紅線和規(guī)劃圖。投資方需先行投入資金 ，其后確定用地邊界范圍，將來有可能在地界、面積方面發(fā)生爭(zhēng)議。 最終的規(guī)劃方案由坭崗村、投資方以及深圳市規(guī)劃部門協(xié)商決定。 （ 5）在坭崗村與開發(fā)商確定規(guī)劃指標(biāo)后，再由坭崗村上報(bào)相關(guān)單位報(bào)批。 合作方式及風(fēng)險(xiǎn) 評(píng)估 合作方式 （ 1） 大益置業(yè)建筑（深圳）有限公司 負(fù)責(zé) 項(xiàng)目的 全部 投資（ 土地費(fèi)用 、投資開發(fā)費(fèi)用、 拆遷安置 費(fèi) 等） 。 （ 2） 由 坭 崗實(shí)業(yè)股份有限公司負(fù)責(zé)完成拆遷 、 安置 、 補(bǔ)償 實(shí)施、 協(xié)助報(bào)批報(bào)建等手續(xù) 和雙方約定的工作。 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 （ 1） 目前還沒有具有法律效力的規(guī)劃文件，使本項(xiàng)目具有不確定性，但這也是舊改項(xiàng)目的共性。 （ 3） 大益置業(yè)建筑（深圳）有限公司 與坭崗實(shí)業(yè)在可售面積分配的實(shí)施中 產(chǎn)生 分歧 ，導(dǎo)致大益置業(yè)遭受損失。 3． 房地產(chǎn) 市場(chǎng) 評(píng)價(jià) 深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體評(píng)價(jià) 供給 評(píng)價(jià) （ 1）房地產(chǎn)投資規(guī)模略有下降，商品房在建規(guī)模有所增長(zhǎng) 2021 年， 全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比下降％。 表 2 2021年商品房建設(shè)規(guī)模情況 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 9 指 標(biāo) 計(jì)算單位 2021 年 去年同期 同比％ 一、商品房施工面積 萬平米 3, 3, 其中：住宅 萬平米 2, 2, 新開工面積 萬平米 1, 1, 二、商品房竣工面積 萬平米 1, 其中：住宅竣工面積 萬平米 圖 3： 深圳歷年 商品房 及住宅 建設(shè)規(guī)模情況 （ 3） 特區(qū)內(nèi) 住宅 批注預(yù)售 面積減 少 2021 年 ， 深圳 全市 住宅的批準(zhǔn)預(yù)售面積為 萬平方米 ， 2021年批準(zhǔn)預(yù)售面積為 萬平方米 ?？梢?，無論是全市還是關(guān) 內(nèi) ，住宅的供給量 、 在售項(xiàng)目 都明顯減少。在 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值 10 土地交易市場(chǎng)上， 2021 年商住用地低于 2021 年的 萬平方米和 2021 年的 萬平方米；受整體土地資源所限，深圳商住用地土地供應(yīng)放緩趨勢(shì)漸趨明朗。 在這些放量土地中，寶安、龍崗的土地出讓量占到了總量的半壁江山。 （ 4） 城中村改造 填 充 深圳 樓 市 ? 城中村改造開始啟動(dòng) 2021 年 5 月 22 日漁民村的成功爆破，標(biāo)志著深圳舊城改造工程開始全面實(shí)施， 2021 年 也因此 成為深圳城中村改造的示范年。關(guān)內(nèi)城中村平均容積率約為 ,關(guān)外略低，全市城中村的