【正文】 現(xiàn)場包裝 推廣計劃 由于本案地產(chǎn)立項的約束，可行的營銷手段有限，主要采取以下三種營銷手段。 行 銷 網(wǎng)絡(luò)廣告 網(wǎng)絡(luò)廣告具有價格低廉、信息容量大、覆蓋范圍廣、視聽效果好、投放的針對性強、更新方便等獨特優(yōu)勢。 本項目組人員配臵：安排 810人專門負責此項目行銷工作；統(tǒng)一著裝，體現(xiàn)專業(yè)性、項目形象檔次。 具有豐富行銷經(jīng)驗和直銷能力的派單員，其攔截有效率可達到 10%，意向客戶成交率超過 50%，是低成本營銷模式的有效實施。 樣板社區(qū) 樣板間示意 行 銷 現(xiàn)場包裝 促銷活動 推廣計劃 由于本案地產(chǎn)立項的約束，可行的營銷手段有限，主要采取以下三種營銷手段 （當然，也有類似項目在主流媒體投放廣告的） 。 售樓處包裝 懸掛戶型圖 磨砂玻璃貼紙 裝飾 接待臺裝飾 背景墻設(shè)計 懸掛裝飾畫 文本公示 四面懸掛裝飾畫 玻璃防撞腰線裝飾貼 售樓處包裝 深度洽談、簽約、辦公區(qū) 接待、展示、洽談區(qū) 1F 2F 內(nèi)墻體構(gòu)造 平頂構(gòu)造 坡屋頂構(gòu)造 首層地面構(gòu)造 建筑材料展示 模型 立體動感呈現(xiàn) 建議針對客戶定位制作如下幾種沙盤模型 ? 周邊規(guī)劃總體模型 ? 項目總體規(guī)劃模型 ? 戶型單體模型 ? 制作工藝創(chuàng)新如動感模型、聲控模型、活水模型等 推廣策略建議 讓客戶體驗到社區(qū)的真實生活感受，本案的生活方式和社區(qū)文化。 售樓處選址 除在項目現(xiàn)場設(shè)立售樓處外，基于公交車和人流的考慮，建議選擇城市中心位臵，租用底層公建作為市內(nèi)第二售樓處。 報告整體框架 ?宏觀市場分析 ?區(qū)域市場分析 ?借鑒項目分析 ?本案產(chǎn)品分析 ?目標客群界定 ?產(chǎn)品定價策略 ?營銷推廣策略 ?銷售控制策略 ?推廣費用預(yù)算 差異化 產(chǎn)品 文化 宜居性 總價低 西方文化 本項目的差異化優(yōu)勢在于價格、文化、產(chǎn)品、環(huán)境四大方面，因此在推廣思路上要緊緊抓住這四大優(yōu)勢，將這四個方面有機融合，作為本項目的宣傳方向。 產(chǎn)品定位 — 小 結(jié) 產(chǎn)品和市場都清楚了，那我們究竟要賣多少錢？ 報告整體框架 ?宏觀市場分析 ?區(qū)域市場分析 ?借鑒項目分析 ?本案產(chǎn)品分析 ?目標客群界定 ?產(chǎn)品定價策略 ?營銷推廣策略 ?銷售控制策略 ?推廣費用預(yù)算 市場導(dǎo)向法 價格建議 — 市場競爭導(dǎo)向法 從區(qū)域已銷售和正在銷售的樓盤成交價來看，毛坯房項目目前成交價集中區(qū)間： 6200～ 6300元 /平方米之間，區(qū)域多層均價為 6500元 /平方米，考慮到地理位臵和項目本身的差異性，因此我們建議： 項目入市價格為 4300～ 4500元 /平方米 59006400560058006000620064002023年3月 2023年5月 2023年7月 2023年9月新星綠城均價半年增幅為 500元 /平方米，基本符合市場 增幅 項目名稱 主力戶型 均價 南嶺花園 48135平 6200元 /平方米 鵬輝新天居 30110平 6300元 /平方米 萊茵海岸 5500元 /平方米 二手房反推法 價格建議 — 二手房反推法 現(xiàn)階段并沒有什么成熟的社區(qū)，因此我們二手價格選取區(qū)域均價 當前區(qū)域二手房均價為 3900元 /平方米 稅點為 10%左右，所以其價格基本在 4300元 /平方米左右 層次分析法（ AHP） 考慮到地產(chǎn)項目與國產(chǎn)項目按市場常規(guī)同質(zhì)數(shù)價格相差 1000元 /平方米，因此，我們先將本案轉(zhuǎn)化為國產(chǎn)項目，然后運用模型計算得分，算出均價之后，再減去 1000元 /平方米，即本案價格。 ? 為解決建筑空調(diào)外機安裝不易，且容易造成外保溫被破壞的問題，可設(shè)計統(tǒng)一的空調(diào)位； ? 為解決一層、頂層安全問題的窗磁、門磁防盜報警技術(shù)； ? 已普遍采用的項目周界紅外探測監(jiān)控報警系統(tǒng)； ? 可視對講、一卡通、小區(qū)廣播、夜視、呼叫中心 110聯(lián)動以及防尾隨等新增智能化功能的全面應(yīng)用； ? 弱電智能化網(wǎng)絡(luò)解決方案； 影響住宅產(chǎn)品品質(zhì)提升的因素有很多，戶型與規(guī)劃是最直接的影響因素，其它方面僅為有益的補充，有好的戶型、合理的規(guī)劃，項目便成功了一半。 產(chǎn)品定位 — 立面風格建議 產(chǎn)品定位 — 園林景觀建議 景觀設(shè)計的實際成本相當巨大 ,建議開發(fā)商抓主重點進行規(guī)劃突出骨架 亮點， 我們建議重點體現(xiàn)在 : ? 社區(qū)形象大門 ? 棟間小品的點綴設(shè)計 ? 突出中式文化小品景觀 ? 適當水景點綴 ? 沿街綠化帶的隔離的處理 總原則：突出外部海景資源和山景資源，用運用歐式園林小品，降低自身景觀設(shè)計成本，用硬鋪裝加樹提高綠化率，減少大面積草坪。 ? 無論是進望還是穿行其中，都能感受到邁仹略帶神秘癿震撼不激情。 ? 色彩癿組合不碰撞 ? 西班牙蔚藍色癿海岸不白色沙灘，南意大利金黃癿向日葵花田，法國南部藍紫色熏衣草田，希臘碧海藍天下癿白色村莊，還有北非沙漠及巖石癿紅褐和土黃，在地中海充趍癿光照下，簡單卻明亮、大膽、豐厚，呈現(xiàn)出色彩最絢爛癿一面，也構(gòu)筑了地中海風格中最典型癿三種色彩搭配：藍不白、金黃不藍紫、土黃不紅褐。 產(chǎn)品定位 — 立面風格建議 所謂地中海風格，原來是特指沿歐洲地中海北岸一線的建筑，特別是西班牙、葡萄牙、法國、意大利、希臘這些國家南部沿海地區(qū)的住宅，淳樸的顏色，紅瓦白墻；眾多的回廊、穿堂、過道，一方面增加海景欣賞點的長度，另一方面利用風道的原理增加對流，形成穿堂風這樣的所謂被動式的降溫效果。 產(chǎn)品定位 — 規(guī)劃建議 ?一期客群相對較為低端，因此我們建議沿南向坡東西方向開發(fā)； ?一期體量不宜過大，因為甘井子區(qū)今年土地放量較大，競爭將十分激烈；近期市內(nèi)四區(qū)房價又有小幅上揚將進一步壓迫客群向本案區(qū)域轉(zhuǎn)移； ?隨著萬科在前革的拿地，將帶動這個項目區(qū)域價格攀升。 產(chǎn)品建議 由于本案處于區(qū)域市場產(chǎn)品基本毫無特色 ,因此突破區(qū)域市場放眼整個大連市場，利用自身優(yōu)勢形成產(chǎn)品差異化，將成為我們產(chǎn)品實現(xiàn)核心賣點的關(guān)鍵。同時入住率的提高，也將堅定投資客群的信心為后續(xù)開發(fā)做好鋪墊。但隨著項目的陸續(xù)開發(fā) 和項目所在區(qū)域的飛速發(fā)展，投資客群將在項目后期大量進入。 1 2 3 客群定位 .（ .....） 客群定位 度假客群 在項目區(qū)域有廣泛的人際關(guān)系網(wǎng)，對地產(chǎn)產(chǎn)品并不抵觸 喜歡本項目出色的自然風光和生態(tài)的環(huán)境 較為看重區(qū)域的發(fā)展和升值空間 這部分客群屬于社會的中堅階層，離財富階層還有一定的距離，因此要求較低的總價 度假客群的 購買特征 ? 隨著市場情況的急劇變化以及國家宏觀調(diào)控政策的不斷影響，投資者的投資趨勢正在改變，而且國家即將出臺的增加首付的政策也是對地產(chǎn)項目一個利好消息。 自然生態(tài)的擁護者 喜歡本項目的自然風光，喜歡山、海，喜歡生態(tài) 悠閑的生活方式。 客群定位 被大連 高房價擠壓 過來的自住客群以及 周邊區(qū)域 的自住客群 養(yǎng)老客群 未來養(yǎng)老客群：年齡多為 3545歲，因為工作，子女等原因，近期沒有居住的想法，但出于現(xiàn)價值較低，未來升值潛力較大的考慮，提前購買，打算在未來的 38年之內(nèi)居住。 ? 對于這部分客群來說，優(yōu)良的 景觀資源毫無疑問是具有較強 吸引力的，但并不是決定因素。 25 案名建議 .（ .....） ?地產(chǎn)項目的低價格是本案與國產(chǎn)相 比最大優(yōu)勢，也是本案客群最為關(guān) 注的一點。第三，“山海觀”不“山海關(guān)”諧音，恰電規(guī)劇 《 闖關(guān)東 》 熱播，“山海觀”能勾起了東北人癿關(guān)東情結(jié)。山海觀 （灣） ? “觀”可當景觀講，因此第一局意思，可以理覽為山、海癿景觀。 市場所需的 ? 市場普遍的地產(chǎn)的項目對社區(qū)文化的訴求和項目整體風格的表現(xiàn)均不鮮明。 ? 較低的總價； ? 出色的景觀資源； ? 市內(nèi)最具升值潛力 的區(qū)域。 ? 本項目形象可借助先天自然景觀 ,獨特的建筑風格 ,提煉產(chǎn)品賣點 ,鎖定客戶需求； ? 控制總價原則 ,與選擇入市時機成為項目營銷成功的關(guān)鍵。相關(guān)經(jīng)濟指標見下表： 18 ? 戶型配比： ? 55平 建筑面積： 14905㎡ 占總面積癿： % ? 套數(shù)： 271套 占總套數(shù)癿： % ? ? 66平 建筑面積： 5590㎡ 占總面積癿： % ? 套數(shù)： 86套 占總套數(shù)癿： % ? ? 74平 建筑面積： 28860㎡ 占總面積癿： % ? 套數(shù)： 390套 占總套數(shù)癿： 37% ? ? 77平 建筑面積： 15033㎡ 占總面積癿： % ? 套數(shù)： 195套 占總套數(shù)癿： % ? ? 82平 建筑面積： 9184㎡ 占總面積癿： % ?