【正文】 雖然配臵不同，但我們始終堅持品質(zhì)！ 項目整體定位策略 ? 功能定位 —— 項目做為 “洛陽中央生活圈 ”的高端物業(yè)，具備 “中央級 ”物業(yè)的特質(zhì)，在此基礎(chǔ)上，結(jié)合項目整體的發(fā)展價值，項目亦具備 4種發(fā)展功能 項目整體定位策略 購物功能 餐飲功能 娛樂功能 文化功能 體驗功能 產(chǎn)品功能 運動功能 景觀功能 會所功能 教育功能 國際住區(qū) 主題商業(yè) 國際街區(qū) 企業(yè)中心 體驗功能 休閑功能 美食功能 育樂功能 資訊功能 辦公功能 商務(wù)功能 社交功能 金融功能 會議功能 ? 2 同致行思考 項目整體定位戰(zhàn)略體系 ?項目屬性定位 ?項目產(chǎn)品分析 ?項目客戶定位 ?項目價格定位 ?項目形象定位 項目開發(fā)定位思考 ? 地塊 占地面積 建筑面積 容積率 戶型 面積區(qū)間 開發(fā)套數(shù) 套數(shù)配比 建筑面積 建面配 比 住宅 商業(yè) A地塊 89826 265875 35900 準兩房 5363 950 % % 小兩房 6970 132 % % 兩房 8283 368 % % 小三房 110111 450 % % 中三房 118128 541 % % 大三房 131136 343 % % 四房 168168 66 % % 小計 301775 2850 % 265875 % B地塊 29961 120232 59462 公寓 4451 624 % % 79 104 % % 一房 104 % % 準兩房 6063 208 % % 小兩房 7276 104 % % 兩房 8383 104 % % 小三房 111111 104 % % 中三房 118128 182 % % 大三房 133140 130 % % 小計 179594 1664 % 120232 % C地塊 64373 234724 105574 準兩房 5456 826 % % 兩房 8383 210 % % 小三房 111111 616 % % 中三房 118128 476 % % 大三房 133136 350 % % 小計 340298 2478 % 234724 % 合計 184160 821667 6992 620731 多元化的產(chǎn)品組合模式，分期滾動開發(fā)的戰(zhàn)略，豐富的產(chǎn)品 線，迎合市場消費需求，提升項目核心競爭力。享受型居住物業(yè)， 量身訂做 建筑形態(tài)、景觀、配套、物業(yè)管理等量身訂做，處處體現(xiàn)奢華。改善性居住物業(yè)。自住投資型物業(yè)。 幼兒園：提高標準，提升形象 ? 引進國內(nèi)知名的國際雙語幼兒園； ? 以服務(wù)于住區(qū)的主流客群為主，功能上內(nèi)外兼顧； ? 固定開發(fā)面積，前期將成為項目賣點之一。 公寓：功能多元，價值創(chuàng)新 ? 針對外來區(qū)域發(fā)展，滿足專業(yè)市場、學(xué)校等未來發(fā)展需求； ? 屬于過度性居住產(chǎn)品，項目住區(qū)高端客戶的投資理財產(chǎn)品； ? 按帶裝修標準小戶型設(shè)計，可考慮 “LOFT” 等創(chuàng)新產(chǎn)品； ? 與酒店發(fā)展形成嫁接，后期體現(xiàn)一定的商務(wù)功能； ? 功能上與項目主流住宅產(chǎn)品形成互補，強調(diào)其高端服務(wù)特色； ? 固定開發(fā)面積，前期將成為項目賣點之一。 商業(yè) —— 街區(qū)商業(yè)： 配套式商業(yè)與外向型商業(yè)兼容。 09年底樓市調(diào)控政策頻頻發(fā)力， 12月份政府出臺的 “ 國四條 ” 、二手房營業(yè)稅的新規(guī)以及二套房的信貸政策，對升龍項目日后的發(fā)展將造成一定的沖擊 ； ?版塊競爭： 澗西區(qū)南昌路版塊 2023年大規(guī)模、高端住宅項目推出數(shù)量多、且相對較為集中，市場供應(yīng)量的增加、消費者可選擇性增加可能會造成“ 供大于求 ” 的現(xiàn)象，對升龍項目也帶來了較大的競爭壓力； ?開發(fā)風險： 本項目規(guī)模龐大、開發(fā)周期長、投入資金量大，對于后期的開發(fā)風險較大。王城公園作為洛陽一大特色景點，每年數(shù)以萬計的客群到此旅游，也給本項目的開發(fā)創(chuàng)造了有力的條件； ? 區(qū)域競爭： 西工區(qū)土地資源稀缺，超百萬平米的大型城市綜合體更是絕無僅有，目前，西工區(qū)尚未有超 10萬平方米在售高端住宅項目，市場的空白對于升龍項目領(lǐng)航市場打下了基礎(chǔ)； ? 品牌運營： 升龍企業(yè)在河南擁有較高的知名度，業(yè)內(nèi)對升龍企業(yè)的認同也是市場良好的口碑基礎(chǔ)；良好的企業(yè)品牌將對未來項目產(chǎn)品的形象和物業(yè)服務(wù)提供有力的支撐。 ? 項目 SWOT分析 ； 項目劣勢 (Weakness)—— 地塊狹長、容積率大、商業(yè)體量大、周邊商業(yè)氛圍不成熟、企業(yè)品牌需要重塑 ?地塊狹長，容積率大： 項目地塊呈窄長狀，整體方位偏向于西南方，按照目前的建筑布局后期沿街的樓體采光可能會受影響；項目的整體容積率為 ，居住舒適度較之周邊項目相對較低； ?噪音因素： 地塊東側(cè)臨街面大，馬路噪音可能會對后期的銷售造成一定的影響； ?項目周邊商業(yè)氛圍較差： 項目目前為城中村，東側(cè)王城大道車流較大，人氣不聚集；南側(cè)王城公園和西側(cè)的澗河隔斷了商業(yè)人氣，北側(cè)紗廠路商氣不聚集，整體來講，項目商業(yè)氛圍差，后期需要長期的運營 “ 培育 ” ； ?商業(yè)體量大，后期運作風險大： 項目商業(yè)建筑面積約 35萬平方米，投入運營后需要眾多品牌商家來支持項目的 “ 成長 ” ，新建商業(yè)項目培育成熟需要時間，品牌商家短期的利益與商圈氛圍培養(yǎng)的周期存在一定的差距，對于項目日后的運營存在一定的風險； ?企業(yè)品牌需要塑造： 升龍集團在鄭州擁有較高的知名度，由于首次進入洛陽市場，企業(yè)品牌需要重新塑造。 綜合來看，項目優(yōu)越的先天性優(yōu)勢將承擔區(qū)域及城市未來文明發(fā)展居住的標桿，提升區(qū)域綜合居住價值的功能。是洛陽觀光、文化交流、 休閑娛樂的最佳去處。 連霍高速、王城大道、中州路等主要道路直通洛陽九縣六區(qū)； 王城大道既是洛陽的幾何中軸，也是城市發(fā)展中軸； 洛河以北西工區(qū)域稀有的土地資源、成熟的生活配套設(shè)施提升了項目的開發(fā)價值； ? 地塊開發(fā)條件與價值 資源環(huán)境 —— 擁有洛陽市最大的綜合性公園 —— 王城公園 ，是洛陽名符其實的 城市中心公園輻射物業(yè) ，自身也是俯瞰洛陽城市景觀的絕版物業(yè)；周邊生活配套成熟，優(yōu)越的居住條件不言而喻 ?王城公園： 王城公園位于洛陽市中心，坐落在洛陽市中州路北側(cè)，洛陽博物館西的東周王城遺址上。中州路是貫穿洛陽東西的交通主干道，連接老城區(qū)和澗西區(qū)；王城大道是洛陽南北的交通主干道，連接洛陽新老城區(qū)；項目區(qū)位的路網(wǎng)通達，交通便利，區(qū)位先天優(yōu)越性明顯。黎明 ?香港城 ?建業(yè) 上陽華府 ?曼哈頓廣場