【正文】 62 公寓 4451 624 % %79 104 % %一房 104 % %準兩房 6063 208 % %小兩房 7276 104 % %兩房 8383 104 % %小三房 111111 104 % %中三房 118128 182 % %大三房 133140 130 % %小計 　 179594 　 　 　 1664 % 120232 %C地塊 64373 234724 105574 準兩房 5456 826 % %兩房 8383 210 % %小三房 111111 616 % %中三房 118128 476 % %大三房 133136 350 % %小計 　 340298 　 　 　 2478 % 234724 %合計 184160 821667 　 　 　 6992 　 620731 　 多元化的產(chǎn)品組合模式，分期滾動開發(fā)的戰(zhàn)略，豐富的產(chǎn)品 線，迎合市場消費需求，提升項目核心競爭力。項目客戶定位216。項目屬性定位216。屬于奢華型居住物業(yè)。文化風(fēng)情 生活理念（國際的、品質(zhì)的、現(xiàn)代的）。終極產(chǎn)品環(huán)境、安全 生活環(huán)境（自然資源的占有以及對安全的需求）。項目形象定位項目開發(fā)定位思考項目整體定位戰(zhàn)略 開發(fā)定位思考 —— 應(yīng)對項目用地戰(zhàn)略的宗旨品牌扛鼎，資源造勢，創(chuàng)建一流，打造唯一住 宅 —— 資源整合，高層產(chǎn)品集中發(fā)力非住宅 —— 一線品牌運作，一流服務(wù)定基商 業(yè) —— 招商資源造勢，銷售網(wǎng)絡(luò)續(xù)勢配 套 —— 會所彰顯品質(zhì)，教育提升價值項目整體定位戰(zhàn)略 開發(fā)定位思考 —— 作為 “洛陽城市中央國際人居標桿、城市名片 ”的綜合體項目，項目的開發(fā)定位將采用 “重點突出， 全面覆蓋 ”的戰(zhàn)略， 以中高端住宅產(chǎn)品為主線，以投資商務(wù)產(chǎn)品作為價值提升點，保障項目整體利潤率p 以創(chuàng)新高層住宅產(chǎn)品為主線，形成開發(fā)組合，逐步提升項目物業(yè)價值，實現(xiàn)利潤增長，滿足現(xiàn)金流；p 以寫字樓、街區(qū)商業(yè)等配套商務(wù)產(chǎn)品作為形象至高點，穿插于項目整盤開發(fā)當(dāng)中，分階段推出，起到形象標桿和價格拉升的作用，滿足項目成長的利潤點；p 利用項目地理位置優(yōu)勢，利用景觀資源提升項目競爭力，以項目內(nèi)部景觀與外部環(huán)境融為一體，使其在洛陽市場獨樹一幟，有力提升項目后期產(chǎn)品的價值量；p 控制集中式商業(yè)的開發(fā)面積，使其對項目的整個功能形成強調(diào)，放置項目后期開發(fā)，并為先期開發(fā)物業(yè)制造賣點；p 控制固定會所、幼兒園等配套產(chǎn)品的開發(fā)面積，提高其居住品質(zhì)，會所、景觀先行，幼兒園放置中后期開發(fā)，使其對整個住區(qū)居住氛圍和附加價值提升做出貢獻；項目整體定位戰(zhàn)略 開發(fā)定位思考 —— “ 品質(zhì)重點突出、需求全面覆蓋、功能相互嫁接”初級產(chǎn)品中級產(chǎn)品高級產(chǎn)品滿足居住功能 滿足最初層的居住要求，價格低廉 、 產(chǎn)品功能單一。項目客戶定位216。項目屬性定位216。 固定開發(fā)面積，前期將成為項目賣點之一。 引進國內(nèi)知名的國際雙語幼兒園；216。 固定開發(fā)面積，前期將成為項目賣點之一。 服務(wù)于整個住區(qū)的主流等客戶群體及洛陽高收入階層；216。 外向型以休閑、娛樂、運動為主導(dǎo)，兼顧一部分商務(wù)功能；216。 固定開發(fā)面積，前期將成為項目賣點之一。 與酒店發(fā)展形成嫁接，后期體現(xiàn)一定的商務(wù)功能；216。 屬于過度性居住產(chǎn)品，項目住區(qū)高端客戶的投資理財產(chǎn)品；216。公寓：功能多元，價值創(chuàng)新216。 產(chǎn)品方面與公寓形成互補，開辟另類投資渠道；216。 按四星級標準，配備中西餐、休閑、會議接待等服務(wù)內(nèi)容；216。 集中式商業(yè)： 以配套式、自持為主導(dǎo)方向發(fā)展的配套項目整體發(fā)展方向 商務(wù) —— 體現(xiàn)城市配套功能的商務(wù)產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)式酒店：提升形象，外向發(fā)展216。 固定開發(fā)面積，前期將成為項目賣點之一。 集中式商業(yè)規(guī)劃以 “步行街區(qū) ”商鋪為主，控制面積區(qū)間，著力營造良好的商業(yè)環(huán)境，給市場帶來全新的消費模式；216。 商業(yè)產(chǎn)品內(nèi)外兼顧，通過規(guī)劃體現(xiàn)風(fēng)情主題；集中式商業(yè)：引進主力，帶動其它業(yè)態(tài)物業(yè)升值216。 配套式商業(yè)街環(huán)住區(qū)分布，滿足住區(qū)日常生活需求；216。 強化其景觀資源的占有率，在洛陽市場建立主流產(chǎn)品的品質(zhì)標桿；項目整體發(fā)展方向街區(qū)商業(yè)：主題帶動，提升收益216。 物業(yè)檔次偏重于實用型，戶型面積處于市場跟隨者；216。開發(fā)風(fēng)險： 本項目規(guī)模龐大、開發(fā)周期長、投入資金量大，對于后期的開發(fā)風(fēng)險較大。 09年底樓市調(diào)控政策頻頻發(fā)力， 12月份政府出臺的 “ 國四條 ” 、二手房營業(yè)稅的新規(guī)以及二套房的信貸政策，對升龍項目日后的發(fā)展將造成一定的沖擊 ；252。項目 SWOT分析 ；項目威脅 (Threat) —— 政策調(diào)控、版塊競爭、開發(fā)風(fēng)險252。 區(qū)域競爭： 西工區(qū)土地資源稀缺，超百萬平米的大型城市綜合體更是絕無僅有，目前，西工區(qū)尚未有超 10萬平方米在售高端住宅項目，市場的空白對于升龍項目領(lǐng)航市場打下了基礎(chǔ)；252。 旅游帶動： 洛陽作為 “ 九朝古都 ” ，洛陽市政府也提出了 “ 旅游強市” 的口號，旅游業(yè)也是拉動洛陽經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。 市場供需： 洛陽樓市在經(jīng)歷了 09年新一輪 “ 搶房潮 ” 的沖擊下， 09年下半年市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，西工版塊一直是房地產(chǎn)開發(fā)熱點，對于升龍項目的推出是一個良好的時機；252。企業(yè)品牌需要塑造： 升龍集團在鄭州擁有較高的知名度，由于首次進入洛陽市場，企業(yè)品牌需要重新塑造。項目周邊商業(yè)氛圍較差： 項目目前為城中村，東側(cè)王城大道車流較大，人氣不聚集；南側(cè)王城公園和西側(cè)的澗河隔斷了商業(yè)人氣，北側(cè)紗廠路商氣不聚集，整體來講，項目商業(yè)氛圍差，后期需要長期的運營 “ 培育 ” ；252。地塊狹長，容積率大： 項目地塊呈窄長狀，整體方位偏向于西南方，按照目前的建筑布局后期沿街的樓體采光可能會受影響；項目的整體容積率為 ，居住舒適度較之周邊項目相對較低；252。規(guī)模龐大、業(yè)態(tài)豐富： 項目建面百萬平方米，集合住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店式公寓等多元業(yè)態(tài)于一體，后期各種物業(yè)形態(tài)可以形成互補關(guān)系，共享客戶資源。景觀資源： 項目地塊西南側(cè)直面王城公園和澗河，開闊的景觀視野，先天的休閑資源，有利于提升項目的品質(zhì)；252。交通路網(wǎng)： 中州路、王城大道、唐宮路、紗廠路四條道路環(huán)繞，幾十條公交線路在此穿梭，距離高速公路、飛機場、火車站均在 15分鐘車程，交通便利，路網(wǎng)通達，使得本項目具備先天性的交通優(yōu)勢；252。用地戰(zhàn)略 —— 品牌扛鼎，資源造勢，創(chuàng)建一流，打造唯一以項