【正文】 中，一期認籌 2023年 5月中，確定大客戶團購 2023年 6月 10日，一期開盤 （售樓部開放至開盤前，每周一活動或兩周一活動） 12月初日項目圍墻出街 12月 5日 — 10日，報紙軟文炒作 優(yōu)化渠道選擇，主力渠道分別為：報廣、 戶外大牌、網絡； 窄眾渠道選擇：短信、派單、 DM直投、 公交站牌、車體 創(chuàng)新渠道：街道懸臂廣告 高品質形象宣傳，較高房價推廣策略 開盤前兩周公布均價，應與客戶預期持平； 開盤優(yōu)惠 3%— 4% 開盤后未購房客戶優(yōu)惠持續(xù)一周； 開盤后正常銷售期優(yōu)惠 1%— 3%水平 鑫苑現(xiàn)代城項目營銷思路 營銷策略 客戶 產品 服務 營銷 基礎服務 增值服務 保安 保潔 看房車司機 樣板區(qū)服務人員 臵業(yè)顧問 案場經理 策劃師 售樓部工作人員 打造一流服務，創(chuàng)造一流價值，造就一流精英 鑫苑現(xiàn)代城項目營銷思路 營銷策略 客戶 產品 服務 營銷 營造銷售氛圍 物料籌備 品質展示 樣板房 主題景觀 售樓處 氣派精致裝修 主題景觀展示：生活摸得到，看得到，聞得到 品質展現(xiàn)，氣派而不顯奢華 圍墻 導視牌 道旗 看房通道 尊貴畫面，品質展示，生活憧憬 獨特且包含居住理念 項目臉面，氣派大方，醒目 家的展示，未來生活的描述 模型 產品樓書 3D片 /電視片 認籌物料 銷售物料 12月 15日前完成 3月 15日前完成 12月 15日前完成 戶型單張、宣傳海報、折頁等， 12月 10日前完成 VIP卡、購房意向書、認籌須知等， 4月 5日前完成 鑫苑現(xiàn)代城項目營銷思路 營銷策略 客戶 產品 服務 營銷 吸引客戶 篩選客戶 通過營銷推廣吸引目標客戶群，并逐步擴大客戶群體 充分利用鑫苑老業(yè)主以及同致行客戶資源庫； 推廣篩選 客戶到訪 臵業(yè)顧問篩選 成交 活動增加誠意 鑫苑現(xiàn)代城項目營銷思路 開盤前營銷推廣階段劃分 籌備階段 第一階段 第二階段 09年 10— 12月 準備 /形象樹立 前期團隊組建，大客戶拓展，形象宣傳； 項目包裝及推廣渠道的確定，以及圍擋出街； 銷售整合及認籌推廣期 推廣點面結合，形象宣傳與價值賣點導入有機結合，互為促進 報廣、網絡、站牌、車體、短信，圍擋廣告、懸臂廣告 開盤解籌階段 營造噱頭，針對性活動營銷對項目形象的提升強化宣傳；重點挖掘周邊客戶以及大客戶。同時豐富的產品線全面滿足市場需求； 分析 —— 第三批推售的住宅產品為項目樓王產品，主要房源為三房戶型。 并與首批推售房源相呼應，持續(xù)保持熱銷場面，引爆市場需求。 ?各期規(guī)模必須符合項目展示與營銷的需要： ?實景展示是為了打造項目核心競爭力，營銷是為了實現(xiàn)盈利，兩者都需要有一定的開發(fā)規(guī)模支撐； ?項目分期的策略必須充分考慮現(xiàn)場展示體驗效果、銷售環(huán)境的營造。因此，目前的商業(yè)格局為項目多業(yè)態(tài)的商業(yè)定位提供巨大市場機遇。但由于康橋華城商業(yè)建筑布局限制，導致商業(yè)經營面積較小，因此丹尼斯局限于以超市為主，百貨為輔的業(yè)態(tài)布局。隨著 2023年地鐵 1號線的開通，業(yè)主居家出行更是暢通無阻，外加地鐵商業(yè)的興起，生活將更為便利。擁有架空式綠化休閑區(qū)，酒店式入戶大堂，五星級公館式入口等等，上述的所有特性共同提升了本項目的人居環(huán)境，創(chuàng)造了區(qū)域內的唯一性； 火車站 商圈 二七 商圈 項目價值體現(xiàn) 上下立體交通，地鐵口物業(yè) 隴海路快速路規(guī)劃設臵 13對 BRT?？空?，隴海路／大學路以東，隴海路／京廣北路以西，分布位于本案東西側，未來隨著 BRT快速公交的開通，業(yè)主市內往來將更加快捷； 從本案出發(fā)，沿隴海路至火車站僅 8分鐘車程，到二七廣場僅 13分鐘車程。 因此如何提升本案價值，并超出兩項目差價，讓客戶感受物超所值將成為營銷工作中首要解決的問題； 項目 均價 戶型面積 首付款 總價 本案 6500 76 98800 494000 6000 76 91200 456000 升龍國際中心 5200 85 88400 442023 77 80080 400400 隆福國際 5400 86 92880 464400 中苑名都 5600 77 86240 431200 03 整體戰(zhàn)略 項目價值體現(xiàn) 鄭州市中央核心級絕版物業(yè)，填充市場空白 ?區(qū)域內競爭項目普遍存在著容積率偏高，物業(yè)形態(tài)單一，園林景觀設計單調，綠化面積小等諸多問題。高品質樓盤將成為客戶爭奪的重要戰(zhàn)略高地； ? 房地產市場向來深受宏觀經濟以及政府貨幣政策影響，因此，關注未來宏觀 經濟發(fā)展走向，研究貨幣政策變動將成為本案營銷策劃的重要前提； 02 核心問題 ?那該如何打造全新高規(guī)格，高品質形象，突顯項目地段價值、品牌價值、產品價值、配套價值，達到銷售目標呢？ 核心問題 升龍國際中心 77㎡二房總價僅 40萬，而我項目在 6000元 /㎡均價情況下 76㎡小兩房總價為 ，相比本案總價高出近 。而大戶型房源較少，特別是能夠滿足中高端客戶群體需 求的產品存量較少； 競爭項目 競爭層面 本案優(yōu)勢 營銷發(fā)力點 升龍國際中心 產品、客戶、品牌、價格 地段優(yōu)勢、規(guī)劃優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢 核心區(qū)、鑫苑品牌、人性化設計 中苑名都 地段、價格 品牌優(yōu)勢、產品優(yōu)勢 鑫苑品牌、人性化產品設計 隆福國際 地段、產品、價格 品牌優(yōu)勢、產品優(yōu)勢 鑫苑品牌、人性化產品設計 紫荊尚都 客戶、價格 地段優(yōu)勢、規(guī)劃優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、教育優(yōu)勢 鑫苑品牌、核心區(qū)、人性化產品設計、教育資源 世界城 產品、價格 地段優(yōu)勢、規(guī)劃優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、教育優(yōu)勢 鑫苑品牌、核心區(qū)、人性化產品設計、教育資源 競爭項目競爭層面分析 總結： 從上述分析可以看出，本案從地段、產品規(guī)劃設計、品牌等方面具有優(yōu)勢，但 相對于競爭項目的價格優(yōu)勢而言，此類優(yōu)勢并不十分突出，如何擴大優(yōu)勢，形成本 項目所特有的競爭優(yōu)勢，直接形成項目營銷賣點，最終支持項目高售價將成為營銷 策劃的重要工作； 市場競爭總結 ? 項目入市時，區(qū)域商品住房集中放量，未來項目銷售期面臨激烈客戶爭奪。而隆福國際位于本案斜對面，其實收 保持在 5400元 /㎡。隨著該項目進一步的開發(fā)，后期將在地段以及價格上與本案產生直接競爭； 銷售及價格狀況分析 項目名稱 總建筑面積 可售資源（㎡） 均價（元 /㎡） 主力面積 期數(shù) 銷售 開盤時間 小 戶 型 為 主 仟禧桃源國際公寓 m2 5000㎡ 5400元 /㎡ 4449 一期 70% 2023年 9月 大 戶 型 為 主 升龍國際中心 120萬 m2 225864㎡ 5200元 /㎡ 77140 二期 55% 2023年 8月 8 中苑名都 m2 2037 ㎡ 5600元 /㎡ 77138 二期 90% 2023年 8月15 隆福國際 18萬 m2 56334㎡ 5400元 /㎡ 79150 二期 75% 2023年 10月 紫荊尚都 30萬 m2 79018 ㎡ 5300元 /㎡ 87127 二期 25% 2023年 10月 世界城 300萬 m2 1520萬㎡ 未確定 70— 120 一期 0% 未確定 鑫苑現(xiàn)代城 26萬 m2 26萬㎡ 6500元 /㎡ 7689 一、二期 0% 2023年 6月 周邊項目均價普遍在 5200— 5600元 /㎡，其中售價最高為中苑名都，主因是其地段 優(yōu)勢較為明顯，周邊配套齊全。 1號樓未推出，以 4050平米公寓為主 區(qū)域內主要競爭對手 中苑名都 該項目推出 25號樓，分兩期推售，每期 2棟高層。 仟禧桃源國際公寓 區(qū)域內主要競爭對手 隆福國際 地理位臵 京廣路與隴海路交叉口向西 50米路北 高層 戶型 面積（㎡） 戶數(shù)（套） 比例 銷售 率 占地面積 40000平方米 一房 總建筑面積 180000平方米 兩房 7994 75% 65% 項目規(guī)模 8棟板式高層 三房 145150 25% 50% 住 戶 量 1607戶 復式 發(fā) 展 商 鄭州興利房地產開發(fā)有限責任公司 投 資 商 中國新興臵業(yè)公司 物管公司 鄭州天基物業(yè)管理有限公司 管理費用 綠 化 率 35% 容 積 率 4 銷售均價 5700元 客戶臵業(yè)比 例 客戶來源 附近居民和商戶 整體銷售率 80% 付款方式（折扣） 認購方式 20230