【正文】 策略Code of this report | 74169。 Copyright Centaline Group, 2023項目價值宣導Part Code of this report | 72169。 Copyright Centaline Group, 2023萬科金域華府，獻給有遠見的 Mr. VisionaryCode of this report | 70169。 Copyright Centaline Group, 2023Code of this report | 68169。 Copyright Centaline Group, 2023他們或投資，或居?。凰麄兛粗鼐幼〉氖孢m價值；他們更看重未來的升值潛力；他們具有敏銳的城市發(fā)展眼光；他們對未來發(fā)展有著良好的判斷；他們是這個城市的 Mr. Visionary萬科金域華府 —— 獻給有遠見的 Mr. VisionaryCode of this report | 66169。CCode of this report | 64169。交通便利，整體配套慢慢完善陳先生 年齡： 30歲左右籍貫：衡陽購買物業(yè)： 在老家衡陽有房子，長期在長沙工作，覺得老是租房有點不劃算職業(yè)： 美的空調(diào)高級銷售經(jīng)理購買意圖： 自住其他： 每次坐車都要經(jīng)過武廣新城，看著一點一點的發(fā)展起來，特別是看到武廣通車、地鐵 2號線動工，更加看好武廣片區(qū)未來的發(fā)展。恒大的品牌還不錯，精裝的比較方便 3里我買了 2套 89和120的 116萬左右。Code of this report | 63169。 客戶來源：雨花區(qū) 35%、其他區(qū)域 25%、外地客戶40% 置業(yè)目的 : 自住兼投資比例上升 ,投資比例增加 區(qū)域價值關(guān)注度得到極大提高，成為置業(yè)首要關(guān)注點，產(chǎn)品 /交通次之B： What it is ?Customer恒大綠洲區(qū)域外客戶明顯增加投資類客戶明顯增加區(qū)域價值度明顯提高 A +Customer= CB事企業(yè)單位、個體經(jīng)營客戶比例較高但看好區(qū)域上升價值客戶提升。 Copyright Centaline Group, 2023A： What it is ?Customer中城麗景香山茂華國際湘 雨花區(qū)客戶占 40%，外地客戶占比例較高；以 3545歲的批為主，職業(yè)多為高橋、樹木嶺，多為首改客戶，以自住或投資 雨花區(qū)達到 40%，外地客戶占比例較高；以 3545歲的批為主，職業(yè)多為政府公務(wù)員，私營企業(yè)主，以自住或投資，多為二次置業(yè)新城新世界 客戶以雨花區(qū)為主達到 50%，高橋、及勞動路沿線直到東塘，客戶相對較泛，市場區(qū)客戶比例也較大；以2545歲的較多，職業(yè)多為私營企業(yè)主、公司企業(yè)職員，以自住為主，多為首次置業(yè)海拔東方 客戶以雨花區(qū)為主達到 60%，雨花區(qū)政府、中南院等批群，以首次置業(yè)批群為主，以 2535歲的批為主，職業(yè)多為一般企業(yè)職員，以自住為主Code of this report | 62169。 Copyright Centaline Group, 2023項目價值宣導Part 4Code of this report | 60169。 Copyright Centaline Group, 2023中部價格洼地，長沙發(fā)展空間巨大長沙，房價成為價格洼地Code of this report | 57169。 Copyright Centaline Group, 2023GDP與房價，永遠在同步。 Copyright Centaline Group, 2023ALL THE PEPOLEASSETALLOCATION全民資產(chǎn)配置Code of this report | 54169。金融機構(gòu)各項貸款余額 萬億元，比年初增加 ，同比多增 。 Copyright Centaline Group, 2023 Marketing Forum | 7通脹，那些曖昧的曲線 貨幣供應(yīng)量增長較快，新增貸款大幅增加。 Copyright Centaline Group, 2023 Marketing Forum | 720232023年全國 CDP趨勢 20232023年全國 CDP增長率變化經(jīng)濟復蘇， 2023年增長率達 %，經(jīng)濟基本面好轉(zhuǎn)，全國景氣指數(shù)上升！Code of this report | 51169。 Copyright Centaline Group, 2023武廣新城逐漸變成了長沙批渴望城市升級的符號 ……武廣高鐵正式運營高檔酒店入駐圭塘河畔， “青溪川 ”星城內(nèi)公園武廣新城為你璀璨如此 ……Code of this report | 49169。地鐵 2號線完善的城市交通體系為區(qū)域發(fā)展提供強勁動力圭塘河風光帶 ——星城最大綠地公園Code of this report | 47169。未來還將與地鐵 3號線在區(qū)域內(nèi)形成 “零換乘 ”格局。該道路是位于長沙新站正門前的站前形象大道。 Copyright Centaline Group, 2023B:400畝武廣時代花園商住區(qū)C:700畝武廣中央商業(yè)區(qū)D:400畝武廣中心商務(wù)區(qū)E:1500畝瀏陽河風光帶F:1100畝長沙報業(yè)產(chǎn)業(yè)園I:2400畝潭陽濱江樂園H:武廣高尚商住區(qū)武廣新城現(xiàn)有配套 武廣新城籌建片區(qū)DEBCIAGH FKJ武廣新城利用短短幾年的時間迅速完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并快速完成區(qū)域規(guī)劃和項目招商，可以預計，片區(qū)全面的成熟將會很快到來！眾多重點籌建項目，投資熱潮已經(jīng)到來A:武廣火車站G:體育休閑區(qū)J:高橋商貿(mào)區(qū)K:隆平高科技園談武廣未來價值 ……Code of this report | 46169。在國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展以及城市功能升級的需求大勢下，城際 軌道交通建設(shè)正在國內(nèi)迎來一輪大跨越的發(fā)展，眾多項目紛紛上馬：京滬、京津、滬杭 ……Code of this report | 44169。 Copyright Centaline Group, 2023從武廣高鐵說起Part Code of this report | 43169。 Copyright Centaline Group, 2023任何營銷都源于對宏觀大勢的洞察 —— 菲利普 三個前提 三個關(guān)鍵問題關(guān)鍵 1：我們要引領(lǐng)什么價值？從武廣新城說起 ……關(guān)鍵 2：如何宣導項目價值？項目影響力的宣導策略關(guān)鍵 3：中原的策略如何執(zhí)行？項目分階段營銷方案Code of this report | 40169。Code of this report | 39169。緊湊推售，互動熱銷： 緊湊推售 將產(chǎn)品推售時間緊湊排布，實現(xiàn)短時間的較大推售量 互動熱銷 通過項目不同產(chǎn)品研判，將不同品類互動推售，實現(xiàn)銷售帶動，促進項目整體推售！Code of this report | 38169。 Copyright Centaline Group, 2023引領(lǐng)價值 樹立標桿 實現(xiàn)快消策略總綱創(chuàng)造價值，體現(xiàn)溢價： 投資價值透支未來價值，樹立項目成長性 生活價值圍繞項目形成的生活理念 身份價值體現(xiàn)個性客戶的區(qū)隔性 體驗價值展示及上述價值體驗渠道區(qū)隔，形象提升： 有效渠道整合 將有效渠道全面整合，明確階段性推廣的渠道特征并進行渠道鋪排 鮮活形象樹立 根據(jù)項目價值和客戶特征，確立項目形象，跳出片區(qū)市場，樹立項目標桿。 Copyright Centaline Group, 2023Q3：中原的思考方向？ 我們的目標 我們的策略Q2：在目標實現(xiàn)過程中可能面臨什么問題？ 市場壁壘：政策不明朗，長沙整體市場供應(yīng)量打，如何進行突破 競爭壁壘：片區(qū)重點建立形象，重點項目成熟客戶壁壘：如何弱化客戶敏感點，擴大客戶覆蓋面Q1：項目將打造成什么樣，我們的目標是什么？萬科金域華府將打造成一個集高檔公寓、高端住宅、商業(yè)街區(qū)于一體的區(qū)域標桿項目，2023年實現(xiàn)銷售 ，銷售金額達到 8億元！Code of this report | 36169。 Copyright Centaline Group, 2023客戶壁壘 2： 120140平米客戶屬配套主導型，項目片區(qū)配套不成熟，需通過自身商業(yè)配套來實現(xiàn)突破區(qū)域價值評價 社區(qū)價值評價 產(chǎn)品價值評價精神價值評價區(qū)域價值高敏感點：區(qū)域交通體系的成熟意味著保持與城市的距離；生活配套，特別是教育、商業(yè)配套對于此類客戶極其重要；此外，對于區(qū)域成長速度的預期也在很大程度上影響此類客戶的置業(yè)需求社區(qū)價值高敏感點：內(nèi)部配套程度方便居家生活；公共空間園林、物業(yè)管理安全意味著家庭成員的安全與舒適；對于景觀資源的占有是此類客戶期望但現(xiàn)階段無法滿足的價值點產(chǎn)品價值高敏感點：改善型置業(yè)客戶而言，戶型是此類客戶進行選擇的關(guān)鍵，是滿足其改善生活品質(zhì)的基本條件。 Copyright Centaline Group, 2023客戶關(guān)注點：成交客戶重點關(guān)注區(qū)域、產(chǎn)品、環(huán)境成交客戶最看重要的因素依次：區(qū)域、產(chǎn)品、環(huán)境共同表現(xiàn)出對區(qū)域的認可是成交客戶的重要特征Code of this report | 33169。 Copyright Centaline Group, 2023客戶年齡結(jié)構(gòu)家庭生命周期70~90㎡ 2房90110㎡ 小 3房110130㎡ 3房140㎡ 以上 3房或四房公寓Code of this report | 31169。 Copyright Centaline Group, 2023客戶研究：研究方法說明重點深度訪談項目定量問卷 樣本選擇： 長時性區(qū)域已售或在售競爭項目成交客戶 樣本樓盤選擇： 恒大綠洲、中城麗景香山、萬樹丹堤、新城新世界、茂華國際湘、嘉盛華庭、星城印象、綠城桂花城 樣本選擇： 成交客戶： 8名（中城麗景香山 2名、茂華國際湘 2名、新城新世界 1名、萬樹丹堤 1名、恒大綠洲 2名） 專業(yè)批士： 8名（茂華國際湘策劃師鄒玲、星城印象策劃師張建、恒大綠洲項目經(jīng)理、中城麗景香山置業(yè)顧問、萬樹丹堤置業(yè)顧問熊海燕等）Code of this report | 29169。開發(fā)商品牌知名度 樓盤形象恒大綠洲 恒大集團，香港上市公司 品牌開發(fā)商、開盤即售磬， 2023年 1月 1日開盤，新城新世界 新世界集團，香港上市公司 一期業(yè)主已入住， 120萬㎡醇美生活新世界中城麗景香山 中達房地產(chǎn)， 知名度一般 一期業(yè)主已入住，武廣中央 35萬平米山地公園傳奇社區(qū)茂華國際湘 茂華控股集團 ，在長沙有一定的知名度 一期業(yè)主已入住，封疆武廣唯論國際湘湘江名城 新華都集團 ，目前長沙無項目 300萬平米武廣最大樓盤融科東南海 聯(lián)想品牌子公司， 在長沙品牌知名度高 ——本項目 萬科，全國品牌房產(chǎn)公司，地產(chǎn)第一名 ——Code of this report | 27169。恒大綠洲 體育中心 /公園 地鐵 2號線新城新世界 體育中心 /公園 ——融科東南海 —— ——湘江名城 中央公園 /瀏陽河風光帶 地鐵 2號線中城麗景香山 體育中心 /公園 ——茂華國際湘 體育中心 /公園 地鐵 2號線本項目 圭塘河風光帶 /市民廣場 ——地段、資源 地鐵Code of this report | 26169。 Copyright Centaline Group, 2023競爭壁壘 1：競爭項目產(chǎn)品，項目 120140平米的產(chǎn)品處在主流面積段，在市場競爭壓力大產(chǎn)品面積區(qū)間 戶型特點恒大綠洲 三房 102125,四房 102139 面積控制緊湊，總價優(yōu)勢，豪裝新城新世界 三房 121138,四房 160 空中花園贈送，戶型中規(guī)中矩中城麗景香山 三房 112137,四房 155 成熟社區(qū)，板式設(shè)計，南北通透贈送主要通過陽臺茂華國際湘 三房 120140,四房 150170 戶型周正，純板設(shè)計，南北通透，舒適度較高湘江名城 —— ——融科東南海 三房 1201四房 140160 ——本項目 三房 120，四房 140 贈送面積，南北通透Code of this report | 25169。 產(chǎn)品的競爭力 （主要包括產(chǎn)品的多元化和產(chǎn)品的標桿化形成的競爭力 地段和景觀的競爭力 （基于項目地段及周邊環(huán)境形成的獨特的競爭力 生活和身份的競爭力 （基于項目產(chǎn)品打造而體現(xiàn)的生活氛圍及身份體驗而形成的 外圍市場的競爭力主要體現(xiàn)在項目突破區(qū)域價值，形成的獨特的身份體驗而形成的精神堡壘，主要面臨的競爭將是長沙市場內(nèi)的標桿型項目。 Copyright Centaline Group, 2023項目的競爭力盤點區(qū)域市場競爭力／外圍市場競爭力1 項目的產(chǎn)品價值及地段和景觀資源形成的競爭力，這是項目區(qū)別與區(qū)域市場競爭對手的最為有利的競爭鑰匙。第二級競爭力量： 茂華國際湘、中城麗景香山216。集中于同等檔次、價位、地