【正文】 ，統(tǒng)一手勢，統(tǒng)一服務(wù)規(guī)范?陳列物整齊，道路無雜物?安保、工作批員統(tǒng)一問候語，?小區(qū)背景音樂系統(tǒng)?統(tǒng)一發(fā)放停車牌?置業(yè)顧問統(tǒng)一著裝，化淡妝，統(tǒng)一接待流程?售樓部裝飾現(xiàn)代?品牌展示，產(chǎn)品展示現(xiàn)代、科技?背景音樂系統(tǒng)，現(xiàn)代高亢?置業(yè)顧問普通話標(biāo)準(zhǔn)，語速適中?飲品杯現(xiàn)代，質(zhì)感強(qiáng)，座椅舒適?樓書個(gè)性、互動(dòng)性電子售樓系統(tǒng)?樣板房裝修別致，園林細(xì)致?陳列物精美?置業(yè)顧問專業(yè)置業(yè)服務(wù)?任何角落均配有時(shí)而高亢，時(shí)而舒緩的背景音樂?體驗(yàn)區(qū)生活情趣式體驗(yàn)顧客感知價(jià)值（現(xiàn)場促進(jìn)銷售） 峰位感知價(jià)值（離場促進(jìn)傳播）Code of this report | 112169。 Copyright Centaline Group, 2023萬科物業(yè)，享譽(yù)全國！物業(yè)提前介入，與銷售服務(wù)同步進(jìn)行物業(yè)服務(wù)保證計(jì)劃尊重客戶，以客戶為中心 先規(guī)后矩 樹立項(xiàng)目的競爭力之服務(wù)體驗(yàn)Code of this report | 113169。 Copyright Centaline Group, 2023先大后小 樹立項(xiàng)目的銷售力推售策略 價(jià)格策略 拓客策略Code of this report | 114169。 Copyright Centaline Group, 2023推售前提一：明晰市 場競 爭Code of this report | 115169。 Copyright Centaline Group, 2023推售前提二：工程節(jié)點(diǎn)符合項(xiàng)目整體推售公寓展示區(qū)到位5月 30日3/4棟公寓 32平米取得預(yù)售，并開盤6月 12日 7月 15日 8月 30日 9月 10日 9月 25日1/2/5/9/10/11棟 公寓和小高取得預(yù)售7/8棟 高層取得預(yù)售高層樣板區(qū)開放6/12/13棟 高層取得預(yù)售Code of this report | 116169。 Copyright Centaline Group, 2023推售前提三：周密部署，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品推售互動(dòng)性，以熱銷產(chǎn)品帶動(dòng)普通產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)整體熱銷！Code of this report | 117169。 Copyright Centaline Group, 2023項(xiàng)目分析 —— 借助分析模型，產(chǎn)品優(yōu)劣勢細(xì)分，確定分類產(chǎn)品的營銷目標(biāo)具備差異性優(yōu)勢以及稀缺物業(yè)類型的最高端產(chǎn)品，形成項(xiàng)目標(biāo)桿價(jià)值。客戶需求量高、可實(shí)現(xiàn)高市場價(jià)值。成熟市場中的領(lǐng)導(dǎo)者，具有廣泛的客戶關(guān)注，它是項(xiàng)目資金的主要來源?？蛻粜枨罅枯^高、可實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值。需要不斷投入以增強(qiáng)其競爭能力，可通過持續(xù)投資，發(fā)展為明星單位。需要通過展示、包裝、推廣的單位；目前客戶需求較低、條件轉(zhuǎn)化后可實(shí)現(xiàn)較高市場價(jià)值。產(chǎn)品優(yōu)勢較弱，市場承接度低，客戶需求量較低、市場可實(shí)現(xiàn)價(jià)值較低。明星產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品。 高市場增長率高明星現(xiàn)金牛嬰兒瘦狗 相對市場份額波士頓矩陣綜合對市場供應(yīng)、項(xiàng)目自身產(chǎn)品差異化及目標(biāo)客戶需求的分析，本項(xiàng)目的產(chǎn)品細(xì)分可借用波士頓矩陣表現(xiàn)：標(biāo)桿！利潤主力培育、轉(zhuǎn)化低端補(bǔ)充Code of this report | 118169。 Copyright Centaline Group, 2023產(chǎn)品細(xì)分：A區(qū) B區(qū)C區(qū)D區(qū)分區(qū) 階段 樓數(shù) 產(chǎn)品 套數(shù) 面積A區(qū) 公寓 2 25 472 118002 32 560 179202 60 316 18960B區(qū) 1梯 2小高 2 90 120 10800C區(qū) 2梯 5高層 4 90 256 23040120 384 46080D區(qū) 2梯 4高層 1 120 32 3840140 96 13440合計(jì) 13棟 —— 2236 145880216。A區(qū)、 B區(qū)和 C區(qū)的公寓和 90㎡ 產(chǎn)品，應(yīng)為 本案的現(xiàn)金牛產(chǎn)品；216。C區(qū)和 D區(qū)的 120 ㎡ 和 140 ㎡ 產(chǎn)品，應(yīng)為 本案的嬰兒產(chǎn)品；Code of this report | 119169。 Copyright Centaline Group, 2023樓棟規(guī)劃和景觀質(zhì)素分析：1棟2棟3棟4棟5棟6棟7棟8棟9棟10棟11棟12棟13棟公寓： 臨萬家麗路，商業(yè)街布局，價(jià)值最大化，但是噪音相對較大；1/2棟： 1梯 2板式布局， 舒適度高，南鄰雨花區(qū)政府綠化廣場、北面為中心園林，景觀視野佳，但是臨香樟路，噪音較大；7/8棟： 2梯 5戶，十字高層，小區(qū)內(nèi)部，通風(fēng)采光佳，臨中心園林， 8棟；12/13棟： 2梯 5戶，十字高層，臨未來規(guī)劃路和老社區(qū)，整體景觀質(zhì)素較差；6棟： 2梯四戶，十字高層，南向超寬樓間距，近臨中心園林，遠(yuǎn)眺雨花政府廣場和圭塘風(fēng)光帶Code of this report | 120169。 Copyright Centaline Group, 2023產(chǎn)品價(jià)值挖掘 —— 公寓產(chǎn)品：25㎡ 32㎡ 60㎡公寓整體臨街布局，總價(jià)優(yōu)勢明顯、低入住成本，片區(qū)供應(yīng)稀缺Code of this report | 121169。 Copyright Centaline Group, 2023產(chǎn)品價(jià)值挖掘 ——90 ㎡ 產(chǎn)品：216。1梯 2純板設(shè)計(jì)216。4m面寬， 16㎡ 舒適客廳216。三分式衛(wèi)浴系統(tǒng)設(shè)計(jì)216。戶戶飄窗設(shè)計(jì)，延展居家空間216。花園空間 8㎡ ，陽臺(tái) 8 ㎡ ，只計(jì)一半面積，輕松實(shí)現(xiàn) 2+1，滿足功能需求，片區(qū)稀缺216。近 4m面寬， 16㎡ 舒適客廳216。戶戶飄窗設(shè)計(jì)，延展居家空間216。花園空間 10㎡ ，陽臺(tái) 8㎡ ，贈(zèng)送一半面積輕松實(shí)現(xiàn) “ 2+1” ，滿足功能需求，片區(qū)稀缺Code of this report | 122169。 Copyright Centaline Group, 2023產(chǎn)品價(jià)值挖掘 ——120 ㎡ 和 140㎡ 產(chǎn)品：120㎡ 140㎡216。4m超大橫廳設(shè)計(jì)，餐客一體216。戶戶飄窗設(shè)計(jì)，延展居家空間216。主臥帶衣帽間、內(nèi)衛(wèi)，彰顯尊貴空間216?；▓@空間 10㎡ ，南向陽臺(tái) 6㎡ ，贈(zèng)送一半面積，實(shí)現(xiàn) 120㎡ 奢適居住，餐客一體216。戶戶飄窗設(shè)計(jì)，延展居家空間216。主臥帶衣帽間、內(nèi)衛(wèi)，彰顯尊貴空間216?；▓@空間 12㎡ ， ，贈(zèng)送一半面積，輕松實(shí)現(xiàn) “ 3+1” 功能需求。Code of this report | 123169。 Copyright Centaline Group, 2023產(chǎn)品小結(jié)216。 公寓整體臨街布局，和商業(yè)結(jié)合，總價(jià)優(yōu)勢明顯、低入住成本，片區(qū)供應(yīng)稀缺，升值空間大，但是噪音大，可以實(shí)現(xiàn)熱銷，快速回款；216。 2號(hào)棟，臨香樟路， 90平米產(chǎn)品；功能實(shí)用性強(qiáng)，贈(zèng)送面積大，市場供應(yīng)稀缺，同時(shí)具備雨花綠化廣場景觀資源，不足是臨街噪音較大，整體 2號(hào)產(chǎn)品具備市場競爭力；216。 6棟，小區(qū)中心位置，產(chǎn)品 120和 140平米產(chǎn)品，臨中心園林，遠(yuǎn)眺圭塘河風(fēng)光帶和市政廣場，但景觀和產(chǎn)品在市場的競爭力不強(qiáng)，是項(xiàng)目壓力最大的產(chǎn)品；216。 8棟，中心園林附近，產(chǎn)品為 120和 90平米，享受中心園林景觀， 120平米產(chǎn)品在舒適度和贈(zèng)送面積具備一定優(yōu)勢；216。1 13棟，南地塊北側(cè)，產(chǎn)品為 120和 90平米， 120平米產(chǎn)品在舒適度和贈(zèng)送面積具備一定優(yōu)勢，需重點(diǎn)培育Code of this report | 124169。 Copyright Centaline Group, 2023產(chǎn)品推售策略契合項(xiàng)目整體工程節(jié)點(diǎn)和相關(guān)展示1 合理規(guī)避市場和項(xiàng)目內(nèi)部競爭2產(chǎn)品優(yōu)劣互補(bǔ)，銷售互動(dòng)3符合項(xiàng)目全年資金回收目標(biāo)的要求 5 符合節(jié)奏并契合項(xiàng)目價(jià)值逐步推高 66棟產(chǎn)品重點(diǎn)突破，推升整體 溢價(jià)值4Code of this report | 125169。 Copyright Centaline Group, 2023產(chǎn)品推售鋪排7月 17日密集加推，做熱項(xiàng)目，形成氛圍，推高價(jià)值，實(shí)現(xiàn) 2023年銷售目標(biāo)；公寓和高層互動(dòng)，通過熱銷產(chǎn)品對其他產(chǎn)品帶動(dòng)，促進(jìn)階段性產(chǎn)品的滾動(dòng)熱銷，拉棟項(xiàng)目整體銷售速度！8月 7日 9月 4日 10月 1日 10月 16日 11月 20日6月 12日推出 3/4棟 公寓， 32的560套推 1/2棟 90小高 120套， 5號(hào)棟公寓， 60的158套加推 9棟 公寓，25的 236套推出 7/8棟 高層產(chǎn)品； 120的 192套， 90的 128套加推 6棟 高層單位 140的 96套， 120的 32套加推 10/11棟公寓， 25的236套， 60的158套推出 12/13棟 120的192套， 90的 128套Code of this report | 126169。 Copyright Centaline Group, 2023先規(guī)后矩 樹立項(xiàng)目的銷售力之價(jià)格策略高開高走公寓價(jià)格策略：首批入市價(jià)格 5800元 /平米，高開高走本項(xiàng)目 萬樹丹堤 星城映象參考權(quán)重 60% 40%均 價(jià) ？ 4700 4600區(qū)位前景 15 13 13 13位置交通 15 13 12 12商業(yè)配套 10 7 6 6周邊環(huán)境 7 6 7 6小區(qū)環(huán)境 12 10 9 8規(guī) 模 9 7 6 6物業(yè)管理 7 6 4 4戶型結(jié)構(gòu) 15 12 11 10發(fā)展商信譽(yù) 10 8 6 7合計(jì) 100 82 74 72Code of this report | 127169。 Copyright Centaline Group, 2023先規(guī)后矩 樹立項(xiàng)目的銷售力之價(jià)格策略平走到高走住宅價(jià)格策略：首批入市價(jià)格 5500元 /平米，高開平走、到高走本項(xiàng)目 恒大綠洲麗景香山新城新世界茂華國際湘參考權(quán)重 40% 20% 20% 20%均 價(jià) ？ 5800 5000 4700 4500區(qū)位前景 10 10 10 10 10 10位置交通 10 10 8 9 10 8商業(yè)配套 10 8 8 7 7 7周邊環(huán)境 10 8 7 7 7 7小區(qū)環(huán)境 10 8 8 9 8 8規(guī)模 10 8 8 7 9 8物業(yè)管理 10 8 8 8 7 7戶型結(jié)構(gòu) 10 9 9 8 8 8精裝修 10 8 9 0 0 0開發(fā)品牌 10 9 9 7 9 7合計(jì) 100 86 84 72 75 70Code of this report | 128169。 Copyright Centaline Group, 2023先規(guī)后矩 樹立項(xiàng)目的銷售力之拓客策略外展點(diǎn)和外場團(tuán)隊(duì)PK外場團(tuán)隊(duì) 內(nèi)場團(tuán)隊(duì)設(shè)立外展點(diǎn)，組建外場團(tuán)隊(duì)，組建 PK機(jī)制 根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域特色，根據(jù)項(xiàng)目客戶分布和地塊與市中心的關(guān)系，建議選擇 香樟路與韶山路交匯處 (重點(diǎn)建議 ) 東塘； 雨花亭組建外場隊(duì)伍，進(jìn)行廣泛拓客！Code of this report | 129169。 Copyright Centaline Group, 2023先規(guī)后矩 樹立項(xiàng)目的銷售力之拓客策略重點(diǎn)區(qū)域（周邊老社區(qū)和拆遷區(qū)）馬王堆芙蓉尚東區(qū)香樟路沿線韶山路沿線東塘至南站黎托及武廣車站火車站商圈樹木嶺 +高橋+體育新城圭塘體院中南院拆遷核心區(qū)確定核心區(qū)組織專場拓客活動(dòng)需找關(guān)鍵聯(lián)系批制訂帶客機(jī)制組織專批負(fù)責(zé)重點(diǎn)區(qū)域拓客，主要針對重點(diǎn)老社區(qū)和拆遷區(qū)域老社區(qū)重點(diǎn)Code of this report | 130169。 Copyright Centaline Group, 2023先規(guī)后矩 樹立項(xiàng)目的銷售力之拓客策略萬科資源2023年，金域藍(lán)灣二期、萬科城、城市花園等項(xiàng)目同時(shí)啟動(dòng)，四大項(xiàng)目布局長沙萬科長沙項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)： 長沙青年置業(yè)計(jì)劃 萬科世博行動(dòng)Code of this report | 131169。 Copyright Centaline Group, 2023先規(guī)后矩 樹立項(xiàng)目的銷售力之拓客策略中原資源大深圳銷售系統(tǒng)長沙樓盤聯(lián)動(dòng)中原客戶資源庫長沙奧林匹克花園大深圳中原系統(tǒng)聯(lián)銷Code of this report | 132169。 Copyright Centaline Group, 2023中原湖南客戶數(shù)據(jù)庫中原湖南項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)轉(zhuǎn)介 在 2023年淡市下，萬科西街庭院通過中原客戶數(shù)據(jù)庫每天 2萬的 CALL客量，締造 2023年的淡市熱銷！ 恒基凱旋門、運(yùn)通尊苑、國節(jié)星城、格蘭小鎮(zhèn)、蔚藍(lán)海岸、麓山別墅、向日葵、奧林匹克花園、勤誠達(dá)新界、湘騰城市廣場、新華都萬家城、岳陽福隆等眾多項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)轉(zhuǎn)介。先規(guī)后矩 樹立項(xiàng)目的銷售力之拓客策略中原資源Code of this report | 133169。 Copyright Centaline Group, 2023中原階段策略執(zhí)行Part 5Code of this report