【正文】 高檔大氣的社區(qū)內(nèi)部配套與規(guī)劃 優(yōu)勢四 產(chǎn)品規(guī)劃：五星會(huì)所、濱湖商業(yè)、未來尊貴別墅區(qū) 超級(jí)豪華的五星會(huì)所，設(shè)有多項(xiàng)娛樂功能，只針對(duì)尊貴業(yè)主開放 即將未來規(guī)劃的濱海商業(yè)區(qū)，將是金銀湖的高檔商業(yè)中心 與四期聯(lián)排別墅一起，成為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的別墅居住群 優(yōu)勢明顯，是否意味著產(chǎn)品可以高枕無憂？ 看清劣勢 ，才能走的更遠(yuǎn) 產(chǎn)品樓間距近將是最致命傷痕 劣勢一 對(duì)于高端別墅而言，滿足居住者對(duì)舒適度與隱秘度的要求將是一個(gè)最基本的居住要求。 天生高貴的豪宅區(qū)域 優(yōu)勢二 空港經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，經(jīng)濟(jì)增長極 金銀湖生態(tài)圈，高爾夫球場、東方馬場咫尺之遙 緊臨城市核心 CBD，與城市核心動(dòng)靜相宜 全市稀有的產(chǎn)品細(xì)節(jié)處理 優(yōu)勢三 產(chǎn)品特征：私家電梯、私家泳池、建筑材質(zhì) 相比全市高端別墅項(xiàng)目，獨(dú)棟別墅中設(shè)有私家電梯、私家泳池等高端配臵，將是武漢頂級(jí)別墅中的較大亮點(diǎn)；而建造材質(zhì)上的精益求精，也是值得推薦的理由。 萬科高爾夫獨(dú)體別墅是萬科系出品，它擁有與高端別墅所需要匹配的高知名度。 故此，客戶欲望給予頂級(jí)豪宅營銷動(dòng)作以指引，頂級(jí)豪宅的營銷需要 —— 迎合客戶的欲望需求 。 客戶購買理由：注重生活質(zhì)量，購買獨(dú)棟別墅完全是自住，滿足自己對(duì)更好生活的要求，并積極去享受生活 武漢真正高端人群在哪里 客群相同點(diǎn) 傳統(tǒng)行業(yè)的富豪 新興行業(yè)的新貴 為人風(fēng)格 為人低調(diào)，不愿意露富 物業(yè)喜好 喜歡頂級(jí)別墅這樣的物業(yè)形態(tài) 臵業(yè)次數(shù) 二次以上臵業(yè)并能顯示超高的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 朋友檔次 有自己層次相當(dāng)?shù)娜优笥? 臵業(yè)心理關(guān)鍵詞 充分占有稀缺資源 作為頂級(jí)階層，充分占有稀缺資源將是在臵業(yè)別墅時(shí)最大的心理因素 武漢真正高端人群在哪里 因素 傳統(tǒng)行業(yè)的富豪 新興行業(yè)的新貴 驅(qū)動(dòng)因素 滿足社交與尊貴感需要 滿足物質(zhì)欲望的享受 生活狀態(tài) 忙于工作并無太多時(shí)間休息 喜歡并懂得享受生活 工作重心 維系社會(huì)各種關(guān)系 提高專業(yè)及研發(fā)產(chǎn)品 生活態(tài)度 忙于各種聚會(huì)社交應(yīng)酬 旅游、健身、聽音樂會(huì)、打高爾夫 臵業(yè)心理關(guān)鍵詞 尊貴、奢華 時(shí)尚、高端 客群不同點(diǎn) 不同的頂級(jí)階層，尊貴、時(shí)尚將滿足不同的消費(fèi)心理需求 作為不同客群，我們綜合之前總結(jié)出傳統(tǒng)富豪與知本新貴各個(gè)相同點(diǎn)及 興趣、消費(fèi)的不同點(diǎn)，我們同樣可以找到屬于各自臵業(yè)與銷售心理需求 理性臵業(yè)心理需求 傳統(tǒng)富豪 知本新貴 尊貴、奢華 時(shí)尚、現(xiàn)代 充分占有稀缺資源 武漢真正高端人群在哪里 總體而言 購買高端獨(dú)棟別墅本身更多是一種非理性的精神需求，這種購買行為代表著高端客戶較為明顯的心理需求。有在國外的生活經(jīng)歷，知道高質(zhì)量的生活意味著什么。很多時(shí)候，他們不是把大量精力花在維護(hù)關(guān)系上，因?yàn)樵儆嘘P(guān)系，沒有專業(yè)也不行。 客戶購買理由：通過辛苦工作，作為獎(jiǎng)勵(lì)自己與家人最好的方法，就是買頂級(jí)別墅享受生活，另外可以作為維系社會(huì)關(guān)系的一個(gè)更好的道具。 武漢真正高端人群在哪里 傳統(tǒng)行業(yè)的富豪 訪談客戶： 2/19客戶 客戶身份：從事傳統(tǒng)實(shí)業(yè)行業(yè) 客戶生活描述：對(duì)他來說，傳統(tǒng)行業(yè)靠資源生存，這個(gè)資源包括政府資源、社會(huì)資源和關(guān)系資源。 這兩種客戶雖然擁有相對(duì)不同的消費(fèi)習(xí)慣、生活態(tài)度與金錢觀念，但是卻統(tǒng)一追求更高質(zhì)量的生活品質(zhì)。 武漢真正高端人群在哪里 在我們對(duì)武漢代表高端別墅項(xiàng)目目標(biāo)客戶的分析中，可以清楚的判斷出，高端獨(dú)棟客戶可以大致分為兩類。 擁有較高社會(huì)地位 獨(dú)棟別墅的客戶具有較大的同質(zhì)性，整體看來，可以都統(tǒng)稱為 中年以上 武漢真正高端人群在哪里 拋棄傳統(tǒng)的區(qū)域、地段、年齡層等表面的指標(biāo)數(shù)據(jù)，我們從骨子里面深挖客戶的內(nèi)心。而較高教育背景也較為明顯，大多數(shù)學(xué)歷超過本科及以上，這與東湖高新為新興產(chǎn)業(yè)工業(yè)園有較大關(guān)系，他們多為新興行業(yè)的新貴 ，年齡層上也較為年輕。 此外，開發(fā)商實(shí)力、樓盤品質(zhì)和戶型上的優(yōu)勢是支撐中檔別墅走量的重要支持，保利十二橡樹莊園就是典范。 從目前市場在售的別墅產(chǎn)品可見，均價(jià)萬元以上的別墅產(chǎn)品大多占據(jù)優(yōu)美的自然資源，稀缺景觀資源是別墅產(chǎn)品最大的賣點(diǎn)。 武漢真正高端別墅在哪里 \總體評(píng)價(jià) 別墅市場小結(jié) 高端別墅購買人群大多關(guān)注別墅產(chǎn)品的綜合品質(zhì) 別墅產(chǎn)品具有相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品特殊性，消費(fèi)群體對(duì)生活品質(zhì)的要求相對(duì)普通住宅來說，比較高。 從成交單價(jià)上看， 5000元 /㎡的低檔別墅成交總量由 06年的 46%下降到 07年的 27%，9000元 /㎡以上的高價(jià)項(xiàng)目則由 06年的 5%增加到 07年的 16%。 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 沌口區(qū)持續(xù)迅速發(fā)展，汽車產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)整體發(fā)展； 項(xiàng)目對(duì)面有規(guī)劃中的高爾夫球場； 沌口區(qū)域土地緊縮，供不應(yīng)求； 隨著大沌路的開通，完整的商業(yè)、運(yùn)動(dòng)、娛樂配躍于眼前 交通不便； 配套較少； 前期營銷策略出現(xiàn)失誤，形象受損； 項(xiàng)目威脅 武漢真正高端別墅在哪里 \人信千年美麗 市場預(yù)測 項(xiàng)目后期存量約為 7萬平方米左右，并且在陸續(xù)開發(fā)中，預(yù)計(jì)會(huì)采取多批次、少推量的方式營銷，其一線臨湖獨(dú)棟別墅產(chǎn)品售價(jià)達(dá)到 18000元 /平方米，雙聯(lián)別墅產(chǎn)品售價(jià)也達(dá)到 8000元 /平方米，同期同區(qū)域普通住宅銷售報(bào)價(jià)約為 3500元 /平方米。 教育機(jī)構(gòu) ： 武漢外國語學(xué)校、江漢大學(xué)、新開發(fā)區(qū)一中、三角湖小學(xué)、開發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)育才幼兒園、神龍小學(xué)、 原開發(fā)區(qū)一中； 醫(yī)療機(jī)構(gòu) ： 神龍醫(yī)院、同濟(jì)醫(yī)院開發(fā)區(qū)分院； 商業(yè)機(jī)構(gòu) ： 時(shí)代商業(yè)中心、中百超市、 中國電信、銷品茂。 武漢真正高端別墅在哪里 \人信千年美麗 產(chǎn)品特色 一戶一景，大量運(yùn)用流水、鵝卵石、灌木構(gòu)造景觀。雙聯(lián) 20231203 532 / 售完 二期 ㎡ 獨(dú)棟 。 武漢真正高端別墅在哪里 \人信千年美麗 占地面積： 330000 ㎡ 總建面積： 202300 ㎡ 容 積 率： 綠化率： % 總 戶 數(shù)： 1120戶 開盤時(shí)間： 20231203 物業(yè)費(fèi)用： /㎡ /月 人信千年美麗 武漢真正高端別墅在哪里 \人信千年美麗 期數(shù) 總建筑面積 建筑形態(tài) 開盤日期 總套數(shù) 銷售報(bào)價(jià) 備注 一期 ㎡ 多層 。 項(xiàng)目劣勢 由于項(xiàng)目不是正對(duì)湯仁海，使景觀效果不如旁邊的山水龍城； 區(qū)域中存在大量別墅項(xiàng)目，競爭壓力大 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 項(xiàng)目威脅 通過“巢”的廣告訴求營造出家的氛圍； 迎合目前人們的環(huán)保理念 產(chǎn)品較為單一； 巢上城產(chǎn)品與巢產(chǎn)品的落差，影響項(xiàng)目的整體性 武漢真正高端別墅在哪里 \巢 NEST 營銷推廣 緊緊抓住了“有愛就有巢”的推廣語 利用活動(dòng)營銷傳遞品牌文化，如：舉行“完美主義”油畫巡展 營銷中心設(shè)臵上多采取現(xiàn)場 +外展售樓部形式 +網(wǎng)上售樓部 開盤前大量廣告投入（互聯(lián)網(wǎng)展示、平面媒體、車身、路牌、燈箱、主要路段戶外廣告） 開盤前大多以 VIP卡選房，及抵房款的優(yōu)惠活動(dòng)（預(yù)計(jì)此類活動(dòng)今后會(huì)受政策影響） 實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)營銷、樣板房營銷 參加各種評(píng)選活動(dòng)，增加樓盤知名度 市場預(yù)測 巢的別墅項(xiàng)目已經(jīng)推完 ， 其后期產(chǎn)品為多層 、 小高層和高層的普通住宅 ， 價(jià)格在 35004000左右 。 由于其在戶型設(shè)計(jì)上創(chuàng)造了高效的空間的獨(dú)特設(shè)計(jì) ， 因此其每種戶型都申請(qǐng)了專利 。 武漢真正高端別墅在哪里 \巢 NEST 戶型特色 相關(guān)配套 擁有會(huì)所、商業(yè)超市、幼兒園、運(yùn)動(dòng)廣場等配套設(shè)施。雙拼 115套 36004900元 /㎡ 售完 2023916 47000㎡ 獨(dú)棟 144套 8000元 /㎡ 銷售剩 75套 獨(dú)棟剩 50套左右 雙拼 56套 7500元 /㎡ 武漢真正高端別墅在哪里 \巢 NEST 產(chǎn)品特色 景觀特征 依青山眺碧水，就著地勢用雅麗飄逸的建筑點(diǎn)綴原生景觀。 推案日期 推案量 建筑形態(tài) 推案套數(shù) 價(jià)格 備注 20230925 43000㎡ 獨(dú)棟 。 客群分析 客戶為漢口 、 青山或外地城市 ， 多次臵業(yè)者 ， 看重環(huán)境 、 升值潛力 。 該項(xiàng)目規(guī)劃為純別墅項(xiàng)目 ,因此后期仍應(yīng)為獨(dú)棟別墅產(chǎn)品 。 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 項(xiàng)目威脅 定位高端市場，注重產(chǎn)品品質(zhì)； 重視產(chǎn)品建筑與自然景觀、地勢的融合； 專注于別墅產(chǎn)品的建造的同時(shí)，充分考慮項(xiàng)目內(nèi)別墅產(chǎn)品的差異化； 通過社區(qū)配套，進(jìn)一步突出高檔項(xiàng)目的定位 區(qū)域中存在大量別墅項(xiàng)目，競爭壓力大； 沒有天然景觀優(yōu)勢，相較有天然景觀的樓盤缺乏競爭力。 武漢真正高端別墅在哪里 \ F、天下 項(xiàng)目優(yōu)勢 成熟社區(qū) ,配套齊全； 產(chǎn)品風(fēng)格多元化； 人氣旺 ,入住率高； 品牌在武漢富人中深入人心； 規(guī)模大 ,檔次高。 “以人為本”、不拘于設(shè)計(jì)，可根據(jù)戶主要求自行設(shè)計(jì)或修改。 10000平米的俱樂部會(huì)所，設(shè)有中高檔娛樂及各種健身設(shè)施。 同時(shí)園區(qū)圍繞 “ 山 、 水 、林 、 島 ” 展開主題 ， 依山就勢 ， 規(guī)劃建造了森林別墅 、 親水別墅 、 草原別墅 、 陽光坡地別墅等個(gè)性化別墅建筑 。 推廣名 總建筑面積 開盤日期 建筑形態(tài) 總套數(shù) 價(jià)格 備注 F〃 天下（一期） 288000㎡ 20231108 獨(dú)棟 715 1000012023元 /㎡ 銷售剩 100余套，多為獨(dú)棟，雙拼在 10套左右 雙拼 156 80008500元 /㎡ F〃 天下（二期） 25360㎡ 20231216 獨(dú)棟 79 9000元 /㎡ 售完 雙拼 6 80008400元 /㎡ 武漢真正高端別墅在哪里 \ F、天下 產(chǎn)品特色 景觀特征 最大限度地保留原始地形地貌、水系植被的前提下，將別墅建筑與天然的山坡、溪流、湖泊、森林融合在一起，在盤龍城這片古老文明的肇基地上創(chuàng)造了“山重水復(fù)、天人合一”的意境空間。 武漢真正高端別墅在哪里 \ F、天下 占地面積：： 2100000 ㎡ 總建面積： 720230 ㎡ 容 積 率： 綠化率： % 總 戶 數(shù)： 2100戶 開盤時(shí)間：一期 2023年 11月 8日 二期 2023年 12月 6日 物業(yè)管理費(fèi)： /平方米 /月 F、天下 武漢真正高端別墅在哪里 \ F、天下 推量及去化情況： F天下二期的價(jià)格都要低于一期，雖然推出時(shí)間晚于一期，但其去化速度明顯要快于一期。 市場預(yù)測 08年將繼續(xù)去化已推的剩余房源 ， 獨(dú)棟別墅的最高價(jià)格上漲空間不大 ， 疊拼別墅的均價(jià)會(huì)有所增加 ， 總均價(jià)